Trib. de Commerce · Chambre 17 — 9 avril 2026

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE

Jugement du 9 avril 2026

N° RG : 2024F00811

Monsieur [G] [S] Né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1] [Adresse 1]

Monsieur [J] [S] Né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 2] [Adresse 2]

Madame [P] [S] épouse [E] Née le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 3]

Madame [V] [S] veuve [I] Née le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 4] [Adresse 4]

Monsieur [R] [M] veuf de Madame [K] [S] Né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 5] [Adresse 5]

Monsieur [Q] [M] Né le [Date naissance 6] 1982 à [Localité 6] [Adresse 6] [Localité 7] PAYS-BAS

Mademoiselle [C] [M] Née le [Date naissance 7] 1984 à [Localité 6] [Adresse 7]

Madame [A] [M] veuve [Y] Née le [Date naissance 8] 1988 à [Localité 6]

[Adresse 8] [Localité 8]

(Maître Alain GALISSARD, avocat au barreau de Marseille)

C /

Société TRAMA VERDE S.A.S. [Adresse 9] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n° 827 877 390 (Maître François SUSINI, membre de la S.C.P. SUSINI-STUART, Avocat au barreau d'Aix-en-Provence)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 5 février 2026 où siégeaient M. BREGER, Président, M. BOUCHON, M. BARBET MASSIN, Juges, assistés de Mme Marion SOSTEGNI Greffier Audiencier.

Prononcée à l'audience publique du 9 avril 2026 où siégeaient M. BREGER, Président, M. BERNARD, M. BARBET MASSIN, Juges, assistés de Mme Marion SOSTEGNI Greffier Audiencier.

EXPOSE DES FAITS :

Les consorts [S] sont propriétaires indivisaires d'un bien immobilier sis [Adresse 10] sur la commune de [Localité 9]

Le 24 novembre 2014, ce bien fait l'objet d'une promesse de vente au bénéfice de la société HECTARE S.A.S., représentée par Monsieur [X]. Cette promesse est résiliée le 1 er février 2016.

Le 4 mai 2016, Monsieur [X] adresse aux consorts [S] une offre d'achat au nom de la SNC [Adresse 11], offre renouvelée le 2 janvier 2017 par la société TRAMA VERDE, prenant la suite de la SNC [Adresse 11].

Cette dernière offre étant restée sans suite, la société TRAMA VERDE réitère son offre le 28 septembre 2018, et propose aux consorts [S], le 14 novembre 2018, un protocole d'achat.

Le 1 er février 2019, la société TRAMA VERDE dépose une déclaration préalable de division en vue de la création de deux lots à bâtir auprès de la mairie de [Localité 10], accordée par celle-ci le 14 mai 2019.

Le 24 juillet 2019, l'A.S.L. [Adresse 12], contestant l'utilisation d'un droit de passage par le projet de la société TRAMA VERDE, dépose un recours devant le tribunal administratif de Marseille en vue de l'annulation de l'autorisation de la déclaration préalable rendue par la mairie de [Etablissement 1] le 14 mai 2019.

Les 24 et 27 janvier 2020, la société TRAMA VERDE et les consorts [S] signent une promesse de vente sous conditions suspensives, dont l'une d'elles porte sur l'obtention du caractère exécutoire de l'autorisation de division par le rejet du recours de l'A.S.L. [Adresse 13].

Le 5 octobre 2020, le recours présenté par l'A.S.L. CLOS PYTHAGORE est rejeté par ordonnance du tribunal administratif de Marseille.

Le 14 juin 2021, la société TRAMA VERDE confirme à Maître [F], son notaire, la levée de toutes les conditions suspensives et propose la rédaction d'un avenant en vue d'échelonner le paiement du prix de 1 million d'euros, net vendeur.

Le 29 octobre 2021, un projet d'avenant est soumis aux parties par Maître [L], notaire des vendeurs, projet rejeté le 19 avril 2021 par la société TRAMA VERDE qui sollicite à nouveau un paiement échelonné.

Le 17 avril 2022, Maître [O], succédant à Maître [L], met en demeure la société TRAMA VERDE de régulariser le dernier avenant échangé entre les parties, prenant en compte un paiement échelonné, à défaut de quoi les consorts [S] reprendraient leur liberté.

Le 3 juin 2022, la société TRAMA VERDE, via Maître [F], soumet un nouvel avenant conditionnant le paiement à la pré-commercialisation des premiers terrains à bâtir, proposition à laquelle les consorts [S] répondent, le jour même, consentant à ces amendements contractuels à la condition d'une communication préalable de documents permettant de vérifier la réalité et la solidité de l'opération.

Le 24 juillet 2022, Maître [O] informe la société TRAMA VERDE d'un rendez-vous le 30 août 2022 en son étude en vue de la réitération de la vente, puis, constatant l'absence de la société TRAMA VERDE à ce rendez-vous, prononce la résolution de la vente en date du 30 août 2022.

Le 30 août 2022, la société TRAMA VERDE, via son conseil, justifie son refus de réitérer la vente dans les conditions proposées par les consorts [S] par un dol consistant en la dissimulation d'un litige de voisinage et demande toutefois la poursuite des discussions.

Le 13 octobre 2022, les consorts [S], via leur conseil, confirment à la société TRAMA VERDE la résolution de la vente et réclament la somme de 100 000 € au titre de la clause pénale contractuelle.

Le 1 er décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, déboute les consorts [S] de leur demande d'indemnité de 100 000 € au titre de la clause pénale contractuelle, du fait de l'existence d'une contestation sérieuse sur l'assimilation à une mise en demeure de la convocation en date du 24 juillet 2024 au rendezvous de signature du 30 août 2022.

Le 21 février 2024, les consorts [S], via leur conseil, mettent la société TRAMA VERDE en demeure d'exécuter ses engagements au titre de la promesse de vente et de verser le prix de 1 000 000 € avant le 15 mars suivant, à défaut de quoi la résolution serait définitivement encourue. En outre, par ce même courrier, les consorts [S] s'opposent à ce à ce que la société TRAMA VERDE se prévale auprès des tiers d'un droit quelconque sur le bien objet de la vente.

Cette démarche étant demeurée sans suite, c'est en l'état que se présente l'affaire devant le tribunal.

LA PROCEDURE :

Par citation délivrée le 14 juin 2024, Monsieur [G] [S], Monsieur [J] [S], Madame [P] [S] épouse [E], Madame [V] [S] veuve [I], Monsieur [R] [M] veuf de Madame [K] [S], Monsieur [Q] [M], Mademoiselle [C] [M] et Madame [A] [M] veuve [Y] ont cité devant le tribunal de commerce de [Etablissement 2], la société TRAMA VERDE S.A.S. pour entendre :

*Vu les pièces communiquées au débat

*Vu les articles 1104, et 1226 du Code civil,
 * Juger recevable et bien fondée la présente action
 * Juger caduque la promesse de vente ;
 * Condamner la société TRAMA VERDE au paiement d'une somme de 100 000 € au titre de la clause pénale liant les parties avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation et capitalisation sur le fondement de l'article ainsi qu'au paiement d'une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
 * Juger qu'il n'existe aucun motif d'exclure l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

A la barre :

La société TRAMA VERDE soulève un sursis à statuer. Elle explique notamment que les autorisations d'urbanisme sont aujourd'hui obtenues et définitives mais que l'accès à la parcelle est refusé par une chaîne apposée par l'association gérant le lotissement voisin qui s'estime propriétaire de la servitude. Elle expose qu'elle a été assignée par l'association ASL devant le tribunal judiciaire pour interdiction d'exécution des permis de construire, que cette instance est toujours pendante et que les consorts [S] sont parties à cette procédure.

Le tribunal demande s'il n'y a pas d'autre voie d'accès.

La société TRAMA VERDE répond qu'aujourd'hui elle n'a pas la réponse et que les autorisations d'urbanisme ne correspondent pas à d'autres hypothétiques voies d'accès.

Les consorts [S] indiquent qu'il y a un accès par la [Adresse 14] et un accès par le Clos Pythagore par un ancien chemin qui est une servitude de passage.

Monsieur [G] [S], Monsieur [J] [S], Madame [P] [S] épouse [E], Madame [V] [S] veuve [I], Monsieur [R] [M] veuf de Madame [K] [S], Monsieur [Q] [M], Mademoiselle [C] [M] et Madame [A] [M] veuve [Y] réitèrent les termes de leurs conclusions écrites et demandent au tribunal, *Vu les pièces communiquées au débat,

*Vu les articles 1104, et 1220 et suivants dont l'article 1229, 1313-2 du Code civil, de :
1. JUGER recevable et bien fondée la présente action ;
2. REJETER la demande de sursis à statuer ;
3. JUGER caduque la promesse de vente :
A titre principal le 30 août 2022 date de la lettre de Me Cécile DUCROUX ;
A titre subsidiaire, à la date de l'assignation introductive de la présente instance soit le 21 janvier 2024

4. CONDAMNER la société TRAMA VERDE au paiement
 * D'une somme de 100 000 € au titre de la clause pénale liant les parties avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation ct capitalisation sur le rondement de l'article 1343-2 du Code civil,
 * D'une somme de 5000 € sur le rondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

5. JUGER qu'il n'existe aucun motif d'exclure l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

La société TRAMA VERDE S.A.S. réitère les termes de ses conclusions écrites et demande au tribunal,

*Vu les articles 73, 377 et 378 du Code de procédure civile ;

*Vu l'article 1126 du Code civil

*Vu les articles 1189 et suivants du Code civil

*Vu l'article 1231-5 du Code civil

*Vu l'article 1344 du Code civil ;

*Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile, de :
 * DECLARER la demande de la société TRAMA VERDE recevable et bien fondée

In limine litis :
 * ORDONNER la suspension de la présente instance dans l'attente de l'issue de la procédure pendante devant le Tribunal judiciaire de Marseille sous le numéro RG 23/06926.

A titre principal :
 * REJETER la demande de résolution du protocole de vente des 24 et 27 janvier 2020
 * REJETER la demande de condamnation de la société TRAMA VERDE à verser aux consorts [S] la somme de 100.000 € en application de la clause pénale

A titre subsidiaire :
 * REJETER la demande de condamnation de la société TRAMA VERDE à verser aux consorts [S] la somme de 100.000 € en application de la clause pénale

A titre infiniment subsidiaire :
 * REDUIRE a plus juste proportion le montant de la condamnation de la société TRAMA VERDE au titre de la clause pénale

En tout état de cause :
 * ECARTER l'exécution provisoire
 * CONDAMNER in solidum les consorts [S] à verser à la société TRAMA VERDE la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 * CONDAMNER in solidum les consorts [S] aux entiers dépens.

LES MOYENS DES PARTIES :

Pour les consorts [S] :
 * Sur la demande de sursis à statuer :

La demande de sursis à statuer, dans l'attente de l'issue de la procédure engagée par l'ASL [Adresse 13], ne correspond pas aux cas prévus par les articles 108 et suivants du code de procédure civile. Dès lors, il s'agit d'un sursis à statuer facultatif soumis à l'appréciation du juge.

En l'espèce la demande sera rejetée pour les motifs suivants :
 * Les droits des consorts [S] sont en péril du fait que la société TRAMA VERDE propose à la vente des biens immobiliers sur lesquels elle ne possède aucun droit ce qui risque de provoquer des situations juridiques inextricables ; par ailleurs, alors que la caducité de la promesse a été reconnue, les consorts [S] ne peuvent disposer de leur bien ni répondre aux propositions d'acquisition ;
 * La procédure engagée par l'ASL [Adresse 13] devant le tribunal judiciaire est postérieure de 13 mois à la présente instance. En outre cette procédure vise à contester les travaux prévus au titre des permis de construire détenus par la société TRAMA VERDE, lesquels envisagent un passage par la voie privée de l'ASL [Adresse 13]. La société TRAMA VERDE s'était engagée, par la promesse de vente du 24 janvier 2020, à prendre les biens en l'état où ils se trouvent, état dont Monsieur [X] était parfaitement informé depuis des années. Enfin, la condition suspensive inscrite dans la promesse ne portait que sur l'obtention d'une autorisation de division, incontestablement définitive ;
 * Les biens ne sont nullement enclavés car disposent d'un autre accès par le parc Saint Charles.

Les consorts [S] sont étrangers au litige entre l'ASL [Adresse 13] et la société TRAMA VERDE, d'autant plus que celle-ci a précisément déclaré dans la promesse signée le 24 janvier 2020, faire son affaire de la résolution de ce différend de voisinage. En conséquence, la demande de sursis à statuer doit être rejetée.
 * Sur la résolution de la promesse de vente :

La promesse de vente signé les 24 et 27 janvier 2020 par la société TRAMA VERDE prévoyait un paiement comptant ainsi qu'une condition suspensive dirimante consistant en l'obtention définitive d'une déclaration préalable de division, purgée de recours. Cette promesse ne contenait pas de terme précis ni de clause résolutoire.

Sur les conditions suspensives :

La société TRAMA VERDE prétend que les conditions suspensives n'auraient pas été levées. Or, Maître [L] affirme dans un courrier du 2 avril 2021 que toutes les conditions suspensives sont levées et que l'acte peut être réitéré.

Ce que Monsieur [X], lui-même, confirme dans un courrier du 14 juin 2021, précisant que « au vu de la levée de tous les obstacles et à l'avancement du projet, nous sommes d'accord pour retirer la totalité des conditions suspensives habituelles ».

En outre, la seule condition dirimante consistait en l'obtention d'une déclaration préalable exécutoire.

Or, au visa de l'article L. 2131-3 du code général des collectivités territoriales, la déclaration préalable était exécutoire dès sa publication ou notification aux intéressés.

De surcroit, il ne peut être contesté que cette condition fut levée par l'ordonnance du 5 octobre 2020 rejetant le recours du voisinage, dont le caractère définitif est attesté par les certificats de non-appel et non-pourvoi versés à la cause.

Cette condition est réalisée.

Sur les difficultés d'accès :

La difficulté d'accès soutenue par la société TRAMA VERDE était parfaitement connue par cette dernière lors de la conclusion de la promesse de vente.

L'opposition actuelle de l'ASL [Adresse 13] au projet de la société TRAMA VERDE ne porte pas sur la déclaration préalable visée par la promesse, mais sur les permis de construire au bénéfice de la société TRAMA VERDE et ses propres clients obtenus ultérieurement à la résolution de la promesse signifiée en date du 30 août 2022, sans que les consorts [S] aient été informés ou consultés. Les difficultés d'accès rencontrées par la société TRAMA VERDE sont directement consécutives à son projet et sont sans le moindre lien avec la promesse de vente litigieuse.

Enfin, le bien en cause n'est nullement enclavé puisqu'il dispose d'un autre accès parfaitement décrit dans un acte reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 10], 18 septembre1952.

Sur les mises en demeure :

La société TRAMA VERDE s'est employée, par divers procédés, à retarder la réitération de la promesse.

Les agissements de la société TRAMA VERDE sont constitutifs d'une inexécution dont la gravité a justifié la résolution de la vente. Les consorts [S] ont prononcé la résolution le 21 février 2024 dans les formes obligatoires. Les consorts [S] sont donc fondés à demander la résolution de la vente au visa de l'article 1226 du code civil et à réclamer à la société TRAMA VERDE l'indemnité de 100 000 € au titre de la clause pénale prévue par la promesse de vente, laquelle est une sanction automatique du défaut de paiement du prix.

Si les mises en demeure initiales du 30 août 2022 ou des 3 et 21 février 2024 devaient être écartées concernant la clause pénale faute d'y avoir expressément évoqué celle-ci, l'assignation du 14 juin 2024 palliera ce manque. En visant précisément la résolution et l'indemnité forfaitaire, elle vaut mise en demeure de payer les sommes dues au titre de cette clause.

En outre, les consorts [S] demandent la capitalisation des sommes dues à ce titre.
 * Sur l'attitude abusive de la société TRAMA VERDE :

La société TRAMA VERDE dispose du bien litigieux comme si elle en était propriétaire en concluant des contrats de réservation avec des tiers, en encourageant au dépôt de demandes d'urbanisme ou en y procédant elle-même, en conservant les clés de la maison existant sur le terrain malgré les mises en demeure de restitution.

Le tribunal constatera l'attitude abusive de la société TRAMA VERDE.

Pour la société TRAMA VERDE :
 * Sur la demande de sursis à statuer :

Au visa des articles 377 et 378 du code de procédure civile, le tribunal peut surseoir à statuer dans l'attente d'une décision de justice qui pourrait avoir une incidence directe sur le litige dont il est saisi.

C'est le cas de l'espèce, dès lors qu'une servitude de passage s'avèrerait attachée à la personne d'un ancien propriétaire et non au bien lui-même. Ceci fait actuellement l'objet d'un contentieux avec le voisinage, porté devant le tribunal judiciaire de Marseille, visant à annuler les permis de construire obtenus dans le cadre de l'opération en cause.

La non-reconnaissance de la servitude annulerait de fait la promesse de vente pour vice du consentement. Inversement, la confirmation de la servitude permettrait la réitération de la vente par la société TRAMA VERDE.

Contrairement à ce que prétendent les consorts [S], la société TRAMA VERDE n'avait pas connaissance de ces difficultés d'accès par l'accès ouest, lequel a toujours été l'accès principal à la propriété. En outre, la promesse ne vise que cet accès.

Si elle avait eu connaissance de cette difficulté, la société TRAMA VERDE ne se serait pas engagée.

La solution du litige dépendant de la décision du tribunal judiciaire, il y a lieu de surseoir à statuer.

Les consorts [S] soutiennent que l'urgence de la situation nécessite de trouver, sans attendre, une solution à ce litige. Or, ceux-ci ont attendu 2024 pour saisir le tribunal pour un litige sur une promesse datant de 2020.
A titre principal : sur l'absence de levée des conditions suspensives :

Au visa de l'article 1226 du code civil, le créancier peut résoudre le contrat à ses risques et périls en cas de défaillance du débiteur.

En l'espèce, le défaut de déclaration préalable exécutoire, condition suspensive indiscutable de la promesse litigieuse, est démontré.

Contrairement à ce qu'affirment les consorts [S], la déclaration préalable n'est pas exécutoire dès sa délivrance, ce que confirme l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme qui rappelle les exigences de respect du droit des tiers.

La déclaration préalable était obtenue à la date de la signature de la promesse. En conséquence la condition suspensive visant une déclaration préalable exécutoire visait, à l'évidence, l'absence de toute contestation judiciaire de ladite déclaration.

L'existence d'un doute sur l'interprétation de cette clause doit bénéficier au débiteur de l'obligation conditionnée.

La déclaration préalable vise expressément un accès au terrain par la voie litigieuse, laquelle a été depuis condamnée par la pose d'une clôture par l'ASL [Adresse 13]. Celle-ci a, en outre, sollicité auprès du tribunal judicaire de Marseille l'interdiction d'exécuter les permis de construire obtenus par la société TRAMA VERDE sur le bien litigieux.

Dès lors, en conséquence de ce qui précède, il ne peut être contesté que la déclaration préalable de division n'est pas exécutoire.

L'accès sud-est, dont les consorts [S] soutiennent qu'il permet la réalisation du projet, n'est pas visé par la déclaration préalable. L'existence de cet accès ne peut donner aucun caractère exécutoire à celle-ci.

En conséquence, les conditions suspensives n'étant pas levées, et en l'absence de la moindre défaillance de la société TRAMA VERDE, les demandes des consorts [S] visant à la constatation de la résolution de la promesse et la condamnation au titre de la clause pénale seront rejetées pour défaut de fondement.
A titre subsidiaire : sur l'absence de servitude de passage :

Au visa des articles 1130 et suivants du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité de l'acte.

En l'espèce, l'existence d'une servitude de passage, sans laquelle le projet serait impossible à réaliser, était une condition essentielle à la conclusion du protocole de vente.

Or les servitudes listées dans la promesse de vente ne sont en réalité que des droits de passage consentis à titre personnel, simplement relatés par la date d'un acte et le nom du notaire instrumentaire. Aucun de ces actes n'est annexé à la promesse. En conséquence ceux-ci ne sont pas opposables aux consorts [S].

L'existence des prétendues servitudes évoquées dans la promesse est juridiquement contestable.

L'indication erronée de servitudes dans l'acte a vicié le consentement de la société TRAMA VERDE, laquelle ne se serait pas engagée si elle en avait eu connaissance.

Au surplus, s'il s'avérait que les consorts [S] avaient connaissance de cette situation, ces indications erronées pourraient être qualifiées de manœuvres frauduleuses et dolosives tendant à duper l'acheteur.

En conséquence, l'absence de servitudes emporte un vice du consentement de la société TRAMA VERDE, ce que confirme la jurisprudence, et justifie le prononcé de la nullité du protocole de vente et le rejet de toute demande de condamnation à l'encontre de la société TRAMA VERDE.
A titre infiniment subsidiaire : sur le caractère insuffisant de la mise en demeure du 21 février 2024 :

Au visa des articles 1231-5 et 1344 du code civil, une clause pénale ne peut être mise en œuvre qu'à l'issue d'une mise en demeure préalable. Le caractère suffisant de la mise en demeure est apprécié souverainement par le juge.

Les consorts [S] ont adressé une mise en demeure à la société TRAMA VERDE par courrier du 21 février 2024. Toutefois celle-ci, qui évoquait effectivement la résolution du contrat, ne faisait aucune mention de la volonté des consorts [S] de mettre en œuvre la clause pénale. Dès lors les consorts [S] ne sont pas fondés à en demander l'application.

La mise en demeure précédente en date du 24 juillet 2022 ne faisait pas davantage état de la clause pénale, ce qui a été confirmé par l'ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 1 er décembre 2023.

La demande de condamnation en paiement au titre de la clause pénale de la somme de 100 000 € sera rejetée.
A titre encore plus subsidiaire : sur la demande de révision du montant de la clause pénale :

Au visa de l'article 1231-5 du code civil, il appartient aux juges du fond de modérer le montant de l'indemnité demandée au titre de la clause pénale, en particulier, selon la jurisprudence, lorsque celle-ci se fonde sur des stipulations ambigües.

En l'espèce, il existe un litige sur la rédaction des conditions relatives à l'exécution du contrat. Ceci crée une ambiguïté dont l'interprétation, au visa des articles 1188 et 1190 du code civil, doit profiter au débiteur, soit la société TRAMA VERDE. En conséquence, eu égard à l'imprécision de la convention, le quantum des pénalités devra être modéré à plus juste proportion.
 * En tout état de cause sur l'exécution provisoire :

La société TRAMA VERDE demande que soit écartée l'exécution provisoire.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l'affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Sur la demande de sursis à statuer :

Attendu que le sursis à statuer ne peut être ordonné que dans la mesure où le résultat de la procédure à venir a une conséquence directe sur l'affaire en cours ; qu'en l'espèce, la société TRAMA VERDE demande qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du dénouement d'une action portée le 9 mai 2023 devant le tribunal judiciaire de Marseille par l'ASL [Adresse 13] en vue d'obtenir la condamnation de Monsieur [X], de Madame [H] et de Monsieur [W] d'entreprendre les travaux correspondant aux permis de construire sur le terrain litigieux qu'ils ont obtenus, respectivement en date des 2 et 28 novembre 2022, et 12 janvier 2023 ; que l'ASL CLOS PYTHAGORE entend s'opposer, par cette action, à ce que l'accès à ces futures constructions utilise une voie privée du lotissement [Adresse 13] ;

Mais attendu que la promesse de vente du terrain litigieux a été signée par les consorts [S] et la société TRAMA VERDE les 24 et 27 janvier 2020 sous condition suspensive de l'obtention d'une déclaration préalable de division exécutoire ; que l'acquéreur indiquait alors, dans cette promesse, faire son affaire de tout recours ultérieur du voisinage contre ladite déclaration, écartant ainsi toute exigence de sursis à statuer ;

Attendu que le recours actuellement pendant devant le tribunal judiciaire vise un autre objet que le recours initial relaté dans la promesse puisqu'il porte sur les permis de construire obtenus par les futurs colotis, plus de deux ans après la signature de la promesse litigieuse ; que l'obtention des futurs permis de construire ne constituait nullement une condition de l'exécution de l'acte, lequel se bornait à identifier une condition suspensive liée à une autorisation de division exécutoire ; qu'en outre, les parties à ce litige devant le tribunal judiciaire sont l'ASL [Adresse 13] et les membres de celle-ci, d'une part, et les futurs colotis d'autre part ; que tous sont étrangers à la présente instance, à l'exception de Monsieur [X], dirigeant de la société TRAMA VERDE ;

Attendu qu'en conséquence, faute d'un lien suffisant, par leurs parties, leur objet ou leurs conséquences éventuelles, entre la présente instance et l'affaire pendante devant le tribunal judiciaire, il y a lieu de dire n'y avoir lieu de surseoir à statuer ;

Sur la levée des conditions suspensives :

Attendu que l'article 1190 du code civil dispose que « Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé » ;

Attendu que la promesse de vente signée par les parties en date des 24 et 27 janvier 2020 comportait une condition suspensive relative à l'obtention d'une déclaration préalable de division exécutoire ; que la société TRAMA VERDE soutient que cette condition suspensive n'aurait pas été levée du fait de l'existence d'une ambigüité dans la rédaction de cette clause dès lors que la déclaration préalable visait un accès contesté par les tiers et dont elle ne pourrait avoir l'usage ; qu'en conséquence, l'interprétation de cette clause devant profiter au débiteur au visa de l'article précité, ce dernier conteste l'acquisition du caractère exécutoire de la déclaration préalable de division, et partant la résolution de la promesse pour inexécution contractuelle au titre de l'article 1226 du code civil ;

Mais attendu que la condition suspensive de la promesse de vente relative à l'obtention d'une déclaration préalable exécutoire indiquait précisément : « Obtention définitive d'une Déclaration Préalable de division de la propriété en DEUX (2) lots de TROIS (3) logements. L'accord de ladite Déclaration Préalable, déposée le 1 er Février 2019 et complétée le 29 Avril 2019 sous le numéro DP 13086 19 R0012, a été obtenu le 14 Mai 2019 et transmis à la préfecture le 16 Mai 2019 (…)

Étant ici précisé que ladite Déclaration préalable a fait, de la part de diverses personnes, l'objet d'un recours contentieux en annulation devant le Tribunal Administratif au terme d'une requête déposée par Me Alain LAFOREST avocat à MARSEILLE en date du 11 Juillet 2019, actuellement pendante.

Il est expressément convenu entre les parties que si le recours devant le Tribunal Administratif annule la déclaration préalable de même si la Déclaration préalable n'est exécutoire les présentes seront considérées comme nulles et non avenues.

(…)

si le Tribunal Administratif renvoie devant les juridictions civiles, l'acquéreur déclare dès à présent faire son affaire personnelle du recours des voisins contre ladite déclaration préalable. » ;

Attendu que la condition suspensive portait, sans la moindre ambiguïté, sur la purge du recours du voisinage contre la déclaration devant le tribunal administratif ; qu'elle excluait manifestement que toute autre poursuite devant d'autres juridictions ou sur un autre objet puisse retarder l'exécution du projet, l'acquéreur faisant son affaire des éventuels recours ultérieurs ;

Attendu en outre que, selon les éléments de la cause et contrairement aux allégations de la société TRAMA VERDE, la déclaration préalable querellée n'évoque nullement la question de l'accès au bien, que ce soit par une voie « nord ouest » ou par le parc Saint Charles ; que de plus la promesse de vente des 24 et 27 janvier 2020 est également totalement silencieuse sur la question des accès, de sorte qu'il ne peut être soutenu que les consorts [S] aient pris un quelconque engagement sur l'accès par le « nord ouest » ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il ne peut être contesté que la déclaration préalable autorisée par la mairie de [Etablissement 1] en date du 14 mai 2019 est devenue exécutoire au plus tard en date du 5 octobre 2020, par le rejet du recours formé par l'ASL [Adresse 13] devant le tribunal administratif de Marseille ; qu'en conséquence, la condition suspensive portant sur l'obtention définitive d'une déclaration préalable de division était réalisée à compter du 5 octobre 2020, ce que la société TRAMA VERDE elle-même a confirmé par courrier à Maître [F] le 14 juin 2021 ;

Sur les servitudes décrites dans la promesse de vente :

Attendu que l'article 1130 du code civil dispose que : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné »; que l'article 1131 du même code précise que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat »;

Attendu qu'au visa des articles précités, la société TRAMA VERDE soutient que, alors que l'existence de servitudes de passage juridiquement incontestables était une condition essentielle de la réalisation du projet de la société TRAMA VERDE, les servitudes indiquées dans l'acte ne seraient en fait que des droits de passage donnés à titre personnel à certains propriétaires précédents ainsi qu'en attestent l'acte des 11 et 18 octobre 1952 et sa transcription au bureau des hypothèques, selon lesquels était consenti à Monsieur [T] un simple droit de passage sur le chemin de sa propriété ; qu'en conséquence, faute d'une réelle servitude d'accès, la réalisation du projet de lotissement envisagé par la société TRAMA VERDE était compromise ; que l'indication erronée des servitudes de passage dans la promesse de vente des 24 et 27 janvier 2020 aurait ainsi vicié son consentement, ce qui justifierait de prononcer la nullité de la promesse de vente et le rejet de toute demande de condamnation à l'encontre de la société TRAMA VERDE ;

Mais attendu que seuls sont versés à la cause l'acte des 18 septembre 1952 et sa transcription au bureau des hypothèques ; que ces documents n'apportent pas d'éclairage sur la difficulté d'accès au terrain alléguée par la société TRAMA VERDE ; que les éléments de l'espèce ne permettent pas de confirmer les allégations de la société TRAMA VERDE quant à la nature des autres servitudes décrites dans la promesse de vente ;

Attendu au surplus que la société TRAMA VERDE indiquait dans son courrier à Maître [F], son notaire, en date du 14 juin 2021 « (…) je vous confirme l'obtention d'un nouvel arrêté, aujourd'hui purgé de tout recours (ci-joints constats d'huissier et attestation de non-recours et de non-retrait).

Cette autorisation de lotir nous a permis d'améliorer les accès et d'entamer un accord amiable avec les voisins (lotissement [Adresse 13]) pour solutionner les problématiques de servitudes (…) »; qu'à l'évidence, la société TRAMA VERDE, professionnel de l'immobilier qui maîtrise parfaitement le déroulement des opérations d'acquisition de fonds en vue de la réalisation d'opérations immobilières et qui connaissait incontestablement les caractéristiques de la propriété ayant fait de multiples offres depuis l'année 2014, avait alors connaissance de la situation et des solutions à y apporter ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, la société TRAMA VERDE échoue à démontrer que son consentement aurait été vicié du fait de l'indication erronée des servitudes dans la promesse de vente ; qu'en conséquence, il y a lieu de débouter la société TRAMA VERDE de sa demande de nullité de celle-ci ;

Sur la caducité de la promesse :

Attendu que l'article 1226 du code civil dispose que : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution » ;

Attendu que la société TRAMA VERDE fait valoir que la convocation pour la régularisation de l'acte du 22 juillet 2022 ne peut s'analyser en une mise en demeure faute d'interpellation suffisante au sens de l'article 1344 du code civil et de précisions sur les conséquences d'un défaut de présentation ;

Attendu qu'il a été établi supra que les conditions suspensives avaient été réalisées dès le 5 octobre 2020; que, selon les multiples échanges de courriers versés à la cause, des discussions se sont ensuite poursuivies entre les parties, débouchant sur des projets d'avenants, rédigés par les notaires des parties, prenant en compte un souhait d'échelonnement des paiements formulé par la société TRAMA VERDE alors qu'une telle disposition ne figurait pas au protocole initial ; que ces discussions n'ont pas abouti ;

Attendu qu'à la suite de ces diverses démarches infructueuses, Maître [O], agissant pour le compte des consorts [S], indiquait à la société TRAMA VERDE par courrier recommandé adressé le 17 avril 2022 « sans retour de votre part dans les 15 jours de la réception des présentes, nous considérerons votre silence comme une volonté de votre part de ne pas donner suite au contrat. Mes clients reprendront alors leur liberté, se réservant le droit de demander des dommages et intérêts » ; qu'enfin, Maître [O], par courrier recommandé du 24 juillet 2022, convoquait les parties à un rendez-vous le 30 août 2022 en vue de la réitération de la vente, signifiant ainsi clairement à la société TRAMA VERDE que les vendeurs souhaitaient mettre un terme aux négociations ;

Attendu que le comportement de la société TRAMA VERDE consistant à évoquer, sans les justifier, des difficultés financières, ou à ne pas répondre, sans motif légitime, aux convocations d'un notaire, est constitutif d'une inexécution dont la gravité est incontestable au regard de l'immobilisation du bien de l'espèce durant plus de deux ans ;

Attendu qu'à la suite de ce rendez-vous non honoré par la société TRAMA VERDE, les consorts [S] via Maître [O], prononçaient la résolution de la vente en date du 30 août 2022 ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il convient de constater que le courrier, en date du 17 avril 2022, répond en tous points aux exigences de l'article 1226 du code civil ; qu'en effet, par ce courrier, les consorts [S] ont :
 * Sommé la société TRAMA VERDE d'exécuter ses obligations, en exigeant une position claire après des mois de silence ;
 * Indiqué sans ambiguïté les sanctions encourues, à savoir que le silence de la société TRAMA VERDE serait considéré comme une volonté de sa part de ne pas donner suite au contrat et la réclamation de dommages et intérêts ;
 * Octroyé un délai largement suffisant, la résolution définitive n'étant intervenue que quatre mois plus tard, lors du constat de la carence de la société TRAMA VERDE au rendez-vous du 30 août 2022 ;

Attendu que la promesse de vente indique expressément que la vente sera réitérée dès la réalisation de toutes les conditions suspensives ; que la mise en demeure a été valablement délivrée et ignorée par la société TRAMA VERDE ; que la société TRAMA VERDE ne s'est pas présentée à la date prévue pour la signature de la réitération de la vente ; qu'en conséquence, il y a lieu de déclarer caduque la promesse de vente à compter du 30 août 2022 ;

Sur la clause pénale :

Attendu que l'article 1231-5 du code civil indique que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » ;

Attendu qu'en l'espèce, l'objet du litige porte sur la mise en œuvre de la clause pénale de la promesse de vente régularisée entre les parties les 24 et 27 janvier 2020 qui stipule : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale une somme présentant 10 % du prix de la vente, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tout dommages et intérêts » ; que la société TRAMA VERDE soutient que les consorts [S] ne peuvent solliciter le bénéfice de la clause pénale dès lors que les conditions suspensives n'ont pas été intégralement réalisées ;

Attendu que la clause pénale constitue une évaluation forfaitaire et anticipée des dommagesintérêts convenue entre les parties ; qu'aux termes du contrat, les conditions suspensives ayant été réalisées comme vu supra, son application est subordonnée à la seule mise en demeure de régulariser l'acte authentique ; que la mise en demeure du 17 avril 2022 ayant sommé la société la société TRAMA VERDE de remplir ses obligations, la clause pénale est devenue exigible par le seul constat de sa défaillance au 30 août 2022, sans qu'il soit nécessaire qu'elle soit mentionnée expressément dans ladite mise en demeure ;

Attendu que, selon l'article 1231-5 du code civil précité, il entre dans l'office du juge de modérer, le cas échéant, la pénalité due au titre de la clause pénale ; qu'en l'espèce, en

l'absence de toute ambigüité dans la rédaction de ladite clause et compte tenu du délai d'immobilisation du bien des consorts [S] durant plus de 6 années, la somme de 100 000 €, soit 10 % du prix d'achat du terrain, n'apparaît pas manifestement disproportionnée ; qu'il n'y a donc pas lieu de réduire le montant de la somme demandée à ce titre ;

Attendu qu'en conséquence de ce qui précède, il échet de condamner la société TRAMA VERDE à payer à Monsieur [G] [S], Monsieur [J] [S], Madame [P] [S] épouse [E], Madame [V] [S] veuve [I], Monsieur [R] [M] veuf de Madame [K] [S], Monsieur [Q] [M], Mademoiselle [C] [M] et à Madame [A] [M] veuve [Y] la somme de 100 000 € au titre de la clause pénale contractuelle avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;

Attendu que conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Attendu que la société TRAMA VERDE succombe et que, pour faire reconnaître leurs droits les consorts [S] ont dû engager des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge ;

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il échet d'allouer à Monsieur [G] [S], Monsieur [J] [S], Madame [P] [S] épouse [E], Madame [V] [S] veuve [I], Monsieur [R] [M] veuf de Madame [K] [S], Monsieur [Q] [M], Mademoiselle [C] [M] et à Madame [A] [M] veuve [Y] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles de la présente procédure ;

Attendu que conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il échet de condamner la société TRAMA VERDE aux dépens toutes taxes comprises, de la présente instance ;

Sur l'exécution provisoire :

Attendu que la société TRAMA VERDE demande que soit écartée l'exécution provisoire ;

Mais attendu que l'exécution provisoire s'avérant compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter ; que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Attendu qu'il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l'audience de ce jour,

Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer ;

Déclare caduque la promesse de vente des 24 et 27 janvier 2020 à compter du 30 août 2022 ;

Condamne la société TRAMA VERDE S.A.S. à payer à Monsieur [G] [S], Monsieur [J] [S], Madame [P] [S] épouse [E], Madame [V] [S] veuve [I], Monsieur [R] [M] veuf de Madame [K] [S], Monsieur [Q] [M], Mademoiselle [C] [M] et à Madame [A] [M] veuve [Y] la somme de 100 000 € (cent mille euros) en principal avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, ainsi que la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, ordonne la capitalisation des intérêts au taux légal ;

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile,

Condamne la société TRAMA VERDE S.A.S. aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu'énoncés par l'article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction sont liquidés à la somme de 200,74 € (deux cents euros et soixante-quatorze centimes TTC) ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 9 avril 2026

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.