Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 avril 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01951 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2YV
Du 07 Avril 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1] 
c/ S.C.I. [Z] 


 





 




Copie exécutoire délivrée à

 Me Christophe NANI


Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 19 Novembre 2025, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2]
Pris en la personne de la SARL [D] & ASSOCIES ès
Qualités d’aministrateur provisoire, sis [Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre : 


S.C.I. [Z]
C/o M. [E] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Non comparant, Non représenté 

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 24 Février 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Avril 2026. 


EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [Z] est propriétaire du lot n°13 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5] ([Adresse 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL [I] [D] & ASSOCIES a, par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2026, fait assigner la S.C.I. [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
10 904,33 euros au titre des charges échues au 1er octobre 2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juin 2025,ordonner la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins,2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Suivant un jugement du 27 janvier 2026, la réouverture des débats a été ordonnée afin que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] fasse citer la SCI [Z] à l’adresse de son siège social au [Adresse 7] à Nice, cette dernière ayant été assignée chez son gérant M.[W] [E], suivant un procès-verbal de recherches infructueuses.

À l’audience du 24 février 2026 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, a justifié de la citation de la SCI [Z] par acte de commissaire de justice du 5 février 2025 à l’adresse de son siège social et a maintenu ses demandes.

La S.C.I. [Z], régulièrement assignée par acte remis à personne se disant habilitée n’a pas constitué avocat.

Monsieur [E] [J] en sa qualité de gérant de la S.C.I. [Z] a fait parvenir le 24 février 2026, un courrier à la juridiction faisant part de son impossibilité de se présenter à l’audience, celui-ci résidant à l’étranger. Il sollicite des délais de paiement en proposant de payer une partie de sa dette et en envoyant dix chèques de 800 euros à encaisser de mars à décembre 2026 afin d’apurer sa dette. 

Une note en délibéré a été adressée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL [I] [D] & ASSOCIES aux fins d’obtenir sa position sur la demande de délais de paiement et un décompte actualisé des sommes dues. Ce dernier a répondu s’opposer à la demande de délai de paiement. 

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 

En l’espèce, il est justifié que la S.C.I. [Z] est propriétaire du lot n°13 dépendant de l’immeuble [Adresse 1]. 

Il ressort des résolutions prises par l’administrateur judiciaire en date en date du 19 avril 2023 l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, de celles des 7 octobre 2024 et 12 août 2025 l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, puis de celle du 7 janvier 2025, l’approbation des comptes pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023. 

En outre, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 20 décembre 2018 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 et ont adopté les budgets prévisionnels pour l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la S.C.I. [Z] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 16 juin 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 10 682,50 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement de la totalité des provisions de l’exercice en cours ainsi que de l’ensemble des charges restant à devoir sur les exercices antérieurs et les charges à échoir de 1365 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement de la somme de 10 904,33 euros au titre des charges échues au 1er octobre 2025 et n’a pas actualisé sa créance.

Il ressort cependant du décompte actualisé en date du 25 mars 2026 faisant état d’une dette de 7200 euros, que les sommes de 6838 euros et 2192 euros ont été créditées sur le compte de la SCI [Z] le 22 octobre 2025 au titre des travaux de réfection de la toiture et du remboursement des provisions de l’exercice 2024 et que le chèque de 800 euros qu’elle a adressé pour apurer sa dette, a bien été encaissé le 24 février 2026. 

En outre, deux virements de 1369.95 euros et 2000 euros ont été effectués en février 2026.

Dès lors, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, ces sommes doivent venir en déduction de la somme réclamée de 10 904.33 euros arrêtée au 1er octobre 2025, puisqu’en application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paie celle qu’il entend acquitter et à défaut, l’imputation a lieu comme suit, d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter et à égalité d’intérêt, sur la plus ancienne. 

Force est ainsi de considérer, après déduction de ces sommes portées au crédit du compte, que la S.C.I. [Z] n’est plus redevable d’aucune provision et charges de copropriété au 1er octobre 2025, puisque la somme de 7200 euros visée dans le décompte correspond à des charges portées au débit de son compte postérieurement, au titre des travaux de réfection de la toiture, d’un appel de charges 2024 et la provision du premier trimestre 2026.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.
Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Au vu de l’issue du litige, la créance du syndicat des copropriétaires ayant été apurée en cours d’instance, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.C.I. [Z], sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ou dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], de sa demande en paiement de la somme 10682,50 euros au titre des charges échues au 1er octobre 2025 qui a été apurée en cours d’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. [Z] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ