Tribunal Judiciaire · Référés — 10 avril 2026

DU 10 Avril 2026 Minute numéro : 

N° RG 26/00199 - N° Portalis DB3U-W-B7K-O66C

Code NAC : 70C
S.A.S. ICF NOVEDIS
C/
Madame [U] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge 

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET 

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. ICF NOVEDIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine BOSQUET de la SCP BERGER BOSQUET SAVIGNAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 20, et Me Gafarou CHANOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E597

DÉFENDEUR

Madame [U] [W], demeurant [Adresse 2]

non représentée 

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Débats tenus à l’audience du 11 mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 10 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon convention en date du 11 décembre 2003, la Société Nationale des Chemins de Fers Français (SNCF) a donné en location à la S.F.C.I., devenue la société ICF NOVEDIS, avec faculté de sous-louer, à compter du 1er janvier 2003, l’ensemble de son parc immobilier de logements ainsi que des locaux accessoires à vocation commerciale ou à usage de bureaux. 

Par acte notarié en date du 30 septembre 2008, la SNCF agissant au nom de l’ETAT a cédé au profit de la société ICF NOVEDIS les droits et biens immobiliers dépendant d’un pavillon d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise), cadastré section AO n°[Cadastre 1]. 

Par courrier en date du 18 mars 2025, Mme [U] [W] a exprimé auprès de la société ICF NOVEDIS sa volonté d’acheter ladite parcelle et communiqué ses coordonnées. 

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 15 mai 2025.

Selon courriel en date du 31 juillet 2025, la société ICF NOVEDIS n’a pas donné de suite favorable à la proposition d’achat formulée par Mme [U] [W] et lui a demandé de quitter les lieux le 15 août 2025 au plus tard.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 août 2025, la société ICF NOVEDIS a fait délivrer à Mme [U] [W] une sommation de quitter les lieux pour le 16 août 2025. 

Selon acte extrajudiciaire du 19 septembre 2025, la société ICF NOVEDIS a fait délivrer à Mme [U] [W] une itérative sommation de quitter les lieux sans délai. 

Par exploit du 26 janvier 2026, la société ICF NOVEDIS a fait assigner Mme [U] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :
- Constater que Madame [W] qui l’a elle-même reconnu dans le Procès-Verbal de constat du 15 mai 2025, est occupante sans droit ni titre du terrain et des deux cabanons constituant les dépendances du pavillon sis à [Localité 3] [Adresse 3] appartenant à la société ICF NOVEDIS,
- Constater que cette occupation sans droit ni titre, en violation caractérisée du droit de propriété régit par l’article 544 du code civil, constitue en l’espèce un trouble manifestement illicite auquel, et il convient de mettre fin en ordonnant l’expulsion des occupants,
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion de Madame [W] [U] et celle de tous occupants des lieux de son chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- Préciser que l’expulsion de Madame [W] [U] et de tous occupant des lieux de son fait sera poursuivie avec le concours des services de police, assistée d’un serrurier si nécessaire
- Fixer à titre provisionnel à la somme mensuelle de 800 €, le montant de l’indemnité d’occupation des lieux à la charge de Madame [U] [W] en réparation du préjudice subi par la société ICF NOVEDIS du fait de l’occupation sans droit ni titre du terrain, et des dépendances du pavillon sis à [Localité 4] [Adresse 3], ce qui empêche sa remise en exploitation normale,
- Condamner à titre provisionnel Madame [W] [U] au paiement des indemnités d’occupation ainsi fixées, à compter du 15 mai 2025 date à laquelle, son occupation effective des lieux a été constatée sur place par le procès- verbal de constat de Maître [F], commissaire de justice et ce jusqu’à la date de reprise effective des lieux par le propriétaire 
- Condamner Madame [W] [U] au paiement de la somme de 1500 €uros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2026, à laquelle Mme [U] [W], assignée par remise de l’acte à l’étude de commissaires de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée. 

La société ICF NOVEDIS a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :
 
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale d’expulsion sous astreinte

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire” 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'article 544 du code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite. Il appartient au juge des référés néanmoins de vérifier si l’expulsion ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et du domicile en prenant en compte l’ensemble des intérêts en cause.

En l'espèce, la société ICF NOVEDIS justifie être propriétaire d’un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise), cadastré section AO n°[Cadastre 1]. 

Il résulte des termes du procès-verbal de constat dressé le 15 mai 2025 que le commissaire de justice s’est rendu à l’adresse susmentionnée et a procédé aux constations suivantes : « Sur place le terrain est accessible depuis la rue par un portillon en très mauvais état, fermé par deux cadenas. Il est agrémenté de morceaux de bois en partie supérieure. L’ensemble est revêtu d’un filet brise-vue. 
L’accès n’étant pas libre, je compose avec mon téléphone le [XXXXXXXX01], numéro communiqué par la requérante propriétaire, indiqué comme étant celui de l’occupante des lieux. Au téléphone, une femme décroche. » « La personne me répond qu’elle arrive alors et raccroche. Une femme se présente aussitôt à moi. » « La personne m’ouvre le portillon et m’invite à accéder au terrain. Elle me déclare se nommer Mme [W] [U] » « Elle ajoute occuper sans droit, ni titre le terrain ainsi qu’un cabanon positionné sur celui-ci, depuis trois mois environ, avec ses trois enfants âgés de 5,12 et 14 ans. »

Ainsi, les pièces versées aux débats établissent la preuve de l’occupation sans droit ni titre par Mme [U] [W] de la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise), appartenant à la société ICF NOVEDIS.

Le droit de propriété, à valeur constitutionnelle, est violé par l'occupation illicite qui caractérise un trouble manifestement illicite, de sorte que les conditions de l'article 835 du code de procédure civile sont réunies.

L’expulsion sollicitée est la seule mesure de nature à permettre à la demanderesse de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement et l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [W] et de tous occupants de son chef de la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise), appartenant à la société ICF NOVEDIS, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les termes du dispositif de la présente décision. 

La fixation d’une astreinte a pour finalité de contraindre la personne qui s’y refuse à exécuter les obligations imposées par une décision juridictionnelle et d'assurer ainsi le respect du droit de la partie adverse à cette exécution. Le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si les circonstances font apparaître la nécessité de la prononcer. 

Dès lors, afin de garantir l’effectivité de la décision, et compte tenue de la résistance de la défenderesse, il convient d’assortir l’expulsion d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter de la date de signification de la présente ordonnance et pendant un délai de 90 jours. 

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. En outre, il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.

La société ICF NOVEDIS sollicite à titre provisionnel la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 800 euros en réparation de son préjudice et la condamnation de Mme [W] au paiement de cette dernière à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à la date de reprise effective des lieux par le propriétaire. Elle fait valoir que le montant de l’indemnité d’occupation est justifié eu égard aux conséquences de cette occupation sans droit ni titre qui empêche l’accès au pavillon et prive le propriétaire de l’exploitation normale de l’ensemble immobilier.

En occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 15 mai 2025, Mme [W] cause à la société ICF NOVEDIS un préjudice résultant de l’occupation partielle des lieux sans contrepartie financière et de la non disposition d’une partie du terrain, qui peut être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle.

En revanche, s’il est établi que la défenderesse occupe et utilise une partie du terrain depuis le 15 mai 2025 la fixation d’une indemnité d’occupation en l’espèce se heurte à des contestations sérieuses. 

En effet, la société ICF NOVEDIS ne verse aucune pièce aux débats permettant de déterminer la valeur locative de la parcelle. 

Dès lors, en présence de contestations sérieuses, il n’y pas lieu à référé sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. 

Mme [U] [W], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

La société ICF NOVEDIS sera également déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société ICF NOVEDIS le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS l'expulsion de Mme [U] [W] et de tous occupants de la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise), appartenant à la société ICF NOVEDIS, au besoin avec l’assistance de la force publique, quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS en tant que de besoin, que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’indemnité d’occupation provisionnelle journalière ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS Mme [U] [W] au paiement des dépens ;

CONDAMNONS Mme [U] [W] à payer à la société ICF NOVEDIS la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière. 


LA GREFFIERE LE PRESIDENT