Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 9 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

(n° , 27 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00557 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIWQP



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de EVRY - RG n° 22/00033





APPELANTE

S.A. SORGEM

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Tanguy SALAÛN de la SCP D'AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126







INTIMÉE

Madame [Y] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Serge REP, avocat au barreau de PARIS, toque : E0058





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ESSONNE SERVICE DU DOMAINE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame Marie-Anne DEFAIX, en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère 







Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par arrêté du 1er août 2017, la Préfète de l'Essonne a déclaré d'utilité publique au profit de la SORGEM le projet d'aménagement de la ZAC des Belles-Vues sur le territoire des communes d'[Localité 4] et d'[Localité 5].

Par arrêté du 11 juin 2018, les parcelles nécessaires à l'opération ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SORGEM, dont la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] d'une superficie de 560m² appartenant à Madame [Y] [U].

Le juge de l'expropriation d'[Localité 6] a déclaré cette parcelle expropriée au profit de la SORGEM par ordonnance du 25 juin 2018.

En l'absence d'accord entre les parties, la SORGEM a saisi le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire d'Evry par requête reçue le 06 juillet 2022.

Le transport sur les lieux est intervenu le 28 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2023, le juge de l'expropriation d'[Localité 6] a :


ANNEXÉ le PV de transport du 28 novembre 2022 ;

FIXÉ en valeur libre à la somme de 83.635 euros l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Madame [Y] [U] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] d'une superficie de 560m² sise [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 5] ;

DIT que la somme de 83.635 euros se décompose de la manière suivante :


75.122 euros d'indemnité principale (2.439 euros/m² x 0,7) ;

8.513 euros d'indemnité de remploi ;


CONDAMNÉ la SORGEM à payer à Madame [Y] [U] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNÉ la SORGEM au paiement des dépens de la procédure.


La SORGEM a interjeté appel du jugement par RPVA le 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 26 février 2024 par la SORGEM, appelante, notifiées le 25 mars 2024 (AR intimée le 27/03/2024, AR CG le 28/03/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 16 novembre 2021, fixé les indemnités de dépossession en tenant compte de l'existence d'un bâti en dur, retenu une valeur libre de (2.439 euros/m² x 0,7) en bâti intégré et fixé à la somme de 83.635 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Madame [Y] [U] ès-qualité de propriétaire, pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] d'une superficie de 560m² sise [Adresse 5] sur la commune d'[Localité 5] ;


Statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité de dépossession foncière relative à la parcelle AE n°[Cadastre 1] à la somme de 7.334 (11 euros/m²) euros remploi compris ;

CONDAMNER solidairement Madame [U] à lui verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




2/ Transmises au greffe le 18 novembre 2024 et uniquement via RPVA par Madame [U], intimée, non notifiées aux termes de ces écritures, il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement de première instance ;

CONFIRMER la date de référence du 16 novembre 2021 ;

ALLOUER à Madame [Y] [U] la somme de 83.635 euros ;

ALLOUER à Madame [Y] [U] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SORGEM au paiement des dépens.




3/ Adressées au greffe le 19 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident à titre alternatif, notifiées le 26 août 2024 (AR expropriée le 28/08/2024, AR SORGEM non rentré), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :

Dans l'hypothèse de valorisation du bâti :


CONFIRMER le jugement de première instance et FIXER :


L'indemnité de dépossession à 75.122 euros ;

L'indemnité de remploi à 8.513 euros ;



Soit une indemnité totale arrondie de 83.635 euros ;

Dans l'hypothèse de valorisation du terrain seul :


FIXER :


L'indemnité de dépossession à 8.120 euros (14,50 euros/m²) ;

L'indemnité de remploi à 1.468 euros ;



Soit une indemnité totale arrondie de 9.588 euros





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :





La SORGEM fait valoir que : 




Sur la description des biens, ils ne semblent pas raccordés aux réseaux ni à une voie carrossable. Plusieurs caravanes sont présentes sur la parcelle ainsi qu'une construction précaire en bon état et une dépendance à usage de toilettes édifiées illégalement.





Sur la date de référence et la situation urbanistique selon l'article L.322-2 du Code de l'expropriation et depuis sa modification par la loi [Localité 7] de 2018 (n°2018-1021), la date à retenir lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une ZAC est celle de la publication de l'acte créant la zone si elle est antérieure d'au moins un an à l'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP. En l'espèce, il s'agit du 1er décembre 2010. La jurisprudence a confirmé que ces dispositions sont applicables même lorsque l'ordonnance d'expropriation est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi [Localité 7] (CA [Localité 8], 24 septembre 2020, n°19/08189). 


Pour retenir la date du 16 novembre 2021, le premier juge a fait primer les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4a du code de l'urbanisme relatives aux biens soumis au droit de préemption, comme c'est le cas en l'espèce. Cependant, et contrairement à celles issues de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, ces dispositions sont d'ordre général. Il convient donc, en vertu du principe selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales, de faire primer les dispositions de l'article L.322-2. Cela a été confirmé par la jurisprudence (CA [Localité 9], 12 juin 2019, n°18/02413, n°18/03839, n°18/03262). 



La date de référence doit donc être fixée au 1er décembre 2010, date de la délibération créant la ZAC des Belles-vues et antérieure de plus d'un an à l'ouverture de l'enquête publique du 17 janvier 2017. A cette date, le bien de l'espèce était situé en zone AU du PLU d'[Localité 5] et était donc inconstructible. Même à supposer que les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme puissent prévaloir sur celles de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, la date de référence retenue par le premier juge resterait erronée.



Il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations de l'expropriante. Considérant les dispositions de l'article L.123-14 du Code de l'urbanisme sur la mise en compatibilité des PLU avec les projets publics, la date de publication d'une DUP ne peut être retenue par le juge de l'expropriation comme date de référence (Cass, 3ème civ., 25 janvier 2018, n°16-25.138). En application de ce principe, la cour d'appel de Paris a déjà écarté les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, considérant que si une DUP emporte modification des plans d'urbanisme, c'est au seul besoin des opérations de l'expropriant, et qu'appliquer ces dispositions permettrait à l'exproprié un enrichissement sans cause (CA Paris, 27 février 2003, GFA du Grand Viltain c. CCI Paris).



En l'espèce, c'est bien la DUP du 1er août 2017 qui a provoqué la mise en compatibilité du PLU et a fait basculer les parcelles dont il s'agit en zones AUp et AUi. La révision du PLU du 16 novembre 2021, retenue par le premier juge comme date de référence, n'a fait qu'intégrer la mise en compatibilité issue de la DUP. Considérant les jurisprudences susvisées, et en vertu du principe selon lequel les expropriés ne peuvent bénéficier d'une plus-value causée par le projet à l'origine de la procédure d'expropriation, ni la date du 1er août 2017 ni celle du 16 novembre 2021 ne peuvent être retenues. 



Il conviendrait alors, et même dans l'hypothèse où les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme devaient être appliquées, de se référer à la date de la dernière modification du PLU antérieure à la DUP. Il s'agirait en l'occurrence de la modification approuvée le 04 octobre 2016. Or il est constant qu'à cette date, la parcelle objet de la procédure était située en zones AU et NA, c'est-à-dire en zone inconstructible. En tout état de cause, la parcelle dont il s'agit ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, ni être évaluée selon son classement en zones AUi ou Aup.



Enfin et si par exceptionnelle, la date de référence du 16 novembre 2021 était retenue, il conviendrait de prendre en considération que la parcelle de l'espèce est entièrement classée en emplacement réservé pour la mixité sociale, ce qui est un facteur évident de moins-value. Par ailleurs, aucune situation privilégiée ne saurait être retenue, car la parcelle n'est pas à proximité d'infrastructures ou même des réseaux d'électricité et d'eau et n'est pas desservie par une voie carrossable.




Sur l'indemnisation du bâti, le caractère illégal des constructions est acquis dès lors que la parcelle est classée en zone inconstructible. Le jugement a indemnisé le bâti et sera infirmé sur ce point. La prescription de l'action en démolition ne crée pas de droit juridiquement protégé susceptible d'indemnisation. La Cour de cassation a statué clairement en ce sens pour une affaire d'expropriation diligentée justement dans la [Adresse 6]. En l'espèce, l'expropriée ne se prévaut d'aucune autorisation concernant la construction, et la SORGEM s'est rapprochée des services communaux d'[Localité 5] qui ont attesté de l'irrégularité de la construction, par ailleurs judiciairement reconnue à plusieurs reprises. 





Sur la détermination des indemnités, le premier juge a injustement écarté les termes de la SORGEM puisqu'ils portaient uniquement sur des terrains nus. La SORGEM propose en appel 18 termes issus de la [Adresse 6], s'agissant souvent d'accords amiables et de conventions de portage foncier. Elle verse également huit jugements définitifs concernant toujours la ZAC de l'espèce. Ces termes confortent l'offre de la SORGEM pour une valorisation à 11 euros/m².




Madame [U] rétorque dans ses conclusions adressées par RPVA que :



Le tribunal a retenu à bon droit que la SORGEM n'établit pas l'absence de droits juridiquement protégés concernant le bâti. La SORGEM n'apporte aucun élément nouveau en cause d'appel. Le bâti en question est une maison d'habitation dans laquelle vivent Madame [U] et sa famille. Cette maison a fait l'objet d'une évaluation par cabinet spécialisé en 2023. La SORGEM ne fait aucune offre de relogement à l'expropriée, alors qu'elle sait pertinemment qu'il s'agit du seul bien de la défenderesse.



Le commissaire du Gouvernement conclut que :




Sur la date de référence, le bien expropriée étant situé dans une ville dotée d'un PLU et soumis au droit de préemption urbain, la date à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant ou modifiant le POS ou le PLU. En l'espèce, il s'agit du 16 novembre 2021, la modification du 7 février 2023 n'affectant pas la parcelle.





Sur l'indemnisation des constructions, la SORGEM liste des constructions illégales qu'a réalisé l'expropriée, mais ne démontre pas que la construction particulière à l'espèce soit illégale. Ainsi une indemnisation du bâti est-elle proposée. Le commissaire du Gouvernement propose cependant d'évaluer le bien de manière alternative au cas où l'illégalité du bâti serait démontrée.





Sur l'indemnisation avec bâti, le commissaire du Gouvernement verse trois termes de référence pour une valeur métrique médiane de 2.439 euros/m². Le bien de l'espèce ne disposant pas d'un garage ni d'accès à la route si ce n'est par piste cyclable, un abattement de 30% sera appliqué, pour une indemnisation à hauteur de 44m² x (0,7 x 2439 euros) = 75.122 euros.







Sur l'indemnisation du seul terrain nu, le bien se situe en zone AU du PLU, pas encore constructible mais destinée à l'être dans un futur proche. Il ressort d'une étude de marché ( en annexe) sur des biens comparables qu'un terrain situé en zone AUi dans une zone destinée à accueillir des activités peut être évalué à 14,50 euros/m² en valeur libre.




SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions et documents

La cour à l'audience du 13 mai 2025 a soulevé sa non saisine par les conclusions de Mme [U] reçues par RPVA le 18 novembre 2024 et pour respecter le principe du contradictoire a renvoyé l'affaire à l'audience du 22 mai 2025 et invité les parties à conclure sur le moyen de procédure soulevé d'office.

Le commissaire du Gouvernement a déposé au greffe le 13 février 2025 la pièce annexe invoquée dans ses conclusions du 19 juin 2024 notifiée le 13 février 2025 ( AR Appelant du 17 février 2025 et AR intimé non rentré). 

A l'audience du 22 Mai 2025, en l'absence de conclusions des parties notament de Mme [U] la cour a renvoyé l'affaire à l'audience du 3 juillet 2025.

Le 12 juin 2025 Mme [U] a adressé au greffe des conclusions notifiées le 16 juin 2025 (AR Appelant et CG non rentrés) aux termes desquelles elle demande à la cour de :  - recevoir Mme [U] dans ses écritures ;

- confirmer le jugement de première instance ;

- confirmer la date de référence du 16 novembre 2021 ;

- allouer à Mme [Y] [U] la somme de 83 635 euros ;

- allouer à Mme [Y] [U] une somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- Condamner la SORGEM au paiement des dépens.

Mme [U] indique qu'elle a déposé par l'intermédaire de son conseil des conclusions le 18 novembre 2024.

[A] joute que la cour entend soulever sa non saisine du fait que les conclusions ont été adressées par RPVA. Elle entend régulariser les conclusions d'appel en les adressant par lettre recommandée avec accusé de réception auprès du greffe de la cour d'appel de Paris. 

Elle développe les mêmes arguments au fond.

La cour a rendu un arrêt avant dire droit en indiquant que :

'Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 30 novembre 2023 par RPVA, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

Les conclusions de la SORGEM du 26 février 2024 et du commissaire du Gouvernement du 19 juin 2024 adressées au greffe dans les délais règlementaires sont recevables.

L'annexe du commissaire du Gouvernement invoquée dans ses conclusions déposée au greffe le 19 juin 2024 notifiée à la SORGEM et à Mme [U] le 13 février 2025 est recevable.

La SORGEM et le commissaire du Gouvernement n'ont pas déposé ou adressé de nouvelles conclusions.

La Cour de Cassation par arrêt du 10 juillet 2025 n°24-10402 a jugé que la représentation par avocat étant désormais obligatoire en matière d'expropriation et l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel visant tous les actes de procédure, le délai de 3 mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former un appel incident, prévue à l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, court à compter de la première notification valable des conclusions de l'appelant par le greffe où l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique.

Elle indique en effet : 

«Vu les articles R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 748-1 du code de procédure civile :

4. Selon le premier de ces textes, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire, et forme le cas échéant appel incident, dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

5. Selon le second, les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le titre XXI du livre I du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l'usage de ce mode de communication.

6. Aucune disposition du code de l'expropriation n'exclut, devant la cour d'appel, la faculté pour les parties d'effectuer par voie électronique l'envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l'article 748-1 du code de procédure civile, cette faculté étant subordonnée, en application de l'article 748-6 du même code, à l'emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l'identification des parties, l'intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.
7. D'une part, il était jugé, au vu des dispositions liminaires de l'article 1er de l'arrêté du garde des [Localité 10] du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d'appel, qu'une telle garantie n'était prévue que pour l'envoi, par un auxiliaire de justice, de la déclaration d'appel, de l'acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l'exclusion des écritures des parties (3e Civ., 23 septembre 2020, pourvoi n° 19-16.092, publié).

8. D'autre part, il était jugé qu'en procédure d'expropriation, le délai dont dispose l'intimé pour conclure ou former appel incident ne court qu'à compter de la notification des conclusions de l'appelant par le greffe (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.794, publié).

9. Cependant, le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a rendu la représentation par avocat obligatoire en matière d'expropriation depuis le 1er janvier 2020.

10. En outre, l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020 « relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel », qui a abrogé l'arrêté du 5 mai 2010 précité, autorise désormais, par renvoi à l'article 748-1 du code de procédure civile, les envois, remises et notifications par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, dans le cadre d'une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d'appel ou son premier président, des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles.

11. Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R. 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède.


12. Le délai de trois mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former un appel incident court à compter de la première notification valable des conclusions de l'appelant faite par le greffe ou l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique ».



En conséquence, si les conclusions et pièces de Madame [U] ont été régulièrement adressées au greffe par RPVA le 18 novembre 2024 comme elle l'indique, le délai de trois mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former un appel incident, prévu à l'article R 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, court à compter de la première notification valable des conclusions faites par le greffe où l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique.'

La cour a :

- déclaré recevables les conclusions et pièces de la SORGEM du 26 février 2024 et les conclusions et pièces du commissaire du Gouvernement du 19 juin 2024 comprenant son annexe notifiée le 13 février 2025;

- Dit que le greffe va notifier au commissaire du Gouvernement les conclusions de Madame [U] adressées par RPVA le 18 novembre 2024 ;

' sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;

' invité les parties et le commissaire du Gouvernement à conclure sur la recevabilité des conclusions de Madame [U] adressées par RPVA le 18 novembre 2024 en conséquence sur la recevabilité des conclusions de Madame [U] adressées au greffe le 12 juin 2025 ;

' réservé les dépens ;

' renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 15 janvier 2016 à 9h30 - Salle Portalis.

L'arrêt a été notifié aux parties le 23 octobre 2025.

Les parties n'ont pas déposé ou adressé de nouvelles conclusions.

En l'espèce les conclusions de l'appelant la SORGEM ont été déposées au greffe le 26 février 2024, notifiées le 25 mars 2024, et le conseil de Madame [U] a signé l'accusé de réception le 27 mars 2024 et a envoyé ses conclusions par RPVA au greffe le 18 novembre 2024, et au commissaire du Gouvernement les conclusions soit au-delà du délai de trois mois fixé par l'article R311-26 du code de l'expropriation.

En conséquence les conclusions de Madame [U] adressées au greffe par RPVA le 18 novembre 2024 seront déclarées irrecevables. 

S'gissant des conclusions de Mme [U] du 12 juin 2025, qui sont identiques, si elles ont bien été adressées au greffe conformément à l'article R311-24 du code de l'expropriation,elles l'ont été au delà du délai règlementaire de trois mois ; elles seront donc déclarées également irrecevables.



- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



1° sur la date de référence 

Le premier juge considérant que les parcelles expropriées étant situées à la fois dans le prérimètre de la Zone d'Aménagement Concertée (ZAC) des Belles Vues et dans une zone de droit de préemption urbain, a donc retenu en application des articles L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-4 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU d'[Localité 5] soit le 16 novembre 2021.



La SORGEM demande l'infirmation sur le fondement de l'article L 322-2 du code de l'expropriation dans sa rédaction issue de l'article 9 de la loi dite [Localité 7] numéro 2018 ' 1021 du 23 novembre 2008 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique et de retenir la date de la publication de la délibération du 1er décembre 2010 créant la ZAC des Belles Vues.



Elle ajoute qu'à supposer même que les dispositions des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme puissent prévaloir sur celles de l'article L322-2 du code de l'expropriation applicables depuis la loi [Localité 7] dans le périmètre des Zac , la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique l'opération et emportant mis en compatibilité du plan local d'urbanisme ne peut être retenue par le juge de l'expropriation aux termes de l'article L213-4 du code de l'urbanisme.



 Le commissaire du Gouvernement par application des articles L213-4, L213-6 du code de l'urbanisme et L322-6 du code de l'expropriation conclut que la date de référence est, compte tenu de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 5] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le 16 novembre 2021.



Selon les dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 du code de l'expropriation, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.



En outre, selon les dispositions de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4 du code de l'urbanisme. 



L'article L 213-4 du code de l'urbanisme fixe les règles pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé et s'agissant des biens non compris dans une telle zone, indique qu'il s'agit de la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 



Enfin, aux termes de l'article L 322-6 du code de l'expropriation lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1a et 4°de l'article L 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8°de l'article L 123-1 2 dans sa rédaction antérieure la loi n° 2000 -1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.



La date de référence prévue à l'article L322-3 du code de l'expropriation est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.



Par arrêt du 30 mars 2023 numéro 22 ' 14163, la Cour de cassation a jugé qu'il résulte de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, que, lorsque le bien exproprié est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ; que par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l'intérieur du périmètre d'une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L213-3 a), et L213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce, le commissaire du Gouvernement indique, ce qui n'est pas contesté que :

- la commune d'[Localité 5] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 6 mars 1990 et a donné délégation au maire pour exercer ce droit au nom de la commune par délibération du 28 mars 2008 ;

- par délibération du 16 novembre 2021, le conseil municipal a actualisé « le droit de préemption urbain simple et son périmètre sur l'ensemble des zones U dites urbanisée et AU dites d'urbanisation future du PLU de la commune » ; 

- la commune a ensuite délégué à la SORGEM ce droit pour les biens situés dans le périmètre de la Zac par délibération du 22 septembre 2015 ;

- le plan local d'urbanisme de la commune a été approuvé le 25 septembre 2012, mis à jour le 23 avril 2013, modifié le 31 mai 2013, mis à jour le 17 juillet 2013, modifié le 1er juillet 2015, mis à jour le 6 novembre 2015, modifié le 4 octobre 2016, mis en compatibilité le 7 juillet 2017, le 7 août 2017 (concernant la [Adresse 6]) et le 26 mars 2019 (concernant le site CEA), modifié le 16 novembre 2021, puis le 7 février 2023 (modification simplifiée n° 1 affectant la parcelle expropriée) ;

- le PLU révisé d'[Localité 5] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 16 novembre 2021 ;

- une procédure de modification simplifiée du PLU approuvée le 7 février 2023 a ajusté le plan de zonage afin de corriger une erreur matérielle sur le secteur de la [Adresse 6] (légèrement plus au sud) et entraîné également un ajustement des dispositions graphiques associées à la zone [Localité 11](espace paysager protégé) et à la zone AUp (emplacement réservé pour mixité sociale).

Le commissaire du Gouvernement ajoute que la date de l'acte le plus récent délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la date d'approbation de la modification simplifiée du PLU, est celle du 16 novembre 2021, la modification du 7 février 2023 n'affectant pas la parcelle de Mme [U] située en zone AUi.

Au vu de ces éléments, le bien exproprié, étant situé à l'intérieur du périmètre de la [Adresse 7], est soumis au droit de préemption, Il convient de retenir par la combinaison des articles L213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation est, le bien exproprié n'étant pas compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le 16 novembre 2021, puisque la modification du PLU du 7 février 2023 n'affecte pas la parcelle de Mmr [U]..

Le jugement sera confirmé en ce sens.



2° sur la situation d'urbanisme

Le premier juge sur la base de la date de référence du 16 novembre 2021, a retenu que la parcelle AE [Cadastre 1] se situe en zone AUI du PLU de la commune d'[Localité 5]. 

La zone AUI est une zone destinée à être urbanisée pour accueillir des activités économiques et éventuellement des équipements dans le cadre du projet d'aménagement de la [Adresse 6].

Le jugement sera confirmé sur ce point.



3° sur la qualification des parcelles expropriées

Le premier juge a indiqué qu'à la date de référence qu'il a retenue, la parcelle n'étant pas située dans une zone constructible du PLU et ne disposant pas des réseaux de dimension adaptés ne peut donc se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir.



La SORGEM indique qu'à la date d'opposabilité et de publication de la délibération du 25 novembre 2010 créant la [Adresse 6], la parcelle expropriée ne pouvait être classée en zone constructible, puisque à cette date l'ensemble des parcelles situées dans le périmètre de celle-ci était situé en zone AU ou Na, c'est-à-dire en zone non constructible et que dans ces conditions, la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation doit en tout état de cause être écartée.

La SORGEM demande donc la confirmation du jugement.



Le commissaire du Gouvernement demande également la confirmation du jugement .

En l'absence de contestation de la SORGEM et du commissaire du Gouvernement. Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la qualification de terrains à bâtir.



4° sur l'indemnité principale

La SORGEM et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas en appel la méthode d'évaluation par comparaison ni la superficie de la parcelle, ni la fixation de l'indemnité de dépossession en valeur libre.

Leurs appels concernent en effet la valeur unitaire à retenir pour le terrain.



A sur l'indemnisation du bâti

Le permier juge indique que les parties s'opposent sur l'indemnisation des bâtis se trouvant sur la parcelle puisque :

- la SORGEM soutient que la construction implantée a un caractère illégal qui a été judiciairement reconnu puisque les constructions édifiées ont fait l'objet de constatations d'infractions les 13 juillet 1999 et 31 octobre 2000 et que l'ancien proprétaire , M. [D] a été condamné par arrêts des 8 octobre 2004 et 1er juillet 2005 de la cour d'appel de Paris et qu'une procédure judiciaire est toujours en cours ainsi qu'il en ressort d'un courrier du maire de la commune d'Ollainville ;

- Mme [L] [U] soutient que l'évaluation des indemnités de dépossession foncière doit tenir compte de la construction présente sur sa parcelle ;

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer les indemnités de dépossession de manière alternative selon que le caractère illégal de la construction est ou non retenu.

Le premier juge indique que la SORGEM n'établit pas comme soutenu, que la défenderesse ne disposerait pas d'un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation alors qu'elle ne verse que :

- des procès-verbaux de constats d'infractions de plus de 10 ans comme datant des 13 juillet 1999, 31 octobre 2000, 17 octobre 2012, 26 janvier 2012, 7 février 2012 ;

- des arrêts de la cour d'appel de Paris de plus de 10 ans comme datant des 8 octobre 2004 et 1er juillet 2005 ;

- que le courrier du 21 juin 2013 du maire de la commune d'[Localité 5] qui indique qu'une 'procédure judiciaire est en cours ' est trop ancien pour établir utilement qu'une procédure judiciaire serait toujours en cours.



Le premier juge en conclut qu'au regard de l'ancienneté des pièces versées aux débats par l'autorité expropriante, il apparaît que Mme [L] [U] bénéficie d'un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation et il ne saurait être considéré qu'il existe une contestation sérieuse au sens de l'article L 311-8 du code de l'urbanisme (en réalité du code de l'expropriation), justifiant la fixation des indemnités de dépossession de manière alternative ; que les indemnités de dépossession devront donc être fixées en tenant compte de l'existence d'un bâti en dur.



La SORGEM demande l'infirmation du jugement qui a tenu compte de l'existence d'un bâti en dur.



Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement et demande de fixer l'indemnité de dépossession en alternative dans l'hypothèse de valorisation du bâti et dans l'hypothèse de valorisation du terrain seul.



La Cour de Cassation par arrêt du 2 mars 2022 n° 20 ' 23 489 a jugé aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'aux termes des articles 1353 du Code civil et 455 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en conséquence la preuve de l'illégalité des constructions édifiées sur les parcelles incombe à l'expropriant qui l'invoque.



La Cour de Cassation a également jugé par arrêt du 15 février 2024 n° 22-16 460 que faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, la dépossession d'une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n'ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l'expropriation.



En l'espèce, la SORGEM rapporte la preuve du caractère illégal du bâti en dur en versant en effet aux débats :

- une fiche de renseignements fournie par le service de la publicité foncière de [Localité 12] 3 le 18 août 2020 (pièce n° 18) qui atteste que, par acte du 25 septembre 2009, la parcelle précédemment cadastrée AE [Cadastre 2], propriété en indivision de Monsieur [D], Mme [X] et Mme [U] a été divisée en quatre parcelles cadastrées AE n° [Cadastre 1], AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4] et à [Cadastre 5] ; que Mme [U] est par suite devenue propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 1], Mme [X] propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 5] et d'une partie de la parcelle AE [Cadastre 3] et Monsieur [D] propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 4] et d'une partie de la parcelle AE [Cadastre 3] ; que Monsieur [D] a ensuite fait donation de ses parcelles (AE [Cadastre 4] AE [Cadastre 4]) à Monsieur [K] et à Mme [P], que ce document permet ainsi d'établir le lien entre les décisions de justice visant Monsieur [D] et les constructions implantées sur les terrains appartenant à Mme [U], Mme [X] et Monsieur [K] et Mme [P] ;

- l'historique des infractions est attesté par une note établie le 9 janvier 2023 par Mme [Z], directrice générale des services de la commune d'[Localité 5] (pièce n° 11) ;

' un procès-verbal d'infraction été dressé le 13 juillet 1999 (pièce n° 12) et un procès-verbal d'instruction a été dressé le 31 octobre 2000 (pièce n° 13) ;

' ces constats ont donné lieu à un premier jugement rendu confirmé par deux arrêts de la cour d'appel de Paris du 8 octobre 2004 et 1er juillet 2005 condamnant Monsieur [D], ancien propriétaire, pour infractions aux dispositions d'urbanisme ainsi qu'à une remise des lieux en état sous astreinte ;

' par un jugement du 15 janvier 2004, le tribunal judiciaire d'Évry a condamné Monsieur [D] pour exécution de travaux non autorisés sur le terrain sis [Adresse 8] à Ollainville et infractions aux dispositions du plan d'occupation des sols et a ordonné à son encontre la réaffection du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur dans un délai de 12 mois sous astreinte de 50 euros par jour de retard (pièce n° 19), jugement confirmé par deux arrêts de la cour d'appel de Paris des 8 octobre 2004 et 1er juillet 2005 (pièce n° 20 et 21) ;



' Ces condamnations ont été suivies par un jugement du 26 avril 2007 du tribunal judiciaire d'Évry, qui confirme le caractère illégal des constructions précédemment édifiées sur la parcelle AE [Cadastre 2] et condamne de nouveau Monsieur [D] du chef de délit d'édification au mépris du POS de nouvelles constructions (deux petits bâtiments, une maison et une clôture) (pièce n° 14), ce jugement qualifiant notamment Mme [U] de « possesseur de la première partie de la parcelle qui supporte la clôture litigieuse et une construction en dur occupé par [T] [D] » ;

' ces décisions n'ayant pas spontanément été exécutées, les derniers procès-verbaux visent expressément les expropriés (pièce n° 15,16, 17) ;

' le maire de la ville atteste que les décisions de justice précitées ont fait l'objet d'une procédure d'exécution dans le cadre du recouvrement des astreintes prononcées (pièce n° 22).

Il en ressort que le caractère illégal des constructions édifiées sur les parcelles aujourd'hui cadastrées AE [Cadastre 1], AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 5] a été judiciairement reconnu à plusieurs reprises et de façon définitive.

Il est donc établi par l'expropriant la preuve de l'illégalité des constructions édifiées sur la parcelle expropriée de Mme [U], et faute pour celle-ci de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, la dépossession des constructions édifiées régulièrement et situées sur une parcelle inconstructible, n'ouvre aucun droit à indemnisation, même si toute action démolition est prescrite à la date de l'expropriation.

Il convient donc d'exclure de l'indemnité de dépossession due à Mme [U] le bâti en dur.

L'indemnisation portera donc uniquement sur la parcelle. 

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.



B sur la valeur unitaire

1° Sur les références des parties 

Le premier juge a retenu une valeur pour la maison intégrée,en indiquant que contrairement à ce qui est soutenu par Mme [U], il ne peut être additionné la valeur de la maison à celle du terrain.

Après examen des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 2439 euros,a appliqué un abattement de 30% sur la valeur médiane retenue et fixé l'indemnité principale à :

( 2349 euros/m² X 0,7)X 44m² = 75 121,20 euros arrondis à 75 122 euros. 

Il convient en conséquence d'examiner les références de la SORGEM et du commissaire du Gouvernement pour fixer la valeur unitaire pour la dépossession de la parcelle expropriée : 



- A/Les références de la SORGEM

Elle demande de fixer l'indemnité principale comme suit :

560 m² X 11 euros= 6160 euros et elle invoque à l'appui 17 références :



















































































































































































































































































La Sorgem se prévaut également des jugements définitifs à propos de parcelles situées

 dans le périmètre de la [Adresse 9].











































La SORGEM cite enfin un acte de vente du 9 mars 2022, parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 6] sise [Adresse 10] d'une superficie de 1375 m², parcelle de terrain en terme de culture classée en zone AU dans le périmètre de la [Adresse 6], prévoyant une indemnité principale de 15 125 euros soit 11 euros/m² en valeur libre (pièce n°7).

 Comme l'indique exactement le commissaire du Gouvernement, le classement en zone en AUp ou AUI aboutit à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d'un classement en zone UP, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU. 

En effet, les zones urbanisées sont dénommées zone AU et concernent des secteurs naturels de la commune couverte par le PLU destinés à être urbanisées à plus ou moins long terme ; les zones à urbaniser ne sont pas encore constructibles ou sont vouées à l'être dans un délai relativement court et sont des zones vouées à devenir des zones urbaines (U) ; si les dénominations 1aU et 2AU sont très courantes, elles ne sont pas imposées par le code de l'urbanisme et peuvent recevoir des dénominations différentes en fonction des PLU.

 L'article R151-20 du code de l'urbanisme prévoit :

' zone 1AU dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate 

Il s'agit d'une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme, dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie - voie publique, raccordement réseau d'eau d'électricité- et le cas échéant d'assainissement à la différence d'une zone non dotée de ces équipements, nommée [Adresse 11] ;

La zone 1AU est constructible dans les conditions d'aménagement et d'équipement définies par les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) et le règlement d'urbanisme. 







La constructibilité en zone 1AU peut ainsi être déterminée et autorisée lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. 

' la zone 2AU non dotée d'équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate. 

Il s'agit de zones destinées à accueillir une urbanisation future à moyen terme. Cette zone est réputée inconstructible , l'ouverture à l'urbanisation étant subordonnée à une modification ou une révision du plan local d'urbanisme. 

En l'espèce, le classement de la parcelle en zone Aup, constructible dans le cadre d'une opération d'ensemble, conduit donc à une appréciation de la valeur différente de celle d'un classement en zone AU, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU à savoir une valeur supérieure.

En conséquence, les termes proposés par la SORGEM en zone AU ne sont pas comparables et seront donc écartés, puisque le classement en zone AUi conduit à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d'un classement en zone AU, dont l'urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU.



B/ les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire de Gouvernement indique qu'il s'agit d'une parcelle en zone AUi, constructible dans le cadre d'une opération d'ensemble et il propose d'effectuer l'évaluation sur la méthode par comparaison à partir de cessions de terrain en zone à urbaniser comparables et il fournit une étude de marché des terrains en zone à urbaniser.