Cour d'Appel · 5ème Chambre — 8 avril 2026

5ème Chambre





ARRÊT N° 89



N° RG 25/03031 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V7FO



(Réf 1ère instance : 24/00475)









S.A.R.L. EUCALYPTUS



C/



Mme [G] [O] épouse [X]

M. [Z] [X]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me L'hostis

Me Lhermitte







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 AVRIL 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : M. David LE MERCIER, Conseiller, désigné par ordonnance de M. le premier président de la cour d'appel de Rennes en date du 9 février 2026,

Assesseur : Madame Stéphanie PHILIPPE, Vice-présidente placée, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d'appel de Rennes en date du 9 février 2026,





GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et Mme OMNES, lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 11 Février 2026, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 08 Avril 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

S.A.R.L. EUCALYPTUS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 414 987 867, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie-Christine L'HOSTIS de la SELARL KOVALEX II, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST





INTIMÉS :

Madame [G] [O] épouse [X]

née le 30 Novembre 1969 à [Localité 3], de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [Z] [X]

né le 27 Mars 1969 à [Localité 5], de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentéq par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentéq par Me Benoît CADENET de la SCP FIDAL, plaidant, avocat au barreau de BREST

Suivant bail commercial du 25 février 2015, M. [Z] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] ont donné à bail à la société Eucalyptus un terrain sis [Adresse 1] à [Localité 6] destiné à l'exercice de l'activité de lavage et nettoyage de véhicules pour une durée de neuf années à compter du 25 février 2015, pour un loyer annuel de 8 040 euros, soit 670 euros par mois.



Un commandement de payer la somme de 1 440, 49 euros, visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 11 octobre 2024.



Le 21 novembre 2024, les bailleurs ont assigné le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest pour faire constater la résiliation du bail.



Par ordonnance en date du 28 avril 2025, le juge de référés du tribunal judiciaire de Brest a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre M. et Mme [X] et la société Eucalyptus sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] à compter du 11 novembre 2024,

- ordonné à la société Eucalyptus et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,

- dit qu'à défaut pour elle d'y consentir amiablement, elle pourra y être contrainte avec l'assistance de la force publique,

- rejeté la demande de provision au titre de l'arriéré de taxes, impôts, loyers,

intérêts et charges impayés,

- condamné la société Eucalyptus à payer à M. et Mme [X] une provision de 778,82 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 12 novembre 2024 jusqu'au départ effectif des lieux,

- débouté la société Eucalyptus de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné la société Eucalyptus au paiement des dépens,

- condamné la société Eucalyptus à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le 29 mai 2025, la société Eucalyptus a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 février 2026, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- réformer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest du 28 avril 2025, en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre M. et Mme [X] et elle sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] à compter du 11 novembre 2024,

- lui a ordonné à elle et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,

- dit qu'à défaut pour elle d'y consentir amiablement, elle pourra y être contrainte avec l'assistance de la force publique,

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [X] une provision de 778,82 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 12 novembre 2024 jusqu'au départ effectif des lieux,

- l'a condamnée au paiement des dépens,

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

In limine litis

- constater la mise en oeuvre de la clause résolutoire de mauvaise foi et ainsi l'existence d'une contestation sérieuse,

- se déclarer en conséquence matériellement incompétent,

Au fond :

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans,

- condamner M. et Mme [X] à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 10 février 2026, M. et Mme [X] demandent à la cour d'appel de Rennes de :

- débouter la société Eucalyptus de son appel et de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Brest le 28 avril 2025 en toutes ses dispositions,

Y additant, 

- condamner la société Eucalyptus à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Eucalyptus à payer les dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur le contrôle par le juge des référés dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire



La société Eucalyptus rappelle que si, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire mise en oeuvre régulièrement, il doit d'abord vérifier si le commandement de payer n'a pas été délivré de mauvaise foi et si tel est le cas, il doit relever que la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit se heurte à une contestation sérieuse et doit dire n'y avoir lieu à référé.

Elle reproche à la décision entreprise de ne pas avoir répondu au débat portant sur l'exécution de mauvaise foi par le bailleur de la clause résolutoire.

Elle indique que les bailleurs lui reprochent de ne pas exploiter le fonds de commerce mais n'en tirent aucune conséquence et que de surcroît, le commandement visant la clause résolutoire ne fait pas état de l'obligation d'exploiter le fonds. 

Elle allègue que le fonds est inexploitable depuis la tempête Ciaran et que les bailleurs ont été informés des dégâts causés par la tempête pour lesquels elle a fait une demande d'indemnisation auprès de son assureur. Elle précise qu'en parallèle, elle a mis en vente son fonds de commerce mais que la procédure en cause, qu'elle décrit comme hâtive et disproportionnée, la met en péril et retarde la vente.

Elle relève que les bailleurs fondent leur demande de résiliation uniquement sur l'absence d'impayés de la taxe foncière de 539 euros qu'elle a régularisé depuis.

Elle avance que les bailleurs ont sollicité par courrier officiel de leur conseil en date du 27 septembre 2024 le règlement du loyer du mois de septembre 2024 et pour la première fois la taxe foncière 2024 sans même s'adresser directement à elle. Elle soutient que le 8 octobre 2024, elle a régularisé le loyer de septembre 2024 ainsi que celui d'octobre 2024, et ce alors qu'elle ne percevait plus de revenus de son activité suite aux dégâts causés par la tempête.

Elle poursuit en indiquant, qu'alors qu'elle avait régularisé le loyer de septembre 2024 et qu'elle venait de recevoir l'appel de la taxe foncière 2024, les bailleurs lui ont fait délivrer le 11 octobre 2024 un commandement de payer les sommes suivantes :

- loyer de septembre 2024,

- taxe foncière de 2024.

Elle fait valoir que le loyer de septembre 2024 ayant été réglé, seul le montant de la taxe foncière d'un montant de 539 euros restait à payer et insiste sur le fait que le règlement de cette somme n'avait été sollicité pour la première fois que par courrier officiel du 27 septembre 2024 adressé à son conseil. Elle rappelle que le contrat de bail ne prévoit aucun délai pour le remboursement de la taxe foncière et que le délai de 8 jours qui lui avait été imparti dans le courrier officiel précité ne peut être considéré comme un délai raisonnable en raison des délais de traitement du courrier par la voie postale.

Elle considère que le fait de délivrer un commandement de payer 14 jours après l'envoi du courrier officiel doit être considéré comme la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire et que cela doit s'analyser comme la volonté des bailleurs de mettre un terme au bail en cause alors qu'elle avait régularisé la situation et était en pourparlers pour vendre son fonds.



Elle critique la décision entreprise qui s'est fondée uniquement sur l'historique fait par les bailleurs des règlements et impayés alors même qu'ils n'ont pas versé de décompte précis depuis 2015.

Elle en déduit que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être réputé sans effet en raison de son caractère abusif, que la mise en oeuvre de clause résolutoire, et donc sa validité, se heurte à une contestation sérieuse et que le juge des référés doit se déclarer incompétent.



En réponse, M. et Mme [X] reprochent au preneur de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles en n'exploitant plus et en n'entretenant plus la station de lavage et en ne payant plus les loyers et la taxe foncière. Ils exposent avoir, dans ce contexte, délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison des défauts de paiement. Ils concèdent que l'absence d'exploitation par le preneur ne constitue pas un motif de la résiliation mais seulement un élément d'information sur le comportement de la société Eucalyptus.

Ils font valoir que les causes du commandement, lequel rappelait les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et visait expressément la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas été éteintes dans le délai d'un mois, ce qui n'est pas contesté par le preneur de sorte que le bail est résilié.

En réponse au preneur qui invoque une absence d'effet du commandement pour cause de mauvaise foi, ils entendent rappeler l'historique et le caractère de mauvais payeur de la société Eucalyptus pour soutenir qu'ils ont été confrontés depuis l'origine à des défauts de paiements récurrents et à une absence totale de communication de la part du preneur les ayant déjà obligés à lui délivrer deux commandements de payer en 2017 et 2023. Ils disent avoir produit un décompte sur la période de 2018 à 2023 contrairement à ce qu'affirme l'appelante.

Ils expliquent la délivrance d'un courrier officiel le 27 septembre 2024 par cet historique et rappellent que ce courrier fixait un délai de régularisation de 8 jours et qu'à défaut, une nouvelle procédure serait engagée. Ils disent que le preneur n'a pas procédé au règlement des sommes réclamées et n'a même pas répondu au dit courrier.

Ils exposent avoir délivré le commandement de payer le 11 octobre 2024, non pas à l'expiration du délai de 8 jours mais 6 jours plus tard, laissant ainsi un délai de 14 jours et relèvent que le preneur n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai légal d'un mois. 

Ils précisent que la société Eucalyptus a réglé le loyer de septembre et celui d'octobre 2024 le 8 octobre 2024, soit avec 1 mois et 8 jours de retard pour le loyer de septembre et qu'elle n'a réglé la taxe foncière 2024 à hauteur de 530 euros au lieu de 539 euros que le 30 novembre 2024 soit avec 19 jours de retard par rapport au délai du commandement de payer et surtout après la délivrance de l'assignation le 21 novembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Ils ajoutent que le preneur n'a régularisé le loyer de mai 2024 que par virement du 17 janvier 2025.

Ils réfutent le fait d'avoir été informés par le preneur de ses difficultés suite à la tempête et disent en avoir eu connaissance par les écritures adverses dans le cadre de la présente procédure.

Ils demandent de voir débouter la société Eucalyptus de ses demandes et de confirmer l'ordonnance entreprise.



Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.





L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



A titre liminaire, la cour rappelle que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la résolution du bail.



En application du texte précité, tout bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire doit mettre en 'uvre cette disposition contractuelle de bonne foi.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.



La clause résolutoire est d'interprétation stricte, elle ne peut être mise en oeuvre, et être déclarée acquise, que pour un manquement à une stipulation expresse du bail rappelée au commandement d'avoir à s'y conformer.



Le commandement du 11 octobre 2024 visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré pour paiement dans le délai d'un mois des sommes suivantes :

- loyer de septembre 2024 pour 778,72 euros,

- taxe foncière 539 euros.



Les termes de la clause résolutoire sont reproduits dans l'acte extra-judiciaire comme suit : 'le loyer est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de SIX CENT SOIXANTE DIX EUROS (670 euros HT) payable par mois et d'avance.

Il est convenu :

- qu'en cas de retard de plusieurs mois, les loyers échus produiront de plein droit des intérêts au taux de douze pour cent l'an à compter du jour où ils seront dus sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure mais sans que cette clause puisse autoriser le preneur à différer le paiement exact de ses loyers,

- qu'à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail et notamment, sans que cette liste soit limitative, de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer et/ou accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.

Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situés les biens objets du bail et exécutoire par provision nonobstant appel.'



Ledit commandement mentionne expressément les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.



L'absence d'exploitation et d'entretien des locaux n'est pas mentionnée dans ledit commandement de sorte que les arguments des parties à ce titre sont inopérants.



Il est stipulé au bail commercial du 25 février 2015 que loyer annuel de 8 040 euros est payable par mois et d'avance et en son article 6 que le preneur 'remboursera au bailleur, à première réquisition, les taxes locatives ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires, ainsi que la taxe foncière.'



La mauvaise foi imputée au bailleur s'apprécie au moment de la délivrance du commandement de payer.



Le commandement de payer a été délivré le 11 octobre 2024 soit 14 jours après le courrier officiel des bailleurs qui sollicitait le règlement du loyer du mois de septembre 2024 et de la taxe foncière 2024 dans un délai de 8 jours. Il est acquis que le preneur a réglé le loyer du mois de septembre 2024 le 8 octobre 2024 soit avant la délivrance du commandement mais qu'il n'a pas payé la taxe foncière due avant la délivrance dudit commandement. 



Le seul fait de délivrer un commandement de payer en raison de l'absence de paiement d'une taxe foncière 14 jours après un courrier de mise en demeure est insuffisant, à lui seul, à caractériser la mauvaise foi des bailleurs telle qu'invoquée par le preneur et ce d'autant que la délivrance de ce commandement s'inscrit dans un contexte de retards de paiements récurrents de la part du preneur, ce dont les bailleurs justifient par la production de différents courriers de relance, d'un décompte actualisé de mars 2024 à janvier 2026 (pièce n°30) et par la délivrance de deux précédents commandements de payer délivrés le 26 janvier 2017 et le 2 février 2023 de sorte qu'il ne peut être retenu que la volonté réelle des bailleurs est étrangère aux motifs visés par le commandement.



Par ailleurs, il n'apparaît pas des pièces produites par la société Eucalyptus qu'elle s'est rapprochée des bailleurs avant la délivrance du commandement de payer pour s'ouvrir de difficultés financières liées aux conséquences de la tempête ou même de son intention de vendre son fonds, ce qui exclut toute mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance de cet acte extra-judiciaire.



Par conséquent, la mise en oeuvre de la clause résolutoire par les bailleurs ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



- Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire



La société Eucalyptus demande de réformer la décision qui l'a déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle relève que les bailleurs n'ont produit un décompte actualisé qu'avec leurs conclusions de 9 février 2026 et soutient qu'il est erroné en ce qu'il mentionne un impayé pour le mois de mai 2024 alors qu'elle affirme avoir réglé ce mois de loyer en espèces en juin 2024. Elle soutient qu'elle a régularisé la situation et qu'elle est à jour du règlement des loyers de sorte que les époux [X] n'ont subi aucun préjudice.

Elle rappelle que si elle a régularisé la cause du commandement au-delà du délai légal, elle a néanmoins réglé la taxe foncière relativement rapidement, ce qui démontre, selon elle, sa volonté de s'acquitter spontanément de sa dette ainsi que de sa bonne foi. Elle ajoute que l'argument des retards récurrents de paiement ne peut suffire à exclure systématiquement une mesure de suspension.

Enfin, elle argue qu'il serait disproportionné d'ordonner son expulsion alors que le commandement ne porte que sur la somme de 539 euros qu'elle a régularisée. Elle insiste sur le fait qu'elle cherche à vendre son fonds et affirme que plusieurs personnes seraient intéressées.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans.



Les époux [X] s'opposent à cette demande et sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise. Ils rappellent que les impayés récurrents sur une période de 10 ans sont à prendre en considération pour apprécier la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du preneur. 

Ils font valoir qu'aucun élément n'est produit par le preneur pour démontrer l'existence de circonstances particulières de nature à justifier une suspension des effets de la clause résolutoire. Ils considèrent que la régularisation tardive et imparfaite, sans justification suffisante, ne saurait faire obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Ils exposent qu'ils subissent un préjudice en étant contraints d'initier une procédure en raison des impayés.



Aux termes de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Par renvoi de ce texte aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, ces délais peuvent être consentis en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.



Il appartient d'examiner la situation du preneur au jour où la cour statue pour accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.



Si les parties s'opposent sur la date à laquelle le preneur a réglé le loyer de mai 2024 (juillet 2024 pour le preneur ou janvier 2025 pour le bailleur), il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas contesté que le preneur ne doit plus aucune somme aux époux [X] à ce jour et que la société Eucalyptus a régularisé la situation en réglant le montant de la taxe foncière 2024 due le 30 novembre 2024. De plus, il résulte du décompte produit par les bailleurs que le preneur est à jour du règlement des loyers et charges en cours.



Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du preneur pendant une durée de 2 ans.



Compte tenu de l'évolution du litige, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail commercial du fait de l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit et ordonné l'expulsion de la société Eucalyptus et en ce qu'elle a condamné la société Eucalyptus à payer aux époux [X] une indemnité d'occupation.



Il sera précisé qu'aux termes de ce délai de 2 ans, la résiliation du bail sera considérée comme acquise, l'indemnité d'occupation due à titre de provision à hauteur de 778,82 euros par mois jusqu'au départ effectif des lieux et l'expulsion ordonnée à défaut de libération spontanée des lieux.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera fait masse des dépens d'appel qui seront partagés par moitié entre les parties. Les dispositions de la décision entreprise relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe  :



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau,



Constate que la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;





Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans ;



Ordonne, au terme du délai de deux ans précité, à la société Eucalyptus et à tous occupants de son chef de libérer les lieux, et dit qu'à défaut pour elle d'y consentir amiablement, elle pourra y être contrainte avec l'assistance de la force publique ; 



Condamne, au terme de ce même délai, en cas de maintien dans les lieux, la société Eucalyptus à payer à M. et Mme [X] une provision mensuelle égale au montant du loyer en cours, au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux ; 



Dit qu'il sera fait masse des dépens d'appel qui seront partagés par moitié entre les parties ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le greffier, La présidente,