Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 10 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 10 Avril 2026 
Dossier N° RG 22/01294 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JKOV
Minute n° : 2026/111

AFFAIRE : 

[B] [Z] C/ S.C.P. [K], Notaires Associés, S.A.R.L. EFFICITY, S.A.R.L. LEGGET IMMOBILIER, [S] [F], [D] [O] épouse [F], [W] [K], Notaire associé



JUGEMENT DU 10 Avril 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière 

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 novembre 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, prorogé au 19 mars 2026 puis au 10 avril 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :

Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER
Maître Hermine KUGLER
Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO
Maître Aline MEURISSE
Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.P. [K], Notaires Associés
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Maître [W] [K], Notaire associé
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN 

S.A.R.L. EFFICITY
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. LEGGET IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [S] [F]
Madame [D] [O] épouse [F]
demeurant [Adresse 5]
représentés par Maître Hermine KUGLER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;


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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 4, 6, 10, 16 septembre 2019, Mme [Z] faisait assigner la SCP [K], notaire, Maître [W] [K] notaire associé de la SCP [K], les époux [F], l’agence Legget Immobilier, l’agence immobilière Efficity sur le fondement de l’article 1240 du code civil

Madame [Z] exposait avoir consulté diverses annonces en vue d’acheter un bien immobilier dans le canton de [Localité 1] et notamment les annonces diffusées par les agences Legget Immobilier et Efficity.

Par leur intermédiaire elle régularisait un compromis de vente avec les époux [F] domiciliés en Belgique, en l’étude de Maître [K] notaire à [Localité 2], portant sur les lots n° 92 et 259 dans l’ensemble immobilier de tourisme du château de [Adresse 6], à [Localité 3], le vendeur déclarant que le bien était à usage d’habitation, et l’acquéreur entendant conserver cet usage.

Le bail commercial consenti par les vendeurs à une société était résilié ainsi que l’actait le notaire. 

La date de réitération du compromis était fixée au 8 mars 2019. Madame [Z] vendait son appartement de [Localité 4] avec les meubles, démissionnait de son poste de préparatrice en pharmacie dans cette commune afin de d’intégrer un nouveau poste à [Localité 1].

Le 8 mars 2019 Maître [K] informait son confrère Me [J] de l’impossibilité de régulariser la vente, la mairie de [Localité 3] ayant informé le notaire de l’impossibilité de transformer le bien en habitation principale, le château [Adresse 6] étant situé dans un secteur destiné par le PLU à l’hébergement de tourisme.

La vente ne pouvait qu’être annulée le bien ne correspondant plus aux besoins de Madame [Z].

Soutenant que le notaire avait l’obligation de vérifier les règles juridiques applicables au bien immobilier objet de la vente et observant que celui-ci n’avait pas procédé à des recherches complémentaires, attendant même le 8 mars 2019 pour l’informer, alors qu’il connaissait l’impossibilité de régulariser la vente depuis le 13 février 2019, que les vendeurs avaient engagé leur propre responsabilité en déclarant que le bien avait vocation à servir d’habitation principale sans aucune réserve, la concluante entendait obtenir la condamnation des vendeurs au paiement de la pénalité stipulée à l’acte d’un montant de 17 500 €.

Madame [Z] mettait en cause la responsabilité des agences immobilières pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Observant qu’elle avait exposé des frais de location, acquis en urgence un nouveau bien immobilier d’un prix supérieur, racheté des meubles et exposé des frais, elle demandait la condamnation in solidum de la SCP [K], et des agences immobilières Legget et Efficity à lui verser les sommes suivantes : 5010,28 € au titre des frais exposés, 5 000 € au titre du différentiel avec le prix d’acquisition, 2408 € au titre des frais locatifs 5000 € au titre du préjudice moral, 3500 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Cette procédure était enregistrée sous le numéro RG 19/6283.

Le tribunal ayant ordonné l’interruption de l’instance par ordonnance en date du 2 décembre 2021, au motif que le conseil des époux [F] ayant pris sa retraite il convenait de leur permettre de régulariser leur situation, et le conseil de Madame [Z] ayant sollicité le rétablissement au rôle de l’affaire, le juge de la mise en état rétablissait l’affaire au rôle sous le numéro RG 22/8166. 

Par actes extrajudiciaires délivrés le 3 mars 2022, Madame [Z] faisait assigner à nouveau les époux [F] et dénonçait ses propres conclusions ainsi que celles des défendeurs.

Cette procédure était enregistrée sous le numéro RG 22/1294. 

Par ordonnance en date du 19 juin 2023, le juge de la mise en état ordonnait la jonction de cette procédure avec celle inscrite sous le numéro RG 22/8166, la procédure se poursuivant sous le numéro 22/1294.

Dans le dernier état de ses écritures, Madame [Z] persistait dans l’intégralité de ses demandes.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 14 février 2025 les époux [F] soutenaient qu’il appartenait à la demanderesse de rapporter la preuve d’une faute délictuelle à l’origine d’un préjudice réel et certain.

Ils relataient avoir confié la vente de leur bien à l’agence Legget Immobilier laquelle avait délégué la vente à l’agence Efficity. Le compromis rédigé par Maître [K] avait été signé le 21 décembre 2018 par l’acquéreur et le 3 janvier 2019 par les vendeurs, de nationalité belge et vivant en Belgique. Le compromis précisait que la vente avait été négociée par les deux agences dont la rémunération s’élevait à 5000 € chacune à la charge des vendeurs.
Pour l’usage du bien vendu il était indiqué qu’il était actuellement à usage d’habitation et que l’acquéreur entendait conserver cet usage.

Néanmoins Madame [Z] n’avait pas précisé lors des visites du bien ni lors de la signature du compromis qu’elle entendait acquérir le bien à titre de résidence principale. 

Lors de sa visite elle avait bien constaté qu’il se trouvait dans un ensemble immobilier dénommé résidence de tourisme château de [Adresse 6] composé de six bâtiments collectifs à usage d’habitation, d’une bâtisse bourgeoise dénommée Le château à usage d’habitation de commerce de professions artisanales, d’un bâtiment dénommé centre de remise en forme à usage de commerce et de professions libérales, d’un bâtiment dénommé restaurant/conférences à usage de commerces, professions libérales et artisanales, d’un ensemble de 18 villas avec piscine et garage, d’un parking souterrain et d’un ensemble aquatique.

En l’absence de démonstration de faute la clause pénale figurant au compromis était inapplicable.

À titre subsidiaire les concluants sollicitaient qu’elle soit modérée par le tribunal car la demanderesse ne démontrait pas l’existence d’un préjudice réel et sérieux.

Ils observaient qu’elle avait vendu son propre bien immobilier avant le rendez-vous de signature. La vente de son bien constituant une condition suspensive, elle aurait renoncé à acquérir le bien des concluants si elle ne l’avait pas vendu. Elle avait démissionné de son emploi de semaine avant la date de la régularisation de l’acte authentique. Elle avait donc prévu nécessairement un hébergement ailleurs que dans le bien litigieux puisqu’elle ne pouvait l’intégrer au plus tôt que le 8 mars 2019. Elle avait loué une maison de deux pièces pour la période du 14 mars au 30 juin 2019.

Le préjudice subi par une partie résultant de l’impossibilité de réitérer une promesse de vente s’analysait en une perte de chance d’acquérir un bien à sa convenance pour un prix conforme à ses possibilités. Or Madame [Z] avait acquis un logement à [Localité 1] et avait trouvé un autre emploi.

Elle avait séquestré la somme de 3000 € à l’étude de Maître [K] et ne formait aucune demande à ce sujet.

Les concluants demandaient donc au tribunal de réduire la totalité de la clause pénale.

Ils sollicitaient en toute hypothèse la garantie de Maître [K] et de son étude, et de plus fort en raison de leur nationalité belge et de la procuration qu’ils avaient donnée en vue de la vente.

Il appartenait encore à la société Efficity de vérifier la teneur du bien immobilier qu’elle était chargée de vendre. Celle-ci devrait être condamnée à les relever et garantir de toutes condamnations.

Les concluants demandaient la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 4000 € en application de l’article 700 et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, Maître [W] [K], notaire, et la SCP [K] et associés, notaires à [Localité 2], rappelaient que la demanderesse était assistée de son propre notaire et que l’accord sur la chose et le prix était intervenu. Tous les éléments de fait relatifs à l’intention des parties ainsi que la nature du bien qui dépendait d’une résidence hôtelière avaient été appréhendés hors la vue du notaire.

Les concluants relataient que l’opération de promotion et de commercialisation de cette résidence de tourisme n’avait pu être poursuivie, un certain nombre de propriétaires ayant résilié amiablement les baux et repris possession de leurs biens pour certains à titre de résidence principale ou de location à l’année. Ces éléments étaient alors inconnus du notaire.

Les concluants observaient que les vendeurs avaient déclaré à l’acte que le bien avait vocation à servir d’habitation principale. Ceux-ci avaient conscience d’une situation de pur fait, tolérée par la collectivité territoriale en dehors des règles applicables et connue des vendeurs et des agences immobilières.

L’information avait été donnée au notaire à l’occasion de la réponse sur la déclaration d’intention d’aliéner. Madame [Z] avait néanmoins souhaité maintenir le rendez-vous pour renoncer à acquérir.

Les concluants soutenaient que le préjudice allégué s’analysait en une perte de chance de ne pouvoir acquérir au prix escompté un bien conforme à son attenter à ses intentions. Madame [Z] ne démontrait pas qu’elle avait dans le même temps d’autres opportunités conformes à ses désirs et qu’elle aurait pris d’autres dispositions pour un bien de prix à la mesure de ses facultés. Il en allait de même pour l’obligation de se loger, car il n’était pas démontré qu’une acquisition est pue avoir lieu en temps et en heure. Elle avait vendu son propre bien et son mobilier avant même de s’engager dans les termes du compromis. Elle devait donc être déboutée de toutes ses demandes au titre de la responsabilité professionnelle des notaires. 

Les vendeurs et la société Legget Immobilier devaient être déboutés de leurs appels en garantie. À l’inverse, les concluants demandaient leur condamnation à les garantir de tout montant mis à leur charge en raison de la rétention d’éléments d’information évidents pour eux.

Les concluants demandaient la condamnation de Madame [Z] ou de tout succombant à leur verser la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de Maître Jean-Luc Forno avocat, membre de la SCP Loustaunau Forno.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024 la SARL Legget Immobilier relatait avoir été saisie par les vendeurs par un mandat de vente sans exclusivité en date du 8 octobre 2018 aux fins de vente du bien objet du litige.

Courant octobre 2018 la concluante était contactée par l’agence Efficity et lui accordait une délégation de mandat portant sur la vente du bien. Madame [Z] avait visité le bien par leur intermédiaire et avait décidé de procéder à son acquisition. Une promesse de vente était signée le 3 janvier 2019 en l’étude du notaire. Lors du rendez-vous de réitération le 8 mars 2019 celui-ci informait les parties de l’impossibilité de transformer le bien vendu un habitation permanente selon information de la commune de [Localité 3].

La concluante soutenait n’avoir commis aucune faute. Elle avait recueilli les informations auprès des vendeurs qui avaient affirmé qu’il s’agissait d’un appartement à usage d’habitation sans aucune mention de la spécialisation à des fins touristiques du secteur. Le syndic de la résidence avait confirmé téléphoniquement qu’il était possible d’établir une résidence principale dans le domaine.

Le notaire en charge de la vente aux époux [F] en 2009 et qui avait également rédigé le règlement de copropriété était la SCP [K]. Maître [K] avait confirmé avoir reçu plusieurs ventes dans la résidence pour des biens à destination de résidence principale.

Le professionnel du droit n’ayant pas émis de doute sur la destination du bien, la demanderesse ne pouvait en exiger davantage d’une professionnelle de l’immobilier.
De surcroît celle-ci ne pouvait valablement soutenir qu’elle avait découvert la difficulté la veille de la signature. Son propre notaire était informé de la difficulté puisque dès le 30 novembre 2018 celui-ci souhaitait se renseigner auprès d’un confrère compte tenu de l’affectation de la résidence.

En toute hypothèse Madame [Z] ne démontrait pas de lien de causalité entre le comportement prétendument fautif des agences immobilières et ses préjudices allégués. 
Les frais locatifs et la vente des meubles étaient liés à son déménagement antérieur à la réitération.

Le compromis de vente de son logement avait eu lieu deux mois avant le compromis objet du litige. La somme obtenue avait été utilisée pour racheter des meubles. L’opération était donc neutre.

La responsabilité de la concluante dans l’achat d’un bien plus cher que le bien initial ne pouvait être établie.

L’agence Legget Immobilier sollicitait le rejet des demandes de Madame [Z] et à titre subsidiaire la condamnation des vendeurs et du notaire à la relever et garantir de toutes condamnations. Elle sollicitait la condamnation des parties succombant à à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la SAS Efficity exposait avoir reçu délégation de mandat de la société Legget Immobilier pour vendre le bien de Madame [Z] sis à [Localité 4].

La promesse de vente avait été régularisée le 5 novembre 2018.

Le 29 octobre 2018, la société Legget Immobilier lui confiait une délégation de mandat pour vendre le bien objet du litige. Après visite du bien de Madame [Z] avait décidé de l’acquérir. La promesse de vente du 3 janvier 2019 précisait que celui-ci était situé dans un ensemble dénommé la résidence de tourisme Château de [Adresse 6].

Madame [Z] n’avait pas de lien contractuel avec la concluante et ne pouvait rechercher sa responsabilité que sur le terrain délictuel, et son préjudice ne pouvait le cas échéant que s’analyser en une perte de chance d’acquérir le bien.

La demanderesse avait vendu avec son propre appartement les meubles, avant même la régularisation de la promesse de vente du bien querellé.

Elle avait posé sa démission le 20 février 2019, envisageant nécessairement un déménagement avant l’acquisition définitive du bien.

Ni les frais de rachat des meubles ni les frais de relogement ne pouvaient donc être considérés comme un préjudice.

Le différentiel de 5 000 € entre l’acquisition du bien litigieux et l’actuel logement de la demanderesse n’était pas justifié.

La concluante demandait donc le rejet de l’ensemble des prétentions de la demanderesse.

Elle sollicitait également le rejet de la demande de garantie des vendeurs qui s’étaient abstenus d’alerter le notaire les agents immobiliers et l’acquéreur de l’erreur figurant dans la promesse de vente relative à l’usage d’habitation du bien vendu. Elle s’estimait fondée à demander leur garantie de toutes condamnations.

De même il appartenait au notaire de vérifier que le bien vendu était à usage d’habitation. La concluante demandait également sa garantie.

En tout état de cause elle demandait la condamnation in solidum de toutes parties succombantes à régler les dépens avec distraction au profit de Maître Antoine Fain-Robert et à lui verser la somme de 6000 € en application de l’article 700 du CPC.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 14 octobre 2025 par ordonnance en date du 17 février 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des vendeurs

Le compromis de vente versé aux débats précise que le bien est situé dans un ensemble immobilier dénommé la résidence de tourisme Château de [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Le bien était situé dans le bâtiment C, collectif à usage d’habitation.

Sous la rubrique : « Usage du bien », le vendeur déclarait que le bien était actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur déclarait qu’il entendait conserver cet usage.

Étaient prévues comme conditions suspensives particulières la vente par l’acquéreur d’un bien lui appartenant ainsi que la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La stipulation de pénalité était prévue au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations exigibles alors que toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes auraient été remplies. La pénalité de 17 500 € pouvait être modérée ou augmentée par le juge si elle était manifestement excessive ou dérisoire.

Il était prévu que l’acte authentique de vente devrait être rédigé par Me [K] assistant le vendeur avec la participation de Maître [J] assistant l’acquéreur.

Si l’ensemble immobilier est bien dénommé résidence de tourisme, rien dans la rédaction de l’avant-contrat ne laissait supposer pour un profane que l’ensemble était soumis à une règle restrictive du PLU quant à la destination des immeubles. Au contraire le bien était situé dans un bâtiment collectif à usage d’habitation et l’ensemble était soumis au régime de la copropriété. Le vendeur déclarait un usage d’habitation.

Les époux [F] produisent le mandat conféré le 2 mars 2009 à l’étude de Me [K] pour acquérir en l’état futur d’achèvement de la SARL [G] le bien objet du litige et pour mandater Monsieur [R] ou Madame [I] afin de signer le bail commercial définitif qu’ils s’étaient engagés à signer au profit du gestionnaire « [Adresse 6] Resort ».

Il est stipulé au compromis de vente que le bien était toujours loué selon un bail commercial à la société [Adresse 6] Résidence, société exploitant le complexe résidentiel.

Contrairement à ce qu’ont déclaré les vendeurs, le bien n’était donc pas à usage d’habitation principale au moment de la vente ou s’il l’était, cet usage était nécessaire à la destination touristique de l’ensemble, selon la règle en zone UT du PLU. 

Les époux [F] n’ignoraient pas que l’ensemble immobilier était dévolu au tourisme pour avoir fait partie des acquéreurs d’origine, et avoir loué leur appartement à la société gestionnaire de l’ensemble depuis 2009. Ils devaient en informer tout acquéreur.
Madame [Z] demande la mise en jeu de la clause pénale.

En application de l'article 1217 du Code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l'inexécution. » L'article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » 

Insérée à la promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier la clause pénale prévoit de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d'inexécution de cet avant-contrat. Le juge peut toutefois en modifier le montant s'il le juge dérisoire ou excessif.

La partie non défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit des présentes et exiger à titre d'indemnité forfaitaire le montant de la clause pénale ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, alternative exclue en l’espèce. 

En effet, le refus de Mme [Z] de conclure la vente est légitime : non seulement elle ne pourrait user du bien à titre d’habitation principale, mais elle ne pourrait le revendre que sous cette condition, ce qui restreindrait ses chances de revente, et de revente au prix de marché d’une habitation principale.

Par courrier RAR en date du 12 juillet 2019, son conseil a mis les époux [F] en demeure de payer le montant de 17 500 euros représentant 10% du prix de vente.

Les conditions sont donc réunies pour mettre en œuvre la clause pénale.

Les époux [F] sollicitent à titre subsidiaire la modération du montant mis à leur charge en contestant la réalité du préjudice subi par Mme [Z].

Celle-ci a été exposée à des contraintes liées à la nécessité d’acquérir un autre logement, donc d’engager des démarches pour procéder à une nouvelle acquisition immobilière, outre l’angoisse de ne plus disposer d'un lieu de vie. 

En prévoyant la clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l'avance, l'indemnité à laquelle donnerait lieu l'inexécution de l'obligation contractée, sans qu'il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique.

Le montant de l'indemnité ne peut être minoré que s’il est manifestement excessif par rapport au préjudice subi.

Le montant de 10% du prix de vente est habituel et n’apparaît pas manifestement excessif par rapport aux divers chefs de préjudice évoqués par la demanderesse.

Les vendeurs seront donc solidairement condamnés à lui verser le montant stipulé de 17 500 euros.

Sur la responsabilité du notaire et des agences immobilières

Est versé aux débats un courrier de Maître [J] à Mme [Z] confirmant que c’était le jour du rendez-vous de signature, le 8 mars 2019, que celle-ci avait appris la réception par l’étude de Me [K] d’ un courrier de la mairie de [Localité 3] en date du 13 février 2019 relatif à l’impossibilité d’user du bien comme résidence principale.

Ce courrier est versé par Me [K]. Il indique que conformément au règlement de la zone UT du PLU la résidence Château [Adresse 6] était dans un secteur dévolu à l’hébergement touristique uniquement. Les logements vendus ne pouvaient être transformés en habitation permanente. La résidence n’avait pas vocation à devenir un lotissement.

Le classement de la zone en UT traduit la volonté de la commune de vouer le secteur à l’activité touristique, les habitations à titre principal n’étant tolérées généralement que dans la mesure où elles sont utiles à cette activité. 

Me [K] verse aux débats un courrier électronique en date du 7 mars 2019 selon lequel l’étude de Maître [J] a bien été informée la veille du rendez-vous de signature de cette sujétion. Le courrier de la mairie avait été agrafé en dernière page du retour du dossier de Déclaration d’Intention d’Aliéner et l’étude notariale n’en avait pas pris connaissance avant de dégrafer l’ensemble des pièces pour le scanner. Ce courrier électronique précisait que l’étude [K] était informée que de nombreux propriétaires au sein de la résidence occupaient leur logement à titre de résidence principale.

Néanmoins l’agence Efficity produit un échange de courriers électroniques avec l’agence Legget en date des 5 et 10 décembre 2018, selon lequel celle-ci était en contact avec Me [K], qui attendait que Maître [J] confirme que le compromis pouvait être signé. L’étude [K] voulait confirmer qu’il était possible de vivre dans l’appartement toute l’année. Me [K] avait déjà vendu des propriétés dans ce domaine comme résidence principale, ce qui établissait pour l’agence que ce n’était pas un problème. 

Il est ainsi établi que la SCP [K], et les agences immobilières, n’ignoraient pas la difficulté qui pouvait de se poser en raison de l’acquisition d’un appartement destiné à être une résidence principale dans une résidence hôtelière.

En qualité de professionnels, ils étaient en mesure dès décembre 2018 d’informer de la difficulté Mme [Z], qui aurait alors maintenu ou non son projet d’acquisition en toute connaissance de cause.

La circonstance que l’étude de Me [K] ait procédé à des ventes dans ce domaine comme résidences principales ne permettait pas d’écarter le risque d’échec de la vente, ni l’obligation d’information de l’acquéreur sur le zonage PLU, les restrictions d’usage en résultant, avec toutes conséquences sur la valeur du bien.

L’étude notariale ne pouvait davantage se retrancher derrière son ignorance du zonage du PLU, son obligation de renseignement à l’égard des parties à la vente s’étendant à la législation applicable en matière d’urbanisme.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’ensemble des défendeurs a concouru à l’échec de la vente et a engagé sa responsabilité, les vendeurs sur le plan contractuel, parce qu’ils ne pouvaient ignorer la destination du domaine, les notaires et les agences immobilières parce qu’ils devaient procéder à une vérification simple du zonage du PLU et renseigner l’acquéreur.

Madame [Z] est préparatrice en pharmacie de son état, donc profane en matière immobilière, ce qui aurait dû conduire les professionnels à une vigilance accrue quant à leur devoir de renseignement.

Elle produit à l’appui de ses demandes :

- Une facture n° V648872 de location d’une maison pour la période du 14 mars au 30 juin 2019 d’un montant de 390, 94 euros
- Une facture n°V684169 de location pour la même période d’un montant de 672, 40 euros.
En l’absence d’autres justificatifs relatifs aux frais évoqués de 5010, 28 euros, au différentiel avec le prix d’acquisition du nouveau bien de 5000 euros, de 2408 euros de frais locatifs, il lui sera alloué au titre du préjudice matériel la somme de 1000 euros et au titre du préjudice moral la somme de 1 500 euros.
Dans les rapports des coobligés entre eux, le notaire supportera la moitié de ce montant, et les agences immobilières, un quart chacune.

Sur les demandes de garantie

* Les époux [F] demandent la condamnation de Me [K] et de la SCP [K], ainsi que de la société Efficity à les relever et garantir de toutes condamnations.
Ils observent que résidant en Belgique ils avaient demandé à Me [K] de procéder à la vente de leur bien immobilier, à Me [K], qui avait rédigé le compromis et leur avait établir les procurations pour l’acte authentique.
En qualité de notaire, Me [K] était tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties. Il n’a pas mis en garde les vendeurs, qu’il connaissait de longue date sur les conséquences de la vente d’un bien en vue d’une destination interdite par le PLU, et notamment sur l’application de la clause pénale qu’il a lui-même rédigée.

Il sera donc tenu de garantir les époux [F] à hauteur de 50 % du montant de la clause pénale.

* Les époux [F] demandent encore la garantie de l’agence immobilière Efficity. Celle-ci n’était pas contractuellement liée aux vendeurs ni à l’acquéreur. Elle a reçu une délégation de l’agence Legget Immobilier qui a été chargée par les vendeurs de trouver un acquéreur. Or ceux-ci ne mettent pas en cause la responsabilité de l’agence Legget. Ils seront déboutés de leur demande de garantie à l’encontre de l’agence Efficity.
* La SCP [K] et Me [K] demandent la garantie des agences immobilières. Ils n’établissent pas que celles-ci auraient sciemment tu une information inconnue du notaire. Dans ces conditions elles n’ont engagé leur responsabilité qu’à l ’égard de Mme [Z]. En dehors du partage de responsabilité susvisé il n’y a pas lieu à garantie des agences immobilières.
* La société Legget Immobilier demande la garantie des vendeurs et de la SCP [K]. Néanmoins, celle-ci, en charge de la vente du bien, pouvait facilement consulter le PLU de [Localité 3] et la règlementation de la zone UT pour attirer l’attention de ses clients comme de l’acquéreur sur la difficulté. Elle ne peut évoquer la rétention d’informations des vendeurs ni du notaire.
* La société Efficity connaissait Mme [Z] pour avoir procédé à la vente de son bien. Les échanges de mails de décembre 2018 démontrent qu’elle était informée de la difficulté. Il lui appartenait en qualité de professionnelle de l’immobilier de lever elle-même le doute sur la destination possible du bien au regard des règles d’urbanisme, sans s’en remettre à l’avis du notaire, ni aux renseignements communiqués par les vendeurs.
Elle sera donc déboutée de sa demande de garantie en dehors du partage de responsabilité susvisé.

Sur les dépens 
Les parties défenderesses sont solidairement condamnées aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
Les parties défenderesses sont solidairement condamnées en application de l’article 700 du Code de procédure civile à verser la somme de 3000 € à Madame [Z] la somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne solidairement M. [S] [F] et Mme [D] [E] [O] épouse [F] à verser à Madame [B] [Z] la somme de 17 500 euros en exécution de la clause pénale stipulée au compromis de vente en date du 3 janvier 2019,
Condamne Me [W] [K] et la SCP [K] et associés, notaires à [Localité 2], à les relever et garantir de cette condamnation à hauteur de 50%, 
Condamne in solidum Me [W] [K], la SCP [K] et associés, la SARL Legget Immobilier et la SAS Efficity à verser à Mme [Z] les sommes suivantes :
-1000 euros au titre du préjudice matériel 
-1500 euros au titre du préjudice moral

Dit que dans les rapports des coobligés entre eux la proportion des responsabilités s’établit comme suit :
50% Me [K] et la SCP [K]
25% la société Legget immobilier
25% la SAS Efficity
Dit que Me [K] et la SCP [K], la SARL Legget Immobilier et la SAS Efficity seront garantis des condamnations à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé,
Condamne in solidum M. [S] [F] et Mme [D] [E] [O] épouse [F], la SCP [K], Me [W] [K], la SARL Legget Immobilier, la SAS Efficity aux dépens de l’instance, 
Condamne in solidum M. [S] [F] et Mme [D] [E] [O] épouse [F], la SCP [K], Me [W] [K], la SARL Legget Immobilier, la SAS Efficity à verser en application de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 3000 € à Madame [B] [Z],
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Le greffier, Le président,