Cour d'Appel · 3e chambre civile — 9 avril 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 09 AVRIL 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/01866 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PL5S





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 24 MARS 2022 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS 

N° RG 20/02343





APPELANT :



Monsieur [V] [T]

né le 02 Août 1969 à [Localité 1] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004399 du 27/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])







INTIMEE :



S.C.I. COURAL immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° de SIRET 439 723 743

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS









Ordonnance de clôture du 19 Janvier 2026













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 février 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





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EXPOSE DU LITIGE :



Par acte notarié du 9 juillet 2012, la SCI Coural s'est portée acquéreur d'une maison d'habitation avec jardin attenant sis au [Adresse 3] à Saint Chinian (34), le tout cadastré section AB n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].



Monsieur [V] [T] est propriétaire de la parcelle bâtie contigüe cadastrée section AB n°[Cadastre 6] supportant une maison d'habitation.



Informée d'un projet d'extension de l'habitation de Monsieur [T] avec création de vues droites sur sa propriété, la SCI Coural a, par l'intermédiaire de son conseil, par un courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2019, mis en demeure Monsieur [T] de procéder à la pose de verres dépolis et dormant sur les ouvertures qu'il entendait créer dans la façade donnant sur son fonds.



Par décision du 9 juin 2020, sur saisine de la SCI Coural, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a ordonné une mesure d'expertise judiciaire qu'il a confiée à Monsieur [E]. Le rapport d'expertise a été déposé le 25 septembre 2020.



Poursuivant l'instance au fond, la SCI Coural a, par acte d'huissier de justice en date du 23 novembre 2020, fait assigner Monsieur [T] devant le tribunal judiciaire de Béziers en suppression de vues et d'un empiétement sur son fonds.



Par jugement contradictoire du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment : 



- Jugé que Monsieur [T] n'a pas acquis de servitudes de vues sur le fonds de la SCI Coural par prescription acquisitive de trente ans

- Jugé que les travaux entrepris par Monsieur [T] empiètent sur la propriété de la SCI Coural

- Condamné Monsieur [T] à réaliser dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision les travaux suivants :



* le remplacement de la menuiserie de l'extension de l'habitation créant une vue droite sur le fonds de la SCI Coural avec la modification de l'encadrement avec mise en place d'une imposte maçonnée à 1,90 mètres au-dessus du sol de l'étage et le remplacement de cette fenêtre par une menuiserie fixe à vitrage brisé;

* la mise en place d'un chéneau encaissé au droit de l'égout de toiture, implanté sur le fond [T], sans dépassement de la façade édifiée en limite de propriété ;



- Assorti cette obligation de faire d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

- Condamné Monsieur [T] à procéder à la fermeture de sa terrasse créant une vue droite sur le fonds de la SCI Coural ;

- Rejeté la demande de désignation de l'expert judiciaire afin d'établir un constat de bonne fin à l'issue des travaux ;

- Condamné Monsieur [T] à payer à la SCI Coural les sommes suivantes:

 1 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance

2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



- Condamné Monsieur [T] aux dépens de la présente instance en ce compris les dépens de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire, mais à l'exclusion du coût du procès-verbal d'huissier de justice, non désigné à cet effet, par décision de justice.





Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 6 avril 2022, Monsieur [T] a régulièrement relevé appel de ce jugement. 



Par conclusions enregistrées au greffe le 5 août 2022, il sollicite l'infirmation du jugement et demande à la cour de :



- Dire et juger que le fond de la SCI Coural est grevé d'une servitude de vue côté nord au profit du fond détenu par Monsieur [T] acquise par prescription trentenaire au visa des dispositions de l'article 690 du code civil ;



Subsidiairement, il demande à la cour de :

- Constater que les fonds dont débat ne sont pas contigus du fait de la présence d'un chemin d'exploitation demeurant accessible depuis la voie publique;



En tout état de cause, il demande à la cour de :

- Condamner la SCI Coural à verser à Monsieur [T] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre à supporter les entiers dépens d'instance.



Par conclusions enregistrées au greffe le 31 août 2023, la SCI Coural demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et de :



- Condamner Monsieur [T] à lui verser une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamner le même aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé, les frais d'expertise judiciaire, les frais de constat d'huissier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





MOTIFS DE L'ARRÊT :



Sur la prescription acquisitive :



Monsieur [T] soutient avoir acquis par prescription trentenaire une servitude de vue sur le fonds appartenant à la SCI Coural, faisant notamment valoir que la terrasse créée en 2002 avait été édifiée en prolongement d'un plancher supérieur d'une cave à vin très ancienne qui faisait également office de terrasse, de sorte qu'une vue droite s'exerçait bien avant 2002 car le plancher de cette cuve était parfaitement accessible depuis le 1er étage de sa maison.



En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la terrasse a été créée suite à une déclaration préalable datée d'août 2002 en continuité du plancher haut d'une cuve située au rez-de-chaussée.



L'expert indique que cette cuve est ancienne (plus de trente ans) et que le plancher haut était accessible depuis une fenêtre située au R+1 d'une hauteur de 1,76 m, le plan annexé à la déclaration préalable de travaux de construction de la terrasse déposé le 6 août 2002 par Monsieur [T] démontrant que cette fenêtre était surélevée par rapport au niveau du plancher haut de la cuve agricole, ce plancher haut ne disposant d'aucun garde-corps, ni sur la cour intérieure, ni sur le fonds voisin.



L'expert ajoute que le plancher haut de la cave présentait un trou-d'homme servant à l'entretien et au remplissage de cette cuve agricole.



Il conclut par conséquent que l'accès à ce plancher était strictement limité, avant 2002, à l'exploitation agricole, et en aucun cas ne pouvait être utilisé comme terrasse d'agrément au logement.



Il en résulte qu'avant 2002, l'accès au toit de la cuve permettant de regarder de manière constante et normale sur le fonds voisin ne pouvait se faire sans effort particulier alors même que la partie basse de la fenêtre était séparée du toit de cuve par 0,74 m, l'expert précisant en réponse à un dire de Monsieur [T] ' Ce toit se situant strictement à la même hauteur que la terrasse de 2002 et disposant donc de la même vue droite, c'est bien un toit qui disposait d'une vue et non une terrasse d'agrément '.



Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [T] tendant à se voir reconnaître l'acquisition par prescription trentenaire d'une servitude de vue sur le fonds, propriété de la SCI Coural.



Par ailleurs, Monsieur [T] fait valoir que l'article 678 du code civil n'a vocation à s'appliquer qu'en présence de deux fonds contigus. Or, il soutient que son fonds et celui de la SCI Coural étant séparé par un chemin d'exploitation, aucune vue n'est susceptible d'exister.



Or, il ressort du rapport d'expertise que le chemin d'exploitation invoqué par Monsieur [T] a été mis en place à l'époque pour désenclaver les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], propriétés de différentes personnes qui n'étaient desservies par aucune voirie.



L'expert ajoute que concernant le lien entre ce chemin et la bâtisse de Monsieur [T], il a été constaté que le mur Nord de la bâtisse de Monsieur [T], situé au rez-de-chaussée et donnant sur ce chemin ne présente aucune ouverture.



Il conclut que ce chemin ne servait en aucun cas à communiquer avec le fonds [T], ni à assurer l'exploitation de son fonds, de sorte que Monsieur [T] ne peut se prévaloir de l'article L 162-1 du code rural aux termes duquel ' Les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation ', étant enfin relevé que l'expert indique que la matérialité physique de ce chemin est difficilement retrouvable sur site et qu'en tout état de cause, une servitude de passage a été créée en faveur des parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sur la partie latérale Nord de la parcelle [Cadastre 5] et que plus aucune parcelle n'est donc enclavée, aucune de ces parcelles n'étant par ailleurs exploitée à titre agricole.



Sur la création de vues :



En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que Monsieur [T] a effectué, au premier étage de son habitation, des travaux de construction d'une terrasse en 2002, puis de construction d'une extension de son habitation en 2018/2019, la terrasse et l'extension étant implantées directement en limite de propriété entre les parcelles propriétés de Monsieur [T] et la parcelle appartenant à la SCI Coural, la terrasse ne présentant qu'un garde-corps de 99 cm et l'extension de l'habitation étant équipée d'une fenêtre PVC comprenant deux ouvrants à la française.



L'expert conclut à la création de vues droites prohibées par l'article 678 du code civil sur le fonds de la SCI Coural à partir de la terrasse accessible depuis la cuisine et à partir de la fenêtre de l'extension qui donne une vue droite et plongeante sur le terrain où est située la piscine de la SCI Coural.



Compte tenu des conclusions de l'expert qui ne sont pas utilement contredites par Monsieur [T] qui ne conteste pas l'existence de vues droites sur la propriété de la SCI Coural, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [T] à procéder à la fermeture de sa terrasse créant une vue droite sur le fonds de la SCI Coural et de le condamner à réaliser dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision les travaux suivants :



* le remplacement de la menuiserie de l'extension de l'habitation créant une vue droite sur le fonds de la SCI Coural avec la modification de l'encadrement avec mise en place d'une imposte maçonnée à 1,90 mètres au-dessus du sol de l'étage et le remplacement de cette fenêtre par une menuiserie fixe à vitrage brisé;



 Cette obligation de faire étant assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision.



Sur l'empiètement :



Monsieur [T] conteste l'existence d'un empiètement, faisant notamment valoir qu'une procédure de bornage est en cours.



En l'espèce, l'expert a constaté au niveau de l'égout de toiture donnant sur la parcelle de la SCI Coural, la présence d'un débord de tuiles d'environ 10 cm, où est présent un chéneau suspendu de diamètre 80, soit un débord total de la façade d'environ 15 cm.



Il conclut qu'après la projection de 2 à 3 cm d'enduit projetés sur la façade, le chéneau ainsi que les tuiles débordent d'environ 12 cm sur le fonds de la SCI Coural.



S'agissant de la procédure de bornage actuellement pendante devant la cour, si Monsieur [T] soutient que l'expert ne s'est pas penché sur la question faute de chef de mission spécifique, il convient cependant de relever que Monsieur [E] avait suggéré l'intervention d'un sapiteur géomètre expert, proposition que Monsieur [T] a refusé en acceptant contradictoirement la limite de propriété au droit du mur, étant enfin relevé que les parcelles [Cadastre 1] (SCI Coural) et [Cadastre 6] ([T]) étant entièrement construites et constituées de bâtiment qui se touchent, une action en bornage ne peut en tout état de cause aboutir.



L'empiètement sur la propriété de la SCI Coural étant établi par l'expert à partir d'une limite entre les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 5] acceptée par Monsieur [T], le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné ce dernier à réaliser dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement les travaux préconisés par l'expert, à savoir la mise en place d'un chéneau encaissé au droit de l'égout de toiture, implanté sur le fonds [T], sans dépassement de la façade édifiée en limite de propriété, cette obligation de faire étant assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision.

 

PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Condamne Monsieur [V] [T] à payer à la SCI Coural la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;



Condamne Monsieur [V] aux entiers dépens d'appel, étant rappelé qu'en sont exclus les frais de constat d'un huissier non désigné à cet effet par décision de justice.



Le greffier, Le président,