Tribunal Judiciaire · Chambre 10 — 6 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/12920 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FAW

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2026





S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1].


C/

[J] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]
agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] dont le siège social est [Adresse 4]


représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [J] [T], demeurant [Adresse 5]


non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Février 2026 

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier














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EXPOSE DU LITIGE 

M. [J] [T] est propriétaire du lot n°30, de l’ensemble immobilier [Adresse 2], sis [Adresse 6] à [Localité 4]. 

Compte-tenu de l’existence d’impayés de charges de copropriétés, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la [Adresse 2], sis [Adresse 6] à La Madeleine (59110), représenté par son syndic, le Cabinet Vacherand Immobilier Lille a assigné M. [J] [T] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir notamment un titre exécutoire à son encontre.

À l’audience du 2 février 2026, cette affaire a été retenue et plaidée.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] sis [Adresse 6] à [Localité 4] sollicite sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :
- Condamner M. [J] [T] à lui payer une somme de 6 847,48 euros arrêtée au 14 octobre 2025 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 18 février 2025, date de la dernière LRAR de mise en demeure ( à parfaire au jour de l’audience) 
- Condamner M. [J] [T] à lui payer une somme complémentaire de 800 euros à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice subi par la copropriété en raison de la récurrence des impayés de M. [J] [T], 
- Condamner M. [J] [T] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il expose que M. [J] [T], malgré une mise en demeure de payer restée infructueuse en date du 18 février 2025, ne paye plus ses charges de copropriétés depuis de nombreuses années. Il fait valoir que ces charges sont certaines, liquides et exigibles puisque résultant des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il souligne qu’en ne réglant pas ses charges de propriété, M. [J] [T] a bénéficié de délais de paiement auxquels il n’avait pas droit et qu’en s’étant abstenu de les payer, il a contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance ce qui a occasionné un préjudice financier distinct du simple retard de paiement ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Assigné en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [J] [T], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire. 

L’affaire a été mise en délibéré au 6 avril 2026, puis prorogé au 7 avril 2026.

DISCUSSION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.


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Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi ajoute que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l'encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les pièces produites permettent d’établir que M. [J] [T] est bien propriétaire du lot n°30 de l’ensemble immobilier [Adresse 2] sis [Adresse 6] à [Localité 4] et que ce dernier n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriétés et ce, depuis plusieurs années.

Force est de constater qu’il ressort du décompte produit que sa créance s’élève à la somme de 1 406,71 euros arrêté au 21 janvier 2026, dont il convient de déduire les frais d’assignation intégrés dans les dépens pour une somme de 240,81 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires, la somme de 1 165,90 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés arrêtés au 21 janvier 2026. 

2, Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 4] ne caractérise aucun abus de la part du défendeur ni une intention de nuire. 

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice.

Par voie de conséquence, il conviendra de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.


3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que 


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le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [J] [T] sera condamné aux dépens. 

5. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [J] [T], partie perdante, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], sis [Adresse 6] à [Localité 4], la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], sis [Adresse 6] à [Localité 4], la somme de 1 165,90 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés, arrêtée au 21 janvier 2026,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], sis [Adresse 6] à [Localité 4], de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [J] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], sis [Adresse 6] à [Localité 5], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [T] aux dépens, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge










EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;