Tribunal Judiciaire · BAUX-HLM — 9 avril 2026

N° RG 25/00553 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZVV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 25/00553 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZVV

LE NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [X], munie d'un pouvoir écrit



DÉFENDEUR

Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

Comparants

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 18 Novembre 2025
Première audience : 13 Février 2026

DÉBATS
Audience publique du 13 Février 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00553 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZVV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2023 , l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a donné à bail à Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 416,04 euros révisable annuellement outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait signifier à Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] un commandement de payer pour un montant en principal de 4 890,80 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 8 septembre 2025.

Le 8 septembre 2025 , l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025 , l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait assigner Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 novembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril des locataires ,
- condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] au paiement des sommes suivantes:
- 5 594,00euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 13 novembre 2025 ,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 19 novembre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 13 février 2026.

À l’audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, dûment représenté, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de 7303,90 euros et précise que Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] n'ont pas repris le paiement du loyer et des charges courants. Il indique que les locataires ont fait l’objet d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’Office Public de l’Habitat de l’Orne s'oppose à des délais de paiement suspensifs compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer en cours. Il précise que les régularisations et les provisions sur charges sont importantes en raison d’une surconsommation d’eau due à une fuite en 2023 et 2024 que les locataires ont constatée mais n’ont pas signalée ni traitée. Le loyer actuel s’élève ainsi à 885,47 euros compte tenu de l’importante provision de charge mais cette provision va pouvoir diminuer et il devrait y avoir un remboursement d’une partie de ces provisions.

En défense, Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z], comparant en personne, ne contestent pas le principe et le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement suspensifs à hauteur de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant, dans l’attente de trouver un nouveau logement car le loyer actuel est trop élevé. Ils exposent qu’ils n’ont ni travail ni ressources.


À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.






MOTIFS DE LA DÉCISION


I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 19 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 8 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 28 avril 2023 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir signifié à Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z], le 11 septembre 2025, un commandement de payer la somme de 4 890,80 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, informations non contredites par les locataires, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 12 novembre 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.


II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 12 novembre 2025 , Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] sont tenus aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 12 novembre 2025, Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 28 avril 2023, du commandement de payer délivré le 11 septembre 2025, des justificatifs de régularisation de charges et du décompte de la créance actualisée, que l’Office Public de l’Habitat de l’Orne rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 7 303,90 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] ne contestent pas la dette et n'ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme totale de 7 303,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 février 2026 et jusqu’à la libération des lieux.


III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Conformément à l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’une décision de recevabilité de la demande de traitement du surendettement a été rendue au bénéfice du locataire, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit accorder des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Par ailleurs, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il est produit la décision de recevabilité de Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] à la procédure de surendettement. Si le dossier est orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation, il n’est pas justifié des suites de cette orientation.

Par ailleurs, force est de constater qu’au jour de l’audience le paiement du loyer courant et des charges n’a pas repris, Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] n’ayant réglé que 200,00 euros en décembre et 100 euros en janvier, et n’ayant procédé à aucun règlement en février.

Dans ces conditions, et faute de respecter les conditions légales de l’article 24 précité, la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z], qui succombent, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de l’Orne ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile


Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Orne d’une part, et Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 novembre 2025 ;


REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; 

DIT qu’à défaut de départ volontaire, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme de 7 303,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne l'indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [I] [Z] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION