Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 10 avril 2026

RE F E R E



N° 


Du 10 Avril 2026 

N° RG 25/00711

N° Portalis DBYC-W-B7J-LYTY
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Maud AVRIL-LOGETTE, 
Me Guillaume BROUILLET 


- copie dossier 




Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Maud AVRIL-LOGETTE, 
Me Guillaume BROUILLET 










Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E


DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. LES CHAMPS ROTIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me GRANDCOIN, avocate au barreau de RENNES, 

DEFENDEUR AU REFERE:

Madame [S] [Q] épouse [C], demeurant [Adresse 2]
Me Guillaume BROUILLET, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me BUSQUET, avocat au barreau de RENNES, 

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Mars 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 10 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats 

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 










EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte authentique du 27 février 2021, la société civile immobilière (SCI) Les Champs Rôtis, demanderesse à l’instance, a donné à bail professionnel à Mme [S] [Q] épouse [C], défenderesse au présent procès, un bien sis [Adresse 3], à Cesson-Sévigné. Le bail a été consenti pour une durée de six ans pour un loyer mensuel de 1440 € avec provision sur charges d’un montant de 180 € HT. Une clause résolutoire a été prévue au sein dudit contrat ainsi que les modalités de résiliation (pièce n°1 demanderesse). 

Suivant courriels échangés entre les parties sur la période de novembre 2023 à janvier 2024, Mme [C] a informé la SCI qu’elle souhaitait mettre un terme au contrat de bail. Le 3 janvier 2024, la bailleresse lui a rappelé qu’aux termes du bail consenti, il lui serait possible de donner congé après le 1er mars 2024 moyennant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, devant être transmise six mois avant la date de congé souhaitée. Le lendemain, Mme [C] a répondu, par courriel, qu’elle quitterait les lieux pour le 1er mars 2024 (pièce n°2 demanderesse).

Suivant acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, une sommation interpellative a été adressée à Mme [C] par la SCI afin d’obtenir la date effective de départ des lieux loués. Mme [C] a répondu « je suis étonnée à ce jour de recevoir un tel acte. Nous avons quitté les locaux depuis février 2024, au terme du bail triennal. Vous avez été avisé. Vous ne vous être pas présenté au jour préposé de l’état des lieux ». A la question lui demandant si elle exploite encore les locaux, elle a répondu « depuis février, nous n’exploitons plus. Vous avez été avisé. Plusieurs emails ont été adressés ; vous n’avez jamais répondu » (pièce n°3 demanderesse).

La SCI indique n’avoir été avisée d’une demande d’état des lieux de sortie et que les clés du local n’ont pas été restituées (son assignation p.7 et 8).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié à Mme [C] lui demandant le règlement de la somme de 10 728,94 € au titre de loyers et charges impayés dans un délai d’un mois (pièce n°4 demanderesse).

Ce dernier est resté infructueux passé le délai d’un mois. 

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2025, la SCI les Champs Rôtis a assigné au visa des article 835 du code de procédure civile et 57 A de la loi du 23 décembre 1986, Mme [C] aux fins de voir : 
-ordonner acquise la clause résolutoire du bail et ordonner la résiliation de plein droit du bail professionnel à la date du 17 janvier 2025 ;
-condamner Mme [C] à restituer les clefs du local commercial, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
- a défaut, autoriser la SCI Les Champs Rôtis à procéder aux changements de serrure du bien donné en location en l’absence de restitution des clefs et ce, au frais de Mme [J] ;
- ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;
- condamner Mme [C] à verser à la SCI Les Champs Rôtis la somme provisionnelle de 10 728,94 €, augmentée des intérêts de retard à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024, à titre de provision sur les loyers et charges dus ;
- ordonner acquis à titre provisionnel le dépôt de garantie de 1440 € au bailleur;
- condamner Mme [C] à payer à la SCI Les Champs Rôtis la somme provisionnelle de 1090,73 € à titre de porvision sur la clause pénale;
- condamner la partie succombante au versement d’une indemnité de 2000 € à la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier afférents au commandement de payer et de sommation interpellative ;
- rejeter toute demande plus ample ou contraire.

Lors de l’audience sur renvoi du 11 mars 2026, la SCI Les Champs Rôtis représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. 

Le conseil constitué de Mme [C] a précisé à l’audience ne plus être en charge des intérêts de cette dernière.

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l’article 1728 du code civil : 

«Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Sur la résiliation du bail et l’expulsion 

Il résulte de l’article 1224 du code civil que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». 

L’article 1225 du même code prévoit que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, la SCI Les Champs Rôtis sollicite que soit constatée la résiliation du bail locatif la liant à la défenderesse, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 17 décembre 2024, visant la clause résolutoire, d’un montant de 10 728,94 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois. 

Il ressort des pièces versées aux débats : 
- qu’un contrat de location a été conclu entre les parties prévoyant un loyer mensuel de 1440 € (pièce n°1 demanderesse) ; 
- que le contrat prévoit une clause résolutoire prenant effet en cas de manquements contractuels du preneur et un mois après une sommation (pièces n°1 demanderesse) ;
- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au preneur à bail le 17 décembre 2024, portant sur la somme totale de 10 728,94 € , au titre des loyers et charges restés impayés (pièce n°4 demanderesse) ; 

En outre, la défenderesse, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant de délai d’un mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

Mme [C] sera dès lors condamnée à restituer les clés du local dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance. A défaut, la SCI Les Champs Rôtis sera autorisée à procéder aux changements des serrures du bien donné en location et ce, aux frais de Mme [C]. 

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités provisionnelles 

En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. 

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative 

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demanderesse).

La SCI sollicite la condamnation de Mme [C] à lui payer la somme provisionnelle de 10 728,94 € augmentée des intérêts de retard à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024, à titre de provision au titre des loyers exigibles, charges et accessoires au principal restant dus à cette date.

Elle verse à ce titre un commandement de payer visant cette somme en date du 17 décembre 2024. Mme [C] n’a pas contesté être redevable de cette somme.

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable. 

Mme [C] sera donc condamnée au paiement d’une provision de 10 728,94 € à ce titre, en deniers ou quittances valables, somme qui sera portée au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la clause pénale

La SCI les Champs Rôtis sollicite l'application de la clause pénale du contrat de bail (sa pièce n°1 p.14) qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 10 % et ainsi la condamnation du défendeur à la somme provisoire de 1090,73 €. 

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessives.Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues, revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

Enfin, il y a lieu de juger que, conformément à la partie «dépôt de garantie» du contrat liant les parties, le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse la clause le prévoyant ne constituant pas une clause pénale en ce qu’elle n’organise pas le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts mais l’absence de restitution d’une somme d’ores et déjà perçue, à titre de première indemnité, par la bailleresse. (pièce n°1 p.13 demanderesse).

Sur les demandes accessoires 

Mme [C] qui succombe, sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 800 € (huit cents euros) par application de l'article 700 du Code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 17 janvier 2025, portant sur le local situé [Adresse 3], à [Localité 2] (35);

Condamnons Mme [C] à restituer les clés dudit local dans un délai d’un mois, à défaut, Autorisons la SCI Les Champs Rôtis à procéder aux changements des serrures du bien donné en location aux frais de Mme [C] ; 

Condamnons Mme [C] à payer à la SCI Les Champs Rôtis, la somme provisionnelle de 10 728,94 € (dix mille sept cent vingt-huit euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges restés impayés ;

Condamnons Mme [C] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût des actes de commissaire de justice concernant le commandement visant la clause résolutoire ainsi que la sommation interpellative ; 

La Condamnons à verser à la SCI la somme de 800 € (huit cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.


La greffière Le juge des référés