Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me CULIOLI

Copie exécutoire délivrée 
à : Me TAHAR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08510 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA35P

N° MINUTE : 7/2026




JUGEMENT 
rendu le jeudi 09 avril 2026


DEMANDERESSE
Société BRET SQUARE 1829
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Johanna TAHAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #L0154


DÉFENDEURS
Monsieur [D] [P]
Madame [O] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de Nice



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne COTTY, Première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Anne COTTY, Première vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 09 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08510 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA35P

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2023, la société PFA REAL ESTATE COMMERCIAL LOW, aux droits de laquelle vient la société BRET SQUARE 1829, donnait à bail aux consorts [P] un appartement à usage d’habitation secondaire situé au 3ème étage du pavillon 6 et d’une place de parking, localisés au [Adresse 2] à [Localité 1]. Le bail prenait effet au 15 décembre 2023 et était conclu pour une durée de 20 mois, prenant fin au plus tard le 14 août 2025, en contrepartie d’un loyer mensuel hors charges de 5 208 euros. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 juin 2025, la société BRET SQUARE 1829, par l’intermédiaire de son gestionnaire, rappelait aux consorts [P] l’arrivée prochaine à échéance de leur bail et les modalités de restitution afférentes. 

Suivant courriers recommandés en date des 21 juillet et 1er août 2025 et par l’intermédiaire de son Conseil, la société BRET SQUARE 1829 a convoqué Monsieur et Madame [P] à un état des lieux de sortie le 14 août 2025. 

Le 14 août 2025 à 14h30, Maître [I] [H], Commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de carence, n’ayant pu dresser l’état des lieux de sortie en l’absence des locataires.

Une sommation de quitter les lieux était délivrée le 19 août 2025 aux deux adresses connues des consorts [P]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025 remis à personne pour Madame [O] [P] et à tiers présent à domicile pour Monsieur [D] [P] le même jour, la société BRET SQUARE 1829 faisait assigner les consorts [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 
- Constater que le bail a pris fin par l’arrivée de son terme le 14 août 2025 ;
- Dire que Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 14 août 2025 ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] ainsi que de tous occupants dans les lieux de leur chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu, à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu aux choix du bailleur, les frais étant à la charge de Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] ;
- Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] à compter du 14 août 2025 au montant du dernier loyer contractuel multiplié par 2, soit la somme de 10.673,02 euros hors charges, hors indexation, soit une indemnité journalière de 350,89 euros outre les charges, hors indexation, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ; 
- Ordonner que l’indexation continuera de s’appliquer sur l’indemnité d’occupation comme elle s’appliquait sur le loyer contractuel ; 
- Juger que tout mois commencé est dû dans son intégralité ; 
- Condamner Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] à payer à la société BRET SQUARE 1829 la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-libération spontanée des lieux ; 
- Condamner Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] à payer à la société BRET SQUARE 1829 la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 remis à étude, la société BRET SQUARE 1829 réassignait les consorts [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins que celles de l’assignation du 5 septembre 2025. 

Initialement appelée le 17 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des consorts [P] afin pour ces derniers de se mettre en état ; un calendrier de procédure a été établit.

A l’audience du 3 février 2026, la société BRET SQUARE 1829, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles elle a maintenu ses demandes initiales sauf à augmenter le montant de l’astreinte à la somme de 200 euros et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à celle de 5 000 euros. Y ajoutant, elle sollicite la condamnation solidaire des consorts [P] à lui payer l’ensemble des sommes initialement sollicitées outre la somme de 18 523,62 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier liés aux frais d’étayement.

Elle a expliqué avoir acquis un ensemble immobilier au sein duquel se trouve le logement donné à bail, ledit ensemble faisant l’objet d’un grand projet de restructuration connu de tous.

Elle a indiqué que dès le départ, il avait été fait aux époux [P] une proposition de bail de courte durée et que le bail régularisé entre les parties ne souffrait d’aucune ambiguïté à ce sujet, le bail étant bien intitulé bail résidence secondaire, le domicile principal des locataires étant clairement défini à [Localité 2] conformément à l’attestation sur l’honneur qu’ils ont produit.

Elle a souligné qu’aucune revendication n’avait été élevée par les consorts [P] durant l’exécution du contrat de bail et que ce n’est que lorsqu’il leur a été demandé de quitter les lieux aux termes du contrat qu’ils ont contesté la nature même du bail et les conditions de sa conclusion.

Elle a rappelé que la jurisprudence était très claire sur ce point, que le contrat était la loi des parties et qu’en l’espèce, aucune requalification n’était possible compte tenu de l’absence d’ambiguïté du bail.

Elle a ajouté que les consorts [P] n’étaient absolument pas profanes et qu’ils savaient parfaitement ce qu’ils signaient, Monsieur [P] étant rompu à l’immobilier.

Elle a indiqué que des travaux de curage étaient en cours et qu’au mois de décembre, les époux [P] l’ont appelée en urgence, du plâtre tombant du plafond ce qui les a contraint a cesser immédiatement les travaux, des propositions d’étayement leur ayant été faites et systématiquement refusées alors même que le propre expert des locataires conclut à leur nécessité afin de mettre en sécurité l’appartement.

Elle a précisé que les époux [P] étaient depuis le 15 août 2025, occupants sans droit ni titre et que leur maintien dans les lieux était source pour elle de plusieurs préjudices.

Elle a enfin indiqué être opposée à l’octroi de tout délai.

Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P], représentés par leur Conseil, et aux termes de leurs conclusions régulièrement visées par le greffe et soutenues oralement, ont conclu :
A titre principal,
- au débouté de la société BRET SQUARE 1829 de l’ensemble de ses demandes ;
- à la responsabilité de BRET SQUARE 1829 à raison de la fraude à la loi du 6 juillet 1989, commise dans le cadre de la conclusion du contrat de location litigieux, constitutive d’un trouble à l’ordre public ;
- à la responsabilité de BRET SQUARE 1829 à raison de la violence ayant vicié la conclusion du contrat de location litigieux ;
En conséquence,
- à l’annulation du contrat de location litigieux ;
- à la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 à payer à chacun des consorts [P] des dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros chacun, soit au total la somme de 60.000 euros ;
- à juger que la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux relations locatives existant entre les parties au litige ;
- à fixer le loyer dû à compter du 16 décembre 2025 à la somme mensuelle de 5.168,05 euros hors charges ;
- à la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] la somme de 5.168,05 euros au titre du trop-perçu de loyer pour la période du 15 décembre 2023 au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal ;
- à la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] la somme de 11.200 euros au titre du remboursement des provisions sur charges réglées entre le 15 décembre 2023 et le 30 janvier 2026, avec intérêts au taux légal ;
- à la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 à rembourser aux consorts [P] les sommes exposées par ces derniers liés à l’intervention de Monsieur [E] [X] ;

A titre subsidiaire,
- à l’octroi à Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] de délais pour quitter les lieux à hauteur de 10 mois, soit jusqu’au 31 août 2026 ;
- à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de 5.736,51 euros charges comprises ;
- au débouté de la société BRET SQUARE 1829 de sa demande tendant au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation à une somme deux fois supérieure aux loyers et charges actuels ; tendant à la fixation d’une astreinte ; tendant à ce que tout mois commencé soit dû dans son intégralité ; tendant au paiement de la somme de 18.523,62 euros en l’absence de préjudice financier ;

En tout état de cause,
- à la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 aux entiers dépens ;
- à la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont indiqué que la question centrale était celle de savoir si lors de leur entrée dans les lieux, la bailleresse avait connaissance de ce qu’ils entendaient faire de ce bien leur résidence principale ce qui était le cas en l’espèce.

Ils ont expliqué qu’avant la conclusion du bail litigieux, ils résidaient depuis 15 ans [Adresse 3] à [Localité 3] et qu’ils ont dû quitter ce logement et rechercher en urgence une solution de relogement.

Ils ont précisé que lors de leurs recherches d’appartement, l’annonce relative au bien donné à bail ne faisait aucunement mention du bail code civil et que curieusement, ladite annonce a par la suite été modifiée.


Ils ont souligné n’avoir jamais caché que leur intention était de vivre à titre principal dans ce logement, leur résidence étant fixée à [Localité 3] depuis très nombreuses années, les enfants y étant scolarisés et l’employeur de Madame [P] étant situé à [Adresse 4], ajoutant que l’attestation d’assurance produite au bailleur avant l’entrée dans les lieux mentionnait bien une habitation à titre de résidence principale.

S’agissant de leur adresse à [Localité 2], ils ont expliqué qu’il s’agissait d’une petite résidence secondaire située dans un centre de vacances, précisant que leur adresse fiscale était à [Localité 3] et qu’ils ne payaient aucune taxe d’habitation sur le bien donné à bail ce qui serait le cas si ce domicile était leur résidence secondaire.

S’agissant du retard dans le planning des travaux, ils ont indiqué que depuis le mois d’août 2025, leurs conditions de vie sont difficiles : plus d’accès à leur courrier, fuite d’eau, coupure de chauffage, problématique d’étayement, etc... ajoutant ne s’être jamais opposés aux travaux et avoir même pris l’initiative de recourir aux services d’un expert judiciaire lequel a conclu à la nécessité de mettre en sécurité l’appartement avec des étaies.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 9 avril 2026.

MOTIFS

Sur la requalification du bail

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

L’article 1103 du code civil mentionne que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que les articles 1192 et suivants du même code précisent qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation et que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les clauses que la loi autorise, les contrats obligeant non seulement à ce qui y est exprimé mais également à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage et la loi.

Selon l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I bis de ladite loi sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Il résulte par ailleurs de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées. Ainsi, le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties.

Il résulte de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitat.

Il convient pour trancher cette question de se replacer au 18 décembre 2023 et de rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion de ce nouveau bail, qui venait faire suite à au moins 9 années consécutives de résidence sur [Localité 3] comme en attestent les certificats de scolarité versés aux débats.

En l’espèce, le bail est dès la première page intitulé “Bail civil Résidence secondaire”. Il est ensuite indiqué en page 5 “Il a été préalablement exposé ce qui suit : (C) les preneurs ont manifesté leur intérêt pour la prise à bail des locaux loués pour y établir temporairement leur résidence secondaire”. Les pages suivantes (6 et 7) visent, s’agissant de l’objet et de la destination des lieux la location des locaux à titre de résidence secondaire...ce que les preneurs reconnaissant expressement...s’interdisant d’y établir leur résidence principale”. La durée du bail est également très claire puisqu’il est indiqué “le présent bail est consenti et accepté pour une durée maximale de 20 mois à compter du 15 décembre 2023...la persistance des preneurs de leur occupation des locaux au délà de la date d’expiration du bail ne pourra créer à leur profit aucun droit au maintien dans les lieux loués.” Enfin, en page 23 du contrat, au paragraphe 20.3 Election de domicile, il est indiqué que “les preneurs font élection de leur domicile dans leur résidence principale située au [Adresse 5]”.

En conséquence, il est donc constant que toutes les stipulations contractuelles du bail indiquent sans aucune ambiguïté que le logement loué l’est à titre de résidence secondaire, et qu’à ce titre il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de l’attestation sur l’honneur en date du 30 novembre 2023 par laquelle Madame [O] [P] aurait attesté confirmer que sa résidence principale est bien à [Localité 2], Madame [P] conteste en être l’auteur et il est exact que rien ne permet de s’assurer que laditre attestation émane bien de cette dernière. Cependant, il est également versée l’attestation de Monsieur [D] [P] adressée par courriel en date du 30 novembre 2023, soit le même jour, l’adresse mail de l’expéditeur correspondant bien à l’adresse courriel de Monsieur [P]. En conséquence, il est bien établi que les époux [P] ont tous deux attesté de ce que leur résidence principale était à [Localité 2].

S’agissant de l’annonce immobilière, la bailleresse verse aux débats un courriel en date du 16 octobre 2025 de l’agence en charge de la gestion du bien aux termes duquel il ressort que le bien a été présenté à l’époque en location court terme en bail code civil uniquement, les prospects ayant toujours été informés en amont des conditions locatives. Il y est joint l’annonce dans le corps de laquelle figure bien une mention Attention : durée du bail de 18 mois maximum Bail code civil obligatoire (bail au nom d’une société, résidence secondaire). Toutefois, foce est de constater qu’aucun élément ne permet de dater l’annonce versée.

Les consorts [P] contestent cet élément et exposent que lors de leur recherche, l’annonce ne faisait aucune mention à la souscription d’un bail code civil résidence secondaire et versent aux débats deux captures d’écran correspondant à l’annonce sans qu’il soit fait mention à la signature d’un bail à titre de résidence secondaire. Les dites captures d’écran comportent la date du vendredi 24 novembre sans mention de l’année mais eu égard aux échanges Whatsapp produits le 26 novembre et à la date de signature du bail, il apparaît fort probable que ces captures d’écran aient bien été faites le 24 novembre 2023 et il est ainsi exact que l’annonce passée ne faisait initialement pas mention d’un bail code civil à titre de résidence secondaire.

Il est cependant versé aux débats des échanges de courriels entre les époux [P], la bailleresse et les deux commercialisateurs du bien, [Z] [Q] et [T] [M], entre le 11 et le 14 décembre 2023 soit juste avant la conclusion du contrat de bail litigieux dont il ressort « que les locataires sont ok pour qu’ils ne puissent pas donner leur préavis la première année mais qu’ils ne veulent pas être bloqués si jamais ils veulent partir en juin/juillet au lieu du 14 août...la durée est ferme mais nous pouvons rajouter une clause pour une sortie anticipée au 30 juin 2025, avec un préavis d’un mois...le locataire bloque vraiment sur le bail ferme. Il voudrait savoir si il est possible de faire un bail ferme de 9 mois puis préavis d’un mois. Il n’a pas l’intention de partir avant car la durée est déjà courte mais c’est une précaution d’usage...non ce n’est pas possible : je ne suis pas à la recherche d’une location de courte durée ou alors il aurait fallu le préciser ainsi dès le début. En l’occurence la durée est prévue et calée dès le premier jour donc je ne pourrais pas revenir dessus. La meilleure proposition est une sortie entre le 1er juillet et le 15 août 2025...Ok ils prennent avec le préavis possible au 1er juillet 2025. »
Ces échanges démontrent certes le souhait des époux [P] de ne pas avoir recours à une location de courte durée (à savoir 9 mois aux termes des dits échanges) mais également la connaissance qu’ils avaient de la souscription d’un bail code civil, leur volonté première étant de pouvoir libérer les lieux par anticipation au mois de juillet 2025 ce qui correspond d’ailleurs au bail litigieux en son article 5.

De succroît, les consorts [P] versent aux débats un procès-verbal de constat établi par Commissaire de justice le 14 octobre 2025 aux termes duquel sont retranscrits des échanges entre les défendeurs et [Z] [Q], gestionnaire du bien dont il ressort que cette dernière a indiqué aux époux [P] « La seule chose, c’est qu’il faut voir. Ils ne sont pas généralement très fans des résidences secondaires, ils préfèrent largement des baux de société. Il faut juste voir dans quelle mesure ils acceptent, en fait les résidences secondaires ; ils ont toujours peur du risque de requalification en résidence principale. » Il est donc clairement établi que le bail envisagé n’était pas un bail soumis à la loi de 1989 et que les futurs preneurs en étaient parfaitement informés.

Il n’est pas contesté, ni contestable que les époux [P] vivent sur [Localité 3] depuis plus de 10 ans, que leurs enfants y sont scolarisés, que Madame [P] travaille à [Adresse 4], qu’ils ont à [Localité 3] une vie de quartier mais pour autant, et contrairement à ce qu’ils indiquent il n’est nullement démontré l’existence d’un vice du consentement et d’une faute dont se serait rendu coupable la bailleresse, la seule production d’une attestation d’assurance portant la mention résidence principale étant insuffisante à établir la preuve de ce que le bailleur entendait bien souscrire un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi de 1989. 

En effet, les intéressés, de nationalité française, propriétaires de biens immobiliers par ailleurs, d’un niveau socio culturel élevé n’ont pu se méprendre sur la portée du bail.

Il ressort au contraire de l’ensemble des éléments ci-dessus développés que la commune intention des parties n’était autre que celle indiquée clairement par le bail, étant rappelé et souligné que ce contrat mentionne que les locataires résident principalement à [Localité 2], aucun élément ne venant démontrer qu’un changement de qualification ait pu être accepté par le bailleur ni même invoqué entre les parties pendant la durée du bail litigieux.

Le fait que les locataires aient en réalité occupé les lieux à titre de résidence principale ne saurait, au regard des circonstances de l’espèce, entraîner une modification unilatérale de leur part de la qualification du contrat. En effet, l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui réserve l’application de celle-ci « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » ne déroge pas aux dispositions légales relatives à la force obligatoire des contrats et à la bonne foi contractuelle, les locataires ne pouvant l’invoquer pour justifier ce qui constitue leur propre manquement contractuel.

En conséquence, il apparaît que le bail en date du 18 décembre 2023 n’est pas soumis aux dispositions de la loi de 1989 et les consorts [P] seront déboutés de leur demande de requalification de bail et de leurs demandes subséquentes.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

Le contrat de bail liant les parties était un bail de droit commun soumis aux articles 1708 et suivants du Code civil.

Or, aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, le bail qui liait les parties prévoyait en son article 5 « avoir été consenti et accepté pour une durée maximale de 20 mois à compter du 15 décembre 2023 pour se terminer entre le 30 juin 2025 et le 14 août 2025 en cas de congés délivrés par les preneurs au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis d’un mois minimum à défaut en tout état de cause, le 14 août 2025 au plus tard, les preneurs se reconnaissant déjà mis en demeure d’avoir à quitter les locaux loués au plus tard à la date butoir, et ce par la seule survenance du terme, conformément aux dispositions de l’article 1737 du code civil et sans qu’il soit nécessaire de donner congé par l’une ou l’autre des parties. »

Il est constant que les époux [P] n’ont pas délivré congé et que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 juin 2025 et par courriel du même jour, le bailleur a clairement fait part aux époux [P] de son intention de voir le contrat prendre fin à son terme. Si les époux [P] soutiennent à juste titre qu’il n’est pas justifié de la bonne réception du dit courrier, ils reconnaissent toutefois avoir été destinataires des courriers des 21 juillet et 1er août 2025 aux termes desquels la bailleresse réitérait son souhait de récupérer le logement aux termes du bail soit le 14 août 2025.

Ils se trouvent donc désormais occupants sans droit ni titre de ce bien depuis le 15 août 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et conditions prévues au présent dispositif.

Par ailleurs, aux termes de l’article L131-1 du code des procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

De même, aux termes de l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Enfin, l’article L131-3 du même code dispose que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier que les époux [P] se maintiennent dans les lieux sans aucun titre depuis le 15 août 2025. 

S’il est exact que toutes les tentatives amiables pour obtenir leur départ se sont avérées infructueuses et que la délivrance de l’assignation n’a pas davantage favorisé le départ de ces derniers, il n’en demeure pas moins que le recours à la force publique apparaît une mesure suffisante pour contraindre les époux [P] à quitter les lieux sans qu’il y ait lieu à ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais pour partir

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. 

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En application de l’article 3 de la Convention internationale des droits de l’enfant, adoptée par l’Assemblée Générale des Nations-Unies le 20 novembre 1989, et ratifiée par la France le 7 août 1990, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu’elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale.

Monsieur et Madame [P] sollicitent des délais pour quitter les lieux jusqu’au 31 août 2026.

Ils expliquent qu’ils occupent l’appartement sis [Adresse 2] avec leurs trois enfants mineurs actuellement scolarisés en classe de 3ème et de Cel, et ce dans le même quartier, et dans les mêmes établissements, depuis leur entrée en petite section de sorte qu’un déménagement en cours d’année leur serait particulièrement préjudiciable.

Ils ajoutent qu’inversement, la société BRET SQUARE 1829, qui a pour activité principale la location de terrains et d’autres biens immobiliers et un capital social de 6.000.000 euros ne subira aucun préjudice qui serait lié à l’octroi de quelques mois supplémentaires à la famille [P].

En réponse, la société BRET SQUARE 1829 indique être opposée à l’octroi de tout délai.

Elle expose que les époux [P] sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers dont trois à [Localité 3] à proximité directe des lieux occupés, qu’ils disposent manifestement de très confortables sources de revenus permettant sans difficulté leur relogement.

Elle souligne que l’entrée dans les lieux s’est faite un 18 décembre, de sorte qu’il n’apparait pas sérieusement soutenable qu’un déménagement en cours d’année serait préjudiciable aux enfants du couple.

Elle ajoute qu’ils ont déjà bénéficié des larges délais de procédure.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les époux [P] auraient dû quitter le logement le 14 août 2025, soit il y a près de six mois, et que la présente décision intervenant le 9 avril 2026, ils auront de fait déjà bénéficié d’un délai de près de 8 mois. 

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que ces derniers disposent de revenus importants puisqu’en 2022, le revenu fiscal de référence du couple était de 213 938 euros.
De plus, ils ne justifient d’aucune démarche de relogement et ce alors même que leur bail est arrivé à terme depuis plusieurs mois.

En outre, il sera observé qu’en application des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution, les époux [P] bénéficieront également du délai de deux mois prévu par ce texte de sorte que l’année scolaire sera quasiment achevée.

En conséquence, il convient de débouter les consorts [P] de leur demande de délais pour partir.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

À compter de la résiliation du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre. S’il se maintient dans les lieux, il commet une faute extracontractuelle qui l’expose à payer une indemnité d’occupation au bailleur.

L’indemnité est due non seulement pendant le temps de l’occupation effective mais également tant que le locataire n’a pas remis les clés au bailleur afin qu’il retrouve la jouissance de son bien.

En l’espèce, se fondant sur l’article 17.2 du bail, la société BRET SQUARE 1829 sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 10.673,02 euros, correspondant au double du loyer.

Elle indique que compte tenu du comportement des consorts [P], il y a lieu d’appliquer avec la plus grande rigueur les dispositions contractuelles prévues entre les parties et que seule une indemnité d’occupation contraignante permettra d’obtenir un départ des lieux.

En réponse, les consorts [P] sollicitent la fixation du montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement dus.
Ils exposent que la clause prévoyant un doublement de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale laquelle apparaît excessive.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En conséquence, la faculté donnée au juge de réduire la peine prévue au contrat, n’est applicable qu’en cas d’exécution partielle de l’obligation principale.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail liant les parties prévoit en son article 11 qu’au cas où, à la date d’expiration du bail, les locaux loués ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, les preneurs seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer facturé majoré de 100%.

Il en ressort que l’obligation dont l’inexécution était sanctionnée par le versement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer, était l’obligation pour les preneurs de quitter les lieux une fois qu’ils avaient perdu leur droit d’occupation à savoir le 15 août 2025.

Or, il est acquis aux débats que l’obligation de les libérer n’a pas fait l’objet d’une exécution partielle puisque les consorts [P] résident toujours dans les lieux, qu’ils n’étaient pas présents lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice aux fins d’établissement de l’état des lieux de sortie et qu’il est en plus établi qu’ils n’ont effectué aucune démarche de relogement.

En conséquence, il n’est pas dans l’office du juge de modérer le montant de l’indemnité d’occupation telle que contractuellement prévue par les parties.

Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation du bail, soit la somme de 10 673,02 euros hors charges à compter du 15 août 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux par restituion des clefs ou par suite de l’expulsion.

Il convient par ailleurs de dire que cette indemnité d’occupation sera indexée comme l’était le loyer cette indemnité devant être adaptée à l’évolution du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation de son bien, qui peut perdurer dans les faits.

En revanche la société BRET SQUARE 1829 sera déboutée de sa demande tendant à voir juger que tout mois commencé sera dû dans son intégralité, l’indemnité d’occupation ayant pour vocation d’indemniser l’occupation du bien ce qui par essence ne sera pas le cas en cas de départ des occupants en cours de mois.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-libération spontanée des lieux

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, la société BRET SQUARE 1829 sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle indique que le refus des consorts [P] de quitter les lieux à échéance lui cause nécessairement un préjudice puisqu’elle ne peut reprendre possession de son bien et que toute l’équipe mobilisée pour la réalisation des travaux dans l’immeuble a été obligée de se réorganisée pour tenir compte de la présence de personnes physiques dans l’appartement là où le planning des travaux prévoyait des locaux vides.

En réponse, les époux [P] concluent au débouté de la société BRET SQUARE 1829 aux motifs que cette dernière ne justifierait ni du principe, ni du quantum de son préjudice.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Toutefois, et comme l’indiquent à juste titre les défendeurs, il convient de constater que la demanderesse ne verse aucune pièce à l’appui de ce qu’elle allègue, pas plus qu’elle ne justifie du quantum sollicité.

Elle ne justifie donc pas d’un préjudice distinct à ce titre et sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier

La société BRET SQUARE 1829 sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 18 523,62 euros au titre de son préjudice financier.

Elle explique avoir été contrainte d’exposer des frais importants lesquels n’auraient pas eu à être exposés si les lieux avaient été libérés au terme du bail le 14 août 2025.

En réponse, les consorts [P] concluent au débouté de cette demande.
Ils exposent que cette demande est particulièrement infondée compte tenu de l’absence de risque d’effondrement structurel ; le risque étant uniquement limité à la chute de morceaux de plaquo liée à la seule réalisation de travaux à l’étage situé au-dessus de l’appartement.
Ils relèvent qu’en l’absence d’expertise permettant le cas échéant d’envisager d’autres mesures nécessaires, la pose de 93 étais n’apparaît pas nécessaire et d’autres mesures plus adaptées et moins gênantes pourraient être trouvées.
Ils indiquent enfin que la requérante elle-même ou ses préposés sont eux-mêmes à l’origine des désordres subis, que si une fissure est effectivement apparue au niveau de plafond de l’une des chambres de l’appartement en cause, le plafond du salon lui n’est pas affecté. 
Ils relèvent que le bailleur ne démontre absolument pas le retard de chantier qu’il prétend subir rappelant que les travaux concernent tout l’immeuble et qu’ils ont pu parfaitement se poursuivre dans l’ensemble de l’immeuble.
Ils expliquent enfin que le recours aux services de Monsieur [X] aurait été évité s’ils avaient été informés de la durée potentiellement limitée du chantier lié au curage de la partie de l’immeuble située au-dessus de leur appartement.
S’agissant des travaux de plomberie, ils indiquent que cette intervention est liée à un dégât des eaux dont s’est plaint l’occupant d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble, survenu au mois de juillet 2025 et contestent l’existence d’une intervention en urgence avec dépose ou conservation de meubles générant des frais.

A l’appui de sa demande, la société BRET SQUARE 1829 verse aux débats :
- deux photographies sur lesquelles sont visible plusieurs fissures longues et la chute de plusieurs morceaux d’un plafond,
- un courriel de [G] [S] de chez Batimo conseil en date du 1er décembre 2025 aux termes duquel ce dernier indique avoir pris les mesures nécessaires concernant l’appartement de Monsieur [P]. Dans l’urgence, l’intervention du responsable chantier a permis de sécuriser le local ou s’est dérobé une partie du plafond, hors plomb...nous avons demandé à [J] de stopper immédiatement toute opération de burinage dans le périmètre de l’appartement concerné et ceux qui restent occupés en sous face des dalles traitées. L’inspection du plafond de la salle par [J] et les locataires permet d’écarter tout risque de chute,
- une note de coordination n°6 de Picture Asset Management en date du 5 décembre 2025 dont il ressort s’agissant du Risque d’effondrement de plafonds que l’entreprise doit prendre et mettre en place les mesures nécessaires liées à la sécurité...que l’entreprise doit mettre en place les protections collectives adaptées avec entre autre par exemple, un platelage, des étais...cesser d’intervenir si les travaux présentent des risques directs ou indirects pour les occupants,
- un devis de la société [J] en date du 17 décembre 2025 pour un montant de 15 365,52 euros relatif à la fourniture et la pose de 93 étais dans l’appartement des époux [P],
- un courriel de [W] [K] de chez PICTUREReal Estate Perspectives en date du 3 décembre 2025 indiquant que les travaux n’ont pas repris au dessus de votre appartement,
- un courrier de la société SOMETE en date du 8 décembre 2025 qui indique que dans le cadre de l’opération de dépose des dalles des combles du pavillon 6, l’entreprise CMBET, en charge du curage, nous informe qu’une partie du plafond du dressing de l’appartement [P] s’est dérobé par les vibrations orchestrées par le curage en cours à l’étage supérieur. Le responsable du chantier s’est rendu en urgence dans l’appartement pour effectuer une mise en sécurité...des fissures sur le pourtour du plafond du salon sont également apparues...il a été demandé à l’entreprise de stopper immédiatement toute opération de burinage dans la zone correspondante...nous recommandons d’engager en urgence les précautions suivantes ...mise en oeuvre d’un platelage + étaiements provisoire en sous face de plafond afin d’anticiper toute chute ultérieure de plâtre,
- Un courrier de l’Agence Construction [Localité 3] en date du 28 janvier 2026 dont il ressort nous avons constaté que les chapes au niveau R+4 (combles) n’ont pas été curées. La proposition de l’entreprise de poser des plaques supportées par des étais au niveau R+3 nous semble adaptée afin d’éviter tout risque pour les occupants de l’appartement en question. La proposition concerne la protection totales de toutes les pièces, ce qui nous semble indispensable,
- un devis de la société ZEN CHAUDIERE en date du 2 septembre 2025 aux fins de remplacement de la traversée de chute entre le deuxième et le troisième étage ([P]/[N]).

Si ces documents établissent bien la réalité de la nécessité de procéder à des travaux de plomberie et à l’étayage du plafond de l’appartement occupé par les époux [P], il n’est en revanche absolument pas établi que ces travaux n’auraient pas été engagés en l’absence de ces derniers dans les lieux loués. 

En effet, s’agissant du changement de la tuyauterie en fonte entre les deux appartements, il est certain que ces travaux auraient de toute façon été engagés que l’appartement litigieux soit occupés ou libre. De plus, si des frais sont effectivement portés sur le devis relativement à la dépose en conservation d’un dressing et à sa remise en place, le document produit ne permet absolument pas de déterminer s’il s’agit de celui des consorts [P] ou [N]. En conséquence de quoi, aucune somme ne pourra être retenue à ce titre.

S’agissant de la pose d’étais dans le logement occupés par les consorts [P], il ressort des documents versés que cette dernière a été rendue nécessaire du fait de la chute d’une partie du plafond du dressing de l’appartement [P] lequel s’est dérobé par les vibrations orchestrées par le curage en cours à l’étage supérieur. Or, là encore il convient de relever que même en l’absence d’occupant dans l’appartement, il apparaît peu probable que la bailleresse aurait laissé le plafond dudit appartement s’effondrer par l’effet du curage sans intervenir en posant des étais au risque de fragiliser l’immeuble, la chute pouvant être liée à un problème de structure. 

En considération de ces éléments, la société BRET SQUARE 1829 sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [P]

Les consorts [P] sollicitent la condamnation de la demanderesse à leur verser 30 000 euros à chacun en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral.

Ils expliquent subir des troubles considérables qui les empêchent de mener une vie normale et paisible au sein de leur appartement, et évoquent un climat d’anxiété et des agissements répréhensibles commis par le bailleur.
Ils expliquent que Madame [P] est privée de la distribution de son courrier et ce de manière volontaire et assumée par son bailleur qui considère qu’en sa qualité d’occupante sans droit ni titre, elle ne peut bénéficier de la distribution du courrier. 
Ils indiquent s’être vu imposer des coupures de chauffages en pleine période hivernale très rude et subir les désagréments liés à la réalisation de travaux lourds au-dessus de leur logement.
Ils ajoutent qu’ils vont devoir s’imposer la pose détais sans même que le bailleur ne propose une compensation pour ces troubles de jouissance.
Ils rappellent que le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement au locataire et qu’il s’agit là d’une obligation de résultat prévue par l’article 1719 du Code civil.

En réponse, la société BRET SQUARE 1829 conclut au débouté des demandes des époux [P].

A l’appui de leur demande indemnitaire, les défendeurs versent aux débats :
- des échanges de courriels entre Madame [P] et la gestionnaire de l’appartement entre le 21 et le 23 janvier 2024 dans lesquels elle indique rencontrer les difficultés suivantes : présence d’un rongeur dans la chambre de sa fille, fuite signalée et non réparée dans la salle de bain depuis 10 jours, prises qui dysfonctionnent toujours malgré le passage de l’électricien, poignées qui tombent, stores cassés ou non électrifiés et un courriel en réponse le même jour de l’agence indiquant que la société ECOLAB avait été missionnée le matin même, Madame [P] l’informant ensuite avoir fait intervenir une société de dératisation à ses frais pour un montant de 2 060 euros,
- des échanges de courriels entre le 25 et le 29 novembre entre les mêmes parties dans lesquels Madame [P] fait état de la présence de nuisibles derrières les murs de l’appartement et d’un problème de pression de l’eau ayant des incidences sur la présence d’eau chaude ou de chauffage lié à un dysfonctionnement du vase et dans lesquels l’agence indique avoir fait passer le service technique et la société EASY SERVICES rappelant pour cette dernière l’avoir fait à titre gracieux s’agissant de désordres affectant des parties privatives et rappelant être en attente du paiement du loyer ce à quoi Monsieur [P] a répondu qu’il espérait une réduction du loyer compte tenu du trouble de jouissance subi,
- un courriel de Madame [P] en date du 29 décembre 2024 dans lequel elle sollicite la réparation de la chaudière exposant avoir 13 degrès dans l’appartement,
- un courriel en date du 9 septembre 2025 dans lequel il est indiqué aux époux [P] que ces derniers étant désormais occupants sans droit ni titre, il leur appartient de procéder à la gestion de leur courrier sans recourir à la gardienne et qu’un plombier allait intervenir pour réparer une fuite d’eau en dépit de leur situation,
- des échanges de courriels entre le 23 octobre 2025 et le 5 janvier 2026 dont il ressort que le 3 décembre 2025, Madame [P] a demandé l’arrêt immédiat des travaux son fils venant de l’informer de l’apparition de fissures au plafond de l’appartement, la bailleresse ayant alors pris immédiatement attache avec les entreprises concernées et a, dès le 12 décembre sollicité les disponibilités des occupants pour qu’il soit procédé à la mise en place d’étais, les époux [P] contestant ensuite le nombre d’étais dont la pose est envisagée,
- des ordonnances en date des 20 et 26 janvier 2026 dont il ressort que le Docteur [R], psychiatre, a prescrit à Monsieur [P] de la Paroxétine et de l’ALPRAZOLAM.

Toutefois, il convient de constater que les époux [P] font une évaluation globale et non différenciée de leurs différents préjudices et que la production des courriels, lesquels ne sont corroborés par aucune autre pièce ne permet pas d’établir l’existence desdits préjudices et ce d’autant qu’il apparaît qu’à chaque demande, l’agence gestionnaire a requis l’intervention de professionnels qualifiés.

Par ailleurs, il convient de relever que les époux [P] étant occupants sans droit ni titre des lieux qu’ils occupent, ils n’ont pas de base légale pour réclamer des dommages et intérêts au propriétaire, en conséquence de quoi, aucun préjudice ne saurait être réparé à compter du 14 août 2025 sauf à prouver une faute du propriétaire ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En considération de l’ensemble de ces éléments, les époux [P] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] devront verser à la société BRET SQUARE 1829 la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par décision mise à la disposition des parties par les soins du greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Déboute Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] de leur demande de requalification du contrat de bail liant les parties et de leurs demandes subséquentes ;

Constate que le contrat conclu le 18 décembre 2023 entre la société BRET SQUARE 1829 venant aux droits de la société PFA REAL ESTATE COMMERCIAL LOW d’une part, et Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] est résilié depuis le 14 août 2025 ;
 
Ordonne à Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] et Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société BRET SQUARE 1829 pourra, deux mois après la signification d’