Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 10 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 10 Avril 2026 
Dossier N° RG 23/01339 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JXFM
Minute n° : 2026/114

AFFAIRE : 

S.C.I. JULIIPORT, [Q] [T], [O] [G] C/ Monsieur [Z] [L], ès qualité de Tuteur de Monsieur [B] [R] [W], [D] [B], [I] [Y]



JUGEMENT DU 10 Avril 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2026, prorogé au 19 Mars puis au 10 Avril 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :

Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Maître Frédéric GARCIA
Maître Grégory ROCA
Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES
Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

S.C.I. JULIIPORT, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

Monsieur [Q] [T]
Madame [O] [G]
demeurants [Adresse 1] - [Localité 1]

tous trois représentés par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;


DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [L], ès qualité de Tuteur de Monsieur [B] [R] [W]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représenté par Maître Grégory ROCA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [D] [B], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
représentée par Maître Frédéric GARCIA, avocat au barreau de NICE

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 4] - [Localité 4]
représenté par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;



PARTIE INTERVENANTE :

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
représentée par Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE


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 FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Par actes d’huissier délivrés les 26 janvier et 15 février 2023 M. [T], Mme [G] et la SCI Juliiport faisaient assigner Monsieur [B], Madame [B] en son nom personnel et en qualité de mandataire spéciale, et Monsieur [Y] sur le fondement de l’article 1583 du Code civil.

Propriétaires indivis d’un appartement, d’un box et des 10000e afférents constituant les lots n° 174 et 176 de la [Adresse 2], les consorts [B] et [Y] avaient décidé de vendre le bien.

Monsieur [B] avait été placé selon ordonnance en date du 29 juillet 2021 sous sauvegarde de justice et Madame [B], désignée comme mandataire spéciale, avait été chargée par ordonnance en date du 23 août 2021 de procéder à la vente du bien au prix de 260 000 €.

Le 21 janvier 2022 les consorts [G]-[T] avaient formulé une offre d’achat pour la somme de 291 500 € incluant la rémunération de Madame [J] d’un montant de 11 500 € suivant mandat de recherche du 23 octobre 2021 et avenant du 19 janvier 2022.

Cette offre avait été acceptée par Me [P], notaire à [Localité 5], selon courriel en date du 24 janvier 2022 pour le compte des vendeurs. 

Maître [P] avait rédigé la promesse de vente avec la participation de Maître [N]-[M], notaire à [Localité 6], assistant Monsieur [Y], et de Maître [F] notaire à [Localité 7], assistant Madame [G] et Monsieur [T].

Le notaire rédacteur d’acte avait fourni aux acquéreurs tous les éléments d’information et diagnostics obligatoires.

Plusieurs rendez-vous avaient été fixés pour signer la promesse de vente.
Madame [G] et Monsieur [T] avaient adressé au demandeur une lettre recommandée avec intention d’achat. Aucune suite n’avait été donnée par les vendeurs.

S’appuyant sur l’article 1583 du Code civil les demandeurs soutenaient à titre principal que la vente était parfaite dans la mesure où il y avait eu accord des parties sur la chose et le prix. Ils demandaient au tribunal de le constater, de dire que le jugement vaudrait vente et serait publié au service de la publicité foncière.

À titre subsidiaire ils demandaient la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 29 150 € au titre de la clause pénale prévue dans le projet de promesse de vente.

En tout état de cause ils demandaient la condamnation des défendeurs à verser à Madame [G] et Monsieur [T] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Cette procédure était enregistrée sous le numéro RG 23/1339.

Par acte d’huissier délivré le 1er, le 2 et le 28 février 2024, Mme [U] faisait assigner les consorts [B] et [Y] sur le fondement des articles 1124, 1583, 1103, 1221, 1231 et suivants du Code civil.

Madame [U] exposait leur avoir notifiée une offre d’achat le 30 avril 2022 au prix de 270 000 € nets vendeur. Cette offre avait été acceptée par Monsieur [B].

Par acte authentique du 8 juin 2022 les consorts [B] et [Y] lui avaient consenti une promesse unilatérale de vente du bien au prix de 270 000 € sous la seule réserve de l’exercice du droit de préemption urbain et la seule condition suspensive particulière d’obtention de prêt.

Par courrier électronique du 2 septembre 2022 Me [P] avait avisé les parties de la complétude du dossier et les avait convoquées à un rendez-vous de signature en son étude le 8 septembre 2022 à 16 heures.

Malgré l’accord de la concluante, quelques heures avant la tenue du rendez-vous, le notaire l’informait du report du rendez-vous de signature.
Après l’annulation d’un deuxième rendez-vous, le notaire l’informait du placement de Monsieur [B] sous sauvegarde de justice.

Par ordonnance en date du 31 janvier 2023 le cabinet [L], mandataire judiciaire, avait été autorisé à vendre le bien dans les conditions de la promesse de vente consentie à la concluante.

Courant février 2023 les défendeurs étaient assignés en vente forcée par d’autres acquéreurs évincés, les consorts [T] et [G]. En raison de cette procédure, et n’avait pas été donné suite à la vente au bénéfice de la concluante.

Par jugement du 8 juin 2023 Monsieur [B] avait été placé sous tutelle, Monsieur [L] ayant été désigné tuteur. Celui-ci indiquait ne plus pouvoir procéder à la vente au motif que l’ordonnance du 31 janvier 2023 était devenue caduque.
La concluante avait fait délivrer sommation à comparaître aux trois vendeurs dans la perspective d’une signature le 18 décembre 2023.

L’ensemble des vendeurs n’ayant pas déféré à la sommation, le notaire en charge de la vente avait dressé procès-verbal de carence le 18 décembre 2023. Il indiquait que la concluante entendait poursuivre en nature l’exécution de la vente en application de l’article 1221 du Code civil.

Elle demandait au tribunal de constater la vente du bien à son bénéfice moyennant la somme de 270 000 € nets vendeur, de dire que le jugement valait vente et devait être publié à la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, de condamner les défendeurs à lui verser la somme de 27 000 € au titre de la stipulation de pénalités compensatoires avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2022, date d’expiration du délai de réalisation de la promesse et capitalisation des intérêts, outre la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC, et à régler les dépens et les frais de commissaire de justice pour les sommations à comparaître préalable à l’assignation.

Cette procédure était enregistrée et sous le numéro RG 24/1638. Elle faisait l’objet d’une ordonnance de jonction du juge de la mise en état en date du 9 décembre 2024 avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/1339.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, Madame [U] intervenait volontairement à la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/1339.

Elle sollicitait que son intervention volontaire soit accueillie, demandait le rejet des prétentions de Monsieur [T], de Madame [G] et de la SCI Juliiport, la constatation de la vente du bien à son profit, avec publication du jugement au service de la publicité foncière.

Au visa des articles 1240 et suivants du Code civil elle demandait la condamnation de Monsieur [T], Madame [G] et de la SCI Juliiport à lui verser les sommes suivantes :

• 7645,16 € au titre du préjudice de jouissance
• 21 600 € au titre du préjudice de revenus locatifs
• 2000 € au titre du préjudice moral

ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 date de la publication de l’assignation aux hypothèques avec capitalisation des intérêts.

Au visa des articles 1124, 1583, 1103, 1222, 1231 et suivants du Code civil elle sollicitait la condamnation des consorts [B] et [Y] à lui verser la somme de 27 000 € au titre de la stipulation de pénalités compensatoires prévues à la promesse de vente du 8 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 date du procès-verbal de carence dressée par Maître [P] avec capitalisation des intérêts.

Elle demandait la condamnation des succombants à lui verser la somme de 4000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens incluant les frais de sommation interprétative d’un montant de 474,84 €.

Par conclusions récapitulatives et en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025, les consorts [T] et [G] et la SCI Juliiport persistaient dans leur demande de voir constater la vente à leur profit.

L’offre d’achat avait été acceptée par Me [P] par mail du 24 janvier 2022 pour le compte des vendeurs. Maître [N], notaire de Monsieur [Y], avait sollicité l’ajout de certaines clauses dans la promesse de vente de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de l’absence de consentement de son client. Me [P] avait informé l’agent immobilier des concluants de l’acceptation de l’offre et lui avait demandé de rectifier l’erreur du diagnostiqueur.

Concernant la promesse de vente des consorts [B] et [Y] à Madame [U], celle-ci était mensongère puisqu’elle énonçait en page 12 que les vendeurs n’avaient conféré à personne d’autre un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente, alors qu’ils avaient accepté l’offre des concluants. Me [P] qui était intervenu dans les deux ventes en avait nécessairement informé Madame [U]. Celle-ci devait être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Les concluants rappelaient que le cabinet [E] et l’agence Naos Immobilier s’étaient vu confier par les vendeurs chacun un mandat de vente non expiré à la date de la promesse de vente.

Les concluants précisaient que le transfert de la propriété devrait se faire au bénéfice de la SCI Juliiport.

À titre subsidiaire les concluants persistaient dans leurs demandes d’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 29 150 € au profit de Madame [G] et de Monsieur [T] ainsi que le prévoyait la stipulation de pénalité compensatoire dans le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique. Ils demandaient la condamnation des consorts [B] et de Monsieur [Y] à leur verser cette somme outre 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

À titre plus subsidiaire si le tribunal devait considérer que les parties n’étaient pas engagées par un contrat, la même indemnité serait réclamée en raison de la rupture brutale, fautive et sans motif des pourparlers en application de l’article 1112 du Code civil. Les concluants observaient que les parties étaient en mesure de signer la promesse de vente et que les vendeurs ne s’étaient pas présentés, n’avaient pas déféré aux mises en demeure, et avaient engagé de nouvelles négociations avec un tiers sans les informer, ce qui caractérisait leur mauvaise foi.

Les concluants sollicitaient le rejet de l’ensemble des demandes formées à leur encontre.

Par conclusions récapitulatives et en réponse n° 2 notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, Monsieur [L], ès qualités de tuteur de Monsieur [B], et à ce titre intervenant volontaire à la procédure, au visa de l’article 1114 du Code civil, soutenait que l’offre émise par les consorts [G] [T] n’était pas une offre d’achat dont l’acceptation aurait suffi à former le contrat de vente en application de l’article 1583 du Code civil. 

Il s’agissait d’une offre en vue de la signature d’une prochaine promesse devant contenir les éléments figurant au protocole mais également l’ensemble des autres conditions qui restaient à apprécier et notamment la rectification du DPE concernant l’année de construction de l’immeuble, et la reprise par le vendeur de l’ensemble de l’électroménager.

Il ne s’agissait que d’une invitation à entrer en négociation pour permettre la signature d’une promesse au plus tard le 15 février 2022.

Monsieur [L] rappelait que par ordonnance rendue le 29 juillet 2021 une sauvegarde de justice avait été ouverte au bénéfice de Monsieur [B] désignant sa fille Madame [D] [B] en qualité de mandataire spéciale.
Celle-ci avait été chargée de vendre à l’amiable à l’immeuble indivis pour un prix minimum de 260 000 € par ordonnance en date du 23 août 2021.

Par ordonnance du 10 février 2022 le concluant avait été désigné en qualité de mandataire spécial en lieu et place de Madame [B]. La mesure de protection avait été levée par jugement en date du 14 avril 2022.

Le 8 juin 2022 Monsieur [B] avait régularisé une promesse de vente au bénéfice de Madame [U] expirant le 8 septembre 2022.
L’état de santé du concluant se dégradait de nouveau de sorte qu’une sauvegarde de justice était ouverte le 1er décembre 2022 et confiée au concluant.
Une mesure de tutelle était ordonnée le 8 juin 2023 en raison de l’aggravation de l’état de Monsieur [B]. Le concluant était désigné tuteur.

Il indiquait par courriel en date du 14 décembre 2023 à Me [P] ne pas être en mesure de régulariser l’acte de vente au profit de Madame [U] sans y avoir été autorisé par le juge des contentieux de la protection. L’autorisation de procéder à la vente obtenue précédemment était caduque puisque conclue sous l’empire d’une mesure de sauvegarde de justice.

Le concluant soutenait en application des articles 1113, 1121, 1118 du Code civil l’absence d’acceptation par les vendeurs de l’offre des consorts [G] [T]. Le courriel de Maître [P] en date du 24 janvier 2022 ne suffisait pas à établir cette acceptation. Celui-ci n’avait pas été mandaté par le concluant pour accepter l’offre d’achat. Ce courriel n’avait pas été adressé aux offrants mais à Madame [J] titulaire d’un mandat de recherche. Le courriel n’était parvenu à Monsieur [T] par l’intermédiaire de Madame [J] que le 1er février 2022 après la date limite de validité de l’offre d’achat fixé au 27 janvier 2022.

Les consorts [T] [G] devaient donc être déboutés de l’ensemble de leurs demandes y compris de leur demande subsidiaire relative à la clause pénale.

Le concluant n’était pas opposé à ce que Madame [U] soit reconnue acquéreur du bien litigieux dans les conditions visées à la promesse authentique de vente du 8 juin 2022.

En revanche il concluait au rejet de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 27 000 € au titre de la responsabilité contractuelle en application de la stipulation de pénalité compensatoire. Il rappelait qu’entre le moment de la signature de la promesse de vente et la réitération de l’acte prévue le 8 septembre 2022, l’état de santé de Monsieur [B] s’était détérioré, empêchant l’expression de sa volonté selon certificat médical du docteur [V] en date du 10 octobre 2022, et nécessitant une mesure de tutelle.

Si la vente n’avait pu être réitérée en septembre 2022 c’était exclusivement en raison de l’état de santé de Monsieur [B] et non d’une carence volontaire.

L’impossibilité de réitérer provenait en réalité de la publication de l’assignation des consorts [T] [G] le 10 mars 2023 au service de la publicité foncière, l’organisme prêteur refusant la signature de l’acte tant que cette assignation serait publiée, et la procédure, pendante.

Soutenant que l’action des consorts [T] [G] à son encontre présentait un caractère abusif, Monsieur [L] demandait leur condamnation à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts.

Il sollicitait le rejet des prétentions de Madame [U] et la condamnation de tout mauvais contestant in solidum à lui verser la somme de 8000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par conclusions responsives notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, Madame [D] [B] exposait n’avoir jamais accepté l’offre d’achat soumise par Monsieur [T] et Madame [G] et n’avait jamais donné mandat à quiconque d’accepter cette cession en son nom.

Ceux-ci avaient abusé de leur droit d’ester en justice et lui avaient causé un préjudice moral justifiant des dommages-intérêts à hauteur de 10 000 € et des frais irrépétibles à hauteur de 15 000 €.

Favorable à la constatation judiciaire de la vente du bien immobilier à Madame [U], elle soutenait n’avoir commis aucune faute à l’encontre de cette dernière. Elle sollicitait le rejet des demandes formées par celle-ci à son encontre.

Elle sollicitait la condamnation de tous succombant aux dépens.

Dans ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, Monsieur [Y] rappelait que Monsieur [B] et Madame [H] son épouse étaient propriétaires du bien objet du litige. Madame [H] décédait, laissant pour lui succéder son mari Monsieur [R] [B] et ses deux enfants Madame [D] [B] et Monsieur [I] [Y].

La proposition d’achat, non signée, datée du 21 janvier 2022, de Monsieur [T] et Madame [G] avait été adressée seulement à Monsieur [R] [B] et à Madame [B].

Le 8 juin 2022 ceux-ci et le concluant avaient régularisé une promesse de vente au bénéfice de Madame [U].

Par assignation signifiée le 1er février 2023 les consorts [T] [G] avaient soutenu que les consorts [B] et [Y] avaient accepté leur proposition d’achat. Pour toute preuve du consentement du concluant ils versaient aux débats un courriel de l’office notarial de [Localité 5] précisant : « ma consœur m’indique que son client héritier accepte l’offre ».

Le conseil du concluant avait averti Me [P] par courrier électronique en date du 14 décembre 2023 que du fait de l’assignation délivrée par les consorts [T] [G] il appartiendrait au tribunal de statuer sur la vente du bien au profit de ces derniers ou de Madame [U], de sorte que la promesse de vente du 18 décembre 2023 ne pouvait être réitérée.
Le concluant contestait toute acceptation de l’offre des consorts [T] [G]. Ceux-ci reconnaissaient que la mise en demeure qu’ils avaient adressée au concluant lui avait été envoyée à une ancienne adresse et n’avait jamais été reçue.

Il sollicitait le rejet de l’ensemble de leurs demandes.

Il s’en remettait à justice concernant la constatation judiciaire de la vente du bien à Madame [U] et demandait le rejet de l’ensemble des demandes de celle-ci formées à son encontre.

Il demandait la condamnation solidaire des consorts [T] [G] et de la SCI Juliiport à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, la condamnation solidaire de ces derniers et de Madame[U] à lui verser la somme de 5000 € titre des frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, Madame [U] sollicitait que son intervention volontaire soit accueillie, et concluait au rejet de l’ensemble des demandes des consorts [T] [G] et la SCI Juliiport. 

Elle persistait dans sa demande de constatation de la vente du bien à son profit.

Elle demandait la condamnation des consorts [T] [G] et de la SCI Juliiport à lui verser les sommes suivantes :

• 20 645,16 € au titre du préjudice de jouissance
• 64 800 € au titre du manque à gagner sur les revenus locatifs en période estivale
• 1214,61 € au titre de l’assurance habitation payée suivant appel de fonds 2022, 2023 2024
• 50 780,47 € au titre du préjudice économique lié au coût supplémentaire généré par la perte du crédit banquent postale et la souscription d’un euro crédit Caisse d’épargne
• 500 € au titre des frais de dossier pour l’obtention crédit banquent postale
• 1400 € au titre des frais de courtage de la société CAPFI
• 8000 € au titre du préjudice moral

soit la somme totale de 147 340,24 €

ces sommes devant produire intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 date de la publication de l’assignation aux hypothèques avec capitalisation des intérêts.

Elle sollicitait la condamnation solidaire de Monsieur [B] représenté par son tuteur, Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] à lui verser la somme de 27 000 € au titre de la stipulation de pénalité compensatoire prévue dans la promesse du 8 juin 2022, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 date du procès-verbal de carence de Maître [P] avec capitalisation des intérêts.

Elle sollicitait la condamnation solidaire des parties succombantes à lui verser la somme de 7000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens incluant les frais de sommation interprétative d’un montant de 474,84 €.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 14 octobre 2025 par ordonnance en date du 10 mars 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [U]

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elles se rattachent aux prétentions des parties par un lien suffisant. 

Comme les consorts [T] et [G], Mme [U] soutient que la vente du bien est acquise à son profit. Il existe un lien suffisant entre ses demandes et les prétentions originaires des demandeurs à la procédure enregistrée sous le numéro RG 23-1339.

Son intervention est recevable.

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [L]

Tuteur de Monsieur [R] [B] aux termes d’un jugement du juge des tutelles en date du 8 juin 2023, Monsieur [L] justifie d’un intérêt pour agir dans le cadre de la présente instance.

Son intervention est recevable.

Sur la demande des consorts [T] et [G] relative à la vente

Madame [D] [B] a saisi par requête en date du 22 juin 2021 le juge des tutelles aux fins de placement sous curatelle renforcée, de M [B], celui-ci, bipolaire et maniacodépressif, ne prenant plus son traitement, et faisant l’objet d’un abus de faiblesse.
 
Par ordonnances en date du 29 juillet 2021 Monsieur [B] a été placé sous sauvegarde de justice, et sa fille Madame [D] [B] a été nommée mandataire spéciale.

Par ordonnance en date du 23 août 2021 le juge des tutelles lui a confié la mission complémentaire de vente à l’amiable du bien susvisé, de faire vendre le mobilier de valeur par l’intermédiaire d’un officier public ou ministériel, et de faire vider le logement de M. [B] de tous les meubles meublants non vendus.

Madame [B] a sollicité sa décharge au profit d’un mandataire judiciaire.

L’ordonnance de remplacement du mandataire spécial en date du 10 février 2022 visait le certificat médical établi le 3 juin 2021 par le docteur [A], médecin inscrit sur la liste du procureur de la République, selon lequel Monsieur [B] présentait un affaiblissement physique et psychique empêchant l’expression de sa volonté.

Par jugement en date du 14 avril 2022, visant le certificat du Docteur [X] en date du 3 mars 2022 selon lequel les circonstances qui avaient justifié la mise sous curatelle renforcée avaient changé, aucune pathologie médicale ne justifiant la prolongation de la mesure, le juge des tutelles prononçait la mainlevée de la mesure de sauvegarde de justice.

Par ordonnance en date du 1er décembre 2022, le juge des tutelles au vu d’un nouveau certificat médical en date du 10 octobre 2022 délivré par le docteur [V] plaçait à nouveau sous le régime de la sauvegarde de justice pour la durée de l’instance Monsieur [B] et désignait Monsieur [L] comme mandataire spécial.

Les consorts [T] [G] versent aux débats leur lettre de proposition d’achat, datée du 21 janvier 2022, dans laquelle ils relataient avoir visité le bien avec Madame [J] le 13 janvier 2022 et proposaient de l’acheter pour la somme de 291 500 € incluant la rémunération du cabinet [E] et de Madame [J] qu’ils avaient chargée de rechercher un bien selon mandat de recherche en date du 3 octobre 2021 et de l’avenant en date du 19 janvier 2022. Le net vendeur ressortait à 270 000 € qu’ils souhaitaient payer comptant en l’étude de Maître [F] notaire à [Localité 7].

Ils énonçaient les conditions de l’offre d’achat : faculté de substitution des acquéreurs à toute personne morale, remplacement de la fenêtre de toit dont ils faisaient leur affaire, date de la construction à rectifier par le diagnostiqueur DPE, demande des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale d’ici à la signature du compromis, reprise par le vendeur de l’ensemble de l’électroménager excepté la plaque de cuisson et les meubles et nettoyage de l’appartement.

Leur offre était valable jusqu’au jeudi 27 janvier 2022 minuit. Au-delà de cette date ils seraient libres de renoncer à l’acquisition. Ils fixaient la date limite de régularisation au 15 février 2022 pour valider le compromis de vente.
Est produit un courrier électronique en date du 24 janvier 2022 adressé par l’étude notariale de Maître [P] aux cabinets [E] et Naos Immobilier (Madame [J]), ainsi qu’à Madame [D] [B], précisant que le notaire avait pris l’attache de sa consœur qui lui indiquait que son « client héritier » acceptait l’offre.

Les consorts [T] [G] versent encore aux débats le projet de promesse de vente, non daté, établi par Maître [P], visant l’ordonnance du 23 août 2021 désignant Madame [B] comme chargée de vendre le bien, le mandat de vente confié par les vendeurs au cabinet [E] non encore expiré, le mandat de vente en date du 3 octobre 2021 et l’avenant en date du 19 janvier 2022 confié à l’agence Naos, le pré-état des charges de copropriété délivré par le syndic à la date du 14 avril 2021.

Ce projet d’acte notarié était accompagné de l’ensemble des pièces obligatoires : fiche d’information loi ALUR, état de l’installation intérieure d’électricité, certificat de superficie de la partie privative fiche de la copropriété, carnet d’entretien diagnostic amiante, diagnostic termites, règlement de copropriété, diagnostic de performance énergétique, procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété.
Les statuts de la SCI Juliiport étaient joints.

Monsieur [L] verse aux débats le courrier en date du 13 décembre 2023 adressé par le conseil de Monsieur [B] à la SCP Carré-[P] « en prévision de la réunion de signature de l’acte de vente » avec les consorts [T] [G] SCI Juliiport, attirant l’attention du notaire sur la mesure de tutelle en vigueur depuis le 8 juin 2023 et la nécessité de l’autorisation du tuteur par le juge des tutelles pour régulariser l’acte de vente.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que l’offre des consorts [T] [G] a été considérée comme suffisamment sérieuse par le notaire des vendeurs pour que celui-ci prépare un projet d’acte accompagné de l’ensemble des pièces requises.

L’offre des demandeurs conformément à l’article 1114 du Code civil comprenait effectivement les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de ses auteurs d’être liés en cas d’acceptation. 

Contrairement à ce que soutient Monsieur [L] la rectification du diagnostic de performance énergétique concernant l’année de construction de l’immeuble, et la reprise par le vendeur de l’électroménager constituent des points mineurs insusceptibles de remettre en cause l’offre d’achat les demandeurs.

Il apparaît également que pour le conseil de Monsieur [B] à la date du 8 juin 2023, date du placement sous tutelle de Monsieur [B], l’offre d’achat des consorts [T] [G] était toujours considérée. 

Il est manifeste que ceux-ci ont renoncé à se prévaloir de la date de caducité de leur offre au 27 janvier 2022 et de la date butoir du 15 février 2022 pour régulariser le compromis.
Selon l’article 1113 du Code civil le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1118 du Code civil l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant elle peut être librement rétractée pourvue que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. 
Selon les articles 1120 et 1121 le silence ne vaut pas acceptation. Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

En l’espèce il ne résulte pas des pièces versées aux débats que les vendeurs aient accepté sans équivoque l’offre d’achat des demandeurs.

Si ceux-ci ont pu croire, au vu du courriel adressé à leur mandataire, et du projet d’acte du notaire des vendeurs, que l’accord de ces derniers leur était acquis, il ne paraît pas que Me [P] ait reçu mandat de leur part pour accepter l’offre d’achat, ni que les vendeurs se soient jamais exprimés sur cette acceptation.

Dans ces conditions, les consorts [T] et [G] seront déboutés de leur demande de voir constater la vente du bien à leur profit.

Sur la demande de Madame [U] de voir constater la vente à son profit

A l’appui de sa demande, Madame [U] produit :

– une offre d’achat en date du 30 avril 2022 contresignée par le vendeur
– une promesse de vente par acte notarié en date du 8 juin 2022 signée de Monsieur [R] [B], de Madame [K] agissant en qualité de représentante de Madame [D] [B] et de Monsieur [Y], et de Madame [U].

À la date du 8 juin 2022, Monsieur [R] [B] n’était plus sous sauvegarde de justice et pouvait valablement s’engager dans un acte de disposition.
Il résulte de ces pièces la volonté non équivoque des vendeurs de céder le bien à Madame [U], et l’accord sur la chose et le prix.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Madame [U] de voir constater la vente du bien à son profit, le présent jugement valant vente, et devant être publié au service de la publicité foncière.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [T] et [G]

La promesse de vente prévoyant la stipulation de pénalité compensatoire dont les demandeurs sollicitent le versement n’ayant pas été finalisée, ceux-ci ne peuvent valablement fonder leur demande sur cette stipulation.

À titre subsidiaire, ils soutiennent qu’il y a eu faute de la part des vendeurs dans les négociations, ceux-ci ne s’étant pas manifestés auprès des concluants malgré les mises en demeure et n’ayant donné d’autres motifs au défaut de réitération de la vente l’absence de mandat du notaire et de l’agence immobilière de tous les indivisaires.

Il résulte bien des pièces du dossier que le notaire des vendeurs avait rédigé un compromis de vente accompagné de l’ensemble des pièces exigées par la loi, démarche qu’il n’aurait pas entreprise si les vendeurs ne lui avaient pas laissé entendre qu’ils donnaient leur accord à la vente.

Que les vendeurs soient de mauvaise foi ou qu’ils aient eu des difficultés à apporter une réponse dépourvue d’équivoque aux consorts [T] [G], le manque de clarté des instructions données à leur mandataire, notaire ou agent immobilier, est à l’origine des atermoiements subis par les demandeurs.

Ceux-ci réclament sur le fondement de l’article 1112 du Code civil la somme de 29 150 €. Il est établi au dossier qu’ils ont accompli des démarches qui n’ont pu aboutir en raison de l’attitude équivoque des vendeurs, et engagé des frais d’acte extrajudiciaire. Ceux-ci seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes de Madame [U]

Celle-ci expose que le rendez-vous de signature prévue au 8 septembre 2022 avait été reporté, Monsieur [B] n’ayant pas permis à Madame [U] de voir l’appartement. Celle-ci exprimait son désarroi dans un courrier électronique de la même date, pour être passée devant l’appartement et avoir constaté de l’extérieur que celui-ci n’avait pas été débarrassé et que tous les rendez-vous avec les artisans qu’elle avait pris devraient être annulés.

Les courriers électroniques en date du 14 septembre 2022 démontrent que Madame [B] avait affirmé à Madame [U] que son père allait très bien et qu’il n’était pas nécessaire d’obtenir un certificat médical.

Par ordonnance sur requête en date du 31 janvier 2023, visant la promesse de vente signée le 8 juin 2022, donc à Madame [U], le juge des tutelles autorisait Monsieur [L] à vendre le bien pour permettre à Monsieur [B] de faire face à ses dettes et à ses charges.

Le conseil de Monsieur [B] par courrier en date du 14 décembre 2023 informait le notaire de la nécessité d’une nouvelle autorisation de vendre pour Monsieur [L], dans la mesure où Monsieur [B] était sous tutelle depuis le 8 juin 2023.
Madame [U] faisait alors délivrer des sommations de comparaître à Monsieur [R] [B], Madame [D] [B], à Monsieur [I] [Y] les 22 et 29 novembre 2023 et 6 décembre 2023.

Le 18 décembre 2023 Me [P] dressait un procès-verbal de difficultés en raison notamment de l’absence d’autorisation du tuteur procéder à la vente et en raison de l’assignation délivrée par les consorts [T] [G] publiée au service de la publicité foncière.

Le conseil de Monsieur [Y] de son côté demandait au notaire le 14 décembre 2023 d’attendre que le tribunal judiciaire de Draguignan ait statué sur la vente au profit de la SCI Juliiport ou de Madame [U].

* Celle-ci demande la condamnation sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil de Monsieur [T], Madame [G] et de la SCI Juliiport à lui verser 147 340,24 € au titre du préjudice de jouissance, du manque à gagner sur les revenus locatifs en période estivale, de l’assurance habitation, de son préjudice économique lié à la perte du crédit banque postale de frais de dossier et de courtage et de préjudice moral.
Toutefois Madame [U] ne démontre pas que les consorts [T] et [G] aient commis une faute à l’origine de ces divers chefs de préjudice.

Le tribunal observe que si le 8 septembre 2022, date prévue de réitération stipulée au compromis de vente au bénéfice de la concluante, Monsieur [R] [B] s’était présenté, ainsi que Madame [D] [B] et Monsieur [I] [Y], la vente aurait été définitivement conclue. À cette date Monsieur [R] [B] ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection et pouvait valablement s’engager dans un acte de disposition.

À cette date, l’assignation des consorts [T] et [G] n’était pas délivrée ni a fortiori publiée. Le tribunal observe que les consorts [T] et [G] produisent les rejets de formalités du service de la publicité foncière. La publication de l’assignation, inopérante, n’est donc pas à l’origine de l’empêchement des vendeurs de conclure la vente. Elle ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité des demandeurs.

Madame [U] sera donc déboutée de l’intégralité des demandes formées à leur encontre.

* Madame [U] demande la condamnation des consorts [B] et [Y] à lui verser la somme de 27 000 € au titre de la stipulation de pénalité compensatoire prévue dans la promesse du 8 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023.

Il est effectivement stipulé que dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique elle devrait verser à l’autre la somme de 27 000 € à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-5 du Code civil, le juge pouvant modérer ou augmenter la pénalité.

Tel est bien le cas en l’espèce. À la date du 8 septembre 2022 Monsieur [B] avait toute capacité à s’engager. Madame [U] avait versé à la comptabilité du notaire l’indemnité d’immobilisation de 13 500 €.

Le procès-verbal de carence du notaire en date du 18 décembre 2023 plus d’un an plus tard constatait que le tuteur de Monsieur [R] [B] n’avait pas obtenu l’autorisation du juge des tutelles de procéder à la vente, que Monsieur [Y] était absent, et que Madame [B] représentée par le clerc de notaire se disait prête à signer l’acte de vente.

Les pièces versées à la procédure démontrent un manque de diligences de la part de Madame [B] et de Monsieur [Y] qui n’ignorant pas l’état de santé fluctuant de Monsieur [B] auraient dû prendre leurs dispositions pour que l’appartement soit en état d’être vendu à la date du 8 septembre 2022, ou que la vente puisse être conclue le 18 décembre 2023. 

Madame [U] produit les pièces établissant la réalité de ses préjudices.

Il sera donc fait droit à sa demande à hauteur de 20 000 €.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I] [Y] et de Madame [D] [B]

Monsieur [I] [Y] demande la condamnation solidaire de Monsieur [T], Madame [G] et de la SCI Juliiport à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Madame [D] [B] de son côté réclame leur condamnation à lui verser la somme de 10 000 €.

Néanmoins les pièces versées aux débats établissent que les consorts [T] et [G] ont émis une offre d’achat conforme aux exigences des textes et que le notaire des vendeurs l’a considérée comme suffisamment sérieuse pour préparer un acte de vente, ce qui démontre que les vendeurs lui avaient à tout le moins laisser entendre leur accord.

Aucune faute ne peut être caractérisée de la part des consorts [T] et [G] qui ont au contraire subi les atermoiements des vendeurs.

Monsieur [Y] et Madame [B] seront donc déboutés de sa demande.

Sur la demande de Monsieur [L]

Monsieur [L] demande la condamnation des consorts [G] [T] et de la SCI Juliiport pour procédure abusive à lui verser la somme de 5000 €.

Monsieur [L] ne démontre aucune faute de la part des consorts [G] et [T] qui serait à l’origine d’un préjudice.

Ceux-ci n’ont fait qu’émettre une offre d’achat régulière, à laquelle les vendeurs auraient pu donner suite, et qui a été prise en considération par leur notaire jusqu’à la rédaction d’un projet d’acte. Il était prévisible que l’attitude équivoque des vendeurs conduirait Madame [G] et Monsieur [T] à les assigner en vente forcée. Il ne leur était pas interdit de publier leur assignation au service de la publicité foncière. En toute hypothèse cette formalité a été rejetée et n’est donc pas à l’origine d’un préjudice. 

Le tribunal observe que Monsieur [L] de son côté n’a pas été en mesure de présenter au notaire le 18 décembre 2023 l’autorisation du juge des tutelles de procéder à la vente.
Monsieur [L] sera débouté de sa demande.

Sur les dépens 

Madame [B], Monsieur [Y], Monsieur [R] [B] représenté par Monsieur [L] sont condamnés aux dépens de l’instance incluant les frais de sommation interpellative de Madame [U].

Sur les frais irrépétibles

Madame [B], Monsieur [Y], Monsieur [R] [B] représenté par Monsieur [L] sont condamnés, en application de l’article 700 du CPC à verser :

– à Monsieur [T], Madame [G] et la SCI Juliiport la somme de 3000 € 
– à Madame [U] la somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Reçoit l’intervention volontaire de Madame [S] [U] et de Monsieur [Z] [C], ès qualités de tuteur de Monsieur [R] [B],
Constate qu’est parfaite la vente du bien ci-après désigné :
dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] si à [Localité 8] situé dans la zone d’aménagement concerté dénommée [Adresse 2], cadastré section CT numéro [Cadastre 1] et dont l’adresse est [Adresse 2], les lots de copropriétés suivant :
– lot numéro 174
un appartement de type 2P comprenant : hall, séjour cuisine, dégagement, salle de bains, WC, chambre, placards, mezzanine et un balcon
et les 90/10000e des parties communes générales
tel que le bien existe avec tous droits y attachés sans aucune exception ni réserve

– lot numéro 176
un box d’une superficie d’après le titre de 16,60 m²
et les 6 /10000e des parties communes générales
le promettant déclarant que la superficie figurant dans le diagnostic de mesurage indique 17,29 m²
tel que le bien existe avec tous droits y attachés sans aucune exception ni réserve
par 
Monsieur [R] [W] [B] né à [Localité 9] le 21 septembre 1953, de nationalité française, retraité, demeurant à [Localité 10], [Adresse 2], placé sous tutelle et à ce titre représenté par Monsieur [Z] [L] mandataire judiciaire demeurant [Adresse 6] à [Localité 11]
Madame [D] [CD] [AS] [BI] [B] née à [Localité 12] le 29 octobre 1985 de nationalité française, développeur informatique, demeurant à [Localité 13] [Adresse 3]
Monsieur [I] [LY] [UU] [Y] né à [Localité 14], le 29 mai 1974 de nationalité française, commerciale demeurant à [Localité 15], [Adresse 7],
au profit de
Madame [S] [U] née le 21 février 1970 à [Localité 16], de nationalité française, agent commercial en immobilier, demeurant et domicilié au [Adresse 5] à [Localité 17],
moyennant la somme de 270 000 € nets vendeur,

Dit que le présent jugement vaut vente et sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble,
Condamne solidairement Monsieur [R] [B] représenté par son tuteur Monsieur [Z] [L], Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] à verser à Madame [S] [U] la somme de 20 000 € au titre de la stipulation de pénalités compensatoires prévues dans la promesse du 8 juin 2022,
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 avec capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343 –2 du Code civil,
Condamne in solidum Monsieur [R] [B] représenté par son tuteur Monsieur [Z] [L], Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] à verser à Monsieur [Q] [T], Madame [O] [G], et la SCI Juliiport la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne in solidum Monsieur [R] [B] représenté par son tuteur Monsieur [Z] [L], Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] aux dépens de l’instance, 
Condamne in solidum Monsieur [R] [B] représenté par son tuteur Monsieur [Z] [L], Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [B] à verser en application de l’article 700 du Code de procédure civile :
– la somme de 3000 € à Madame [S] [U]
– la somme de 3000 € à Monsieur [Q] [T], Madame [O] [G], et la SCI Juliiport,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Le greffier, Le président,