République française
Au nom du peuple français
ROLE N° RG 23/02552 - N° Portalis DBZA-W-B7H-ESZK
AFFAIRE : S.A.S. MAISONS PIERRE / [E] [R] épouse [D] [B], [N] [D] [B]
Nature affaire : 50G
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
PÔLE CIVIL
JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026
DEMANDERESSE :
S.A.S. MAISONS PIERRE, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MELUN sous le 487 514 267,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Aurore OPYRCHAL, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat postulant, et par Me David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEURS :
Madame [E] [R] épouse [D] [B]
née le 11 octobre 1991 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Slimane TAGUERCIFI, avocat au barreau de REIMS
Monsieur [N] [D] [B]
né le 1er janvier 1989 à [Localité 2] (CAMEROUN)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Slimane TAGUERCIFI, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur Benoit LEVE, vice-président au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.
Assisté de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.
Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 27 janvier 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 avril 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] ont confié la construction d'une maison individuelle avec fourniture de plans à la société SEISSIGMA sur un terrain sis [Adresse 3]
Il a été convenu entre les parties des travaux à la charge du Constructeur d'un montant de 198.850€ TTC ; un acompte d'un montant de 9.942€ correspondant à 5% du montant des travaux étant versé le jour de la signature.
Suivant arrêté du 2 juin 2022, Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] se sont vus octroyer le permis de construire sollicité.
Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] ont acquis le terrain sis [Adresse 3], par acte authentique du 14 septembre 2022.
Suivant jugement du Tribunal de Commerce de SOISSONS en date du 27 octobre 2022, la société SEISSIGMA a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire avec date de cessation des paiements fixée au 1er juillet 2022.
Par ordonnance du 26 janvier 2023, la cession des contrats en cours de la société SEISSIGMA, dont le contrat de Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B], a été ordonnée au profit de la société MAISONS PIERRE.
Le 31 janvier 2023, la société MAISONS PIERRE a informé Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] de la reprise de leur CCMI en lieux et places de la société SEISSIGMA.
Le 5 avril 2023, Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] ont sollicité la fin des relations contractuelles avec la société MAISONS PIERRE, en faisant valoir des manquements professionnels de sa part.
Par lettre recommandée en date du 12 avril 2023, la société MAISONS PIERRE a pris acte de l'exercice de leur faculté de rétractation et les a mis en demeure de lui régler la somme de 27.524€ au titre de l'indemnité de résiliation unilatérale prévue à l'article 17.2 du CCMI signé.
Par lettre recommandée en date du 24 avril 2023, Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] ont fait mettre en demeure la société MAISONS PIERRE de leur restituer les sommes versées à la société SEISSIGMA, et sollicité la résiliation du contrat aux torts du Constructeur, sans paiement d'indemnité de leur part.
***
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, la société MAISONS PIERRE a assigné Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] devant le Tribunal judiciaire de Reims, aux fins de les voir condamnés à lui payer l'indemnité de résiliation et des dommages intérêts pour résistance abusive.
Par jugement avant-dire droit du 13 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Reims a :
- Ordonné la réouverture des débats à l'audience de mise en état du 1er juillet 2025 ;
- Fait injonction à la SAS MAISON PIERRE de produire la garantie de remboursement mentionnée au contrat de construction de maison individuelle conclu entre la SAS MAISON PIERRE d'une part et Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] d'autre part en date du 29 octobre 2021 ;
- Fait injonction à Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] de produire la promesse de vente du 26 octobre 2021 ;
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 1er septembre 2024, la SAS MAISON PIERRE demande au Tribunal de céans, de :
- Débouter les consorts [D] de leurs demandes ;
- Fixer la date de la résiliation unilatérale du CCMI par l'accédant au 5 avril 2023, date de la notification du Maître d'ouvrage au Constructeur de son souhait de résilier le CCMI ;
- Condamner in solidum les consorts [D] au paiement de la somme de 27.524€ TTC, majorée de 1 point par mois de retard entamé à compter du mois de mai 2023 (soit le mois à l'issue du délai de 15 jours suivant mise en demeure de payer adressée par la société MAISONS PIERRE le 12 avril 2023), en indemnisation du préjudice subi par la société MAISONS PIERRE du fait de la résiliation unilatérale du Maître d'ouvrage ;
- Condamner in solidum les consorts [D] au paiement de 10.000€ au titre de leur résistance abusive ;
- Condamner in solidum les consorts [D] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;
- Ne pas écarter l'exécution provisoire de droit.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 4 novembre 2024, Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] demandent au Tribunal de céans, de :
- Déclarer la Société MAISONS PIERRE irrecevable en ses demandes ;
- Débouter la Société MAISONS PIERRE de l'ensemble de ses demandes ;
- Prononcer la nullité du contrat en date du 29 octobre 2021 et condamner la société MAISONS PIERRE à leur restituer la somme de 9.942 euros versée à titre d'acompte ;
- Prononcer à titre subsidiaire la résolution judiciaire du contrat et condamner la Société MAISONS PIERRE à leur restituer la somme de 9.942 euros versée à titre d'acompte ;
- Condamner la Société MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens.
Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025, fixant l'audience de plaidoirie au 27 janvier 2026. Ce jour, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 14 avril 2026.
Par message RPVA en date du 9 mars 2026, le Tribunal a mis dans le débat le moyen d'ordre public tiré de la nullité du contrat de construction de maison individuelle à raison de sa signature antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente d'immeuble par application des articles l'article L.231-4 et L. 231-1 combinés du Code de la construction et de l'habitation.
Par suite, les parties ont été invitées à produire leurs observations à ce titre avant le 1er avril 2026, la date de délibéré étant maintenue.
Par note en délibéré notifiée par RPVA notifiée par voie électronique en date du 1er avril 2026, la SAS MAISON PIERRE maintient l'intégralité de ses demandes, faisant valoir la parfaite validité du contrat litigieux, et ajoutant que le moyen n'est qu'une nullité relative édictée dans l'intérêt du maître de l'ouvrage et susceptible de régularisation, et non une règle d'ordre public absolue ; qu'en outre, la réservation de terrain du 26 octobre 2021 valait promesse de vente au sens de l'article L231-4 du Code de la construction et de l'habitation.
MOTIFS DE LA DECISION
La SAS MAISON PIERRE sollicite la condamnation de Madame [E] [R] épouse [D] [B] et de Monsieur [N] [D] [B] à lui payer la somme de 27.524€ au titre de l'indemnité de résiliation unilatérale.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les maîtres de l'ouvrage ont résilié unilatéralement le CCMI en date du 5 avril 2023 ; qu'ils sont donc tenus de ce fait, par application des articles 8.1, 8.2 et 17 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle de lui verser l'indemnité égale à 10% du montant des travaux, outre le solde de l'acompte de 10% échu à raison de l'obtention du permis de construire.
En défense, Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] contestent en premier lieu avoir procédé à la résiliation du contrat, ajoutant à ce titre qu'il n'y a pas lieu à versement de l'indemnité sollicitée.
Ils font valoir en second lieu la nullité voire la résolution du CCMI à raison de l'absence de garantie de livraison à prix et délais convenus.
Par message RPVA du 9 mars 2026, le Tribunal a invité les parties à se prononcer sur le moyen d'ordre public tiré de la nullité du CCMI tenant compte de l'absence de promesse de vente à la date de signature du contrat de construction de maison individuelle.
1. Sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle et ses conséquences
Il ressort de l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'habitation que le CCMI doit obligatoirement mentionner la désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.
En outre, l'article L.231-4 dispose quant à lui que le contrat défini à l'article L. 231-1 peut être conclu sous la condition suspensive d'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente.
Par application de ces textes combinés, il est de droit constant qu'au jour de la conclusion du CCMI, le maître de l'ouvrage doit bénéficier sur le terrain visé d'un titre de propriété, de droits réels lui permettant de construire, ou à tout le moins d'une promesse de vente.
Il est par ailleurs rappelé que ces dispositions sont d'ordre public selon l'article L. 230-1 du même code, de sorte que leur violation est sanctionnée par la nullité relative du contrat.
Au cas d'espèce, le contrat de construction de maison individuelle du 29 octobre 2021 fait référence à une promesse de vente consentie par NORD EST AMENAGEMENT à [Localité 3], au titre d'un terrain de 850 m2 sis [Adresse 3] en date du 26 octobre 2021.
Or, force et de constater que Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] n'avaient nullement signé une promesse de vente à la date de conclusion du CCMI ; qu'en effet, sur invitation du Tribunal, ils ont produit la promesse unilatérale de vente par acte notarié du 23 mars 2022 ; qu'en outre, l'attestation de réservation produite aux débats ne satisfait pas aux prescriptions de l'article L.231-4.
De ce fait, il est incontestable que le contrat de construction de maison individuelle était effectivement atteint de nullité.
Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société SEISSIGMA, aux droits de laquelle se présente la SAS MAISON PIERRE d'une part, et Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] d'autre part en date du 29 octobre 2021.
Tenant compte de la nullité du contrat de construction de maison individuelle, il est clair que les prétentions de la SAS MAISONS PIERRE au titre des indemnités de résiliation sont vouées au rejet, de sorte qu'elle en sera déboutée.
2. Sur la demande reconventionnelle en restitution de l'acompte
Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] sollicitent reconventionnellement la condamnation de la SAS MAISONS PIERRE à leur verser la somme de 9.942€ au titre de l'acompte versé à la signature du contrat.
L'article 1178 du Code civil dispose que le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prétentions exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 du Code civil.
La nullité du contrat pour violation de dispositions d'ordre public implique la remise des parties dans l'état antérieur et donc la restitution de l'acompte versé à la signature selon les termes mêmes du contrat de construction de maison individuelle.
En défense, la SAS MAISONS PIERRE s'oppose néanmoins à cette demande, au motif que la liquidation judiciaire n'opère pas de plein droit résiliation des contrats en cours, mais ouvre uniquement droit à déclaration de créance en cas de défaut d'exécution ; qu'en outre, elle s'est uniquement vu céder des actifs isolés, ce qui ne se confond pas avec une cession d'entreprise, de sorte qu'elle n'est pas tenue au passif de la société SEISSIGMA.
Or, il est effectivement de droit constant que lorsque l'annulation d'un contrat est prononcée postérieurement à la liquidation judiciaire d'une société, la créance de restitution ne peut être qualifiée de créance postérieure au sens des articles L.641-3 et L.641-13 du Code de commerce, en ce qu'elle n'est ni née pour les besoins du déroulement de la procédure collective, ni en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la période d'observation ou la liquidation.
Pour autant, il ressort de l'ordonnance du juge commissaire que la SAS MAISONS PIERRE ne s'est pas vu céder uniquement une créance à l'encontre de Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B], mais qu'elle est cessionnaire du contrat en cours ; qu'à ce titre, elle a purement et simplement pris la place de cocontractant de la société SEISSIGMA vis-à-vis des défendeurs, qui sont donc fondés à lui opposer toutes les exceptions tenant à la nullité ou à la caducité du contrat.
Par ailleurs, les motifs de l'ordonnance du Juge commissaire du 26 janvier 2023 mentionnent que " la société MAISONS PIERRE justifie le prix proposé par les incertitudes pesant tant sur la nature exacte des travaux qu'elle aura à achever que sur l'existence de malfaçons dont elle aura à faire son affaire si la cession devait être autorisée " ; d'où il résulte que contrairement à ce qui est affirmé, il est clair que la SAS MAISONS PIERRE, en se portant acquéreurs des contrats de CCMI en cours incluant celui conclu avec Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B], a nécessairement accepté l'idée qu'elle devait répondre des événement ayant trait à la vie antérieure du contrat, qu'il s'agisse de sa formation ou de sa période d'exécution antérieure.
Par suite, la SAS MAISONS PIERRE ne peut désormais, sans se contredire, soutenir que la créance de restitution dont sont titulaires les défendeurs à raison de la nullité du CCMI, ne peut faire l'objet que d'une demande de fixation au passif de la société SEISSIGMA ; ce alors même que le mandataire liquidateur a proposé le rejet de la créance de Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] à raison de la cession du contrat, au motif que la SAS MAISONS PIERRE était devenue leurs cocontractant.
Par suite, il y a lieu de condamner la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] la somme de 9.942€ au titre de l'acompte versé à la signature du contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
3. Sur les demandes accessoires
Compte tenu de l'issue du litige, il est équitable de condamner la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile.
Par application de l'article 514 du Code de procédure civile, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société SEISSIGMA, aux droits de laquelle se présente la SAS MAISONS PIERRE, d'une part et Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] d'autre part en date du 29 octobre 2021 ;
DEBOUTE la SAS MAISONS PIERRE de l'intégralité de ses prétentions ;
CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] la somme de 9.942€ au titre de l'acompte versé à la signature du contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [E] [R] épouse [D] [B] et Monsieur [N] [D] [B] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.