Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 9 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 09 AVRIL 2026



(n° 119 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04676 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7D7



Décision déférée à la cour : ordonnance du 14 janvier 2025 - JCP du TJ de [Localité 1] - RG n°24/03754





APPELANT

 

M. [J] [C]

Chez Adoma - [Adresse 1], chambre ST11

[Localité 2]



Représenté par Me Myriam Reghioui, avocat au barreau de Paris, toque : E2017

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/003545 du 13/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])





INTIMÉE



S.A. ADOMA, RCS de [Localité 1] n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Sylvie Jouan de la SCP Jouan Watelet, avocat au barreau de Paris, toque : P0226





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 novembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère 

Valérie Georget, conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne Pambo



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.



Par acte sous seing privé du 12 juillet 2022, la société Adoma a consenti à M. [C] un contrat de résidence portant sur un logement situé [Adresse 3] dans le [Localité 4], pour une redevance initiale de 549,98 euros.



Par acte du 19 mars 2024, la société Adoma a fait assigner M. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :




constater que M. [P] est devenu occupant sans droit ni titre après la résiliation de son contrat ; 

en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [C] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique ; 

condamner M. [C] au paiement des sommes provisionnelles suivantes : 


-1 852,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse; 

-une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er février 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer mois par mois jusqu'à la libération des lieux ; 

-600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


condamner M. [C] aux entiers dépens.




Par ordonnance contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des référés a : 




débouté M. [P] de ses demandes tendant à voir relever des contestations sérieuses quant à la validité de la mise en demeure et la résiliation du contrat de résidence ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 12 juillet 2022 et portant sur le logement n°ST11- [Localité 1] Annam - [Adresse 3] à [Localité 5], ce, à la date du 14 novembre 2023; 

condamné M. [P] au paiement à la société Adoma de la somme provisionnelle de 4 287,64 euros, au titre de l'arriéré locatif au 7 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse ; 

dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [P] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est; 

débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement ; 

condamné M. [P] au paiement à la société Adoma d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;

débouté M. [P] de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et la société Adoma de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [J] [P] aux dépens de l'instance ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire.




Par déclaration du 3 mars 2025, M. [C] a relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs de dispositif.



Dans ses conclusions remises et notifiées le 11 juin 2025, M. [Z] demande à la cour de : 




déclarer M. [P] recevable et bien fondé en son appel de l'ordonnance de référé rndue le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ; 


y faisant droit :


infirmer l'ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'elle a :


-débouté M. [P] de ses demandes tendant à voir relever des contestations sérieuses quant à la validité de la mise en demeure et la résiliation du contrat de résidence ;

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 12 juillet 2022 et portant sur le logement n°ST11- [Localité 1] [Adresse 4] - [Adresse 3] à [Localité 5], ce, à la date du 14 novembre 2023; 

-condamné M. [P] au paiement à la société Adoma de la somme provisionnelle de 4 287,64 euros, au titre de l'arriéré locatif au 7 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse ; 

-dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [P] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est; 

-débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement ; 

-condamné M. [P] au paiement à la société Adoma d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi, et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;

-condamné M. [P] aux dépens de l'instance.

statuant à nouveau :

à titre principal : 


déclarer recevable et bien fondé M. [C] de l'ensemble de ses demandes ; 

constater l'irrégularité de courrier mise en demeure daté du 9 octobre 2023 ; 

constater l'absence de notification par la société Adoma de courrier de mise en demeure à M. [P] ; 

constater le non respect de la procédure de résiliation du contrat de redevance conclu le 12 juillet 2022 entre M. [C] et la société Adoma ; 


en conséquence :


débouter la société Adoma de l'ensemble des demandes, fins et prétentions ; 

ordonner le maintien de M. [P] dans son logement sis [Adresse 5] ; 

accorder à M. [P] les plus larges délais de paiement de l'arriété locatif ; 


à titre subsidiaire :


accorder à M. [P] les plus larges délais avant de devoir quitter les lieux, et ce, compte tenu de sa situation personelle et financière ; 


en tout état de cause :


condamner la société Adoma à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; 

condamner la société Adoma au paiement des entiers dépens.




Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 juillet 2025, la société Adoma demande à la cour de : 




déclarer M. [P] mal fondé en son appel ;




Par conséquent, l'en débouter ainsi que de toutes ses demandes et confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; 




condamner M. [P] à payer à Adoma la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jouan - Watelet pour ceux la concernant en application de l'article 699 du code de procédure civile.




Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.



Sur ce, 

Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes



Selon l'article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'.



Selon l'article 835 alinéa 2 du même code, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l'issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n'y est opposée.



Le contrat de résidence liant M. [C] et la société Adoma doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l'article [Etablissement 1]-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.



En application de l'article L.633-2 dernier alinéa du même, 'le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants:

- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

- cessation totale d'activité de l'établissement ;

- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré'.



L'article R.633-3 II du même code précise que 'le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :

a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité'.



M. [C] fait valoir que la procédure de résiliation du bail est irrégulière.



La demande de la société Adoma est fondée sur une mise en demeure du 9 octobre 2023 intimant à M. [C] de régler le solde de son compte locatif de 1357,37 euros sous huit jours et précisant qu'à défaut, un mois après l'expiration dudit délai, la résiliation du contrat sera de plein droit acquise.







M. [C] soutient que la mise en demeure du 14 octobre 2023 ne lui a pas été notifiée, la signature figurant sur le document n'étant pas la sienne. Il expose qu'il n'a pas reçu notification de cette mise en demeure, ayant trouvé l'enveloppe aux alentours du 24 octobre 2023, ouverte, dans sa boîte aux lettres.



Mais il ne ressort pas de la comparaison entre, d'une part, l'avis de réception signé en date du 14 octobre 2023, d'autre part, le titre de séjour de M. [C], une différence entre les signatures apposées permettant de douter sérieusement de l'identité de l'auteur de la signature de l'avis de réception du 14 octobre 2023 de la mise en demeure du 9 octobre 2023.



Ensuite, M. [C] soutient que l'identité et les compétences du signataire de la lettre de mise en demeure portant résiliation du contrat ne peuvent être déterminées. 



Cependant, la lettre de mise en demeure émane expressément du pôle recouvrement et contentieux de la société Adoma de sorte que M. [C] n'est pas fondé à arguer d'un défaut de pouvoir de l'auteur de ce courrier. La mise en demeure émane à l'évidence de la société Adoma.



M. [C] ajoute que le décompte locatif fondant la demande de résiliation est irrégulier dès lors que le bailleur a omis de prendre en compte plusieurs virements en sa faveur, notamment un règlement de 350 euros effectué le 19 février 2024.



Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a relevé que la mise en demeure vise une dette de 1357,37 euros au 9 octobre 2023. Le montant de 350 euros non pris en compte a été payé le 19 février 2024, il n'a donc pas d'impact sur l'exactitude de la somme réclamée dans la mise en demeure. Or ce montant est bien supérieur à deux fois le montant de la redevance qui était en octobre 2023 de 569,79 euros, que la mise en demeure a donc été valablement délivré. Le premier juge a, en outre, retenu que dans les huit jours de la mise en demeure, aucun paiement n'est intervenu, la somme totale de 377 euros a été réglée, insuffisante à régler la somme totale due. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 14 novembre 2023.



A hauteur d'appel, ces motifs ne sont pas remis en cause par les pièces versées par M. [C]. 



Il n'est pas justifié de virements refusés par le bailleur.



La somme restant due est au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire



Il convient, en conséquence, de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a jugé que M. [C] se trouvait occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat de résidence et que son expulsion devait être ordonnée.





Sur la demande de délais de paiement



Conformément à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.



L'ordonnance entreprise a condamné M. [C], à titre provisionnel, à payer à la société Adoma la somme de 4287,64 euros.



M. [C] ne justifie pas d'une évolution de sa situation financière depuis l'ordonnance entreprise.



Il n'établit pas sa capacité à régler en plusieurs échéances sa dette.



L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux



M. [C] ne justifie pas de sa situation actuelle.



La demande tendant à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux sera rejetée.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [C] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à la société Adoma la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS





Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Rejette la demande d'octroi d'un délai pour quitter les lieux ;



Condamne M. [C] aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP Jouan - Watelet pour ceux la concernant en application de l'article 699 du code de procédure civile;



Condamne M. [C] à payer à la société Adoma la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT