Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 09 Avril 2026 
Dossier N° RG 25/01888 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KSKJ
Minute n° : 2026/102

AFFAIRE : 

Syndic. de copro. [Adresse 1] en la personne de son Syndic, le Cabinet [T] C/ [R] [O]



JUGEMENT DU 09 Avril 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort














copie exécutoire à :

Me Marion BARRIER

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] en la personne de son Syndic, le Cabinet [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marion BARRIER, avocat au barreau de TOULON, avocat postulant, Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [O]
demeurant [Adresse 3]
non représentée

D’AUTRE PART ;


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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 
Suivant exploit du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [T], a fait assigner Madame [R] [O] devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour défaut de paiement des charges de la copropriété et il sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, et du décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de : 
CONDAMNER Madame [R] [N] au paiement d’une somme de 40 901,94 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse) ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNER Madame [R] [N] au paiement d’une somme de 3000 euros à titre des dommages et intérêts ;
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;
CONDAMNER Madame [R] [N] à lui verser une indemnité d’un montant de 1080 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [R] [O], citée à étude de commissaire de justice, n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est relevé que l'article 472 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur la demande et de n'y faire droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'absence d'éléments devant être relevés d'office par le juge, la présente action est régulière et recevable.
De plus, par application de l'article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l'égard de l'ensemble des parties.

Sur les demandes relatives aux charges, provisions et frais
Selon l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le syndicat requérant produit à l'appui de sa demande : 
- l'extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot 9 de Madame [O] ;
- divers appels de fonds et un décompte des charges réclamées faisant état d'un solde débiteur de 40 901,40 euros au 1er octobre 2024, correspondant aux charges dues, y compris les provisions pour l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, et frais réclamés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
- une mise en demeure datée du 19 juin 2024 à la défenderesse d'avoir à payer les charges pour un montant de 49 472,03 euros incluant les provisions du 2ème trimestre 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2023 et 2024, n’ayant pas fait l’objet de recours et comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours ; 
- le contrat de syndic. 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie au titre des charges impayées sauf les frais de mise en demeure du 30 mai 2024 à hauteur de 25 euros, la mise en demeure n’étant pas versée aux débats si bien qu’il n'est pas prouvé qu'il s'agit de frais strictement nécessaires au recouvrement de la présente procédure. La somme due sera fixée à 40 876,40 euros au titre des charges du 18 mars 2024 au 1er octobre 2024, incluant le dernier appel de provision.
Il sera ainsi fait droit partiellement aux demandes du syndicat requérant à hauteur de 40 876,40 euros et, par application de l'article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation dans la mesure où des paiements sont intervenus depuis la mise en demeure. Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
Le syndicat requérant sera débouté du surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts 
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
Il n'est pas établi la mauvaise foi de la défenderesse par sa seule carence dans le paiement en litige, d'autant que la somme importante résulte de travaux d'une ampleur exceptionnelle.
Même si ces travaux ont été prévus, il ne peut être considéré que cette absence de paiement caractérise la mauvaise foi de la défenderesse au sens du texte précité.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Madame [R] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. 
La défenderesse sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1080 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au Greffe et en premier ressort :
CONDAMNE Madame [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [T], la somme de 40 876,40 euros (QUARANTE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS ET QUARANTE CENTS) au titre des charges, provisions et frais du 18 mars 2024 au 1er octobre 2024, incluant l’appel de fonds provisionnel du 4ème trimestre 2024.
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 et que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil.
CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens de la présente instance.
CONDAMNE Madame [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET [T], la somme de 1080 euros (MILLE QUATRE-VINGTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l'exécution provisoire de droit assortit l'entière décision.
REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, Le président,