Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre A — 10 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 10 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/01084 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PD65

NAC : 63B

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Anne-constance COLL
Me Pierre ELLUL

Jugement Rendu le 10 Avril 2026





ENTRE :

Monsieur [H] [S] [U], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.A.R.L. [1], dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

Maître [D] [Y], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;


Magistrats ayant délibéré : 
Président : Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 12 Décembre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

[K] [A] [I] est décédée le [Date décès 1] 2019 à [Localité 2].
Cette dernière avait eu deux fils, M. [H] [U] et [T] [A] [I], prédécédé.
Par acte notarié du 18 mars 1996, la défunte avait pris des dispositions testamentaires, aux termes desquelles elle rappelait avoir, par acte du même jour, procédé à une donation de ses parts dans un bien immobilier au profit de M. [U], déjà propriétaire du surplus. 
Mme [Y], notaire au sein de l’office notarial [2] notaires conseils à [Localité 3], a été chargée de régler la succession. 
Elle a été informée par M. [U] que le second fils de la défunte aurait laissé pour lui succéder ses deux enfants, M. [S] [A] [I] et Mme [F] [A].
Par courrier du 12 septembre 2019, Mme [Y] confiait à un généalogiste le soin de confirmer la dévolution successorale et de localiser les deux petits-enfants de la défunte.
Le 2 novembre 2021, un acte de notoriété était établi qui confirmait que M. [U] était héritier pour moitié et M. et Mme [A] [I] pour un quart chacun.
Le bien immobilier étais mis en vente le même jour. 
Le 31 mars 2022, un compromis était signé avec le concours d’un agent immobilier, sous la condition suspensive que les cohéritiers consentent à la vente et renoncent à tout recours contre les acquéreurs, la réitération de la vente devant intervenir avant le 30 juin suivant.
La vente était finalement régularisée le 10 novembre 2022, sans participation à l’acte des cohéritiers mais avec placement sous séquestre de la moitié du prix de vente pour garantir ces derniers en cas de recours des héritiers réservataires.
Par acte du 17 février 2023, se plaignant de ce que le notaire aurait manqué à son obligation de conseil et d’information ce qui aurait retardé la signature de la vente, M. [U] a assigné Mme [Y] devant le tribunal judiciaire d’Evry.
Il a ensuite assigné la société [1] en intervention forcée.
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 2 mai 2025, il demande au tribunal de :
“DECLARER recevables et bien-fondées les demandes de Monsieur [U] ; 
En conséquence, 
JUGER que Maître [D] [Y] n’a pas respecté ses obligations professionnelles ; 
JUGER que Maître [D] [Y] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité civile ; 
CONDAMNER solidairement Maître [D] [Y] et l’étude « [1] » à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice moral ; 
CONDAMNER solidairement Maître [D] [Y] et l’étude « [1] » à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 2.531,89 € au titre du remboursement des charges courantes du bien immobilier ; 
CONDAMNER solidairement Maître [D] [Y] et l’étude « [1] » à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; 
En tout état de cause, 
DEBOUTER Maître [Y] et l’étude « [1] » de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
CONDAMNER solidairement Maître [Y] et l’étude « [1] » à verser 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil en lui présentant le consentement à la vente des cohéritiers comme obligatoire alors que tel n’était pas le cas dans la mesure où il était seul propriétaire du bien qu’il pouvait dès lors vendre comme il l’entendait, sous la seule réserve de pouvoir ensuite verser aux héritiers réservataires l’indemnité de réduction qui leur revenait. 
Il souligne que ce manquement a retardé la vente alors que toutes les autres conditions pour sa réalisation étaient réunies ce qui a engendré un préjudice moral, l’a contraint à engager des frais d’entretien et a conduit à une dégradation de l’état de la maison qu’il convient d’indemniser.

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 12 mars 2025, la société [3] conseils et Mme [Y] demandent au tribunal de :
“- Dire irrecevable et mal fondée l’action engagée par Monsieur [U] à l’encontre de Maître [Y] et de la SARL [4].
Débouter Monsieur [U] de toutes ses demandes fins et conclusions.
Condamner Monsieur [U] à payer aux concluantes la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC.
Le condamner en tous les dépens qui seront recouvrés par la SCP ELLUL-GREFF ELLUL conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.”
Au soutien de leurs prétentions ils indiquent que M. [U] n’établit pas l’existence d’une faute du notaire, d’un lien de causalité et d’un préjudice en résultant.
Ils affirment que Mme [Y] a bien indiqué à M. [U] et ce, dès l’ouverture de la succession, qu’il était pleinement propriétaire du bien litigieux et que sa vente était possible mais que, en application de l’article 924-4 du code civil, les héritiers réservataires, créanciers d’une indemnité de réduction, devaient intervenir à l’acte afin d’éviter toute action postérieure contre l’acquéreur. 
Ils ajoutent que, malgré les diligences effectuées, la situation n’a pas permis que les héritiers interviennent rapidement à la vente, M. [U] contribuant lui-même, par son refus de prendre en charge leurs frais de déplacement, à compliquer cette intervention. 
Ils soulignent en outre l’absence de démonstration d’un préjudice et notamment d’une quelconque dégradation du bien. 
Ils font enfin valoir que, l’étude étant assurée, il n’existe aucun risque de non-paiement des éventuelles condamnations mais qu’en revanche, celle-ci n’est aucunement certaine de pouvoir récupérer les sommes versées en cas d’exécution immédiate de la décision si celle-ci devait lui être défavorable.
Pour un exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susmentionnées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2025.
A l’audience du 12 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition le 20 février 2026, délibéré prorogé au 10 avril suivant.
Par message du 7 avril 2026, les observations des parties ont été demandées sur la possibilité que le tribunal requalifie d’office en préjudice de perte de chance le préjudice tenant au paiement des frais d’entretien de la maison et sur le quantum du préjudice ainsi requalifié.



Les parties ont répondu les 8 et 9 avril 2026 en demandant, pour M. [U], que le tribunal l’indemnise à hauteur de 8 305,89 euros sur la base des charges courantes de 2 531,89 euros et de la taxe foncière de 5 774 euros et, pour Mme [Y] et l’étude notariale, que le tribunal considère que la perte de chance est égale à zéro ou, à tout le moins, très modérée, compte tenu des circonstances.
MOTIFS DE LA DECISION
Les demandes nouvelles figurant dans la note en délibéré de M. [U] ne sont pas recevables, le tribunal étant saisi des seules prétentions qui figurent au dispositif de ses dernières conclusions remises et notifiées avant la clôture.
Sur les demandes principales
Le notaire, qui est tenu à l'égard des parties d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et d'un devoir d'information et de conseil lui imposant d'éclairer celles-ci et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (1ère Civ., 29 juin 2016, n° 15-17.591).
Le notaire doit ainsi conseiller utilement et habilement ses clients en attirant leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en leur suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre. 
Il appartient au notaire de rapporter la preuve qu'il a satisfait à ses obligations et à son devoir de conseil et d'information envers toutes les parties à l'acte.
Par ailleurs, l’article 924-4 du code civil dispose que :
“Après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l'action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié. L'action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l'ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l'article 2276 ne peut être invoqué. 
Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. S'agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l'aliénation.” 
Au cas présent, il est acquis que, au jour du décès de sa mère, le [Date décès 1] 2019, M. [U] était pleinement propriétaire du bien litigieux et qu’il avait fait part à Mme [Y] de son intention de le vendre dès que possible.
Il est également acquis que les héritiers réservataires, venant en représentation de leur défunt père, héritier pour moitié, étaient recevables à engager l'action en réduction à l'encontre des éventuels acquéreurs dans la mesure où l’immeuble avait fait l'objet d'une donation excédant la quotité disponible.
Or, en cas de vente d'un bien provenant d'une donation, le notaire a l'obligation d'appeler les cohéritiers réservataires à la vente sous peine d'engager sa responsabilité. 
Cependant, s'il n'est pas possible de les faire intervenir, le notaire doit uniquement informer les acquéreurs du risque d'action en réduction et de ses conséquences, afin que le consentement de ces derniers soit éclairé. 
Dès lors, alors que, d’une part, M. [U] avait démontré, par l’envoi de très nombreux messages, que la vente revêtait pour lui un caractère d’urgence et que, d’autre part, l’intervention des héritiers réservataires semblait de plus en plus improbable, Mme [Y], qui n’allègue pas avoir proposé, avant l’intervention du conseil désigné par M. [U], plus de trois années après le décès, une solution alternative, certes plus risquée pour les acquéreurs mais néanmoins possible, au seul consentement des réservataires à la vente, ne rapporte pas la preuve qu'elle a satisfait à ses obligations.
En délivrant une information incomplète, elle a contribué à retarder la mise en vente du bien litigieux qui n’a pu être finalisée que le 10 novembre 2022 alors qu’elle aurait pu l’être dès le décès, comme le souhaitait le demandeur, et avant même l’identification des héritiers réservataires puisque, dès l’ouverture de la succession, il était acquis que ceux-ci venaient aux droits de leur père prédécédé, héritier pour moitié, et que, la consistance de la succession et la valeur du bien n’étant pas réellement contestées, il était possible de déterminer, au moins de manière approximative, le montant de l’indemnité de réduction due et d’en proposer le séquestre. 
Du fait de retard pris dans la vente, M. [U] qui prouve, par la production des très nombreux messages de relance circonstanciés qu’il a envoyés, que cette situation le préoccupait particulièrement et a nécessité de nombreuses démarches, a subi un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 3 000 euros.
Par ailleurs, le juge peut, sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice ; il lui incombe alors d’inviter les parties à présenter leurs observations quant à l’existence d’une perte de chance ; le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Assemblée plénière, 27 juin 2025, n°22-21.146, Publié au bulletin).
Au cas présent, la demande de condamnation au paiement des frais d’entretien du bien s’analyse en réalité en demande d’indemnisation d’une perte de chance de ne pas avoir à les payer si la vente était intervenue plus tôt.
Cette perte de chance d’éviter le paiement de frais, entre la date à laquelle M. [U] souhaitait vendre, à savoir dès le [Date décès 1] 2019, et la date effective de la vente, le 10 novembre 2022, s’évalue à hauteur de 40% de ces frais dans la mesure où, même complètement informé, M. [U] aurait, en toute connaissance de cause, pu préférer attendre, au moins dans un premier temps, que les cohéritiers interviennent à la vente, où la vente n’aurait pas été immédiate après la mise sur le marché du bien, étant rappelé que le compromis a été signé cinq mois après la mise en vente, et où un délai de trois mois est d’usage entre la signature du compromis et la réitération de la vente.
La perte de chance de ne pas payer les frais d’entretien de l’immeuble sera dès lors indemnisée à hauteur de 1 012,76 euros (0,4 x 2 531,89 euros).
En l’absence de démonstration d’une dégradation de l’immeuble et d’une perte de valeur vénale, le surplus des demandes indemnitaires sera rejeté.
Par ailleurs, la société titulaire d’un office notarial est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes (3e Civ., 24 avril 2003, pourvoi n° 01-12.658, Bulletin civil 2003, III, n° 83).
Mme [Y] et l’étude notariale seront ainsi condamnées in solidum au paiement des sommes susmentionnées, étant souligné que la demande de condamnation solidaire s’analyse en demande de condamnation in solidum compte tenu de la nature indemnitaire des sommes réclamées.
Sur les demandes accessoires
Mme [Y] et l’étude notariale, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.
Elles seront également condamnées in solidum au paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.
Compte tenu de l’ancienneté du litige, du montant des condamnations prononcées et de l’absence de démonstration d’une éventuelle insolvabilité du demandeur, qui a récemment perçu, au moins pour partie, le produit de la vente litigieuse, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort :
Déclare irrecevables les demandes au titre de la taxe foncière qui apparaissent dans la note en délibéré sans figurer dans le dispositif des conclusions ;
Dit que Mme [D] [Y] a manqué à son obligation d’information et de conseil ;

Condamne in solidum la société [1] et Mme [D] [Y] à payer à M. [H] [U] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Dit que le préjudice tenant au paiement des frais d’entretien s’analyse en réalité en préjudice de perte de chance de ne pas avoir à les payer ;
Dit que cette perte de chance s’évalue à 40 % du montant de ces frais ; 
Condamne in solidum la société [1] et Mme [D] [Y] à payer à M. [H] [U] la somme de 1 012,76 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice ;
Condamne in solidum la société [1] et Mme [D] [Y] aux dépens ;
Condamne in solidum la société [1] et Mme [D] [Y] à payer à M. [H] [U] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi fait et rendu le DIX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.




LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,