Tribunal Judiciaire · Chambre civile 1 — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA


JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Chambre civile 1

 N° RG 24/00251 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DGEM

Nature de l’affaire : 71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée  
 

MINUTE N° 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) . 

GREFFIER : Valentine CAILLE, 

DÉBATS : à l'audience publique du 05 Février 2026 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le neuf Avril deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile 
Date indiquée à l'issue des débats 



DEMANDERESSES

Mme [E] [Q] épouse [O]
née le 11 juillet 1971 à BASTIA, demeurant 11, Montée Sainte-Claire - 20200 BASTIA

Mme [L] [Z] épouse [M]
née le 30 Janvier 1956 à BASTIA, demeurant 1, rue Luigi Giafferi - 20200 BASTIA

S.C.I. MERCURE, immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 482 797 990, dont le siège social est sis 13, rue Napoléon - 20200 BASTIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.C.I. SPS, immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 821 436 938, dont le siège social est sis 2, Cours Henri Pierangeli - 20200 BASTIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Mme [A] [B]
née le 17 Février 1981 à BASTIA, demeurant 1, rue Luigi Giafferi - 20200 BASTIA

toutes représentées par Maître Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocats au barreau de BASTIA,

DEFENDEUR

S.D.C. IMMEUBLE [C] Représenté par son syndic la SARL SORINI IMMOBILIER, demeurant et domicilié es qualité audit siège 1 rue Luigi Giafferi - Résidence les Asphodèles, Quartier de l’Annonciade 20200 Bastia, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] sont propriétaires au sein de l'immeuble [C], sis 1 rue Luiggi Giafferi - 2 cours Pierangeli à BASTIA, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis selon règlement de copropriété établi le 26 septembre 1973.

Le 3 octobre 2023, les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale le 25 octobre 2023.

Puis, le 18 octobre 2023, ils ont été convoqués à une assemblée générale organisée le 16 novembre 2023.

Par exploit délivré le 19 février 2024, madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] ont assigné devant le tribunal judiciaire de BASTIA, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE " ORENGA " (Immeuble RONCAJOLO), représenté par son syndic la SARL SORINI IMMOBILIER, aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 16 novembre 2023 et, subsidiairement, la nullité de certaines résolutions de ladite assemblée générale.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 16 octobre 2025, madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B], représentées, demandent au juge de :

- Prononcer la nullité de la convocation à l'assemblée générale du 16 novembre 2023 et en conséquence prononcer la nullité de l'assemblée générale en date du 16 novembre 2023 de la copropriété de l'immeuble [Y] dit " [C] " ;

Subsidiairement :
- Prononcer la nullité des résolutions numéros 4, 5 et 8 du PV de l'assemblée générale en date du 16 novembre 2023 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Y] ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Y] au paiement de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Y] aux dépens ;
- Dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Dans le dernier état de ses écritures communiquées électroniquement le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier immeuble [C], représenté, demande au juge de :

- Débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- Condamner les demandeurs à la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 et aux dépens (art. 696 du même code).

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 novembre 2025 et renvoyée à l'audience de plaidoirie du 5 février 2026, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 16 novembre 2023 

Les demandeurs soulèvent la nullité de l'assemblée générale du 16 novembre 2023.

Ils expliquent qu'il n'est pas fait état dans le procès-verbal de cette assemblée générale de ce que le syndic avait initialement convoqué les copropriétaires à une assemblée qui devait se tenir le 25 octobre 2023, avant finalement de procéder à une autre convocation en vue de l'assemblée du 16 novembre 2023. 

Il résulte des pièces versées aux débats que :
- une première convocation a été adressée aux copropriétaires le 3 octobre 2023 en vue d'une assemblée générale fixée au 25 octobre 2023 ;
- par courriel du 17 octobre 2023, monsieur [F] [Z] de la SCI MERCURE a sollicité l'annulation de l'assemblée générale à venir au motif qu'il n'a pas reçu la convocation dans le délai de 21 jours prévu par l'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
- par courriel du 17 octobre 2023, le syndic de copropriété a informé les copropriétaires de ce qu'il allait les reconvoquer ;
- une deuxième convocation a été adressée aux copropriétaires le 18 octobre 2023 en vue d'une assemblée générale fixée au 16 novembre 2023.

Toutefois, le fait de ce que cette chronologie n'apparaisse pas dans le procès-verbal d'assemblée générale du 16 novembre 2023 n'est pas de nature à entrainer la nullité de cette assemblée. D'ailleurs, les demandeurs ne visent aucun texte à l'appui de leur demande tendant à voir prononcer cette nullité.

Au demeurant, ils ne justifient d'aucun grief.

Dans ces conditions, madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] seront déboutées de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 16 novembre 2023 sur ce moyen.

- Sur la demande de nullité des convocations à l'assemblée générale du 16 novembre 2023

Madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] soulèvent la nullité de la convocation du 18 octobre 2023 à l'assemblée générale du 16 novembre 2023, entrainant dès lors la nullité de cette assemblée générale.

o Sur l'absence de concurrence 

Aux termes de l'article 21 alinéas 1 à 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet.

Madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] soutiennent que le syndicat des copropriétaires n'a pas tenu compte de l'envoi par la SCI MERCURE du contrat d'un autre syndic qui lui a été adressé, de sorte que la désignation du nouveau syndic a été effectuée en l'absence de toute concurrence.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

- monsieur [F] [Z] agissant pour la SCI MERCURE, a adressé au syndic de copropriété par mail du 17 octobre 2023, la proposition de SYNDICAP IMMOBILIER dans le cadre de la question concernant la nomination du syndic ;
- monsieur [F] [Z] agissant pour la SCI MERCURE a transmis cette proposition au syndic de copropriété par courrier recommandé le 17 octobre 2023 et reçu le 19 octobre 2023 ;
- la SCI SPS a demandé par courriel du 26 octobre 2023 au syndic de copropriété d'annexer le devis de SYNDICAP IMMOBILIER à la convocation à l'assemblée générale ;
- la convocation à l'assemblée générale du 16 novembre 2023 a été transmise le 18 octobre 2023.

Ainsi, il est constant que la SCI MERCURE a transmis par mail au syndic de copropriété, avant la convocation à l'assemblée générale du 16 novembre 2023, le devis de SYNDICAP IMMOBILIER, sans qu'il n'apparaisse toutefois avoir été annexé à la convocation adressée le 18 octobre 2023 aux copropriétaires.

L'article 21 précité ne prévoit pas que la communication au syndic d'un projet de contrat doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception de sorte que la communication de la proposition de SYNDICAP IMMOBILIER auprès du syndic la veille des convocations à l'assemblée générale apparait respecter les conditions posées par cet article.

La jurisprudence a également admis que le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence prévu par l'alinéa 3 de l'article 21, n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale (3ème Civ., 3 juin 2021, pourvoi n°20-13.269).

Dès lors, le non-respect de l'obligation de mise en concurrence, par le biais d'un copropriétaire, n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale et donc, a fortiori, de la convocation et de l'assemblée générale.

Madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] seront donc déboutées de leur demande de nullité de la convocation et, a fortiori, de l'assemblée générale, sur ce moyen.

o Sur l'envoi de la convocation

Aux termes des dispositions combinées des articles 64 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toutes les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En vue de l'application des articles 64, le copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. 

Les notifications prévues par l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les demandeurs sollicitent la nullité de la convocation à l'assemblée générale du 16 novembre 2023 au motif que la SCI SPS avait expressément demandé de recevoir les convocations par voie postale et non par voie électronique.

Ils soutiennent que la SCI SPS n'a pu prendre connaissance de la convocation électronique et n'a donc pas pu prendre les dispositions nécessaires dans les six jours suivants la convocation pour demander l'inscription à l'ordre du jour de questions, tel que le prévoit l'article 49 du règlement de copropriété comme le lui reproche le syndic.

La SCI SPS évoque le fait d'avoir demandé au syndic d'annexer le devis de SYNDICAP IMMOBILIER à la convocation de l'assemblée générale.

Il apparait dans les pièces communiquées que :

- la SCI SPS, représentée par monsieur [W], a demandé au syndic par courriel du 17 octobre 2023, que les convocations aux assemblées générales lui soient transmises par lettre recommandée avec avis de réception ;
- le syndic lui a répondu le 18 octobre 2023 que " le prochain envoi sera par voie postale " (pièce 9 demandeurs) ;
- monsieur [V] [H] a indiqué à monsieur [W] par courriel du 31 octobre 2023 que " lors de la maintenance de votre solution de messagerie la désactivation de certains services ont été perturbés et que certains messages ont pu être redirigés ou perdus. La durée de cette maintenance prévue pour la nuit du 17 au 18 s'est terminée avec 5h de retard (soit le 18/10 à 13h) du fait de nombreuses coupures internet. " (pièce 11 demandeurs).

Si la SCI SPS justifie avoir subi un problème de messagerie entre le 17 et le 18 octobre 2023 ayant pu mener à la perte de courriels, il est toutefois constant qu'elle a été informée de la date à laquelle l'assemblée générale devait se tenir puisqu'elle a voté par correspondance lors de cette assemblée.

Dès lors, cela signifie qu'elle a effectivement été destinataire de la convocation à ladite assemblée transmise par voie électronique de sorte que la preuve de ce que cette convocation aurait été perdue en raison de la maintenance de sa messagerie n'est pas rapportée.

Par conséquent, la SCI SPS ne justifie pas avoir été lésée dans ses droits. 

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de nullité de la convocation et, a fortiori de l'assemblée générale, sur ce moyen.

- Sur la demande d'annulation des résolutions 4, 5 et 8 de l'assemblée générale du 16 novembre 2023

Madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] sollicitent, dans leur dispositif, la nullité des résolutions 4, 5 et 8 de l'assemblée générale du 16 novembre 2023.

o Résolution n°4

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les demandeurs sollicitent la nullité de cette résolution, laquelle porte sur la présentation et l'approbation du budget prévisionnel 2024.

Ils soutiennent que madame [O], copropriétaire, a voté contre cette résolution mais que cela n'apparait pas dans le procès-verbal.

Il appartient aux demandeurs d'apporter la preuve de ce que cette copropriétaire, qui n'est pas à la cause, a effectivement voté contre cette résolution. Or, madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] sont défaillants dans l'administration de la preuve.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande de nullité de la résolution n°4.

o Résolution n°5

Cette résolution porte sur la nomination du syndic.

Bien que les demandeurs sollicitent dans le dispositif de leurs écritures la nullité de la résolution n°5, cette demande n'apparait pas dans le corps de leurs écritures de sorte qu'elle n'est pas motivée.

Au surplus, il a été précisé lors de l'examen de la demande de nullité de l'assemblée générale du fait de l'absence de concurrence pour la désignation d'un nouveau syndic, que cet élément n'était pas de nature à entraîner la nullité de la résolution ayant désigné le nouveau syndic et, a fortiori, de l'assemblée générale.

Cette demande sera donc également rejetée.

o Résolution n°8

Aux termes de l'article 17 alinéas 1 à 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] soulèvent la nullité de la résolution n°8 au motif qu'il n'est pas précisé le nombre de voix de chaque copropriétaire, ce qui va à l'encontre des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 17 précité.

Ils soutiennent qu'il est insuffisant d'indiquer seulement les votes favorables.

En l'espèce, le résultat du vote de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 16 novembre 2023 est rédigé comme suit :

Contre : 3805/9974 tantièmes 
Pour : [K], SOCIETE GENERALE, [P], [N], [D], DE CORSI, SCI [I] DE CARAFFA-LEANDRI représentant 6169/9974 tantièmes.

Ainsi, les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, ou qui se sont abstenus, ne sont pas précisés.

Toutefois, la jurisprudence a jugé que la mention, dans le procès-verbal, du nom des opposants et des défaillants lors du vote d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires n'est pas une formalité substantielle dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité de la décision adoptée et que l'absence de cette mention a pour seul effet d'ouvrir à tout copropriétaire la faculté de contester la décision adoptée (3ème civile, 6 septembre 2011, n°10-23.385).

Au demeurant, les demandeurs ne remettent pas en cause le résultat du vote.

Dans ces conditions, il y a lieu de les débouter de leur demande de nullité de la résolution n°8.

- Sur les demandes accessoires

Madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B], succombant, supporteront la charge des dépens.

Ils seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE " [C] " la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement publiquement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] de leur demande de nullité des convocations à l'assemblée générale du 16 novembre 2023 ;

DEBOUTE madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 16 novembre 2023 ;

DEBOUTE madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] de leur demande de nullité des résolutions 4, 5 et 8 de l'assemblée générale du 16 novembre 2023 ;

CONDAMNE madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] aux dépens ;

CONDAMNE madame [E] [Q], madame [L] [Z], la SCI MERCURE, la SCI SPS et madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE ORENGA la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


LE GREFFIER LE PRESIDENT