Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 3 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 03 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/06628 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLFCZ



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 13 Juin 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 21/08051







APPELANTS



 Monsieur [H] [E] 

né le 02 Septembre 1984 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



et 



Madame [N] [U] épouse [E] 

née le 24 Novembre 1981 à [Localité 3] (SUEDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous deux représentés par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistés de Me Karine REMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : P0084







INTIMÉS 



Monsieur [O] [V] 

né le 18 novembre 1969 à [Localité 4],

[Adresse 2]

[Localité 5]



et



Madame [R] [G] épouse [V] 

née le 5 novembre 1974 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Tous deux représentés et assistés de Me Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301 substitué par Me Gladys BLEUNVEN, avocat au barreau de PARIS









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffière Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Catherine SILVAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié du 25 novembre 2020, M. [O] [V], propriétaire à concurrence de 31 %, et [R] [G] épouse [V], propriétaire à hauteur de 69 % (les époux [V]) ont consenti à M. [H] [E] et Mme [N] [U] épouse [E] (les époux [E]) une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°5, 7, 21 et 22, consistant en un appartement en triplex de 160 m², situé au 3ème, 4ème et 5ème étage, et deux caves d'un immeuble en copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un prix de 3.150.000 €.



La promesse était conclue sous différentes conditions suspensives de droit commun, sans condition suspensive de prêt.



Elle était consentie pour une durée expirant le 5 mars 2021 et il était convenu que l'entrée en jouissance aurait lieu là compter du 8 juillet 2021, date à laquelle M. [V] s'obligeait à le rendre libre.



Il était en outre prévu le versement d'une indemnité d'immobilisation fixée à 315.000 € dont la moitié, soit la somme de 157.500 €, a été versée à la comptabilité de Me [F], notaire séquestre.



La promesse précisait notamment les travaux réalisés dans l'appartement par les époux [V] en 2016.



Par courrier en date du 3 décembre 2020, un conciliateur de justice a pris attache avec les époux [V], afin de leur faire part du souhait de M. [I], voisin du 3ème étage, qu'ils réalisent « les travaux nécessaires pour restituer l'isolation acoustique antérieure aux travaux réalisés par les époux [V] ».



Les époux [E] ont refusé de réaliser la vente le 5 mars 2021, arguant qu'ils n'avaient été informés que la veille de l'existence d'une conciliation « judiciaire » avec le voisin de l'appartement.



Le rendez-vous de signature a été reporté au 11 mars 2021.



Il a été à nouveau reporté au 7 avril 2021.



Par courriel du 24 mars 2021, le notaire des époux [V] leur a écrit qu'il venait d'être informé par le notaire des acquéreurs que ceux-ci « n'entendaient pas réaliser l'acquisition de l'appartement ».



Le 7 avril 2021, la vente n'a pas été réalisée et le notaire a rédigé un procès-verbal de difficulté.



Par actes d'huissier des 14 juin 2021, les époux [V] ont assigné les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser la somme 315.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, dont la somme de 157.700 € entre les mains du notaire séquestre.



Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

-autorise Me [F], notaire, à se libérer entre les mains de M. [O] [V], à concurrence de 31%, et de Mme [R] [G], à concurrence de 69%, de la somme de 157.500 € qui avait été séquestrée entre ses mains du notaire, par M. [H] [E] et Mme [N] [U], au titre d'une partie de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2020,

-condamne solidairement M. [H] [E] et Mme [N] [U] à payer à M. [O] [V], à concurrence de 31%, et Mme [R] [G], à concurrence de 69%, la somme de 157.500 € constituant le surplus de l'indemnité d'immobilisation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

-rejette les demandes de M. [H] [E] et Mme [N] [U] sollicitant du tribunal de :

¿Débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

¿Prononcer la résolution de la promesse de vente du 25novembre 2020 aux torts exclusifs des époux [V],

¿Dire et juger que Me [F], notaire à [Localité 8], devra restituer à M. [H] [E] et Mme [N] [U] la somme de 157.500 € détenue entre ses mains, en qualité de séquestre de l'indemnité d'immobilisation versée à la signature de la promesse de vente du 25 novembre 2020,

¿Condamner solidairement M. [O] [V] et Mme [R] [G] à payer à M. [H] [E] et à Mme [N] [U] la somme de 315.000 € à titre d'indemnité forfaitaire majorée des intérêts au taux Euribor, avec capitalisation des intérêts,

-rejette les demandes de M. [O] [V] et de Mme [R] [G] de condamnation solidaire des époux [E] à verser à M. [O] [V] la somme de 1.500 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice moral découlant de l'abandon de différé de jouissance prévu aux termes de la promesse de vente du 25 novembre 2020,

-condamne in solidum M. [H] [E] et Mme [N] [U] aux dépens,

-rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-constate l'exécution provisoire du présent jugement.



M. et Mme [E] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 juillet 2023. L'affaire a été inscrite sous le n° RG 23/13005.



Par ordonnance d'incident du 4 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a statué ainsi :

-Constatons que le conseiller de la mise en état n'a pas le pouvoir de statuer sur la demande de suspension de l'exécution provisoire fondée sur l'article 514-3 du code de procédure civile,

-Constatons que le conseiller de la mise en état n'a pas le pouvoir de statuer sur la demande de consignation fondée sur l'article 521 du code de procédure civile,



Vu l'article 524 du code de procédure civile,

-Prononçons la radiation de l'appel déclaré le 20 juillet 2023 par Mme [N] [J] [U] épouse [E] et M. [H] [E], contre le jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans le litige les opposant à M. [O] [V] et Mme [R] [M] [G],

-Disons que l'appel sera rétabli sur justification de l'exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire,

-Condamnons in solidum Mme [N] [J] [U] épouse [E] et M. [H] [E], aux dépens du présent incident ainsi qu'à payer à M. [O] [V] et Mme [R] [M] [G] la somme unique de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La procédure a fait l'objet d'une réinscription sous le n° RG 25/6628.



La procédure devant la cour a été clôturée le 8 janvier 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 décembre 2025, par lesquelles M. et Mme [E], appelants, invitent la cour à :



Vu les articles 1103, 1104 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1224, 1231 du code civil, 

Vu les pièces communiquées et notamment la promesse de vente du 25 novembre 2020, 



Déclarer recevables et bien fondés Monsieur [H] [E] et Madame [K] [U], épouse [E] en leur appel, 



Les en recevant, 

Constater que Monsieur [O] [V] et Madame [R] [G] n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles et notamment leurs obligations d'information et de bonne foi, 



En conséquence, 

Dire et juger que le défaut de réitération de la promesse de vente du 25 novembre 2020 est exclusivement imputable à Monsieur [O] [V] et à Madame [R] [G], 



En conséquence, 

Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 13 juin 2023, 



Statuant à nouveau 



Prononcer la résolution de la promesse de vente du 25 novembre 2020 aux torts exclusifs des consorts [V] - [G], 



En conséquence, 



Condamner solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [R] [G] à restituer aux époux [E] l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature de la promesse de vente du 25 novembre 2020, soit la somme de 315.000 €,



Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes, 



Condamner solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [R] [G] à payer à Monsieur [H] [E] et à Madame [N] [E] la somme de 315.000 € à titre d'indemnité forfaitaire, en application des dispositions contractuelles, majorée des intérêts au taux EURIBOR, avec capitalisation des intérêts,



Condamner solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [R] [G] à payer à Monsieur [H] [E] et à Madame [N] [E] la somme de 7.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, 



Condamner [O] [V] et Madame [R] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 7 janvier 2026, par lesquelles M. [V] et Mme [G], intimés, invitent la cour à :



Vu l'article 1103 du code civil, 

Vu la promesse de vente du 25 novembre 2020, 

Vu le jugement du 13 juin 2023, 



CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 13 juin 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Paris, 



En conséquence, 

DEBOUTER Monsieur [H] [E] et Madame [N] [U] épouse [E] de l'ensemble de leurs conclusions, fins et demandes, 



CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [N] [U] épouse [E] à verser la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 



CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [N] [U] épouse [E] au paiement des entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELARL ATTIQUE AVOCATS, en application de l'article 699 du Code de procédure civile ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de préciser qu'il a été acté à l'audience de plaidoiries du 22 janvier 2026, en présence des conseils des deux parties, que le contenu du courrier, communiqué en pièce 21 par les intimés, correspond bien au courrier du conciliateur du 3 décembre 2020, et que la date du 5 mai 2022 qui apparaît sur l'exemplaire communiqué à la Cour s'explique par le fait que s'agissant d'un document Word protégé, il s'actualise à la date de son ouverture ;



Il y a lieu de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [O] [V] et de Mme [R] [G] de condamnation solidaire des époux [E] à verser à M. [O] [V] la somme de 1.500 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice moral découlant de l'abandon de différé de jouissance prévu aux termes de la promesse de vente du 25 novembre 2020 ; 



Sur la demande de résolution de la promesse de vente



Les époux [E] sollicitent la résolution de la promesse de vente sur le fondement de l'article 1224 du code civil ; ils estiment que le tribunal ne pouvait pas relever un manquement des époux [V], à leur obligation contractuelle d'informer les acquéreurs de la demande de conciliation « judiciaire » du voisin M. [I] dans les 5 jours ouvrés, sans appliquer une sanction ; ils estiment que cette information est capitale et que le manquement est suffisamment grave pour justifier une résolution de la promesse aux torts des vendeurs ; ils ajoutent que s'ils en avaient été informés, ils auraient usé de leur faculté de rétractation ; ils précisent que la signature de la vente a été reportée à leur demande au 11 mars 2021 puis au 7 avril 2021 pour qu'ils puissent obtenir les informations sur cette demande de conciliation et que lorsqu'ils ont appris que les vendeurs ont refusé de participer à la conciliation « judiciaire », ils en ont déduit qu'il n'y avait plus d'issue amiable et ont informé les vendeurs le 24 mars 2021 de leur décision de ne plus acquérir ;



Les époux [V] opposent que toutes les informations sur leurs travaux et les demandes du voisin du dessous ont été données aux acquéreurs lors de la promesse, que ce voisin ne démontre pas de nuisances en lien avec les travaux qu'ils ont effectué, que la conciliation sollicitée par ce voisin était amiable et non judiciaire et qu'ils ont donné au conciliateur les mêmes précisions qu'aux acquéreurs, à savoir que le voisin ne démontre pas de lien entre les travaux et les prétendues nuisances ; ils disent que cette information n'était pas déterminante pour les acquéreurs et que le motif du deuxième report de signature par les acquéreur était sans lien avec la conciliation et visait à demander à disposer du bien plus tôt que le 8 juillet 2021, date prévue dans la promesse ;



Aux termes de l'article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice » ;



En l'espèce, en page 43 de la promesse du 25 novembre 2020 (pièce 2 appelants), la clause intitulée « Gestion raisonnable » stipule « ' Le promettant informera le bénéficiaire par tous moyens, dans un délai maximum de 5 jours ouvrés, de tout événement significatif affectant les biens et notamment tout litige, différend et/ou contentieux » ;



Les vendeurs n'ont pas respecté cette obligation contractuelle, en ce qu'ils ont été informés le jeudi 3 décembre 2020 de la demande de conciliation par le voisin M. [I] (pièce 21 intimés) et n'en ont pas informé les acquéreurs dans le délai de 5 jours ouvrés, soit au plus tard le jeudi 10 décembre 2020 à minuit, mais seulement le 4 mars 2021, veille de l'échéance de la promesse ;



La promesse du 25 novembre 2020 rappelle en page 5 les dispositions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation aux termes desquelles, les acquéreurs pouvaient se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre leur notifiant l'acte et précise en page 6 que les parties déclarent que « la remise sans délai de la copie de la promesse et de l'attestation établie par le notaire est constitutive de la notification prévue par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation » ;



Le délai de rétractation de 10 jours à compter du 26 novembre 2020 était donc échu à la date du lundi 7 décembre 2020 à minuit ;



Il en ressort que même si les vendeurs avaient informé les acquéreurs du courrier du conciliation du 3 décembre 2020 à la date d'échéance du délai de 5 jours ouvrés, soit le jeudi 10 décembre 2020, les acquéreurs n'auraient pas pu se rétracter de la promesse, le délai de rétractation étant échu depuis le 7 décembre 2020 à minuit ;



Sachant que la promesse ne prévoit pas de sanction au manquement à l'obligation de la clause litigieuse en page 43 et que le respect de cette clause n'aurait pas permis aux acquéreurs de se rétracter, il y a lieu d'étudier si cette inexécution est suffisamment grave, au sens de l'article 1224 du code civil, pour justifier une résolution de la promesse aux torts des vendeurs ;



Il est constant que les acquéreurs ont été informés par mail du 9 novembre 2020 (pièce 3), soit avant la signature de la promesse du 25 novembre 2020 :

-du règlement de copropriété du 20 septembre 1968 attestant qu'à la date de la promesse, l'immeuble existait depuis plus de 50 ans, 

-de la liste des travaux réalisés en 2016 par les vendeurs, autorisés par l'assemblée générale, synthétisés en page 10 de la promesse incluant notamment :

Au 3ème étage, la suppression d'une cloison et le déplacement de la salle d'eau, la désignation actuelle étant une entrée, une chambre, une salle d'eau, un WC, 

Au 4ème étage, la suppression de cloisons, le déplacement de la salle d'eau, le remplacement du faux plafond par un plafond en pente et le remplacement des fenêtres, la désignation actuelle étant une grande salle de séjour-salle à manger-cuisine, un cellier, une salle d'eau, un WC et deux chambres, 

Au 5ème étage, la création d'une chambre et d'une salle d'eau et le remplacement des fenêtres, la désignation actuelle étant une chambre, une salle d'eau et une buanderie,

-du procès-verbal du 13 juin 2018 (pièce 5) par lequel l'assemblée générale des copropriétaires a notamment :

¿adopté par la 26ème résolution, la demande de trois copropriétaires dont M. [I] de mandater l'architecte de la copropriété M. [A] pour analyser les travaux réalisés chez les époux [V] et déterminer s'ils sont à l'origine « de la dégradation importante de l'isolation phonique constatée dans leurs appartements »,

¿rejeté par la 27ème résolution, la demande des époux [V] de désignation d'un expert acousticien pour réaliser une analyse comparative de l'isolation phonique entre l'ensemble des appartements des bâtiments A et B,

-du compte-rendu de la visite du 17 septembre 2018 (pièce 8), dans lequel l'architecte de la copropriété M. [A] précise :

« ' L'architecte de M. [V] précise que :

¿tous les revêtements de sols préexistants au chantier ont été conservés (tomettes et parquet petites lames au-dessus de l'appartement [I], carrelages et parquet ailleurs)

¿le parquet neuf a été posé sur un isolant liège caoutchouté de 4mm de la marque « Novaflex Sound ».

Vérification faite, ce produit est un matériau isolant de faible épaisseur, conçu pour l'amélioration acoustique et l'atténuation du bruit des chocs des sols existants ou nouveaux par collage direct sous les sols en céramique ou en bois (documentation Aetolia).

Gain de 17dB annoncé.

A ce stade, les informations fournies ne permettent pas d'expliquer les dégradations sonores signalées par les voisins.

Seules des investigations plus lourdes permettant de s'assurer d'une mise en 'uvre du produit conforme aux règles de l'art permettraient d'affiner l'analyse' »,

-du rapport acoustique du 31 août 2020 (pièce 9) réalisé à la demande de M. [I], se plaignant de bruits en provenance de l'appartement du dessus depuis le remplacement du parquet du séjour du 4ème étage par les époux [V] : 

L'acousticien précise que l'isolement acoustique mesuré ne respecte pas l'exigence règlementaire « applicable aux logements neufs », que les bruits de pas et de déplacement de chaise sont très nettement audibles et qu'ils sont, « de son point de vue, de nature à engendrer une gêne dans l'appartement de M. [I] » ;

Il conclut que « bien que fréquemment rencontrées dans des immeubles anciens, les performances d'isolement acoustique au bruit aérien et de niveaux de bruit de choc mesurées correspondent globalement à un niveau de confort qui peut être qualifiés de médiocre » mais que « l'appréciation de l'incidence des travaux réalisés par M. [V] est délicate puisque les performances acoustiques d'origine de la construction ou avant la réalisation des travaux ne sont pas connues et n'ont pas pu être mesurées » ;



Il en ressort que les époux [E] étaient informés que depuis 2018 trois copropriétaires dont M. [I], demeurant au 3ème étage, se plaignaient de bruits en provenance de l'appartement des époux [V], et que M. [I] estimait qu'il y avait une dégradation de la performance acoustique depuis les travaux réalisés par les époux [V] en 2016, qui avait pour cause la nature de ces travaux et notamment le remplacement du parquet dans le salon du 4ème étage ;



Les époux [E] étaient aussi informés que le compte-rendu de visite de l'architecte de la copropriété du 17 septembre 2018 et le rapport acoustique du 31 août 2020 sollicités par M. [I] ne démontrent pas une dégradation de la performance acoustique depuis la réalisation des travaux en 2016, faute de mesures antérieures à ces travaux, et ne démontrent donc pas une incidence de ces travaux sur la performance acoustique ; des éléments de ces rapports s'orientent même vers une absence de dégradation de la performance acoustique depuis les travaux puisque l'acousticien vise l'exigence règlementaire « applicable aux logements neufs » et fait remarquer que les mauvaises performances acoustiques sont fréquentes dans les immeubles anciens, sachant que l'immeuble en cause date de plus de 50 ans, et que l'architecte de la copropriété relève que le matériau isolant installé sous le nouveau parquet est conçu pour l'amélioration acoustique ;



Les époux [E] ne produisent aucune pièce confirmant que les époux [V] leur auraient affirmé avant la signature de la promesse « que le différend avec M. [I] était clos », tel qu'ils l'allèguent dans leurs conclusions ;



Dans son courrier du 3 décembre 2020 (pièce 21), le conciliateur de justice, M. [Z] [C], indique aux époux [V] :

« Je viens d'être saisi d'une demande de règlement amiable du litige (relatif à) un problème de voisinage nuisances sonores qui vous oppose à M. [D] [I] ' 

Votre contradicteur m'expose que « 'avant la réalisation de vos travaux, il n'avait jamais rencontré de problèmes de nuisances sonores ' Le rapport d'expertise amiable établi le 31 août 2020 ' vous a été transmis' Malgré ce rapport et votre présence à l'expertise amiable, constant des nuisances sonores, il semblerait que vous refusez d'exécuter les modifications nécessaires pour restituer l'isolation acoustique antérieure à la réalisation de vos travaux, notamment concernant les bruits d'impacts ».

Je vous remercie par avance de bien vouloir me communiquer votre position ' » ;



Il en ressort qu'il s'agit d'une proposition de conciliation amiable, et non judiciaire, tel que l'allèguent les époux [E], et que ceux-ci ne pouvaient donc pas en déduire qu'il n'y avait plus d'issue amiable ;



D'autre part, le contenu de ce courrier n'apporte aucun élément non connu par les époux [E] à la date de la promesse ;



Enfin le conciliateur ne fait que reprendre les dires de M. [I] selon lequel les époux [V] refusent « d'exécuter les modifications nécessaires pour restituer l'isolation acoustique antérieure à la réalisation de vos travaux » alors qu'il ressort de l'analyse ci-avant du compte-rendu de visite du 17 septembre 2018 de l'architecte de la copropriété et du rapport acoustique du 31 août 2020, que M. [I] ne démontre pas que l'isolation acoustique se soit dégradée en 2016 ni que les travaux réalisés par les époux [V] en 2016 aient dégradé l'isolation acoustique ;



Le 13 avril 2021, postérieurement à l'échéance de la promesse du 5 mars 2021, un constat d'accord partiel a été signé par M. [I] et Mme [V] dans le cadre d'une conciliation cette fois-ci judiciaire, par lequel « Les deux parties acceptent une étude menée par un architecte proposé par celui de la copropriété si celui-ci n'est pas habilité à le faire. Cette étude consistera à étudier une isolation phonique, acoustique, aux bruits d'impact entre les deux appartements. :

1°) au niveau du plafond de l'appartement de M. [I],

2°) au niveau du plancher de l'appartement de M.et Mme [V].

Les parties sont d'accord pour se retrouver après réception de cette étude. 

Les frais de cette étude seront pris en charge par Mme [V] » ;



Toutefois il ne peut être déduit des termes de cet accord, relatif à une simple étude, que les époux [V] reconnaissent l'existence d'une dégradation de l'isolation acoustique ni qu'ils reconnaissent que leurs travaux réalisés en 2016 ont dégradé l'isolation acoustique ; 



Le jugement précise qu'en première instance, les époux [V] ont indiqué qu'aucune suite n'avait été donnée à ce rendez-vous et qu'ils avaient vendu l'appartement en septembre 2021, ce dont ils justifient en pièce 23 (attestation notariée sans prix du 14 septembre 2021) ;



Ainsi les époux [E] ne démontrent pas que le non-respect par les époux [V] du délai de 5 jours ouvrés prévu par la clause en page 43 de la promesse intitulée « Gestion raisonnable » pour les informer du courrier du 3 décembre 2020 proposant une conciliation amiable dans le cadre du litige les opposant à M. [I], constituait une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution de la promesse aux torts des époux [V] ;



Au surplus, le motif des époux [E] du deuxième report de signature, sans lien avec le courrier de conciliation du 3 décembre 2020, confirme que sa production tardive ne constituait pas pour les époux [E] une inexécution d'une gravité telle qu'elle justifiait la résolution de la promesse ; en effet, le notaire des vendeurs précise dans son courrier du 4 juin 2021 (pièce 17) qu'après la production des éléments relatifs à la demande de conciliation le 4 mars 2021, soit la veille de l'échéance de la promesse, « Le rendez-vous du 5 mars n'a pas abouti à la signature de l'acte, les acquéreurs ont manifesté le souhait de disposer d'un délai supplémentaire pour analyser l'impact des éléments transmis ' Ce report de rendez-vous de signature (au 11 mars 2021) a été accepté par nos clients. Le 10 mars, il nous a été fait part du refus de M. [E] et Mme [U] de conserver le différé de jouissance prévu à la promesse de vente, accompagnée d'une demande de rendez-vous le 2 avril au plus tard' un accord est intervenu pour un rendez-vous de signature le 7 avril 2021, avec remise des clés et entrée en jouissance immédiate' » ;



Ainsi les époux [E] ne démontrent pas que le non-respect par les époux [V] du délai de 5 jours ouvrés prévu par la clause en page 43 de la promesse intitulée « Gestion raisonnable » pour les informer du courrier du 3 décembre 2020 proposant une conciliation amiable dans le cadre du litige les opposant à M. [I], constituait une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution de la promesse aux torts des époux [V] ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [H] [E] et Mme [N] [U] de prononcer la résolution de la promesse de vente du 25 novembre 2020 aux torts exclusifs des époux [V] ;



Sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation



La promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2020 stipule en page 21 :

« Indemnité d'immobilisation

' Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation d'un montant global de 315.000 €. Le bénéficiaire déposera ' à la comptabilité du notaire séquestre ' la somme de 157.500 € représentant partie de l'indemnité d'immobilisation' » ;



Sur la somme versée au séquestre de 157.500 €



La clause relative à l'indemnité d'immobilisation précise :

« 3 Sort de ce versement

'

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes '

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble'

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée restera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :

¿si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir'

¿si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes ou mesures administratives'

¿si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarées ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente'

¿si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée'

¿si le promettant n'avait pas communiqué son acte de propriété'

¿en cas d'infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis,

¿et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

 '' ;



Le contrat ne prévoit pas que l'indemnité d'immobilisation restera acquise aux bénéficiaires s'ils se prévalent du non-respect par le promettant de la clause du contrat stipulant page 43 l'obligation d'informer les bénéficiaires par tout moyen 'dans un délai de 5 jours ouvrés, de tout événement significatif affectant les biens et notamment tout litige, différend et/ou contentieux' ;



Les époux [E] ne se prévalent que du dernier des cas du c) de ladite clause, sachant qu'il ressort de l'analyse ci-avant qu'ils ne démontrent pas que la non réalisation de la vente était imputable aux époux [V] ;



En conséquence, en application du b) de la clause contractuelle d'indemnité d'immobilisation, la somme de 157.500 € versée par les époux [E] reste acquise aux époux [V] à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre leurs mains de l'immeuble ;



Le premier juge a exactement relevé que « La répartition de cette indemnité entre [O] [V] et [R] [G] se fera dans les mêmes proportions que leurs droits de propriété, à savoir 31 % pour [O] [V] et 69 % pour [R] [G] » ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

-autorisé Me [F], notaire, à se libérer entre les mains de M. [O] [V], à concurrence de 31%, et de Mme [R] [G], à concurrence de 69%, de la somme de 157.500 € qui avait été séquestrée entre ses mains du notaire, par M. [H] [E] et Mme [N] [U], au titre d'une partie de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2020,

-rejeté la demande de M. [H] [E] et Mme [N] [U] de dire et juger que Me [F], notaire à [Localité 8], devra restituer à M. [H] [E] et Mme [N] [U] la somme de 157.500 € détenue entre ses mains, en qualité de séquestre de l'indemnité d'immobilisation versée à la signature de la promesse de vente du 25 novembre 2020 ;



Sur le surplus de l'indemnité d'immobilisation



La clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipule :

« Quant au surplus, soit la somme de 157.500 €, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait » ;



Les époux [V] justifient par le courrier de leur notaire du 4 juin 2021 précité qu'ils ont accepté la condition posée par les époux [E] le 10 mars 2021 postérieurement à la promesse, à savoir la suppression du différé de jouissance au bénéfice de M. [V], et la remise des clés et entrée en jouissance immédiate au jour de la signature de l'acte ;



Il ressort du procès-verbal de difficulté (pièce 15), dressé le 7 avril 2021 par le notaire des vendeurs avec la participation du notaire des acquéreurs, suite à la sommation de comparaître des époux [E] à la demande des époux [V], que toutes les conditions suspensives de droit commun étaient réalisées, et que les époux [E] ont refusé de conclure la vente au motif de la communication seulement le 4 mars 2021 de la demande de conciliation reçue le 3 décembre 2020 (pièce 14) ; 



Compte tenu de l'analyse ci-avant aux termes de laquelle la production tardive du courrier du 3 décembre 2020 ne constitue pas un élément susceptible d'entraîner la résolution de la promesse, il convient de considérer que les époux [E] ont refusé de signer l'acte de vente de leur seul fait, alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, et qu'en application de la clause de l'indemnité d'immobilisation, ils doivent verser au promettant la somme de 157.500 €, en sus de celle remise pas le séquestre ; 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a :

-condamné solidairement M. [H] [E] et Mme [N] [U] à payer à M. [O] [V], à concurrence de 31%, et Mme [R] [G], à concurrence de 69%, la somme de 157.500 € constituant le surplus de l'indemnité d'immobilisation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

-rejeté la demande de M. [H] [E] et Mme [N] [U] de condamner solidairement M. [O] [V] et Mme [R] [G] à payer à M. [H] [E] et à Mme [N] [U] la somme de 315.000 € à titre d'indemnité forfaitaire majorée des intérêts au taux Euribor, avec capitalisation des intérêts ;



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les époux [E], partie perdante, doit être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [V] la somme unique de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ; 



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne solidairement M. [H] [E] et Mme [N] [U] épouse [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [O] [V] et Mme [R] [G] épouse [V] la somme unique de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,