Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 3 avril 2026

N° RG 24/01862 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA55K - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 03 Avril 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 03 Avril 2026

N° RG 24/01862 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA55K
NAC : 50G

Jugement rendu le 03 Avril 2026


ENTRE :

S.C.I. [S] [P] [A]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



ET :

Monsieur [Z] [K] [G]
demeurant [Adresse 2]
S.C.I. R-SION
dont le siège social est sis [Adresse 3]
S.E.L.A.R.L. [E] prise en la personne de Me [X] [E] ès qualité de mandataire ad hoc de la SCI-SION
dont le siège social est sis [Adresse 4]
Non représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Septembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 20 Février 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 03 Avril 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________
Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Alicia BUSTO
le :





N° RG 24/01862 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA55K - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 03 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE

Le 14 février 2022, la SCI [S] [P] [A] a signé avec la SCI R-Sion un acte authentique de promesse de vente au terme duquel la première promettait de vendre à la seconde un bien immobilier sis à [Adresse 5], dans un délai maximum de dix-huit mois, au prix de 1.168.000 euros. L’acte comprenait des conditions suspensives, notamment celle de l’obtention d’un prêt ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 10 000 euros acquis au promettant dans l’hypothèse de la non réitération de la vente du fait du bénéficiaire de la promesse ainsi qu’une stipulation de pénalité conventionnelle à titre indemnitaire à hauteur de 116 800 euros. Par courrier recommandé du 6 avril 2023, la société promettante a mis en demeure sa cocontractante de réitérer l’acte authentique.

Par actes délivrés le 2 mai 2024, la SCI [S] [P] [A] a fait assigner la société R-Sion prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [F] [Y] [W], et M. [Z] [K] [G] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins d’obtenir que soit inscrite au passif de la société R-Sion la somme de 10 000 euros au titre du dépôt de garantie contractuel prévu dans un acte de vente immobilière ainsi que la somme de 116 800 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance sur requête rendue le 6 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a désigné la SELARL [E] en qualité de mandataire ad’hoc de la SCI R-Sion en raison de la clôture des opérations de liquidation amiable. 

Par acte délivré le 9 janvier 2025, la SCI [S] [P] [A] a fait assigner la SCI R-Sion prise en la personne de la SELARL [E] ès qualité de mandataire ad’hoc aux mêmes fins que l’assignation initiale. Cette affaire a été jointe à l’instance initiale par ordonnance rendue le 17 avril 2025. 

Suivant ordonnance sur incident rendue le 22 mai 2025, le juge de la mise en état a déclaré la SCI [S] [P] [A] recevable en ses demandes.

Par assignation valant conclusions, la SCI [S] [P] [A] sollicite de :
- prononcer l’acquisition du dépôt de garantie contractuel au bénéfice de la SCI [S] [P] [A];
- inscrire au passif de la SCI R-Sion la somme de 10 000 euros à verser à la SCI [S] [P] [A];
- inscrire au passif de la SCI R-Sion la somme de 116 800 euros à verser à la SCI [S] [P] [A];
- inscrire au passif de la SCI R-Sion la somme de 3 000 euros à verser à la SCI [S] [P] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- inscrire au passif de la SCI R-Sion les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [S] [P] [A] fait valoir que la SCI R-Sion a fait preuve d’une inertie fautive au regard des dispositions de l’article 1304-3 du code civil dès lors qu’elle n’a accompli aucune diligence aux fins d’obtention d’un prêt et ce en contradiction avec les stipulations contractuelles de la promesse de vente du 14 février 2022.

La SCI [S] [P] [A] ajoute que le dépôt de garantie intitulé indemnité d’immobilisation prévu en cas de défaut du bénéficiaire de la promesse dans l’accomplissement d’une condition suspensive lui est acquis en l’absence de justificatif de la SCI R-Sion quant aux démarches qui devaient être entreprises pour l’obtention d’un financement.

Enfin, la SCI [S] [P] [A] expose que la clause pénale due en cas d’accomplissement des conditions suspensives sans régularisation de l’acte authentique par l’une des parties doit être appliquée, soit la somme de 116 800 euros telle que stipulée à la promesse.

Le conseil constitué pour la SCI R-Sion a indiqué par voie électronique le 4 septembre 2025 ne plus intervenir dans l’affaire faute de mandat délivré par la SELARL [E].


M. [G], valablement cité à personne le 2 mai 2024 et le 14 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé la date de dépôt des dossiers au 20 février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les demandes de « constater que », « donner acte » et « dire et juger que » ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.

Sur la défaillance de la SCI R-Sion dans l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt 

Sur la condition suspensive 

Les articles 1186 et 1187 du code civil prévoient qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait. La caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

La promesse de vente est caduque si le prêt n'est pas demandé ou obtenu dans le délai stipulé, sauf si la condition a défailli du fait du débiteur.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l'acte. Mais, cette preuve faite, c'est au créancier d'établir que le débiteur qui a sollicité son prêt, a empêché l'accomplissement de la condition.

Les juges du fond apprécient souverainement si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [S] [P] [A] justifie de la promesse de vente du 14 février 2022 aux termes de laquelle une condition suspensive d’obtention de prêt a été stipulée, selon laquelle le montant maximal de la somme empruntée est de 1 450 000 euros sur 15 ans au taux de 2% l’an, la SCI R-Sion s’obligeant à déposer des demandes de prêt dans le délai de sept mois à compter de la signature de la promesse, la condition devant être réalisée dans le délai de douze mois.

Or, par courrier recommandé avec accusé de réception, Me [Q], notaire instrumentaire, a mis en demeure la SCI R-Sion de justifier notamment de l’obtention du permis de construire et du prêt dans un délai de huit jours à compter de la réception du courrier, laquelle est datée du 21 février 2023.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée à la SCI R-Sion et réceptionnée à une date illisible sur l’accusé de réception communiqué mais manifestement au mois de mars ou avril 2023.

Aucune régularisation n’a été effectuée par la suite.

Dès lors, il convient de constater que la SCI R-Sion n’a pas respecté ses engagements en vue de l’obtention d’un prêt de telle sorte que la condition suspensive correspondante doit être réputée accomplie.

Sur le dépôt de garantie et la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente signée le 14 février 2022 stipule, d’une part, qu’un dépôt de garantie d’un montant de 10 000 euros à la charge de la SCI R-Sion qui sera acquis à la SCI [S] [P] [A] en cas de non-réalisation d’une condition suspensive en raison de la défaillance du bénéficiaire.

La promesse de vente stipule d’autre part une pénalité d’un montant de 116 800 euros en cas de réalisation des conditions relatives à l’exécution de la promesse mais d’absence de régularisation de l’acte authentique par une partie. 

Or, la SCI R-Sion n’a ni satisfait à au moins une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, laquelle est ainsi réputée accomplie, ni régularisé l’acte de vente, de telle sorte qu’elle se retrouve redevable de ces deux sommes qui seront par conséquent inscrites à son passif.

Sur les demandes accessoires

La SCI R-Sion, succombant, verra la somme de 2 500 euros inscrite à son passif, tout comme les dépens. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Ordonne l’inscription au passif de la SCI R-Sion la somme de 10 000 euros à verser à la SCI [S] [P] [A] au titre du dépôt de garantie ;

Ordonne l’inscription au passif de la SCI R-Sion la somme de 116 800 euros à verser à la SCI [S] [P] [A] au titre de la clause pénale ;

Ordonne l’inscription au passif de la SCI R-Sion la somme de 2 500 euros à verser à la SCI [S] [P] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’inscription des dépens au passif de la SCI R-Sion.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT