Tribunal Judiciaire · 1ERE CHAMBRE — 10 avril 2026

République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 25/03475 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FGCU
AFFAIRE : [V] [B] [I], [M] [D] [J] [G], [H] [A] [G] / S.A.R.L. LG IMMO
Nature affaire : 50D


 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026


DEMANDEURS :

Madame [V] [B] [I]
née le 5 juillet 1951 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Amine SELLAMNA, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [M] [D] [J] [G]
né le 4 août 1946 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Amine SELLAMNA, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [H] [A] [G]
né le 13 avril 1970 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Amine SELLAMNA, avocat au barreau de REIMS


DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LG IMMO, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le numéro 751 307 265,
dont le siège est sis [Adresse 3]
défaillante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit. LEVE, vice-président au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 27 janvier 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 décembre 2021, Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] ont acquis de la SARL LG IMMO au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 4], cadastré section AT numéro [Cadastre 1] un appartement constituant le lot n°001 de 30,58m2 en rez-de-chaussée sur rue, comprenant un séjour avec coin-cuisine, un WC et une salle d'eau.

Se plaignant de l'apparition de divers désordres d'humidité révélés lors de la sortie des lieux de leur locataire, Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] ont fait réaliser une recherche de fuites le 19 février 2023 par la Société ADM, au cours de laquelle il a été constaté notamment une fuite importante au niveau du bac de douche infiltrant la cave avec un pourrissement du plancher, une fuite d'alimentation dans le coffrage derrière le WC, ainsi que le dysfonctionnement de la ventilation.

Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] ont, par acte d'huissier en date du 19 mai 2023, fait assigner la SARL LG IMMO devant le président du Tribunal judiciaire de Reims aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. 

Par ordonnance de référé du 5 juillet 2023, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Monsieur [Q], lequel a déposé son rapport d'expertise définitif en date du 02 juin 2025.


***

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] ont assigné la société LG IMMO devant le Tribunal judiciaire de Reims, aux fins de : 

- Constater l'existence de vices cachés affectant le bien acquis sis [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5] ;
- Déclarer fondée l'action rédhibitoire en garantie des vices cachés des consorts [G] à l'encontre de la société LG IMMO ;
- Prononcer la résolution du contrat de vente intervenue entre les consorts [G] et la société LG IMMO, portant sur le logement sis [Adresse 6], cadastré section AT numéro [Cadastre 1], moyennant un prix de 99.000 euros ;
- Condamner la société LG IMMO à restituer la somme de 107.213 euros correspondant à l'intégralité du prix et des frais de la vente en contrepartie de la restitution du bien par les consorts [G] ;
- Condamner la société LG IMMO à leur verser la somme de 94.068,91 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices ;
- Condamner la Société LG IMMO à leur payer une indemnité de 6000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

La société LG IMMO n'a pas constitué avocat. 

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025, fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie du 27 janvier 2026. Ce jour, l'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l'action en résolution de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés 

Sur le fondement de la garantie des vices cachés, les demandeurs sollicitent la résolution de la vente immobilière conclue par acte authentique du 20 décembre 2021 avec la société LG IMMO, ainsi que sa condamnation à les indemniser de leurs divers préjudices.

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il est de droit constant que l'action en garantie des vices cachés suppose l'existence d'un vice affectant le bien cédé, le rendant impropre à sa destination ou en diminuant tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ; le vice devant en outre avoir préexisté à la vente, et avoir été caché pour l'acquéreur au moment de la vente.

A cet égard, l'article 1642 du code civil précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Par ailleurs, l'article 1643 du même code poursuit en disposant que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus. 

Il est enfin rappelé que la charge de la preuve du vice caché et de ses éléments constitutifs incombe à celui qui en invoque l'existence par application de l'article 9 du Code de procédure civile.

Au cas d'espèce, il est constant et non contesté que l'appartement acquis par les demandeurs est affecté de nombreux désordres constatés au cours de l'expertise judiciaire, à savoir notamment : 

-Des désordres graves affectant la ventilation de l'appartement, caractérisé notamment par l'incohérence de superpositions fonctionnelles de 3 moteurs de VMC dans l'appartement en raison de sa taille, la non-conformité du tableau électrique à défaut de protections dédiées au 3 ventilations VMC, et l'absence de sortie d'air, autre que celle résultant du détalonnage gravement irrégulier de la porte d'entrée donnant sur les parties communes ;
-Absence d'une véritable porte palière, dès lors que la porte installée ne présente aucune capacité de coupe-feu, d'isolation thermique et phonique ;
-Défauts de fonctionnement sanitaire, tenant à l'absence de toute étanchéité SPEC et SEL dans la salle d'eau, conduisant à des entrées d'eau majeures dans la cave autour des collerettes EF EC, et au pourtour du receveur de douche.


S'agissant de l'antériorité des vices, il ressort des opérations d'expertise que les vices relevés trouvent leur origine dans les travaux réalisés à l'occasion de la rénovation et du réaménagement de l'immeuble par la société LG IMMO, laquelle a acquis l'immeuble, et l'a vendu à la découpe après y avoir réalisé quatorze appartements et y avoir fait réaliser d'importants travaux de rénovation et restructuration. 

A ce titre, il est incontestable que les désordres sont antérieurs à la vente de l'appartement au profit des demandeurs. 

Par ailleurs, il est largement démontré que les demandeurs n'ont eu connaissance de la réalité de ces désordres qu'à la date du 16 janvier 2023, soit la date à laquelle l'état des lieux de sortie du locataire qui occupait l'appartement depuis le 4 février 2022 a été réalisé ; l'expertise ayant établi que seule l'occupation continue et sur plusieurs mois du lot par un locataire a révélé les désordres majeurs d'humidité affectant le logement, au travers de l'apparition de stigmates de moisissures sur les murs, tandis que leur cause n'a été révélée qu'avec le rapport de recherche de fuites en date du 19 février 2023, confirmé par le rapport d'expertise judiciaire daté du 02 juin 2025.

Or, il ressort très clairement du rapport de recherche de fuite et du rapport d'expertise judiciaire que ce lot d'habitation destiné à la location, est inexploitable dans sa condition actuelle, ce dès lors qu'il est affecté de désordres majeurs à raison de l'humidité excessive des lieux générant des moisissures au sein de l'habitation, et à raison de l'impossibilité d'utiliser le bac de douche sans causer de graves entrées d'eau dans la cave située en dessous.

Dès lors, les demandeurs ayant été privés de la faculté de mettre le bien immobilier en location en l'état dès lors qu'il est impropre à son habitation, il y a lieu de considérer que les vices relevés compromettent gravement l'usage auquel il était destiné.

Par ailleurs, il a été clairement établi par le rapport d'expertise judiciaire que le coût des travaux de remise s'élève à la somme de 16 035,25 euros. 

Or, tenant compte du prix de vente non contesté de 99.000€ et de la taille de l'appartement litigieux, il est également clair que les demandeurs ne l'auraient pas acquis, s'ils avaient eu connaissance de l'ampleur des désordres l'affectant, et de l'importance du coût des travaux de reprise ; ce alors que l'immeuble en copropriété, de même que le lot acquis par les demandeurs, étaient censés avoir été très récemment intégralement rénovés. 

L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Au cas d'espèce, les demandeurs sollicitent la résolution du contrat de vente. 

Compte tenu de ce qui précède, il y a donc lieu de prononcer la résolution judiciaire de la vente du lot n°1 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1] intervenue entre les demandeurs et la société LG IMMO par acte authentique du 20 décembre 2021 à raison des vices cachés dont il était affecté lors de la vente.
En application de l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352 39 du code civil. 

Consécutivement, la société LG IMMO, sera condamnée à restituer à Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] le prix de vente, tel que mentionné dans l'acte de vente reçu par Maître [T] en date du 20 décembre 2021 non produit aux débats, outre la taxe d'enregistrement et les frais de notaire de la vente.

Inversement, la restitution du bien sis [Adresse 4] à [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1] est ordonnée suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.


2. Sur les demandes de dommages-intérêts 

Au cas d'espèce, les demandeurs sollicitent l'indemnisation de leurs préjudices, qu'ils détaillent de la manière suivante : 

• 10 565,00 euros au titre du préjudice financier ;
• 7 516,56 euros au titre des frais d'expertise ;
• 17 987,35 euros au titre d'une perte de loyers ;
• 58 000,00 euros au titre du préjudice moral.

L'article 1645 du code civil met à la charge du vendeur professionnel qui connaissait les vices de la chose une sanction consistant, outre la restitution du prix, dans l'allocation de dommages-intérêts. 

Il est en outre de droit constant que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue, de sorte que la SARL LG IMMO est réputée avoir eu connaissances des vices au sens de l'article 1645 du Code civil en sa qualité de marchands de bien ayant procédé à l'achat pour revente du bien litigieux, après y avoir fait effectuer d'importants travaux de réaménagement et de rénovation.

Par suite, il est clair que la société LG IMMO est tenue d'indemniser les demandeurs au titre des préjudices qu'ils ont subis du fait de la vente résolue.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions ; comme tel, il incombe aux demandeurs d'établir la réalité des préjudices dont ils sollicitent réparation.

Au cas d'espèce, tenant compte des justificatifs produits aux débats, les demandeurs justifient des préjudices suivants :

• Frais de syndic : 2 965,07 euros ;
• Honoraires de rédaction du compromis de vente : 200 euros ;
• Taxes foncières : 1 390 euros ;
• Travaux de réparation : 264,00 euros
• Frais de recherche de fuite : 436,00 euros
• Assurance habitation : 602,00 euros, tenant compte d'une cotisation annuelle de 163,10€ ;
• Frais d'électricité : 400 euros ;
• Frais de gestion locative : 1 584,00 euros
Dès lors, il y a lieu de condamner la société LG IMMO à verser aux demandeurs la somme de 8.004,17 euros à raison du préjudice financier subi ; le bien fondé du surplus des prétentions n'étant pas suffisamment étayé par la production d'éléments objectifs vérifiables ; les frais d'expertise relevant par ailleurs des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile.Addition = 8.004,17€


S'agissant de l'indemnité sollicitée au titre de la perte de loyers, il est de droit constant que pour être réparable, le dommage invoqué doit être actuel, direct et certain.

En l'espèce, tenant compte des éléments produits aux débats, il est incontestable que le logement ne peut être présenté à la location, dès lors qu'il est affecté de graves désordres contrevenant au standard du logement décent. 

Or, il est de droit constant que la disparition certaine d'une éventualité favorable, d'une chance d'obtenir un gain ou de limiter une perte constitue une perte de chance réparable. Néanmoins, la réparation de cette perte de chance ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait pu procurer cette chance si elle s'était réalisée.

Tenant compte de l'emplacement, de la taille du logement, et du fait qu'il était censé être fraîchement rénové, le Tribunal estime souverainement que les demandeurs ont perdu une chance de louer leur logement pour un loyer qui n'aurait pas été inférieur à 500€ à hauteur de 80%.
 
Par suite, il y a lieu de retenir pour la période allant du 1er février 2023 au 5 septembre 2025 une perte locative d'un montant de 12.400€ (soit 80% x 31 mois x 500€), et de condamner la SARL LG IMMO à leur verser ladite somme. 

S'agissant enfin de la somme forfaitaire de 58 000,00 euros sollicitée au titre d'un préjudice moral, force est de constater que cette demande n'est ni explicitée ni étayée par la production d'éléments objectifs vérifiables.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre, dès lors qu'ils ne démontrent nullement l'existence d'un préjudice autonome qui n'ait été spécifiquement indemnisé dans le cadre de la présente instance.


3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il convient de condamner la société LG IMMO, partie succombant largement à la présente procédure, au paiement des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris ceux afférents à la procédure de référé et aux opérations d'expertise judiciaire, le tout avec faculté de distraction conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs équitable de condamner la société LG IMMO à verser à [M] [G], [V] [I] et [H] [G] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est en outre rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire de la vente du lot n°1 situé au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4], cadastré section AT numéro [Cadastre 1] intervenue entre Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] d'une part et la société LG IMMO d'autre part, suivant acte authentique dressé par Maître [N] [T] en date du 20 décembre 2021 ; 

CONDAMNE la société LG IMMO à restituer à Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] le prix de vente tel que mentionné à l'acte de vente du 20 décembre 2021, outre la taxe d'enregistrement et les frais de notaire de la vente ; 

ORDONNE à Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] de restituer l'ensemble immobilier (lot n°1) situé [Adresse 4] à [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1] à la société LG IMMO aux frais de cette dernière ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles aux frais de la SARL LG IMMO, et à l'initiative de la partie la plus diligente ;

CONDAMNE la société LG IMMO à verser à Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] la somme de 8.004,17 euros au titre du préjudice financier subi ;

CONDAMNE la société LG IMMO à verser à Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] la somme de 12.400 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu percevoir les fruits d'une location ;

DEBOUTE Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société LG IMMO à verser à Monsieur [M] [G], Madame [V] [I] et Monsieur [H] [G] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE la société LG IMMO aux dépens, en ce compris ceux afférents à la procédure de référé et aux opérations d'expertise judiciaire ; 

AUTORISE Maître [S] [L] à recouvrer directement les dépens dont il a supporté la charge dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,













En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.