Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 9 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 09 AVRIL 2026



N° 2026/ 179







Rôle N° RG 23/06923 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLKIN







S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES





C/



S.D.C. RESIDENCE L'ASTRAGALE PRIS EN LA PERSONNE DE SON S YNDIC EN EXERCICE LA SASU ACROPOLIS'IMMO





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Firas RABHI 





Me Christine CURCURU-BOLIER







Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 28 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03180.





APPELANTE



S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES Société à responsabilité limitée, au capital de 150 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 303 495 097, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.D.C. [Adresse 3] dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 2] LA [Localité 3] DE SON SYNDIC EN EXERCICE LA SASU ACROPOLIS'IMMO, dont le siège social est [Adresse 5]



représenté par Me Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































































FAITS ET PROCÉDURE



La [Adresse 3], organisée en copropriété, a eu comme syndic la SARL CITYA BAIE DES ANGES jusqu'au 22 juin 2018.



Durant l'année 2012, des travaux de mise hors d'eau de garages du sous-sol et du rez-de-chaussée ont été effectués.



Par courriel du 03 septembre 2019, la SASU ACROPOLIS'IMMO a indiqué à son prédécesseur avoir constaté diverses anomalies dans la comptabilité de la copropriété. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception, la SARL CITYA BAIE DES ANGES a été mise en demeure de rembourser la somme de 10.913 euros.



Par acte du 26 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a fait assigner la SARL CITYA BAIE DES ANGES aux fins principalement de la voir condamner au remboursement de la somme de 9257,03 euros et au paiement de la somme de 188.464,75 euros de dommages et intérêts correspondant au coût et frais de travaux de mises hors d'eau des garages.



Par jugement contradictoire du 28 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :



- condamné la société CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 7], la somme de 2 003,95 euros en répétition de l'indu ; 

- condamné la société CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 8], la somme de 95 000 euros a titre de dommages et intérêts ;

- condamné la société CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 9], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

- condamné la société CITYA BAIE DES ANGES aux entiers dépens de l'instance.



Le premier juge a estimé irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre des travaux de réfection de 2012 et soulevée devant le tribunal, car le fait allégué n'avait pas été révélé postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il a relevé que seules les dépenses de l'exercice 2017, qui avaient été rejetées, pouvaient être mises en cause. Il a écarté les dépenses qui lui semblaient injustifiées et a condamné SARL CITYA BAIE DES ANGES au remboursement de diverses sommes.

Il a condamné cette société à des dommages et intérêts pour n'avoir pas sollicité l'assurance dommages ouvrage obligatoire dans le cadre de travaux effectués en 2012, en relevant qu'il appartenait à cette dernière, mandataire, de démontrer qu'elle avait rempli son mandat et satisfait à cette obligation. Il a ainsi estimé que le syndicat des copropriétaires avait subi une perte de chance d'avoir pu faire prendre en charge les travaux par l'assurance dommage-ouvrage, évaluée à 80% du montant des travaux, après avoir relevé qu'un rapport du bureau d'étude technique avait fait état de nombreuses anomalies.



Par déclaration du 23 mai 2023, la SARL CITYA BAIE DES ANGES a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a constitué avocat et formé un appel incident.

 



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SARL CITYA BAIE DE ANGES demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau : 

à titre liminaire : 

- de juger que la demande de condamnation formulée au titre des travaux de réfection réalisés et approuvés en 2012 pour un montant de 118.464,75 euros est prescrite dès lors qu'elle n'a pas été introduite dans le délai de 5 ans à compter de l'approbation des comptes de l'année 2012 ; 

Par conséquence :

- de débouter le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ; 

à titre principal :

- de débouter le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes dès lors qu'il ne rapporte pas la preuve objective de ses allégations et d'un préjudice certain en lien de causalité directe avec une faute caractérisée à l'encontre de CITYA ; 

En tant que de besoin : 

- de juger que la charge de la preuve de la mobilisation d'un contrat d'assurance pèse sur celui qui en réclame l'application ; 

- de juger qu'aucune preuve n'est rapportée de l'existence d'une police d'assurance mobilisable; 

- de juger qu'aucune preuve n'est rapportée de ce que les conditions de la mobilisation de la garantie Dommages Ouvrage ; 

- de juger qu'aucune preuve n'est rapportée de l'existence d'un désordre de nature décennale, intervenue postérieurement à la réception des travaux ; 

- de juger qu'à défaut de démontrer que la garantie était acquise, l'absence de déclaration de sinistre présumée est indifférente pour caractériser une perte de chance évaluée à 80 % ; 

En conséquence,

- d'infirmer le jugement déféré ; 

A titre subsidiaire, 



- de confirmer et juger que le préjudice réclamé s'analyse en une perte de chance dont la réparation ne saurait correspondre à la totalité du montant réclamé ; 

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que la perte de chance était de 80 % ; 

 

- de juger que la demande du syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 3] constitue une perte de chance dont l'évaluation est nulle dès lors que les 

conditions de la mise en 'uvre de la garantie ne sont pas réunies ou démontrées nonobstant, la prétendue absence de déclaration ; 

En tout état de cause : 

- de condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction sera faite au 

profit de la SCP ASSUS JUTTNER, sous sa due affirmation de droit. 



Elle soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action intentée par le syndicat des copropriétaires. Elle estime que la demande d'indemnisation au titre des travaux a pour point de départ l'approbation des comptes par référence à l'état des dépenses 2012/2013.

Subsidiairement, elle conteste tout préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Elle souligne qu'aucun élément ne permet d'établir qu'elle aurait commis une faute en raison d'une prétendue absence de déclaration de sinistre. Elle faot observer qu'aucune pièce ne démontre la date d'achèvement des travaux, l'identité de l'assureur susceptible d'être concerné et la nature des désordres.

Elle déclare qu'elle n'est pas signataire de la déclaration de chantier du 30 août 2018 puisqu'elle n'était plus syndic depuis le 22 juin 2018.

Elle indique ne pouvoir rapporter la preuve de l'existence d'une déclaration de sinistre puisque le dossier a été transféré au nouveau syndic depuis le 22 juin 2018 et qu'en matière d'assurance, il appartient à celui qui entend obtenir la mobilisation d'un contrat d'assurance d'apporter la preuve de ce que les conditions sont réunies.

Subsidiairement, elle conteste toute faute dans l'exercice de son mandat. Elle note avoir obtenu quitus de sa gestion, si bien qu'elle se trouve déchargée de sa responsabilité. Elle considère qu'aucune faute ne peut lui être reprochée en lien de causalité avec un préjudice indemnisable.

Elle prétend que la preuve de l'absence de déclaration de sinistre n'est pas rapportée. Elle ajoute que solliciter, à titre de dommages et intérêts, le montant des sommes exposées pour la réfection de garages effectuée il y a plus de 10 ans, ne constitue pas un préjudice indemnisable, au motif qu'elle n'aurait pas procédé à une déclaration de sinistre, alors même que rien n'indique que l'assureur, s'il était identifié, aurait mobilisé sa garantie.

Très subsidiairement, elle considère que même une perte de chance n'est pas démontrée, puisqu'il n'est pas justifié que la garantie aurait pu être mobilisable.





Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 août 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] demande à la cour :



- de débouter la SARL CITYA BAIE DES ANGES de sa demande de prescription, 

- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

- de déclarer la SARL CITYA BAIE DES ANGES fautive pour n'avoir pas déclaré à l'assurance dommages ouvrage le défaut de conception des garages et d'avoir fait avancé les frais par le syndicat des copropriétaires, 

- de déclarer que compte tenu du rapport de M.[A] [Q] du 03 décembre 2011, les origines du sinistre provenaient d'un défaut de conception de l'immeuble et que l'assurance dommages ouvrages était mobilisable, 

- de déclarer que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de la faute commise par la SARL CITYA BAIE DES ANGES, du préjudice subi et du lien de causalité, 

en conséquence, 

- de condamner la SARL CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 118.464, 75 euros de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance pour le syndicat de ne pas avoir à avancer les frais de travaux de mise hors d'eau des garages qui auraient dû être couverts à 100% par la dommages ouvrages, 

- de débouter la SARL CITYA BAIE DES ANGES de ses demandes, 

- de condamner la SARL CITYA BAIE DES ANGES au versement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner la SARL CITYA BAIE DES ANGES aux dépens.



Il conteste toute prescription de son action et relève que le nouveau syndic a été désigné à l'assemblée générale du 22 juin 2018. S'agissant de sa demande au titre des travaux de mise hors d'eau des garages, il relève n'avoir été avisé qu'en 2018 de la possibilité de la mise en oeuvre de l'assurance dommages ouvrages, lors de la désignation du nouveau syndic.

Il fait état d'anomalies de facturation.



Il note que l'approbation des comptes de l'exercice 2017 a été rejetée. Il note l'absence de quitus donné à l'ancien syndic lors des assemblées générales du 30 juin 2017 et du 29 janvier 2019.

Il ajoute que les éventuels quitus qui ont été donnés ne couvrent pas les actes qui n'ont pas été portés à la connaissance de l'assemblée générale.

Il précise que de travaux de mise hors d'eau des garages ont été rendus nécessaires en 2012/2013 en raison d'erreur dans la conception de l'ouvrage, établie par le diagnostic de M.[Q] du 03 décembre 2011. Il relève que l'immeuble a été achevé en 2005 si bien que les travaux auraient dû faire l'objet d'une déclaration à l'assurance dommages ouvrages souscrite par le constructeur de l'immeuble, puisqu'il s'agissait d'infiltrations dans les garages liées à un défaut de conception de l'ouvrage. Il considère que l'assurance dommages ouvrage aurait pris en charge le coût des travaux de mise hors d'eau. Il soutient que la déclaration de sinistre incombait au syndic. Il fait observer qu'en s'abstenant de toute déclaration, la SARL CITYA BAIE DES ANGES lui a fait perdre une chance de mobiliser la garantie dommages ouvrages et l'a contraint à exposer des frais qui aurait dû être pris en charge par l'assureur. Il sollicite la condamnation de celle-ci au montant des travaux.













MOTIVATION



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.





Selon l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



La SA CYTIA BAIE DES ANGES ne développe aucun moyen ni argument concernant sa condamnation au versement de la somme de 2003, 95 euros en répétition de l'indu. Il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point.



***



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre des travaux hors d'eau



La responsabilité du syndic obéit aux règles de prescription du droit commun prévues par le code civil.

Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où la personne qui entend agir contre le syndic a connu ou a dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action, en application de l'article 2224 du code civil.



Ce n'est qu'à l'occasion du changement de syndic, en juin 2018, que le syndicat des copropriétaires a été avisé de la possibilité de mise en oeuvre de l'assurance dommages ouvrages. Il s'agit du point de départ du délai de la prescription quinquennale. En conséquence, l'action intentée par le syndicat des copropriétaires par l'acte introductif d'instance du 26 juillet 2021 n'est pas prescrite.





Sur la demande d'indemnisation au titre des travaux de mise hors d'eau



Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.

L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel.



Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne mentionne pas solliciter l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL CITYA BAIE DES ANGES à lui verser la somme de 95.000 euros. En conséquence, l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la somme de 118.464,75 euros, ne produit aucun effet dévolutif.



Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Dans le cadre de sa mission, le syndic doit prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires pour sauvegarder le bénéfice des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale en cas de désordres ou malfaçons.



Selon un diagnostic établi le 03 décembre 2011 par M.[Q] (bureau d'études techniques) saisi à l'occasion des problèmes de pénétration d'eau dans le sous-sol de l'immeuble et dans les cages d'escalier des bâtiments B et C, il existait de nombreuses anomalies dans les bâtiments au niveau du traitement des eaux de surface. Ce professionnel faisait état :

- de l'absence d'une protection efficace contre la pénétration des eaux de surface, en raison d'une grille sous dimensionnée, 

- du caractère sous dimensionné des canalisations d'évacuation des grilles, 

- d'un puisard placé dans le local vide ordure qui ne correspond pas aux besoins, 

- d'une absence de communication des regards du sous-sol (considérée comme une aberration), 

- du sous-dimensionnement du puisard situé en sous-sol, 

- d'un problème d'étanchéité concernant les infiltrations au travers des murs du sous-sol.



Ces difficultés permettent d'évoquer un défaut de conception de l'immeuble, qui relève ainsi de la garantie décennale.



La déclaration d'achèvement de travaux a été signée le 10 mars 2005.



La SARL CITYA BAIE DES ANGES, alors syndic de copropriété, détentrice de ce rapport, aurait dû faire des démarches pour déclarer le sinistre à l'assurance dommages ouvrages. Elle ne justifie pas l'avoir fait ; elle ne peut se retrancher derrière l'argument selon lequel il appartiendrait au syndicat des copropriétaires de démontrer qu'elle n'a pas agi en ce sens et qu'elle ne peut rien démontrer puisqu'elle a transmis l'intégralité de ses pièces au nouveau syndic. Le nouveau syndic n'a pas trouvé trace d'une quelconque déclaration dans les pièces dont il a été destinataire et il appartenait à la SARL CITYA BAIE DES ANGES de démontrer les diligences effectuées.



Le quitus ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l'assemblée générale au moment où elle doit se prononcer. Le quitus ne peut constituer une décharge de la gestion du syndic dès lors qu'il est démontré que les copropriétaires n'ont pas eu connaissance des négligences commises par le syndic et qu'ils n'ont pas été à même, lors du vote du quitus , d'en apprécier les conséquence. 

Ainsi, l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait donner valablement quitus au syndic de copropriété dont il ignorait la faute commise, à savoir l'absence de mobilisation de l'assurance dommages ouvrages.



Cette faute a entraîné, au préjudice du syndicat des copropriétaires, une perte de chance d'avoir pu obtenir une prise en charge des travaux de mise hors d'eau par une assurance dommages-ouvrages. Cette perte de chance a été justement évaluée à 80% du montant des travaux effectués et ce taux tient compte du risque lié à la mobilisation de l'assurance.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 11], la somme de 95 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles 



La SARL CITYA BAIE DES ANGES est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. 



Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a condamné la SARL CITYA BAIE DES ANGES au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sera confirmé.



La SARL CITYA BAIE DES ANGES sera en outre condamnée au versement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; 





DIT que l'appel incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] n'a pas produit d'effet dévolutif ; 





CONFIRME le jugement déféré ; 





Y AJOUTANT ; 





CONDAMNE la SARL CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'ASTRAGALE la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



CONDAMNE la SARL CITYA BAIE DES ANGES aux dépens d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,