Tribunal Judiciaire · CG — 7 avril 2026

Minute N° 26/73
Jugement du 07 avril 2026

Dossier : N° RG 24/01885 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FEVB 
 Affaire : S.C.I. CCVLFY C/ [T] [H] 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats
Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré



DEMANDERESSE

S.C.I. CCVLFY
immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 790 737 720
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
siège social : [Adresse 1]
représentée par Maître Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

Madame [T], [W] [H]
née le 21 février 1969 à [Localité 2] (33)
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Justine ALVES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-17300-2024-002581 du 30 octobre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])



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Clôture prononcée le 09 octobre 2026
Débats tenus à l'audience du 03 février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 07 avril 2026
Jugement prononcé le 07 avril 2026 par mise à disposition au greffe



EXPOSE DU LITIGE 

Le 27 avril 2022, la SCI CCVLFY et Madame [T] [H] ont régularisé une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier appartenant à la SCI CCVLFY et situé1 [Adresse 3] à ESNANDES (17 137) pour le prix de 150 100€.

Ce compromis comportait une condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire, Madame [T] [H] souhaitant transformer ce local en habitation.
La réitération par acte authentique devait alors intervenir avant le 15 septembre 2022.
Les parties ont signé deux avenants l'un en mai 2022 portant la date de réitération au 30 novembre 2022 et l'autre en décembre 2022 pour porter le délai de réitération de la vente au 30 avril2023.
Le 27 décembre 2022, le permis de construire a été obtenu par Madame [T] [H].

Invoquant que la seule condition suspensive prévue au compromis aurait été levée sans que l'acquéreur accepte de signer l'acte authentique, la SCI CCVLFY a, par exploit du 27 juin 2024, fait assigner Madame [T] [H] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en paiement notamment du montant de la clause pénale insérée à la promesse de vente.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 juin 2025, la SCI CCVLFY demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, de :
* Juger la SCI CCVLFY bien fondée dans sa demande d'application de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022, 
* Constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022,
* Condamner Madame [T] [H] à payer à la SCI CCVLFY la somme de 15 010€ au titre de la clause pénale insérée dans la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022, 
* Débouter Madame [T] [H] de ses demandes, fins et conclusions, 
* Condamner Madame [T] [H] à payer à la SCI CCVLFY la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
* Condamner Madame [T] [H] aux dépens, 
* Autoriser Maître Diane BOTTE, Avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision.

Elle expose que le troisième avenant proposé par Madame [T] [H] aurait été refusé par la venderesse, le recours à un prêt n'ayant jamais été inclus dans le compromis initial ni dans ses deux avenants.
Elle ajoute que la surface du bien n'aurait jamais été indiquée comme une condition essentielle de l'engagement de Madame [T] [H], qu'en outre la superficie indiquée au compromis ne serait pas erronée dès lors qu'étant la superficie de la parcelle, elle comprendrait les murs et que la défenderesse confondrait ainsi la surface de la parcelle et la surface habitable. 
Elle précise que cette question de la superficie habitable aurait été évoquée entre Madame [T] [H] et son architecte sans réclamation auprès des vendeurs et la défenderesse validant au contraire le projet de son architecte.
Elle indique que son bien serait immobilisé depuis 2022, que les prix auraient depuis baissé et que le projet de ses gérants auraient été perturbés par le refus de Madame [T] [H] de signer la vente.

Elle conteste le préjudice allégué par Madame [T] [H] alors que celle-ci aurait poursuivi son projet après le calcul de superficie de son architecte et que l'intervention de l'architecte aurait été nécessaire au regard de l'ampleur du projet de Madame [T] [H] d'une superficie totale de 156,10m² dépassant les 150 m².

Elle rappelle que Madame [T] [H] aurait poursuivi son projet par la signature de deux avenants alors même qu'elle aurait été avisée de la nécessité de l'avis de l'architecte des bâtiments de France et qu'en outre le permis de construire aurait bien été obtenu par la défenderesse.
Elle énonce que l'échec de la vente du bien de Madame [T] [H] situé au Portugal serait sans incidence, cette vente n'ayant jamais été érigée en condition de la vente et que la situation patrimoniale de Madame [T] [H] lui permettrait de régler le montant de la clause pénale. 


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique pour l'audience de mise en état du 28 août 2025, Madame [T] [H] demande au tribunal de :
A titre principal :
*Annuler la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022 entre Madame [T] [H] et la SCI CCVLFY, 
* Débouter la SCI CCVLFY de l'ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel :
* Condamner la SCI CCVLFY à payer à Madame [T] [H] la somme de 9 252€ à titre de dommages et intérêts, 
* Condamner la SCI CCVLFY aux dépens, 
* Condamner la SCI CCVLFY à payer à Maître [O] une somme de 3 000€ au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, 
A titre subsidiaire :
* Constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022, 
* Débouter la SCI CCVLFY de sa demande de condamnation de la somme de 15 010€ au titre de la clause pénale insérée dans la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022, 
* Débouter la SCI CCVLFY de l'ensemble de ses autres demandes, 
A titre infiniment subsidiaire :
* Constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022, 
* Réduire le montant de la clause pénale insérée dans la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022, 
* Limiter à la somme de 4 000€ le montant dû par Madame [T] [H] à la SCI CCVLFY au titre de la clause pénale, 
* Débouter la SCI CCVLFY de l'ensemble de ses autres demandes.

Madame [T] [H] soutient que son consentement aurait été vicié par erreur sur la contenance du bien, l'annonce comme la promesse de vente faisant état d'un bien de 92 ca alors qu'il n'aurait mesuré en réalité que 78,05 m².
Elle fait valoir avoir dépensé beaucoup d'énergie pour ce projet et engagé des frais d'architecte pour un montant de 9 952€.
Elle conteste que l'inexécution de l'obligation lui soit imputable alors que le compromis n'aurait pas mentionné le recours à l'architecte des Bâtiments de France, que les gérants de la SCI CCVLFY auraient tardé à signer le second avenant, que, dans l'intervalle, la vente de son appartement au Portugal aurait échoué ne permettant plus le paiement au comptant de l'achat du bien de la SCI CCVLFY et qu'elle aurait perdu son emploi. 
Elle ajoute que le montant de la clause pénale serait manifestement excessif au regard de sa bonne foi et de sa situation financière alors qu'elle ne disposerait pas du patrimoine immobilier allégué par la demanderesse.


L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 09 octobre 2025. 



MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la nullité de la promesse de vente

Selon l'article 1132 du code civil "L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.".

L'article 1133 ajoute "Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.".

En l'espèce, Madame [T] [H] soutient avoir commis une erreur sur la superficie du bien vendu.

Si l'annonce parue sur le site de l'agent immobilier mentionne une superficie de 93 m², il y est précisé "superficie du terrain". Il ne s'agissait donc pas de la superficie du bâti.

La promesse synallagmatique de vente, régularisée entre les parties le 27 avril 2022, et qui constitue donc le contrat liant la SCI CCVLFY et Madame [T] [H] ne mentionne aucune superficie du bâti mais simplement les surfaces des parcelles pour un total de 92 m².
Ainsi aucune indication mensongère de la superficie de la construction n'apparaît dans cette convention.
Au contraire la superficie des parcelles suffisait à établir que le bâti était nécessairement moindre, les murs étant logiquement édifiés sur les parcelles et diminuant d'autant la superficie intérieure.

Bien plus, les parties ont régularisé un avenant à cette promesse, en décembre 2022, dans lequel Madame [T] [H] réitérait son engagement d'acheter. Or à cette date, la défenderesse avait déjà déposé son permis de construire depuis le 13 octobre pour une surface de plancher de 78,05m² démontrant ainsi sa parfaite connaissance de la superficie "utile".
En conséquence, Madame [T] [H] n'établit pas avoir commis une erreur sur la qualité substantielle du bien acquis.
En tout état de cause, elle a confirmé l'acte en signant l'avenant de décembre 2022. 

Dès lors la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022 ne sera pas annulée.


2) sur la caducité de la promesse de vente

Selon l'article 1103 du code civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.".

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil "Le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.". 

En l'espèce le compromis de vente comportait en fin de page 10 la clause suivante "Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15 septembre 2022 par Maître [Y] [C], notaire à [Localité 1], et avec la participation de Maître [R] [U], notaire à [Localité 3].


La date mentionnée ci-dessus n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
* invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement.... La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quinze mille dix euros (15 010€).
* ou poursuivre en justice la réalisation de la vente...".

Ce compromis a fait l'objet d'un avenant prorogeant la date de réitération au 30 avril 2023 et précisant que toutes les autres conditions du compromis restaient inchangées.

Or la promesse de vente ne mentionnait comme condition suspensive, en dehors des conditions classiques, uniquement l'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur.
Il résulte de la pièce 8 produite par Madame [T] [H] que le permis de construire sollicité par la défenderesse a bien été obtenu et ce dès le 27 décembre 2022. 
Dès lors dès cette date, les conditions suspensives étaient levées et l'acte authentique aurait dû être signé.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mars 2024,la SCI CCVLFY a mis Madame [T] [H] en demeure de régulariser la vente, lui laissant pour ce faire un délai de quinze jours. Or la défenderesse ne conteste pas ne pas s'être exécutée.

Il est ainsi établi que la promesse de vente a été résolue de plein droit et ce du fait de la défaillance de Madame [T] [H].


3) sur la clause pénale

La clause ci-dessus rappelée précisait que dans l'hypothèse où la partie non défaillante entendait invoquer la résolution du compromis, "La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quinze mille dix euros (15 010€).".

Selon l'article 1231-5 du code civil "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être allouée à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.".

En l'espèce de larges délais ont été consentis par la venderesse alors que le compromis a été régularisé dès le 27 avril 2022.
En outre suite aux demandes réitérées de prorogation de délais de la part de Madame [T] [H] le bien a été immobilisé de longes mois.
En ce qui concerne, la situation patrimoniale de l'acquéreur, Madame [T] [H] reconnaît être propriétaire au minimum d'un bien au Portugal.
Par ailleurs, alors qu'elle prétend qu'elle aurait pu obtenir un prêt immobilier pour l'acquisition de l'immeuble de la SCI CCVLFY, elle produit aujourd'hui des pièces faisant état d'une situation financière difficile, démontrant de s apart une certaine mauvaise foi.

Au regard de ces différents éléments, le montant de la clause pénale n'apparaît pas manifestement excessif et Madame [T] [H] sera condamnée à verser à la SCI CCVLFY la somme de 15 010€.


4) sur la demande reconventionnelle de Madame [T] [H]

Comme jugé ci-dessus , le compromis de vente est devenu caduc du seul fait de la défaillance de Madame [T] [H].
Aucune faute n'est démontrée à l'encontre de la SCI CCVLFY à laquelle il ne saurait être reproché d'avoir refusé la signature d'un nouvel avenant près d'un an après la signature du compromis et ce d'autant que ce nouvel avenant comportait une nouvelle condition suspensive, celle d'obtention d'un prêt laquelle n'avait jamais été évoquée auparavant et alors qu'il résulte des déclarations de revenus de Madame [T] [H] que les chances d'obtention de ce prêt était illusoire.
Par voie de conséquence, les frais engagés par Madame [T] [H] dans le cadre de cette opération et perdus sont la conséquence de la seule défaillance de l'acquéreur et ne peuvent être mis à la charge du vendeur.

Madame [T] [H] sera déboutée de sa demande en remboursement de ces frais.


5) sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Madame [T] [H] qui succombe sera condamnée aux dépens, Maître Diane BOTTE, Avocate, étant autorisée à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision.

Par ailleurs aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI CCVLFY, contrainte d'agir en justice, l'intégralité de ses frais irrépétibles. Madame [T] [H] sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 3 000€ et sera déboutée de sa propre demande fondée sur les dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.



PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, 

 - DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022 régularisée entre la SCI CCVLFY et Madame [T] [H], 

 - CONSTATE la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022 régularisée entre la SCI CCVLFY et Madame [T] [H] du fait de la défaillance de Madame [T] [H], 


 - CONDAMNE Madame [T] [H] à verser à la SCI CCVLFY la somme de QUINZE MILLE DIX EUROS (15 010€) au titre de la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique de vente du 27 avril 2022 régularisée entre la SCI CCVLFY et Madame [T] [H], 

 - DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts, 

 - CONDAMNE Madame [T] [H] à verser à la SCI CCVLFY la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - DEBOUTE Madame [T] [H] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, 

 - CONDAMNE Madame [T] [H] aux entiers dépens, Maître Diane BOTTE, Avocate, étant autorisée à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT


























Copies délivrées le
à
Maître Justine ALVES (1 ccc)
Maître Diane BOTTE (1 ccc + 1 ce)