Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 10 avril 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01158 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QRKD
Du 10 Avril 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1] 
c/ S.C.I. [L] 





 





 




Copie certifiée conforme 
délivrée à

Me Valérie GINET
Me Cédric PORTERON



le
Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 07 Juillet 2025, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice le cabinet CDS GESTION
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Cédric PORTERON, avocat au barreau de NICE



DEMANDERESSE


Contre : 


S.C.I. [L]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Valérie GINET, avocat au barreau de GRASSE



DEFENDERESSE





Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 27 Février 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 Avril 2026. 












EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. [L] est propriétaire des lots n° 29 et 196 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, fait assigner la S.C.I. [L] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

7043,20 euros au titre des charges et provisions échues,1610,87 euros au titre des sommes à échoir au 31 décembre 2025,2962,40 euros au titre des sommes à échoir au 31 décembre 2026,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. 
À l’audience du 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, a demandé le rejet des demandes de la S.C.I. [L] et a sollicité le règlement de la somme de 16 955,37 euros au titre des charges et provisions échues et à échoir. Il a maintenu ses demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles et des dépens. 

La S.C.I. [L] représentée par son conseil, sollicite dans ses conclusions :
- déclarer irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],
- à titre infiniment subsidiaire, si l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être mis en œuvre, ordonner que la créance ne puisse excéder 3306,67 euros,
- rejeter toutes autres demandes,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens,
- être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
- que l’exécution provisoire de droit soit écartée. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité pour agir :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

En l’espèce, la S.C.I. [L] évoque le défaut de qualité à agir du cabinet CDS GESTION au motif qu’aucune pièce ne permet de justifier de sa qualité de syndic.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a produit le contrat de syndic en vigueur nommant le Cabinet CDS GESTION en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de trois ans ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 22 mai 2024 désignant ce dernier. 

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée eu égard aux justifications fournies démontrant que le syndicat des copropriétaires est valablement représenté par son syndic en exercice le cabinet CDS GESTION. 


Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la mise en demeure :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l’espèce, la S.C.I. [L] fait valoir, que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de la présente instance en recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond, doit être une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté et qu’elle doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées et ce, à peine d’irrecevabilité. Elle expose que la mise en demeure en date du 2 avril 2025 n’énonce pas avec suffisamment de précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel, se bornant à réclamer la somme globale de 5559,85 euros. En outre, elle ajoute que le décompte en date du 9 janvier 2025 annexé à ladite mise en demeure, n’est pas suffisant pour pallier à cette carence d’autant plus que celui-ci est imprécis. En effet, la S.C.I. [L] met en exergue l’absence de détail et d’explication quant au solde antérieur d’un montant de 1719,36 euros. Elle ajoute en conséquence que la mise en demeure qui lui a été adressée est irrégulière, ne répondant pas aux exigences légales, ce qui engendre l’irrecevabilité des demandes.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que toutes les informations nécessaires ont été portées à la connaissance de la S.C.I. [L] et que la fin de non-recevoir soulevée n’est pas fondée car l’article 19-2 susvisé n’impose aucun formalise, force est de relever que la mise en demeure qui lui a été adressée le 2 avril 2025 mentionne un solde débiteur de 5559,85 euros sans aucune autre précision. 

Or, il est de principe que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours.

La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours et les charges échues des exercices précédents ou à échoir, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Dès lors, force est de considérer que la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires à la S.C.I. [L], qui fait état d’une dette globale de 5559,85 euros sans aucune précision sur la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours et des charges échues au titre des exercices précédents est irrégulière. En outre, le décompte indiqué comme annexé à la mise en demeure, qui n’y figure pas, est insuffisant pour palier à cette carence puisque la mise en demeure porte sur une somme globale sans ventilation et qu’il comprend un solde antérieur de 1719,36 euros sans détail. 

En conséquence, à défaut d’une mise en demeure régulière, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance et ce afin de permettre au copropriétaire de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite, puisque seul le défaut de paiement dans les trente jours des provisions dues au titre du budget provisionnel de l’exercice en cours permet la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] irrecevable en ses demandes.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande au vu de la nature et de l’issue du litige, la SCI [L] reconnaissant être débitrice d’une dette de charges de copropriété, de rejeter les demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il n’y a pas lieu au vu des circonstances du litige et en considération de l’équité, de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], en ses demandes ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE