Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B5 — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 24/03983 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YRP

AFFAIRE : 

M. [C] [S] (Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET)
 C/ 
Mme [U] [M] (Me Carole ROMIEU)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 09 Mars 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente
 
Greffier : Madame Pauline BILLO-BONIFAY, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 09 Avril 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, Greffier placé lors du prononcé


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [C] [S]
né le 06 Juillet 1956 à [Localité 1] (NORD)
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [U] [M]
née le 03 Août 1942 à [Localité 2] (ALGERIE) 
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Carole ROMIEU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE






























FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 12 janvier 2022, [C] [S] a acquis de [U] [M] un appartement situé à [Localité 3].

Des désordres sont apparus concernant le réseau d'évacuation des eaux usées.

Une expertise amiable diligentée le 19 juillet 2022 a confirmé la matérialité des désordres.

Par lettre recommandée AR en date du 28 septembre 2022, [U] [M] a été mise en demeure de procéder au règlement des travaux de reprise.

Par ordonnance de référé en date 24 mars 2023, une expertise a été ordonnée. L'expert INGLESAKIS a rendu son rapport le 06 février 2024.

*

Par acte en date du 02 avril 2024, invoquant la garantie des vices cachés, [C] [S] a assigné [U] [M] aux fins qu'elle soit condamnée à lui verser :
- la somme de 6.908,07 Euros au titre de la réduction de prix,
- la somme de 10.920,00 Euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 546,00 Euros au titre du trouble de jouissance subi pendant les travaux de reprise,
- la somme de 3.000,00 Euros au titre du préjudice moral,
- la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

[C] [S] fait valoir :
- que les travaux qu'il avait réalisés dans la cuisine n'avaient pas de rapport avec le problème d'évacuation de la douche,
- que les difficultés d'évacuation de la douche résultaient d'un problème de construction,
- que les désordres étaient connus de [U] [M],
- que les désordres n'étaient pas décelables dans le cadre des visites,
- que la demande de nouvelle expertise n'était pas justifiée.

*

[U] [M] conclut au débouté, faisant valoir :
- que l'expertise judiciaire présentait des faiblesses et qu'il était incomplet,
- que [C] [S] avait réalisé des travaux dans la cuisine après la vente,
- que [C] [S] avait exprimé ses doléances après ces travaux,
- que [C] [S] ne justifiait pas des interventions des entreprises mandatées pour résoudre les désordres,
- que le contrat comportait une clause de non-garantie des vices cachés,
- qu'elle n'était pas un professionnel de l'immobilier ou de la construction,
- que sa mauvaise foi n'était pas démontrée,
- que [C] [S] ne démontrait pas que le vice était antérieur à la vente,
- qu'aucun élément produit aux débats ne permettait de dater l'apparition des désordres,
- que [C] [S] n'avait pas testé les évacuations avant la vente,
- que l'appartement n'était pas impropre à l'habitation.

Reconventionnellement, elle demande :
- la désignation d'un nouvel expert,
- la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

- Sur la demande de nouvelle expertise

L'expert INGLESAKIS a constaté les désordres suivants :
- La forme générale de l’espace de douche et les contrepentes entourant la bonde interdisent l’évacuation correcte de l’eau,
- Les caractéristiques de la bonde d’évacuation de la douche provoquent des remontées d’odeur depuis les canalisations 
- Des remontées de l’eau d’évacuation des équipements de cuisine et du lavabo de la salle de bains apparaissent lors de l’usage de ces équipements. 

L'expert a clairement précisé que les désordres étaient antérieurs à la vente, qu'il s'agissait d'un problème de construction et que les travaux réalisés par [C] [S] dans la cuisine n'en étaient pas à l'origine.




Les attestations produites par [U] [M] ne sont pas de nature à remettre en cause le rapport de l'expert INGLESAKIS a procédé à une description précise des lieux, à des constatations documentées par des photos et à une analyse détaillée des causes des désordres.

Le fait que l'expert ne se soit pas penché sur les interventions d'une entreprise n'est pas nature à rendre son rapport incomplet dans la mesure où il a clairement explicité les causes des désordres.

Les critiques formulées par [U] [M] n'étant pas suffisamment sérieuses, pertinentes et étayées pour remettre en cause les conclusions de l'expert INGLESAKIS qui apparaissent parfaitement cohérentes et motivées et qui sont corroborées par le rapport EUREXO PJ, la demande de nouvelle expertise formée par [U] [M] entre en voie de rejet.



- Sur l'application de la clause de non garantie des vices cachés

L'article 1643 du Code Civil prévoit :
Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu à aucune garantie.

Une clause de non garantie des vices cachés figure clairement dans l'acte de vente. Une telle clause n'est valable qu'à la condition que le vendeur soit de bonne foi, c'est à dire qu'il ait ignoré l'existence du vice. Il appartient à l'acquéreur n'établir la mauvaise foi du vendeur profane.

[U] [M] indique que la douche à l'italienne a été installée en 2014 contrairement à ses déclarations dans le cadre du compromis de vente où elle indiquait que le bien n'avait pas fait l'objet de travaux depuis moins de 10 ans.

[U] [M] indique également qu'elle n'avait jamais constaté de dysfonctionnements. Pour autant, l'expert INGLESAKIS indique que les désordres ne pouvaient pas être ignorés dans le cadre d'un usage normal des équipements.

La mauvaise foi de [U] [M] étant établie, la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente ne saurait recevoir application. [U] [M] est donc tenue de la garantie des vices cachés affectant la chose vendue.





- Sur l'application de la garantie des vices cachés

L'article 1641 du Code Civil prévoit :
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'expert INGLESAKIS a indiqué :
- que les désordres posaient un problème d'habitabilité et d'usage,
- que les désordres étaient antérieurs à la vente,
- que les désordres ne pouvaient pas être décelés dans le cadre d'une simple visité d'appartement.

L'existence de vices cachés est donc démontrée.

L'article 1644 du Code Civil prévoit :
Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

Le montant de la réduction de prix correspondant aux travaux de reprise des désordres, il sera fait droit à cette demande.


- Sur les demandes indemnitaires formées par [C] [S]

L'article 1645 du Code Civil prévoit :
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

La mauvaise foi de [U] [M] ayant été retenue dans le cadre de l'application de la clause de non garantie des vices cachés, elle est tenue d'indemniser les préjudices subis par [C] [S].

[C] [S] produit une estimation de la valeur locative de l'appartement qui est d'un montant de 780,00 Euros.

[C] [S] indique que le préjudice de jouissance peut être évalué sur la base de 50 % de cette valeur locative. La base de l'évaluation du préjudice de jouissance sera limitée à 30 % de la valeur locative, l'expert ayant indiqué que l'usage des équipements était possible mais avec des désagréments.




[C] [S] produit une photographie dont il résulte que des travaux de rénovation de la douche ont été réalisés mais il n'en précise pas la date. La durée du préjudice de jouissance sera donc limitée à la date du dépôt du rapport de l'expert INGLESAKIS, soit 25 mois. Il sera dès lors alloué à [C] [S] la somme de 5.850,00 Euros (780,00 x 30 % x 25) au titre du préjudice de jouissance.

L'expert INGLESAKIS a indiqué que l'usage des lieux serait impossible pendant la durée des travaux. Il revient donc à [C] [S] la somme de 5.46,00 Euros (780,00 / 30 x 21) au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux.

[C] [S] a effectué de nombreuses démarches pour solutionner les difficultés rencontrée et a dû subir les désagréments de la procédure de référé et de la présente procédure. Il lui sera alloué la somme de 3.000,00 Euros au titre du préjudice moral.


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d'allouer à [C] [S] la somme équitable de 2.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [U] [M] les frais irrépétibles par elle exposés.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

En application de l'article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [U] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE [U] [M] à verser à [C] [S] :
- la somme de 6.908,07 Euros au titre de la réduction de prix,
- la somme de 5.850,00 Euros au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 546,00 Euros au titre du trouble de jouissance subi pendant les travaux de reprise,
- la somme de 3.000,00 Euros au titre du préjudice moral,
- la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE [U] [M] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 09 avril 2026.

LE GREFFIER                                                 LE PRESIDENT