Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 9 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72C



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 09 AVRIL 2026



N° RG 25/04006 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XJCT



AFFAIRE :



S.N.C. ZOLA FRANCE PROPERTIES I SNC





C/





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] [Adresse 2]



Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Mai 2025 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 23/02770



Ordonnance rectificative rendue le 02 juin2025 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 25/1413







Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 09.04.2026

à : 



Me Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES, 437 



Me Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES, 699





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.N.C. ZOLA FRANCE PROPERTIES I SNC

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° RCS de PARIS : 912 315 363

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentant : Me Anne-Laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 

Plaidant : Me Diane DELUME, avocat au barreau de PARIS





APPELANTE



****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] [Adresse 2]

représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en son agence

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentant : Me Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 

Plaidant : Me Valérie GARÇON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS 

Substituée par Me Dilan UTHAYAKUMAR, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur Ulysse PARODI,Vice-Président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE, et en présence de Madame [F] [M], Greffier stagiaire 

Greffier lors du prononcé : Madame Jeannette BELROSE

FAITS ET PROCEDURE





La [Adresse 1] est un ensemble immobilier sis [Adresse 2], composé de plusieurs bâtiments dont 4 à usage d'habitation. 



Par actes notariés du 14 décembre 2022, 9 et 29 mars 2023, la société Zola France Properties I SNC (ci-après la société Zola) a fait l'acquisition de trois appartements au sein de la [Adresse 1], le lot n°6, le lot n°60 et le lot n°3061.



A la suite de ces acquisitions, la société Zola France Properties I SNC , par l'intermédiaire de son mandataire chargé de la mise en location et de la gestion locative des appartements, la société Colonies, a fait réaliser des travaux d'aménagement intérieur pour chaque appartement, afin de les louer meublés en vertu d'un bail de colocation. 



Par lettre recommandée du 24 avril 2023, suivie d'une sommation délivrée par exploit de commissaire de justice du 19 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à la société Zola France Properties I SNC de remettre en état les locaux, affirmant que, s'agissant d'un immeuble résidentiel, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite selon son règlement de copropriété. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont a fait assigner en référé la société Zola France Properties I SNC aux fins d'obtenir principalement d'ordonner à la société Zola France Properties I SNC de remettre dans leur état d'origine les appartements dont elle est propriétaire, sous astreinte.



Par ordonnance contradictoire rendue le 13 mai 2025, rectifiée par une ordonnance du 2 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- rejeté le moyen tiré de la nullité de l'action, 

- déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis[Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils, et Daigremont en son action, 

- condamné la société Zola France Properties I SNC à remettre à ses frais dans leur état d'origine les trois appartements de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 2], correspondant aux lots 6, 60 et 3061, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit que faute pour la société Zola France Properties I SNC d'y procéder, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, 

- rejeté la demande reconventionnelle de la société Zola France Properties I SNC , 

- condamné la société Zola France Properties I SNC à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Zola France Properties I SNC aux dépens, 

- rejeté les demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2025, la société Zola France Properties I SNC a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. 





Dans ses dernières conclusions déposées le 3 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Zola France Properties I SNC demande à la cour, au visa des articles 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 16, 32-1 et 835 du code de procédure civile, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de : 

'À titre principal, 

- annuler l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre le 13 mai 2025 (RG23/02770) pour méconnaissance du principe du contradictoire, 







à titre subsidiaire, 

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre le 13 mai 2025 (RG23/02770) rectifiée par ordonnance rectificative rendue le 2 juin 2025, en ce qu'elle a: 

- rejeté le moyen tiré de la nullité de l'action, 

- déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils, et Daigremont en son action, 

- condamné la société Zola France Properties I SNC à remettre à ses frais dans leur état d'origine les trois appartements de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 2], correspondant aux lots 6, 60 et 3061, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit que faute pour la société Zola France Properties I SNC d'y procéder, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, 

- rejeté la demande reconventionnelle de la société Zola France Properties I SNC , 

- condamné la société Zola France Properties I SNC à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Zola France Properties I SNC aux dépens, 

Puis statuant à nouveau, 

- juger la société Zola France Properties I SNC recevable et bien-fondé en son appel, 



En conséquence, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont , de sa demande de remise dans leur état antérieur des lots n°6, 60 et 3061 appartenant à la société Zola France Properties I SNC, 



A titre reconventionnel, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont à régler à la société Zola France Properties I SNC la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 



En tout état de cause, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont à régler à la société Zola France Properties I SNC la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. '





Dans ses dernières conclusions déposées le 16 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont demande à la cour, au visa des articles 809 du code de procédure civile, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :



'- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre le 13 mai 2025 (RG23/02770) rectifiée par ordonnance rectificative rendue le 2 juin 2025, en ce qu'elle a: 

- rejeté le moyen tiré de la nullité de l'action, 

- déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis[Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils, et Daigremont en son action, 

- condamné la société Zola France Properties I SNC à remettre à ses frais dans leur état d'origine les trois appartements de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 2], correspondant aux lots 6, 60 et 3061, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit que faute pour la société Zola France Properties I SNC d'y procéder, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, 

- rejeté la demande reconventionnelle de la société Zola France Properties I SNC , 

- condamné la société Zola France Properties I SNC à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Zola France Properties I SNC aux dépens, 

En conséquence, 

- débouter la société Zola France Properties I SNC de sa demande d'annulation de l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre le 13 mai 2025 (RG23/02770) rectifiée par ordonnance rectificative rendue le 2 juin 2025, 

- débouter la société Zola France Properties I SNC au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux entiers dépens.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





sur l'annulation de l'ordonnance 



La société Zola France Properties I SNC fait valoir que le premier juge s'est fondé sur des constats de commissaire de justice du 9 mai 2023 pour rendre sa décision, alors que la pièce n°3 du syndicat des copropriétaires correspond à un seul constat, dont le contenu est totalement différent.



Elle relate que le conseil du syndicat des copropriétaires a reconnu que sa pièce n°3 n'avait pas été transmise dans son intégralité à l'appelant en première instance et en déduit que la non-communication contradictoire de la pièce n°3 dans son intégralité par le syndicat des copropriétaires justifie l'annulation de l'ordonnance dont appel. 



Le syndicat des copropriétaires reconnaît en effet que sa pièce n°3 n'a été communiquée que partiellement mais expose que le contenu des procès-verbaux était mentionné dans ses conclusions, de sorte que la société Zola France Properties I SNC aurait pu s'apercevoir de cette carence.



Il soutient que l'appelante ne démontre aucune atteinte au principe de la contradiction, les parties ayant été mises à même de débattre contradictoirement de leurs prétentions respectives. 



Sur ce, 



En application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, la cour d'appel qui annule un jugement, pour un motif autre que l'irrégularité de l'acte introductif d'instance est, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tenue de statuer sur le fond de l'affaire.



Lorsque la nullité concerne non pas la saisine du premier juge mais une défectuosité de la procédure suivie devant celui-ci, le juge d'appel, saisi de l'entier litige, est tenu de se prononcer sur le fond du droit, sans même devoir statuer préalablement sur le moyen tiré de l'irrégularité du jugement (Com. 10 juill. 2001, no 98-19.491). 



En conséquence, le moyen de nullité tenant en l'espèce à la violation du contradictoire lors de la procédure devant le premier juge, il appartient à la cour, saisie de l'entier litige, de se prononcer sur le fond du droit.





sur le trouble manifestement illicite



La société Zola France Properties I SNC affirme d'abord que l'obturation partielle des VMC a été réalisée dans les règles de l'art et n'a entraîné aucun déséquilibrage de l'installation, tout comme l'ensemble des travaux qu'elle a effectués.



Elle expose qu'elle entend reboucher les orifices de VMC et soutient que les constatations du commissaire de justice sont contredites par le descriptif des travaux et les précisions apportées par l'entreprise générale en charge du chantier.

 

Réfutant toute méconnaissance du règlement de copropriété en ce qu'il prohibe la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, la société Zola France Properties I SNC soutient que n'est prohibé que l'aménagement conduisant à ce que chaque chambre soit totalement indépendante et comprenne des espaces de vie et des éléments de cuisine, ce qui n'est pas le cas en l'espèce car les chambres sont reliées par des espaces communs et comportent des pièces à vivre communes.



Elle fait valoir que le bail qu'elle conclut avec chaque colocataire porte sur l'appartement en son entier, avec une occupation privative d'une chambre et un usage partagé des parties communes, ce qui constitue une location d'un appartement entier meublé, autorisée par le règlement de copropriété.



L'appelante explique que la prohibition de transformer des lots en chambres meublées indépendantes louées à des personnes distinctes a pour objet de limiter les nuisances qui seraient occasionnées par les rotations trop fréquentes d'occupants dans un même lot, alors qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires n'a caractérisé aucune nuisance.



Le syndicat des copropriétaires affirme en réponse qu'il existe un trouble manifestement illicite lié à la location de chambres meublées et à l'obstruction de la VMC.



Il soutient que la location de chambres privatives meublées avec une jouissance des parties communes, reconnue par la société Zola France Properties I SNC , est prohibée par les dispositions claires et univoques du règlement de copropriété.



L'intimé fait valoir que les plans produits par la société Zola France Properties I SNC font apparaître l'obturation d'orifices de VMC qui va nécessairement, à terme, nuire à la ventilation de l'immeuble. 

 

Sur ce, 



Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.



Il peut notamment résulter d'une atteinte à la propriété ou d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence. 



L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu' 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.'



En l'espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 8 que 'la location en meublé d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.'



Il prévoit également, dans le même article, qu''il est interdit d'obturer les orifices intérieurs de VMC ou de prises d'air en façade sous peine de déséquilibrage de l'installation'.



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 mai 2023 qui indique notamment : 

' Je pénètre dans l'appartement du premier étage, appartement numéro 6.

Dans cet appartement, je rencontre une personne qui m'indique être locataire d'une des chambres, s'appeler Monsieur [D] [U], et avoir signé un bail avec la société Colonies en date du 24 mars 2023, qu'il me présente.

Sur son autorisation, je procède aux constatations suivantes :

' l'appartement comporte quatre chambres, numérotées et équipées d'une serrure individuelle'



Un autre constat du même jour permet de constater que sur le site livecolonies.com, sont proposées à la location, sous la dénomination « Clichy cailloux », deux chambres situées dans un appartement de 85 m², comportant quatre chambres, sous l'intitulé « bail de colocation non solidaire ». Il est précisé que sont à louer deux « unités privées », soit deux chambres indépendantes, le séjour, la salle à manger, la cuisine et la salle de bains étant partagés.  



Les données extraites de ce site par le commissaire de justice démontrent que les chambres sont proposées à la location isolément à des personnes qui ne se connaissent pas, l'argument commercial tenant à la possibilité de disposer, pour un loyer inférieur à la location d'un studio, d'une surface plus grande et de parties communes tout équipées, permettant de se loger à moindre coût et de façon pratique dans des grandes métropoles.



Indépendamment de la qualification de 'bail de colocation' mentionnée sur le document produit par la société Zola France Properties I SNC [au demeurant un exemplaire vierge dont rien ne permet de démontrer qu'il correspond à celui signé par les locataires et dont seules les 7 premières pages sur 119 sont versées aux débats], il est donc démontré que les chambres sont louées indépendamment à des personnes distinctes, chacune titulaire d'un contrat autonome, ce qui est manifestement en contrariété avec l'article 8 du règlement de copropriété susvisée. 



La violation du règlement de copropriété à ce titre constitue donc un trouble manifestement illicite.



S'agissant de la VMC, le procès-verbal de commissaire de justice expose que 

'' dans une des chambres, un coffrage permet l'accès aux canalisations et à une VMC qui est encastrée,

' la cuisine, ouverte sur le salon, ne présente pas de VMC ou d'aération. »



Les plans des travaux permettent également de constater que des bouches de VMC ont été obstruées.



La société Zola France Properties I SNC produit une attestation sur l'honneur de l'entreprise générale mandatée par la société Colonies pour rénover les trois appartements, qui expose notamment : « nous avons procédé, pour le compte de notre mandant, à un rafraîchissement des appartements. Dans ce cadre, aucun travail susceptible de nuire à la solidité de l'immeuble n'ont été réalisés (sic). Les installations de ventilation et de plomberies ont été modifiées dans les règles de l'art afin de réaliser l'agencement souhaité. ». Ce document n'est pas de nature à démontrer que les VMC ont été maintenues en état de servir à l'usage auquel elles sont destinées.



L'appelante verse aux débats un devis relatif à la 'réouverture des bouches de VMC' daté du 26 août 2025 mais ne justifie pas que ces travaux ont été réalisés.



En conséquence, la violation du règlement de copropriété est également établie sur ce point.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné sous astreinte la société Zola France Properties I SNC à remettre en état les trois appartements litigieux.





sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 

 

La société Zola France Properties I SNC sollicite l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive, faisant valoir qu'elle a fourni toutes les explications relatives aux travaux qui lui avaient été demandées et que les demandes du syndicat des copropriétaires sont mal fondées.

 

Le syndicat des copropriétaires conteste toute procédure abusive, au motif que la violation du règlement de copropriété est établie. 

 

Sur ce, 



Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.

 

Aucune faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires, dont les demandes sont accueillies. La demande de dommages et intérêts formée par la société Zola France Properties I SNC au titre du caractère abusif de la procédure sera rejetée.





Sur les demandes accessoires 



Les dispositions de l'ordonnance relatives à l'indemnité procédurale et aux dépens seront confirmées.



Partie succombant, la société Zola France Properties I SNC ne peut prétendre à l'octroi d'une indemnité procédurale et sera en outre condamnée aux dépens d'appel.



En équité, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance attaquée, 



Y ajoutant, 



Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne la société Zola France Properties I SNC à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Zola France Properties I SNC aux dépens d'appel.





Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



La Greffière La Présidente