TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile
JUGEMENT DU : 07 Avril 2026 N°: 26/00136
N° RG 23/02194 - N° Portalis DB2S-W-B7H-EZY5
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile
GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier
DÉBATS : Audience publique du : 02 Février 2026
JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026
DEMANDERESSE
Mme [Z] [T]
née le 31 Octobre 1960 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Barbara JAMES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant
DÉFENDERESSE
Mme [K], [R], [M], [P] [Y]
née le 26 Août 1947 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Marie-pascale CORBET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant
Grosse(s) délivrée(s) le 10/04/26
à
- Me JAMES
Expédition(s) délivrée(s) le 10/04/26
à
- Me CORBET
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Le 4 juillet 2022, [K] [Y] a vendu sa maison, construite par CHABLAIS HABITAT en 2012 et réceptionnée le 1er mars 2013, sise [Adresse 3], à [Z] [T] au prix de 460 000 euros, avec entrée en jouissance le 11 juillet 2022.
Par courrier électronique du 16 janvier 2023, [Z] [T] a déclaré la présence de plusieurs fissures sur le carrelage comme sinistre à l’assureur dommages-ouvrage SMABTP, qui a fait diligenter une expertise, au cours de laquelle [Z] [T] a appris que [K] [Y] avait déjà déclaré le dommage en septembre 2018 et avait perçu des indemnités.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023, la SMABTP a informé [Z] [T] ne pas assurer sa garantie.
Par lettre recommandée du 14 avril 2023, estimant que l’ancienne propriétaire a manqué à son obligation légale d’affecter l’indemnité perçue de l’assureur dommages-ouvrage, et de ne pas l’avoir informée de la situation lors de la vente, [Z] [T] a mis en demeure [K] [Y] de lui payer la somme forfaitaire de 21 000 euros TTC, et de lui communiquer les documents relatifs à la réception des travaux,
Par lettre recommandée reçue le 2 mai 2023, [K] [Y] a refusé.
Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, [Z] [T] a fait assigner [K] [Y] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de réparation de ses préjudices.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [Z] [T] sollicite du tribunal, au visa des articles 10, 1103, 1104, 1112-1, 1137, 1602, 1344-1 et 1344-3, 1353, 1217, 1231 et 1231-1 du code civil, L121-17 et L242-1 du code des assurances, qu’il :
- déclare [K] [Y] responsable de son entier préjudice et la condamne à lui payer la somme de 25 000 euros en réparation des préjudices matériel, immatériel et moral, notamment consécutif à la perte de chance certaine de pouvoir bénéficier de l’assurance Dommages-Ouvrage, et afin de réparer le désordre grave de fissuration du carrelage estimé à 19 712 euros TTC et la privation de jouissance de sa maison que les travaux de réfection vont entraîner,
- condamne [K] [Y] à lui payer des dommages et intérêts supplémentaires de 15 000 euros, dont 10 362,10 euros en réparation du préjudice matériel pour les dommages relatifs à l’affaissement des dalles de terrasses et la fixation des garde-corps de balcon,
- ordonne l’indexation sur la réparation matérielle des dommages par rapport à l’évolution de l’indice BT 01 entre celui publié à la date du devis du 13 mars 2023 pour le carrelage ou celui publié le 10 septembre 2019 correspondant à l’indemnisation percue par [K] [Y] pour les deux autres dommages, et l’indice qui fera l’objet d’une publication à la date la plus proche de l’exécution du jugement,
- juge que toute obligation de somme d’argent portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 14 avril 2023,
- ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,
- condamne [K] [Y] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne [K] [Y] aux dépens, avec distraction au profit de Me JAMES,
- rappelle l’exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [K] [Y] demande au tribunal de :
- débouter [Z] [T] de ses demandes,
- condamner [Z] [T] à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner [Z] [T] aux dépens.
La clôture de l'instruction a été fixée au 17 juin 2025 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 7 avril 2026.
MOTIFS
I/ Sur l'engagement de la responsabilité de [K] [Y]
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Conformément aux dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre, telle que celles ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Celui qui prétend qu'une information lui était due doit prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants dudit code.
En application de l'article L121-17 du code des assurances, sauf dans le cas visé à l'article L121-16, les indemnités versées en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti doivent être utilisées pour la remise en état effective de cet immeuble ou pour la remise en état de son terrain d'assiette, d'une manière compatible avec l'environnement dudit immeuble (…).
Il est de jurisprudence constante, depuis deux décisions de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation des 17 décembre 2017 et 4 mai 2026, que l'indemnité versée par l'assureur dommages-ouvrage doit être affectée au paiement des travaux de réparation des dommages, et qu'il incombe à l'assuré de démontrer qu'il a réalisé lesdits travaux et d'établir son coût.
En l'espèce, [Z] [T] soutient que [K] [Y] a bénéficié de l'indemnité de l'assureur Dommages-Ouvrage SMABTP en 2018, qu'elle n’a pas affectée à la réparation du sinistre déclaré, et qu'elle ne l'a pas informé de la perception de cette indemnisation lors de la vente.
[K] [Y] fait valoir qu'elle n'a pas pu faire réaliser les travaux relatifs au carrelage en raison de la pandémie de Covid-19 survenue avant la vente, mais qu'elle a fait réaliser les travaux extérieurs par [Q] [I], et nie toute mauvaise foi, mentionnant avoir vendu le bien à la baisse afin de tenir compte des travaux restant à effectuer.
Cependant, la défenderesse succombe à prouver l'impossibilité de réaliser des travaux pendant la pandémie de Covid-19 alléguée, ne produisant aucun devis réalisé pendant cette période.
En revanche, [Z] [T] a déclaré les désordres à la SMABTP, mais cette dernière a refusé l'application de ses garanties par courrier du 27 février 2023 (pièce n°19 de la demanderesse).
Il ressort de l’acte de vente du 4 juillet 2022 (pièce n°6 de la demanderesse) que :
- [K] [Y] résidait encore dans les lieux au moment de la vente, de sorte qu'il a été convenu que l'entrée en jouissance se fasse le 11 juillet 2022,
- la vente a été conclue moyennant le prix de 460 000 euros dont 18 000 euros pour les meubles (page 5),
- la venderesse a déclaré qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années et qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé dans ce délai (page 12),
- la vente a été négociée par la SAS LP LÉMAN,
- la venderesse a déclaré avoir informé la demanderesse de l'ensemble des informations dont elle disposait (page 17).
Il appert des autres éléments versés aux débats que :
- le rapport d'expertise amiable établi le 7 novembre 2018 par la société EURISK, à l'initiative de la SMABTP, relève de nombreuses fissures sur le carrelage du rez-de-chaussée avec des éclats et affaissements, un manque de planéité de la chape béton, un affaissement des deux terrasses avec disjonction des dalles, des infiltrations d'eaux pluviales au travers du sol goudronné du garage, des déformations des planches constituant le garde-corps des balcons, une dégradation des lasures de ces garde-corps, une formation d'espaces ponctuels entre les bardages, une gâche cassée sur la porte d'entrée, et un effritement du crépi extérieur de la maison (pièce n°8 de la demanderesse),
- le coût des réparations a été estimé par la société EURISK à la somme de 24 879,80 euros TTC (pièce n°9 de la demanderesse),
- par courrier du 28 mars 2019, la SMABTP a proposé à [K] [Y] la somme de 24 879,80 euros TTC correspondant aux devis annexés (pièce n°10-3-1 à 10-3-4 de la demanderesse), au titre de la réparation des désordres affectant le carrelage du rez-de-chaussée, la planéité du béton, l'affaissement des deux terrasses et la fixation des planches des garde-corps (pièce n°10-1 de la demanderesse),
- [K] [Y] a accepté cette indemnité par courrier du même jour, s'est engagée à renoncer à toute réclamation ultérieure contre la SMABTP, et à consacrer l'intégralité de l'indemnité versée au règlement des travaux de réparation des désordres mentionnés dans le courrier de la SMABTP (pièce n°10-2 de la demanderesse),
- le rapport de vérification Dommages-Ouvrage ensuite du rapport d'expertise de la société EURISK a finalement estimé les travaux de reprise à la somme de 29 553,97 euros TTC, comprenant le relogement de l'assurée pendant les travaux (pièce n°11 de la demanderesse),
- la somme de 28 503,97 euros a été effectivement virée sur le compte de [K] [Y] les 18 juin et 10 septembre 2019 (pièces n°12 à 13-2 de la demanderesse),
- l'agence immobilière LP LÉMAN PROPERTY a mentionné ne pas avoir été informée du déclenchement de la garantie Dommages-Ouvrage par [K] [Y], ni de la perception par cette dernière d'une indemnité pour effectuer les travaux de reprise (pièce n°14 de la défenderesse).
Si [K] [Y] produit deux factures antérieures à la vente, relatives à la reprise des désordres affectant la terrasse et la clôture, celles-ci s’élèvent à des montants de 1750 et 1699,63 euros (pièce n°7 de la défenderesse), succombant ainsi à prouver avoir employé la totalité de la somme versée par la SMABTP pour la reprise des désordres susmentionnés.
En outre, il est établi qu’elle a manqué à son devoir d'information, en sa qualité de vendeur, en ne déclarant pas à son acquéreure ni les sinistres ni la réalisation des travaux relatifs à la terrasse et à la clôture dans l'acte de vente du 4 juillet 2022.
Si [K] [Y] soutient que les carreaux de carrelage cassés étaient visibles au moment des visites et de l'emménagement de la demanderesse, la visibilité de ce désordre ne démontre pas qu’elle avait informée [Z] [T] du déclenchement de la garantie Dommages-Ouvrage et de la perception d'une indemnité versée par l'assureur.
S'agissant de la baisse de prix invoquée par la défenderesse pour tenir compte des travaux à réaliser, il ressort des pièces versées aux débats que le prix de vente a été abaissé de 9000 euros seulement par rapport à l'annonce publiée par l'agence immobilière (pièces n°1 à 6 de la demanderesse).
Il en résulte que cette diminution entrait dans le cadre des négociations habituelles en la matière et n'était pas consécutive à la réalisation de futurs travaux.
En outre, la baisse du montant de l’acompte à hauteur de 10 000 euros au lieu de 23 000 euros dans l'offre d'achat du 9 février 2022 ne démontre pas plus que cette diminution était liée aux travaux restant à effectuer (pièce n°3 de la défenderesse).
En conséquence, [K] [Y] engage bien sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de [Z] [T].
II/ Sur l'indemnisation des préjudices
En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En l'espèce, [Z] [T] sollicite les sommes de :
- 25 000 euros en réparation des préjudices matériel, immatériel et moral consécutifs à la perte de chance de pouvoir bénéficier de l'assurance Dommages-Ouvrage, et en réparation du désordre relatif à la fissuration du carrelage et à la privation de jouissance de sa maison pendant la réalisation des travaux,
- 15 000 euros, dont 10 362,10 euros en réparation du préjudice matériel pour les dommages relatifs à l'affaissement des dalles de terrasses et la fixation des garde-corps de balcon,
- les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 14 avril 2023.
1) S'agissant de l'indemnisation de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l'assurance Dommages-Ouvrage et des désordres affectant le carrelage
Il résulte des développements précédents que [K] [Y] n'a pas affecté les sommes reçues par la SMABTP à la réfection du carrelage, dont le montant a été chiffré à 16 079,80 euros TTC dans l'expertise amiable du 21 février 2019 établi par la société EURISK (pièce n°9 de la demanderesse).
[Z] [T] verse aux débats un devis du 13 mars 2023, actualisé à la somme de 19 712 euros TTC pour la réfection du carrelage (pièce n°20), et estime son préjudice de jouissance pendant les travaux de reprise à la somme de 1050 euros, tel que chiffré par le rapport de vérification Dommages-Ouvrage faisant suite au rapport d'expertise de la société EURISK (pièce n°11 de la demanderesse).
La demanderesse sollicite également une somme au titre de l'indemnisation de son préjudice moral, mais celui-ci n'est pas justifié.
En conséquence, [K] [Y] sera condamnée à payer à [Z] [T] la somme de 20 762 euros TTC en réparation des désordres affectant le carrelage, et au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l'assurance Dommages-Ouvrage, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 14 avril 2023 (pièce n°22 de la demanderesse).
La somme accordée au titre des travaux de reprise du carrelage sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 13 mars 2023, date du devis actualisé produit par [Z] [T] et le présent jugement.
2) S'agissant de l'indemnisation des dommages relatifs à l'affaissement des dalles de terrasses et la fixation des garde-corps de balcon
Il résulte des développements précédents que [K] [Y] n'a pas affecté les sommes reçues par la SMABTP à la réalisation des travaux de reprise de l'affaissement des dalles de terrasses et de la fixation des garde-corps de balcon, estimés à 3080 et 5720 euros TTC dans l'expertise amiable du 21 février 2019 établi par la société EURISK (pièce n°9 de la demanderesse), puis revalorisés à 6380 et 5732,10 euros TTC dans le rapport de vérification des dommages-ouvrage (pièce n°11 de la demanderesse), soit la somme de 12 112,10 euros TTC.
Si [Z] [T] déduit la somme de 1750 euros TTC correspondant aux travaux réalisés par [K] [Y] avant la vente, la défenderesse justifie avoir versé ladite somme et celle de 1699,63 euros TTC pour la reprise des désordres affectant la terrasse (pièce n°7 de la défenderesse).
Par conséquent, seule la somme de 8662,47 euros TTC est justifiée.
[Z] [T] sollicite la somme de 15 000 euros, comprenant l'indemnisation de son préjudice moral, mais succombe à prouver son existence.
En conséquence, [K] [Y] sera condamnée à payer à [Z] [T] la somme de 8662,47 euros TTC en réparation des dommages relatifs à l'affaissement des dalles des terrasses et à la fixation des garde-corps des balcons, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 14 avril 2023 (pièce n°22 de la demanderesse).
La somme accordée au titre des travaux de reprise du carrelage sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 10 septembre 2019, date de perception de l'indemnité par [K] [Y] et le présent jugement.
III/ Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 16 avril 1996, que les seules conditions posées par ce texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus pour au moins une année entière, et depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 16 juillet 1992, que la fixation du point de départ de cette capitalisation des intérêts n'est pas exigée des juges du fond.
En l'espèce, le contrat de vente du 4 juillet 2022 ne prévoyant pas d'anatocisme, il convient donc de le prononcer.
En outre, le point de départ de l’intérêt au taux légal ayant été fixé au 14 avril 2023, une année s’est effectivement écoulée entre cette date et le présent jugement, ouvrant droit à la capitalisation des intérêts
En conséquence, la capitalisation des intérêts sera ordonnée pour chaque année entière.
IV/ Sur les mesures de fin de jugement
1) Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
En l'espèce, [K] [Y] succombe à l'instance.
En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Me JAMES, avocat au barreau de Thonon-les-Bains.
2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, [K] [Y] est condamnée aux dépens.
En conséquence, elle sera condamnée à payer à [Z] [T] une somme qu'il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
En outre, [K] [Y] sera déboutée de sa demande de chef.
3) Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, aucune demande contraire n'est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.
En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE [K] [Y] à payer à [Z] [T] la somme de 20 762 euros TTC à titre de réparation des désordres affectant le carrelage de son bien sis [Adresse 4] à [Localité 3], et au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l'assurance Dommages-Ouvrage, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 ;
DIT que la somme accordée au titre des travaux de reprise du carrelage sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 13 mars 2023, date du devis actualisé produit par [Z] [T], et le présent jugement ;
CONDAMNE [K] [Y] à payer à [Z] [T] la somme de 8662,47 euros TTC à titre de réparation des dommages relatifs à l'affaissement des dalles des terrasses et à la fixation des garde-corps des balcons de son bien sis [Adresse 4] à [Localité 3], outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 ;
DIT que la somme accordée au titre des travaux de reprise du carrelage sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 10 septembre 2019, date de perception de l'indemnité par [K] [Y], et le présent jugement ;
ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE [K] [Y] aux dépens, distraits au profit de Me JAMES, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [K] [Y] à payer à [Z] [T] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE [K] [Y] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.
EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,