Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 9 avril 2026

N° RG 23/03124 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JOXS







COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 9 AVRIL 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



20/00807

Jugement du Tribunal judiciaire d'Evreux du 15 décembre 2022





APPELANTE :



SA RECLO

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure et assistée de Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris





INTIMEE :



SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentée par Me Valérie LEMAITRE-NICOLAS de la SCP LEMAITRE-NICOLAS, avocat au barreau de l'Eure et assistée de Me Gérard MOIRÉ, avocat au barreau de Paris





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 15 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme VANNIER, présidente de chambre 

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère









GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT, greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 15 janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 prorogé au 2 avril 2026 et au 9 avril 2026.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 2 avril 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par M. URBANO, conseiller, suppléant de la présidente de chambre empêchée et par Mme CHEVALIER, cadre greffier.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 12 janvier 1991, la société Holding Gare de l'Ouest a consenti un bail commercial à la société Station de l'Ouest portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 3]. Les parties sont convenues d'un bail d'une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1987 moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 

127 466,04 francs. La société Station de l'Ouest a fait l'objet d'une fusion-absorption par la société Osmoy, devenue SA Reclo.



Par acte notarié du 2 juin 1995, la société Holding Gare de l'Ouest a cédé un ensemble immobilier à la société LD portant sur un terrain sis commune de [Localité 4] d'une surface de 45 a 57 ca repris au cadastre rénové de ladite commune à la section C lieudit [Localité 5] [Adresse 4].



Par acte du 2 octobre 2002 un nouveau bail commercial a été signé entre la société LD et la société Reclo portant sur les lieux loués dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], le loyer étant fixé à la somme de 23 280,84 euros HT HC par an.



La société LD a fait l'objet d'une fusion-absorption du 16 février 2010 au profit de la société [Adresse 6] de [Localité 6], elle-même absorbée le 28 septembre 2011 par la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires.



Par acte extrajudiciaire du 9 mars 2018, la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires a fait délivrer à la société Reclo un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un loyer annuel de 73 000 euros hors taxes correspondant à la valeur locative.

La société Reclo a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer proposé.

A la suite de l'échange des mémoires préalables, et par acte d'huissier du 20 février 2020 la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires a fait assigner la société Reclo devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.



Par jugement du 15 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit, ordonné une expertise et fixé le loyer provisionnel dû par la société Reclo au montant du loyer actuel pendant la durée de l'instance.



Le 27 avril 2021, M. [O], expert désigné, a déposé son rapport.



Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire d'Evreux a :

- fixé à 63 816 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société Reclo portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

- condamné la société Reclo à verser à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel réglé par elle depuis le 1er octobre 2018 ;

- dit que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 29 février 2020, date de l'assignation délivrée par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires en fixation du prix ;

- ordonné la capitalisation des intérêts ;

- rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires ;

- condamné la société Reclo à payer à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Reclo aux dépens qui comprendront les frais d'expertise ;

- ordonne l'exécution provisoire.



La société Reclo a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 septembre 2023.





EXPOSE DES PRETENTIONS



Vu les conclusions du 16 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Reclo demande à la cour de :

- constater que la cour est saisie d'une demande de fixation du loyer du « 'bail signé le 12 janvier 1991 avec effet rétroactif au 1er octobre 1987, ' toutes les clauses et conditions du bail du 12 janvier 1991 demeurant inchangées ' » ;

- constater que les parties ont mis un terme au contrat de bail du 12 janvier 1991 en signant un nouveau contrat de location, le 9 octobre 2002, dont les clauses et conditions ont été sensiblement modifiées.



En conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il déclare recevable la fixation du loyer du bail renouvelé signé le 12 janvier 1991 ;

- dire et déclarer irrecevable la demande de fixation du loyer du bail conclu le 12 janvier 1991.



En tout état de cause,

- débouter la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires de sa demande de fixation de loyer.





Subsidiairement,

- infirmer le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le juge des loyers commerciaux près du tribunal judiciaire d'Évreux, sauf en ce qui concerne l'abattement pour impôt foncier à 5 %.



Statuant à nouveau,

- constater l'irrecevabilité des demandes de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires en tant que demandes nouvelles présentées devant la cour de céans ;

- fixer le loyer dû par la société Reclo à compter du 1er octobre 2018 pour les locaux loués sis [Adresse 7] (Eure), à la somme en principal de 13 350 euros par an, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- ordonner que les montants remboursés porteront intérêt au taux légal à compter du 29 février 2020 ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



En tout état de cause,

- condamner la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Laurent SPAGNOL, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les conclusions du 12 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société L'Immobilière des Mousquetaires qui demande à la cour de :

- rejeter la demande d'irrecevabilité soulevée par la société Reclo sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ; 

- juger que la société Reclo s'est d'ores et déjà désistée définitivement de cette demande d'irrecevabilité dans le cadre de la procédure d'incident qu'elle avait initiée et qui a abouti à l'ordonnance du conseiller de la mise en état de la présente cour en date du 24 juillet 2025 ; 

- déclarer la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires recevable en toutes ses demandes dont aucune ne saurait être considérée comme une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ;

- recevoir la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires dans ses présentes conclusions et demandes et les dire bien fondées ; 

- infirmer le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le juge des loyers commerciaux près du tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il a fixé à 63 816 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société Reclo portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 8] 

[Adresse 9] à [Localité 7], les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées.



Statuant à nouveau : 

- fixer à la somme de 83 400 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société Reclo portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées. 













En conséquence : 

- confirmer le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il a : 

* condamné la société Reclo à verser à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel réglé par elle depuis le 1er octobre 2018 ;

* dit que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 29 février 2020, date de l'assignation délivrée par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires en fixation du prix ;

* ordonné la capitalisation des intérêts ;

* condamné la société Reclo à payer à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la société Reclo aux dépens qui comprendront les frais d'expertise ;

* ordonné l'exécution provisoire.



En tout état de cause : 

* débouter la société Reclo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

* condamner la société Reclo au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer du bail 



Moyens des parties



La société Reclo soutient que : 

* le premier juge a fixé le montant du loyer du premier bail du 12 janvier 1991 ; la demande de fixation du loyer du bail conclu le 9 octobre 2002 constitue une demande nouvelle ;

* si ces deux baux concernent les mêmes parties et la même assiette de terrain, ils contiennent des différences notables ; le bail conclu en octobre 2002 n'est plus grevé d'une servitude de passage et non aedificandi pour laquelle le premier juge a reconnu fondée l'application d'un abattement de 5 % ; cette servitude grevant le fonds servant constitue une clause restrictive de jouissance ; le bail de 2002 autorise la société Reclo à effectuer des travaux d'aménagement d'une nouvelle station-service et d'une installation de lavage et de nettoyage de tout véhicule ;

* ces clauses augmentatives ou diminutives du prix du loyer ont une incidence directe sur la fixation du montant du loyer ; les modalités de fixation du loyer ayant été modifiées, la détermination du loyer des baux des 12 janvier 1991 et 9 octobre 2002 est nécessairement distincte ; la seule identité de l'instance est celle des parties, ce qui ne saurait constituer le « lien suffisant » rendant recevable une demande additionnelle ; 

* la société intimée continue d'argumenter sur l'incidence financière d'une servitude de passage qui n'est plus mentionnée dans ce dernier bail ; elle continue à demander la fixation du montant du loyer renouvelé en le calculant à partir et en fonction des clauses et conditions du bail du 12 janvier 1991.

 











La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires réplique que :



* puisque la société Reclo fait état du bail signé le 9 octobre 2002, il ne saurait être contesté que c'est le loyer de ce bail renouvelé, et ce, à compter du 1er octobre 2018 que les parties entendent voir fixer ; la formulation employée ne saurait avoir d'incidences sur une prétendue nouveauté dans les demandes des parties dans le cadre de la procédure d'appel en cours ; 

* la cour d'appel est saisie par l'appelante et par l'intimée d'une demande de fixation du loyer du bail expiré, et ce, à compter du 1er octobre 2018 pour les locaux loués [Adresse 3] ; seul le montant chiffré de ce loyer est débattu devant la cour ; il n'existe pas de demande nouvelle ;

* la société Reclo qui avait soulevé cette irrecevabilité devant le conseiller de la mise en état s'est désistée de cette irrecevabilité, ce qui a abouti à l'ordonnance du 24 juillet 2025.



Réponse de la cour :



Au préalable, la cour relève que le 24 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a seulement ordonné la radiation de la procédure d'incident initiée par la société Reclo et n'a donc pas statué sur l'exception d'irrecevabilité de la demande de fixation du loyer invoquée par l'appelante ni sur sa demande de communication de pièces.



Par acte notarié du 12 janvier 1991 un bail commercial a été consenti par la société Holding Garage de l'Ouest à la société Station de l'Ouest sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 3].

Le 2 juin 1995, la société Holding Garage de l'Ouest a cédé à la société LD le terrain cadastré section C [Cadastre 1] et 315 pour une contenance totale de 4557 m². 



La société Station de l'Ouest a fait l'objet d'une fusion-absorption par la société Osmoy, devenue SA Reclo à compter du 31 décembre 2001 avec effet rétroactif le 1er janvier 2001. 



Il est démontré par la société Reclo qui verse aux débats le bail du 9 octobre 2002 qu'un nouveau bail commercial a été signé à cette date entre la société LD et la société Reclo portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 7].



La société Reclo partie originelle à ce contrat en avait par conséquent parfaitement connaissance lorsque le 9 mars 2018, la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires lui a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement du bail commercial conclu 12 janvier 1991 moyennant un loyer annuel de 73 000 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2018. 



Elle n'a pourtant nullement évoqué le bail du 9 octobre 2002 devant le premier juge et en réponse aux demandes de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires tendant à la fixation du montant du loyer du bail du 12 janvier 1991 à la somme de 83 400 euros, elle en a sollicité la fixation à la somme de 

23 500 euros, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

La société Reclo est donc mal fondée à invoquer désormais l'irrecevabilité de la demande de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires de fixation à la somme de 83 400 euros HT HC du montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 qui ne saurait être considérée comme une demande nouvelle, les parties convenant que c'est le loyer du bail signé le 9 octobre 2002 qu'elles entendent voir fixer. 



La demande est recevable. 



Sur l'assiette du bail



Moyens des parties



La société Reclo soutient que : 



* les parties ne se sont pas rendues contradictoirement sur les lieux ; elle produit la copie authentique du bail du 12 janvier 1991 et de l'acte de vente du 2 juin 1995 ; 

* les parcelles (C [Cadastre 2], C [Cadastre 3], C [Cadastre 4], C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6]) sont utilisées pour desservir les nombreux autres biens et droits immobiliers dont la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires est propriétaire dans la zone commerciale de [Localité 8] ; elles ne peuvent, donc, ni en fait ni en droit, être intégrées dans l'assiette du bail concédé à la société Reclo ; elles ne sont pas exploitables ; la surface donnée à bail à l'appelante est limitée à la parcelle C [Cadastre 7] ayant un superficie de 2049 m² ;

* en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif, le bien concédé ne peut faire l'objet d'un contrat de louage bail ; si la cour devait considérer que les parcelles n° C [Cadastre 2], C [Cadastre 3], C [Cadastre 4], C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] étaient constitutives de l'assiette du bail concédé, elle déclarera qu'elles ne sont pas affectées à l'usage exclusif de la société appelante et qu'elles ne sauraient être prises en compte dans la fixation du montant du loyer. 

La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires réplique que : 

* la société Reclo voudrait artificiellement réduire l'assiette du bail à la seule superficie sur laquelle est exploitée la station-service depuis l'origine du bail le 1er octobre 1987 ;

* elle croit pouvoir tirer profit de la copie exécutoire du bail du 12 janvier 1991 et de l'acte de vente du 2 juin 1995 ; ces deux actes ne sont pas visés dans les dernières conclusions de la société Reclo ; seules les pièces n°1, 2 et 3 sont attribuées à ces actes et elles ont été communiquées avec les premières conclusions d'appelante de la société Reclo ; cette dernière semble se fonder sur des pièces obtenues récemment qu'elle s'abstient de communiquer en cause d'appel ; 

* en tout état de cause, il doit être tenu compte de l'assiette du bail et non de l'assiette réduite d'exploitation par la société Reclo où se situent exclusivement les pompes à essence ; elle exploite son activité sur une superficie de 4557 m² retenue par l'expert judiciaire et par les experts amiables ; c'est l'assiette déterminée par le bail lui-même ; cette superficie n'est pas démesurée ; une station-service/station de lavage doit être exploitée sur une superficie permettant une fluidité parfaite des véhicules ; 

* la clause de destination du bail stipule expressément qu'il est donné en location un « Terrain autour » ; la superficie du terrain loué à la société Reclo ainsi que les servitudes accordées s'inscrivent dans cet impératif ; la locataire invoque une servitude de passage pour tenter de démontrer qu'elle n'aurait pas la libre disposition à usage exclusif du terrain concédé par le bail commercial ; cette sujétion ne la prive pas de la jouissance exclusive du terrain loué mais l'oblige à respecter la servitude qui grève les locaux loués ; il pourrait simplement être fait application d'un abattement à la valeur locative en raison de l'existence de cette sujétion, ce que le premier juge a fait en appliquant un taux de 5 % contesté par l'intimée ; 

* sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, le preneur ne saurait remettre en cause de manière unilatérale et opportuniste les stipulations auxquelles il a expressément consenties et exécutées pendant toute la période de prise à bail ; il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux de retenir, aux fins de détermination de la valeur locative d'un loyer, une superficie différente de celle retenue entre les parties dans une convention. 

 









Réponse de la cour :



Sont visés au bordereau de communication de pièces joint aux conclusions de l'appelante du 16 décembre 2025 notamment en pièce 1 : le bail commercial du 12 janvier 1991, en pièce 2 : l'acte authentique de vente du 2 juin 1995, en pièce 3 : le plan en couleur annexé à l'acte authentique du 2 juin 1995.



Sont contenues dans le dossier de plaidoiries de la société Reclo et portant le tampon du cabinet [F] notamment la pièce 1 : le bail commercial du 12 janvier 1991, la pièce 3 : un plan couleur intitulé « plan délimitant les biens vendus et la partie louée ». Ne comportent pas de numéro et de tampon du cabinet du conseil de la société Reclo, Me [F], la copie authentique du bail commercial du 12 janvier 1991 et la copie authentique de la vente du 1er juin 1995 pourtant indiquées comme ayant été communiquées en pièces 8 et 9 ainsi que mentionné dans les conclusions d'incident de la société Reclo du 10 avril 2025. Dans ses dernières écritures du 16 décembre 2025 en page 8, la société Reclo a conclu que « le conseil de l'intimée a tout loisir pour venir les consulter chez le conseil de la société Reclo s'il le souhaite. » ce qui signifie qu'elles n'ont pas été communiquées à l'intimée.



La cour retiendra le bail commercial du 12 janvier 1991 versé aux débats par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires en pièce 1, l'acte de vente du 2 juin 1995 entre la société Holding Garage de l'Ouest et la société LD versé aux débats par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires en pièce 2, le plan en couleur annexé à l'acte authentique du 2 juin 1995 et produit par la société Reclo en pièce 3, cette pièce figurant dans son dossier de plaidoirie tamponnée et numérotée et reproduite dans ses dernières conclusions.

Le bail conclu le 12 janvier 1991 mentionne en page 2 à la rubrique Désignation que la société Holding Garage de l'Ouest donne à bail commercial au preneur, la société Station de l'Ouest les biens immobiliers dont la désignation suit : 

« commune de [Localité 4] (Eure) 

Un ensemble immobilier à usage commercial sis à [Localité 9]. (Eure) [Adresse 10]' comprenant : 

Un immeuble à usage de Station-Service, composé de : deux baies de travail, l'une utilisée pour le montage et le stockage des pneumatiques, l'autre pour les vidanges, un vestiaire, un bureau d'accueil et d'exposition, deux water-closets. 

En appui sur cette construction existe un logement de gardien comprenant : de plain-pied : salle à manger-salon, deux chambres, salle de bains, WC, petite cuisine. 

À l'extérieur et au-dessus des volucompteurs se trouve un auvent également compris dans le présent bail. 

Terrain autour. 

Observation est ici faite que les volucompteurs appartiennent à la société ESSO. 

Le tout tel que délimité sous un liseré rouge au plan ci-annexé aux présents après mention.



Le plan qui est annexé au contrat n'est pas en couleur de sorte que le liseré qui délimite les lieux loués est en noir et blanc. 



Il ressort de l'acte de vente du 2 juin 1995 que la société Holding Garage de l'Ouest a vendu à la société LD : 

« commune de [Localité 4] (Eure) 

Un terrain sis Commune de [Localité 4] (Eure), sur lequel existent des constructions destinées à être démolies, d'une surface de quarante-cinq ares cinquante-sept centiares (45 a 57 ca), repris au cadastre rénové de ladite commune à la section C lieudit "[Localité 10]", savoir : 

n° [Cadastre 3] pour une contenance de neuf ares quatre-vingt-neuf centiares, ci' 9 a 89 ca 

n°[Cadastre 4] pour une contenance de sept ares trente centiares, ci..'''''. 7 a 30 ca 

n°[Cadastre 5] pour une contenance de trois ares douze centiares, ci'''''' 3 a 12 ca 

n°[Cadastre 6] pour une contenance de trois ares vingt-deux centiares, ci'''... 3 a 22 ca 

n°[Cadastre 7] pour une contenance de vingt ares quarante-neuf centiares, ci'.. 20 a 49 ca 

n°[Cadastre 2] pour une contenance d'un are cinquante-cinq centiares, ci'''.. 1 a 55 ca 

 --------------

Ensemble : quarante-cinq ares cinquante-sept centiares, ci 45 a 57 ca 



Telle que les parcelles cadastrées section C nos [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] proviennent de la division d'une plus grande surface cadastrée Commune de [Localité 4] (Eure) section C lieudit "[Adresse 11] pour une contenance d'un hectare quatre-vingt-huit ares soixante-deux centiares (1 ha 88 a 62 ca) ' » 



En page 16 de cet acte de vente au chapitre  Intervention de la société Station de l'Ouest (...) il est indiqué que « M. [M] agissant au nom de la société Station de l'Ouest est locataire de partie des biens immobiliers compris dans la présente vente. »



En page 18 au chapitre Propriété- Entrée en jouissance, il est stipulé : L'acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter du présent acte et par le seul fait des présentes. Il en aura la jouissance à compter du même jour, savoir : 

 

- La partie délimitée par un liseré rouge au plan ci-joint : 

par la perception des loyers. 

À ce sujet, le vendeur déclare que les biens immobiliers vendus sont actuellement loués à la société "STATION DE L'OUEST", société anonyme au capital de 1.000.000 francs, dont le siège social est à Caer-Normanville (Eure) [Adresse 12], immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés d'ÉVREUX sous le n° B 343.819.280, 

Aux termes d'un acte reçu par Maître [E] [V], notaire associé à [Localité 11] (Eure) le 12 Janvier 1991, ayant fait l'objet d'un avenant reçu par le même notaire aujourd'hui même. (1er juin 1995). 

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1987, et moyennant un loyer annuel hors taxe de 120.000 francs payable mensuellement et d'avance le premier de chaque mois. Ce loyer a été stipulé révisable annuellement le premier octobre de chaque année. Par le Jeu de cette clause d'indexation, le loyer annuel s'élève actuellement à 137.918,40 francs hors taxe. À ce sujet, le vendeur déclare que la société STATION DE L'OUEST est à jour dans le paiement de ces loyers et charges. 

Il n'a pas été versé de dépôt de garantie. 

Ce bail a été consenti en outre sous diverses charges et conditions dont l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance pour avoir été mis antérieurement à ce jour en possession d'une copie du bail et du projet de l'avenant. 

Au surplus, le vendeur s'oblige à remettre sous un mois de ce jour à l'acquéreur, la copie exécutoire du bail et de son avenant. 

L'acquéreur dispense en conséquence le notaire associé soussigné de relater plus amplement ici les dispositions du bail et de l'avenant dont s'agit. 

L'acquéreur sera subrogé, tant activement que passivement, dans tous les droits et obligations du vendeur résultant des conventions susvisées. Il déclare faire son affaire personnelle de cette location, de manière que le vendeur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet. 

Notification des présentes sera faite au locataire par les soins de Maître [V], notaire associé soussigné, aux frais de l'acquéreur. 

 

- Le surplus : par la prise de possession réelle, celui-ci étant libre de toute location ou occupation.







Et il ressort du plan délimitant les biens vendus et la partie louée, extrait de la copie authentique de la vente du 2 juin 1995, versé aux débats en version colorée (pièce 3 de l'appelante) que la partie « délimitation des biens vendus » (de couleur jaune sur le plan) englobe dans la surface acquise de 45 a 57 ca la partie louée (de couleur rouge sur le plan) qui porte sur la parcelle C [Cadastre 7] d'une surface de 20 a 49 ca.

 

Le bail du 9 octobre 2002 rappelle la conclusion du bail commercial établi le 12 janvier 1991, la vente intervenue le 2 juin 1995 entre la société Holding Garage de l'Ouest et la société LD portant sur le terrain cadastré C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour une contenance totale de 4557 m². Il est mentionné à l'article 3 du bail signé le 9 octobre 2002 qu'il s'agit du renouvellement du bail du 12 janvier 1991.



Contrairement à ce qui a été retenu par l'expert judiciaire, il n'est nullement mentionné dans le bail du 12 janvier 1991 que sa superficie était de 4557 m², il y est stipulé que le tout est délimité sous un liseré rouge au plan annexé, la cour relevant que ce plan bien que non coloré est identique en ce qui concerne les lieux loués à la société Reclo à celui visé au paragraphe précédent. 



Il s'ensuit que la surface donnée à bail à la société Reclo est limitée à la parcelle [Cadastre 7] ayant une superficie de 2049 m².



Sur la valeur du loyer 



Moyens des parties



La société Reclo soutient que : 

* la taxe sur le foncier bâti n'est représentative ni de la valeur vénale de l'immeuble, ni de sa valeur locative, les taux de taxe sur le foncier bâti ne sauraient servir de termes de comparaison ; la cour censurera le caractère « inapproprié » de la fixation du loyer à partir de la détermination de ce coefficient qui ne vise qu'à pallier la carence de l'expert dans la recherche et la vérification des références locatives ; l'application de ce coefficient a été censurée par le Conseil Constitutionnel aux termes de sa décision rendue le 2 mars 2016, il a déclaré inconstitutionnelle la détermination des impositions directes établies à partir de la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux ;

* le pôle de Caër est une zone à vocation commerciale et industrielle ; le terrain concédé n'est pas directement accessible de la route ; l'accès de la clientèle est limité et s'adresse principalement aux clients de la zone commerciale de [Localité 8] ; la commercialité de la zone de Caër s'est dégradée au cours du bail expiré ; depuis 2003, la zone de Caër a vu disparaître plusieurs enseignes qui n'ont pas été remplacées ;

* les graphiques de M. [O] démontrent une baisse du nombre de créations d'entreprises sur une durée limitée du bail (à l'exception de 2012 et 2016) ce qui confirme une évolution commerciale négative de la zone commerciale ; ni la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires ni l'expert n'ont justifié de l'implantation de nouvelles enseignes ;

* l'historique des relations entretenues entre les parties explique l'augmentation du chiffre d'affaires par un rattrapage d'affaires intervenu après l'éviction et le transfert du fonds de commerce de la société Reclo (l'hypermarché) dans un ensemble immobilier d'une plus grande surface ; l'évolution du chiffre d'affaires ne peut être examinée que pour confirmer l'évolution des facteurs locaux de commercialité, mais ne peut suppléer l'absence de démonstration de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; 







* le transfert de l'hypermarché exploité par la société Reclo constitue pour l'expert judiciaire la seule évolution de la zone commerciale qui serait favorable ; il ne s'agit pas de la création d'une nouvelle entreprise ; il est normal que le chiffre d'affaires de l'appelante ait augmenté, sa surface commerciale augmentant ; si comme le prétend la société intimée, les facteurs locaux de commercialité s'étaient notablement améliorés, elle n'aurait eu aucune difficulté à relouer les locaux anciennement exploités par la société Reclo ; la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires a dû attendre plus de quatre années pour les relouer en entrepôts ce qui est la preuve de la désertification de la zone de Caër ;

* il semble judicieux de retenir un prix arrondi de 13,50 euros/m² ;

* le bail conclu met à la charge de la société Reclo tous les travaux nécessaires à son activité, y compris ceux prescrits par l'autorité administrative, incluant ceux de l'article 605 et 606 du code civil ce qui justifie l'application d'un abattement de 15 % du montant du loyer ; une station-service est un site classé qui doit respecter des normes « incendie » et de sécurité particulièrement strictes et onéreuses ; concernant l'impôt foncier, le premier juge a fait droit à la demande d'abattement de 5 % ; la société Reclo a reconstruit à neuf une station-service et une station de lavage ; le report de l'accession en fin de jouissance affecte la valorisation des biens loués et le montant du loyer renouvelé, jusqu'à « la fin de la jouissance » des locaux ; la station de nettoyage n'existait pas à la date du renouvellement du bail et la station essence vétuste a été agrandie et complètement reconstruite, de même que les VRD ; les travaux réalisés par le preneur doivent demeurer sans incidence sur la valeur locative lorsque la clause d'accession du bail est stipulée en fin de jouissance et non en fin de bail ; il doit être nécessairement appliqué un abattement pour tenir compte des travaux réalisés et financés par le preneur, en cours de bail, sauf à consacrer un enrichissement sans cause au profit du bailleur ; elle a justifié, en cours d'expertise, avoir réalisé plus de 699 560,38 euros HT de travaux pour la seule station-service ; ces travaux sont presque 7 fois plus onéreux que la valeur du terrain concédé estimé à 50 euros/m², soit 50 euros × 2049 m² = 102 450 euros ; en refusant d'appliquer un abattement pour accession, le premier juge a évalué le montant du loyer sur la valeur totale du terrain et des installations (802 010,38 euros), alors qu'il ne devait être apprécié qu'à partir de la valeur du terrain (102 450 euros) et quelques installations vétustes ;

* il est demandé à la cour d'appliquer des abattements pour tenir compte des charges augmentatives du loyer concernant les travaux prescrits par les autorités administratives (15 %), l'impôt foncier (5 %), l'accession en fin de bail (30 %).



La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires réplique que : 

* les locaux exploités par la société Reclo comportent aujourd'hui une station-service et une une aire de lavage ; les parcelles occupées par le preneur jouissent d'une très bonne desserte ; la station-service fait partie de la zone commerciale de [Localité 8] [Localité 4] entourée de nombreux commerces ; la locomotive alimentaire de cette zone est l'hypermarché E.Leclerc, inauguré en 2017, situé en face des locaux pris à bail par la société Reclo ; la situation du bien en bordure de voie assure une très bonne visibilité commerciale ; l'ensemble immobilier est dans un état correct ; 

* la société Reclo exploite en outre une station de lavage, activité complémentaire à l'activité de station-service ; elle ne démontre pas avoir sollicité et obtenu l'autorisation d'adjoindre une telle activité auprès de son bailleur qui doit être prise en compte dans l'évaluation de la valeur locative du bien ;

* la servitude de passage ne concerne qu'une parcelle ; elle permet aux différends chalands de circuler librement et d'accéder notamment à la station-service et à l'aire de lavage ; tout inconvénient du passage de véhicules sur cette parcelle est annihilé par l'importance de clients supplémentaires qu'elle octroie à la société Reclo pour son activité ; 

* la société Reclo qui tente de nier l'évidence de cette situation s'est toujours abstenue de verser aux débats les chiffres d'affaires de la station-service/station de lavage qu'elle exploite ; la société Reclo tire un bénéfice direct de cette servitude ; si cette servitude devait être prise en considération dans le calcul de la valeur locative, elle ne pourrait représenter qu'un élément de plus-value ; il n'y a pas lieu de retenir un abattement de 5 % ;



* le bail met à la charge du preneur le paiement de l'impôt foncier ; il s'agit d'une pratique extrêmement courante ; il n'y a pas lieu de prévoir un second abattement ; il n'est pas démontré que les clauses du bail commercial seraient exorbitantes du droit commun et justifieraient d'une quelconque incidence sur la valeur locative ; le fait que le preneur supporte seul les frais afférents aux travaux rendus nécessaires par l'exercice de son activité ne représente nullement une charge exorbitante pesant sur ce dernier ; 

* selon l'article L. 145-38 du code de commerce, il ne sera pas tenu compte pour le calcul de la valeur locative des investissements du preneur ; ces investissements sont, pour l'heure, sans effet sur la valeur locative ; elle n'est pas un associé de la société Reclo mais son bailleur et elle ne saurait être tenue d'une quelconque façon par les investissements que la société Reclo a choisi de faire pour développer sa propre activité ; 

* le dynamisme de la zone a récemment augmenté du fait de l'implantation en 2017 du nouvel hypermarché E.Leclerc ; la société Reclo n'est pas plus communicante et transparente en cause d'appel que devant le juge des loyers commerciaux puisqu'elle se refuse toujours à communiquer ces chiffres d'affaires et notamment ceux spécifiques à l'activité de la station-service et à la station de lavage ; la société Reclo a multiplié son chiffre d'affaires de plus de 33 % en seulement deux ans, entre 2017 et 2019 ; dans l'appréciation des facteurs de commercialité, il faut tenir compte de l'évolution du chiffre d'affaires du preneur pour relever le loyer ;

* l'expert [O] a choisi de ne retenir que 5 références sur 8 et une valeur locative moyenne à 18,31 euros/m²/an HT et HC ; la société Reclo vise une prétendue 

« censure » mais ne verse aucun justificatif aux débats ; ce n'est qu'en réponse à un Dire des parties et pour tenter de justifier d'un abattement de 15 % que l'expert a rappelé les taux applicables en matière d'impôts fonciers ; c'est en utilisant la méthode par comparaison que l'expert judiciaire [O] s'est fondé pour déterminer la valeur locative et non sur des appels du coût foncier ; 

* la société Reclo tente de faire croire à l'inconstitutionnalité de la méthode ayant permis à M. [O] d'opérer un abattement de 15 %, qui lui est portant profitable puisque cela vient diminuer d'autant le loyer du bail renouvelé ; cet abattement, à défaut d'être inconstitutionnel, ne se justifie aucunement ; dans le cadre d'une station-service, il est devenu l'usage non plus de faire son plein d'essence dans les établissements urbains mais bien dans les zones commerciales où les prix du carburant sont plus attractifs pour la clientèle qui bénéficie des réseaux de distribution des grandes enseignes alimentaire qui pratiquent un prix proche du prix coûtant, dans la mesure où elles mutualisent et donc amortissent une partie des coûts de livraison avec les autres activités du magasin ; M. [O] applique un coefficient minorateur de 15 % qu'il n'explique pas pour parvenir à un montant de 

15,56 euros/m²/an HT et HC sauf à le justifier par le fait que ses références se trouvaient en zone urbaine dense et non en ZAC ; il conviendrait, au contraire, d'appliquer un coefficient de majoration au loyer déterminé par l'expert judiciaire après comparaison avec les références qu'il a identifiées et de retenir une valeur locative de 18,31 euros/m²/an HT et HC sans application des deux abattements décidés par le juge des loyers commerciaux. 

 

Réponse de la cour :



Le litige porte sur la fixation du prix du bail à compter du 1er octobre 2018 et ceci dans la suite de la délivrance le 9 mars 2018 par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à la société Reclo d'un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un loyer annuel de 73 000 euros hors taxes. 



Le bail commercial signé le 9 octobre 2002 et conclu pour une durée de neuf années a pris effet le 1er janvier 2002 pour se terminer le 1er janvier 2011. Il fait suite au bail commercial du 12 janvier 1991 conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1987 et qui s'est trouvé prorogé ainsi que mentionné dans le bail du 9 octobre 2002, ce dernier s'étant lui même reconduit par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la délivrance le 9 mars 2018 par le bailleur du congé avec offre de renouvellement du bail commercial.



La durée du bail excédant douze années, la règle du plafonnement est exclue en application de l'article L. 145-34 du code de commerce de sorte que le bail doit être fixé à sa valeur locative. 



Il n'existe aucune discussion entre les parties sur la date de renouvellement du bail de sorte que ce dernier est acquis au 1er octobre 2018. 



Sont applicables les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité ; les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La consistance de ces éléments est appréciée dans les conditions fixées par les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code. 

 

Afin de fixer le loyer en considération de la valeur locative du bien en cause, le juge doit préciser les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce qu'il a utilisés sans qu'aucune méthode de calcul ne lui soit imposé. 



Le prix du bail renouvelé s'apprécie à la date du renouvellement et ne peuvent être pris en considération pour le calcul du prix du bail renouvelé que les éléments existant à la date du renouvellement. 

 

Dans le cadre d'une procédure de fixation du loyer révisé d'un bail commercial les rapports d'expertise amiable soumis à la libre discussion des parties constituent des éléments de preuve parmi d'autres. Outre l'expertise judiciaire confiée à M. [O] dont le rapport a été déposé le 27 avril 2021, la cour dispose pour se prononcer sur la valeur locative des rapports d'expertise amiable de M. [C] faite à la demande du bailleur, d'autre part, celle de M. [G] faite à la demande du preneur soumis à une discussion contradictoire des parties. 



Il appartient aux juges, même en présence d'un rapport d'expertise judiciaire, d'apprécier souverainement la valeur locative des biens loués. 



La cour pourra souverainement apprécier la valeur et la portée de chacun des rapports judiciaire et amiables produits, sur chacun des paramètres chiffrés en litige en les comparant. Pour autant, cela ne signifie pas que la cour ne puisse pas se faire sa propre opinion sur les données du litige.

 

Aux termes de l'article R. 145-6 du même code, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. »



Selon l'article R. 145-8 dudit code, « du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »



Il ressort des trois expertises que le site examiné implanté au coeur d'une zone commerciale développée autour d'un hypermarché bénéficie d'une bonne situation géographique. 

 

L'expert judiciaire M. [O] considère que le site examiné est implanté au sein d'une zone commerciale attractive le conduisant à considérer être en présence d'une importante modification des facteurs locaux de commercialité opérée depuis l'origine du bail jusqu'à ce jour dû au développement important de la zone commerciale aux multiples enseignes régionales et nationales. Il est souligné par M. [C] que le site présente une bonne visibilité au sein d'une zone commerciale à l'attractivité locale et à proximité de la route nationale 154, que l'emplacement bénéficie du flux automobile des chalands généré par la locomotive alimentaire qu'est l'hypermarché E.Leclerc inauguré en 2017. Si M. [G] note un nombre élevé de locaux vacants à proximité et la faible attractivité des commerces, il a par ailleurs relevé la bonne situation pour l'activité de station-service exercée au sein de la zone commerciale en bordure d'une route fréquentée (voie à forte circulation automobile) procurant un flux de clientèle régulier et une bonne visibilité à la sortie de la route nationale 154 face à l'hypermarché E.Leclerc. M. [O] a noté que l'hypermarché E.Leclerc comprend une vaste galerie marchande aux multiples enseignes et contrairement à ce que soutient l'appelante il cite en outre un nombre important d'enseignes multi activité à proximité de la station service ([Etablissement 1], Mobalpa, Seat, Le Mutant,Tousalon,Vima, L'Inventaire) et se fonde sur des données de l'INSEE révélant une évolution significative de la création des établissements pour la période comprise entre 2010 et 2020 dans le secteur étudié et plus particulièrement en 2018. 

Il s'ensuit que sur la base de ces éléments, l'analyse de M. [O], sur la modification favorable des facteurs de commercialité à l'activité de station-service exercée par la société Reclo, sera retenue ce qui permet dès lors de se référer à la progression du chiffre d'affaires de la société Reclo qui reconnaît qu'il a sensiblement augmenté entre 2017 et 2018 (M. [O] a relevé que le chiffre d'affaires de la société Reclo a augmenté de plus de 33 % sur les deux derniers exercices) et de rejeter l'argumentation de l'appelante qui attribue cette situation à un rattrapage consécutif au transfert du fonds de l'hypermarché puisqu'elle ne produit pas au soutien de ses allégations, des éléments financiers sur la seule activité de la station service de nature à étayer celles-ci ce qui a déjà été relevé par le premier juge et par l'expert judiciaire en ces termes : « cependant, nous noterons que nous n 'avons jamais pu obtenir les relevés des chiffres d'affaire afférents notamment à la seule activité de la station service ». 



Ainsi, il convient de retenir que la société Reclo se révèle défaillante à étayer ses allégations tant s'agissant de la réalité de l'incidence financière de la commercialité de la zone étudiée sur son activité que s'agissant de la diminution de l'attractivité de ladite zone.

Si les parties font état d'une servitude de passage, il ressort de l'acte de vente du 2 juin 1995 une constitution de servitudes de passage réciproques entre la société Holding Garage de l'Ouest et la société LD d'une part au profit des parcelles acquises par cette dernière (C [Cadastre 8]) le passage s'exerçant sur la parcelle de C n°[Cadastre 9] appartenant à la première et d'autre part au profit des parcelles conservées par la société Holding Garage de l'Ouest (C 115,314,316) le passage s'exerçant sur les parcelles 318,319,315 acquises par la société LD. 



Il est constant que contrairement au bail du 12 janvier 1991 le bail commercial du 9 octobre 2002 ne mentionne aucune servitude de passage et il ressort du paragraphe précédent que la parcelle [Cadastre 7] profite du passage constitué sur la parcelle n°C [Cadastre 9] ce qui est un vecteur certain de clientèle pour la société Reclo de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un quelconque abattement à la valeur locative et ce d'autant qu'il n'est plus sollicité par la société Reclo.



S'agissant des obligations respectives des parties, la société Reclo considère exorbitantes de droit commun les clauses de prise en charge des travaux prescrits par les autorités administratives, de l'impôt foncier et d'accession en fin de jouissance.

En vertu du bail, il est effectivement mis à la charge de la société Reclo tous travaux prescrits et/ou imposés par le législateur, par l'autorité administrative, de mise en conformité aux normes de sécurité, de salubrité et d'hygiène étant toutefois expressément stipulé que le preneur les prend en charge sans recours contre le bailleur ni diminution de loyer (article 7 du bail du 9 octobre 2002).

Par ailleurs, la clause d'accession au propriétaire en fin de jouissance des aménagements, installations, améliorations réalisés et intégralement financés par le preneur est prévue sans indemnisation de ce dernier ce qui toutefois se compense avec le fait qu'il est stipulé au bail toujours à l'article 7 que le bailleur s'interdit de se prévaloir de la réalisation de ces travaux, aménagements et investissements pour demander à quelque moment que ce soit un déplafonnement des loyers tandis que le preneur sera tenu sans diminution de loyer au remplacement des installations ou appareils qui existeraient dans les lieux loués.



Cette clause, qui a librement été négociée entre les parties et qui présente pour celles-ci tant des inconvénients que des avantages ne justifient ni majoration ni minoration, cette dernière étant réclamée par le preneur au moyen d'un abattement, la cour ajoutant que le bailleur contrairement à ce qu'il soutient a accepté la réalisation d'un centre de lavage et de nettoyage de tout véhicule ainsi que la sous-location d'une partie de la surface louée à la société qui exploitera la station de lavage (article 17 du bail) et ne peut se prévaloir desdits travaux compte tenu de l'article 7 du bail.



Ainsi bien qu'elles soient significatives, les améliorations effectuées par la société Reclo ne peuvent être prises en considération, en l'espèce, pour déterminer la valeur locative des lieux loués pas plus que ne le peuvent les travaux de mise en conformité aux normes en vigueur. 



Contrairement à ce que soutient la société Reclo, les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ne sont nullement mises à sa charge en vertu du bail dressé le 9 octobre 2002. 

















En application de l'article R. 145-8 du code de commerce, la taxe fonciè