Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 avril 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00127
N° RG 25/01081 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGNO


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 07 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière,est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 24 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :


 DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris


D’UNE PART


ET :


DÉFENDEURS :

Madame [Q] [X] épouse [D]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne,

Monsieur [V] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2022, la société Trois Moulins Habitat a donné à bail à Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 616,97 euros, hors charges. 

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait signifier à Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] un commandement de payer la somme principale de 3 432,14 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La caisse d'allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par lettre recommandée réceptionnée le 24 juin 2024. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 novembre 2025, la société Trois Moulins Habitat a fait assigner Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir : 

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] à lui payer la somme de 9 348,80 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 3 432,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner solidairement Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner in solidum Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;condamner in solidum Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 10 novembre 2025.

Appelée une première fois à l’audience du 13 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 février 2026 au regard des déclarations de Mme [Q] [X] épouse [D], indiquant qu’un rendez-vous prochain avec une assistante sociale allait se tenir et afin de faire le point sur le montant de la dette et la reprise éventuelle du versement du loyer courant. 

A l'audience du 24 février 2026, la société Trois Moulins Habitat, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 10 018,93 euros, arrêtée au 16 février 2026, loyer du mois de janvier inclus, hors frais. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs, compte tenu du montant de la dette et de l’absence de reprise du versement du loyer courant. Elle a ajouté qu’elle n’avait jamais été destinataire d’une décision de recevabilité de la Commission de surendettement. Elle a précisé que si M. [V] [D] avait quitté les lieux, il n’avait jamais délivré congé et restait ainsi tenu au versement du loyer. 

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [Q] [X] épouse [D] a comparu en personne et n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 200 euros par mois au titre de la dette. 

Elle a affirmé qu’elle assumait seule le loyer depuis le départ de M. [V] [D]. Elle a reconnu ne pas avoir réglé l’intégralité du loyer courant, mais a expliqué avoir retrouvé du travail et s’est engagée à payer le loyer le mois prochain. 


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Elle perçoit 500 euros environ de la CAF, ainsi que la somme de 1 200 euros au titre de son salaire et une pension alimentaire versé par le père de ses enfants. Elle a affirmé avoir déposé un dossier de surendettement. Elle a été autorisée à produire, en cours de délibéré, l’éventuelle décision de recevabilité rendue par la Commission de surendettement des particuliers. 

M. [V] [D], assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu à l’audience. 

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture de la note de la déléguée aux prestations familiales ADSEA 77 en charge du suivi de Mme [Q] [X]. Il en ressort qu’une mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial a été ordonnée par le juge des enfants le 30 septembre 2025, Mme [X] ayant traversé une dépression suite à sa séparation avec M. [D], qui n’est que très peu présent auprès des trois enfants mineurs. En outre, suite à des déclarations frauduleuses de M. [D] auprès de la CAF, Mme [X] a souffert d’une rupture de droits entre février et septembre 2025. Il est indiqué que Mme [X] a repris le paiement partiel des loyers depuis le mois de septembre 2025 à hauteur de 500 euros par mois. Une estimation CAF a été réalisée à hauteur de 621 euros d’allocation pour le logement si bien que le maintien dans les lieux apparaît, selon le travailleur social ayant rédigé la note, parfaitement envisageable en l’état d’autant que Mme [X] est dans l’attente d’ouverture de droits supplémentaires au titre de l’ASF. Elle propose de régler en supplément du loyer résiduel dès l’ouverture de son droit à l’aide personnalisée au logement la somme de 200 euros. 

Sont joint au rapport une attestation CAF de janvier 2026 démontrant le versement de prestations à hauteur de 1 661,32 euros par mois ainsi que l’attestation d’assurance habitation. 

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIVATION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [V] [D], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 
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Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. 

En l’espèce, la société Trois Moulins Habitat verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 29 novembre 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 30 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.
Selon ce dernier décompte, Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] reste devoir à la société Trois Moulins Habitat la somme de 10 018,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 février 2026, échéance du mois de janvier incluse, après déduction des frais. 

Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie ; 

En l'espèce, il est expressément prévu à l’article 14 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] à payer à la société Trois Moulins Habitat, à titre provisionnel, la somme de 10 018,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 février 2026 échéance du mois de janvier incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 432,14 euros, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d'allocations familiales par lettre recommandée le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société Trois Moulins Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 30 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3 432,14 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

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Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [Q] [X] épouse [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

Il résulte de la note sociale que cette dernière réside avec trois enfants et percoit des revenus d’un montant mensuel de 1 661 euros constitués des prestations versées par la CAF, outre 300 euros de pension alimentaire. Selon les déclarations de Mme [Q] [X] à l’audience, sa situation financière actuelle s’est améliorée, compte tenu d’un nouvel emploi. Il résulte de la lecture de la note sociale que Mme [X] réalise progressivement un ensemble de démarches destinées à augmenter ses sources de revenus (saisine du juge aux affaires familiales, demande de perception de l’ASF, nouvel emploi), ces démarches commençant à porter leurs fruits. 

En outre, elle bénéficie d’une mesure d’aide à la gestion du budget familiale garantissant le respect d’un éventuel échéancier, en ce que les professionnels saisis ont pour fonction d’y veiller. 

Par ailleurs, il résulte du décompte actualisé qu’une somme supérieure ou égale à 500 euros est versée par Mme [X] tous les mois depuis le mois d’octobre 2025. Selon la note sociale, cette somme est largement supérieure au futur loyer résiduel de Mme [X], qui est dans l’attente de la reprise du versement de l’aide personnalisée au logement. Dans ces conditions et eu égard aux efforts de paiement réalisés, il convient de considérer que la condition de reprise du versement du loyer courant est satisfaite. 

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais sur une durée de 36 mois et d’autoriser Mme [X] à s’acquitter de la dette de façon échelonnée moyennant le versement de la somme de 200 euros en plus du loyer. 

Les conditions légales étant réunies, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

En outre, Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. 

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. 




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Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société Trois Moulins Habitat formée à ce titre sera donc rejetée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société Trois Moulins Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 novembre 2022 entre la société Trois Moulins Habitat d'une part, et Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], à [Localité 3], 1er étage, sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ; 

CONDAMNONS solidairement Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] à payer, à titre provisionnel, à la société Trois Moulins Habitat la somme de 10 018,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 février 2026 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 3 432,14 euros ;

ACCORDONS un délai à Mme [Q] [X] épouse [D] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [Q] [X] épouse [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas, 

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale;



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DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] à payer à la société Trois Moulins Habitat une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Q] [X] épouse [D] et M. [V] [D] aux dépens de l'instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.



La greffière La juge







































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