Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 9 avril 2026

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05903 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBKS


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 09 Avril 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ; 


DEBATS : à l'audience publique du 10 Février 2026


ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [G] [P], gestionnaire recouvrement contentieux, muni d’un pouvoir 




ET :

Monsieur [M] [J] [E]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparant





JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026






EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 août 2024, prenant effet le 08 août 2024, la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [E], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 737,46 euros, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 669,00 euros.

La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 16 juillet 2025 à Monsieur [M] [E] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 6 546,31 euros, comprenant une mise en demeure de justifier de l'occupation des lieux.

Par lettre simple du 08 juillet 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 8 décembre 2025, signifiée par dépôt à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [M] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [E] ;
- de condamner Monsieur [M] [E] au paiement des sommes suivantes :
7 573,11 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 21 novembre 2025, somme à parfaire le jour de l'audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 09 décembre 2025.

L'audience s'est tenue le 10 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant à la somme de 9 428,18 euros sa créance locative arrêtée au 04 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse en indiquant qu'une partie de sa créance concerne un surloyer de 1 610,18 euros. Il a précisé que le locataire avait repris le paiement du loyer et respectait en outre un plan d'apurement prévoyant des mensualités de 300,00 euros. Dans ces conditions, il a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et au gel de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [E], comparant en personne, a indiqué reconnaître le montant de sa dette locative et sollicité des délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois, outre le gel de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier et son contenu évoqué à l'audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu la présente décision.







MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que  « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [M] [E] le 16 juillet 2025 pour un arriéré de loyers de 6 546,31 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [M] [E] n'ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 août 2025.


Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 04 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 9 428,18 euros.

Une partie de sa créance concerne un surloyer, s'élevant à 1 610,18 euros.

L'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation dispose que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En outre, aux termes de l'article R441-26 alinéa 2 du même code, « le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévue à l'article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement ».

Dès lors, il convient de rappeler, en application de l'article L441-9 du CCH, que l'annexe du bail relatif au supplément de loyer de solidarité ne permet son application d'office aux locataires qu'aux conditions qu'ils ne répondent pas dans le délai d'un mois à la demande de renseignement et qu'ils ne répondent pas davantage dans les 15 jours suivant mise en demeure. La mise en demeure doit, par ailleurs, reproduire l'article L441-9 du CCH.

En l'espèce, la demanderesse ne produit ni la demande de renseignement, ni la mise en demeure, exigées par les dispositions légales.

Elle sera donc déboutée de sa demande de surloyers.

S'agissant du reste de sa créance locative, évaluée à 7 818,00 euros après déduction du surloyer, au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de ce montant la somme de 25,00 euros au titre de « Ind. fr. dos », laquelle n’est pas justifiée.

Il convient par conséquent de Monsieur [M] [E] à payer la somme de 7 793,00 euros actualisée au 04 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [M] [E] a repris au jour de l'audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte, qu'il a versé la somme supplémentaire de 300,00 euros par mois depuis le mois de septembre, outre le paiement des loyers courants.
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier


Durant l'audience, il a sollicité la mise en place d’un plan d'apurement consistant dans le paiement de mensualités de 200 euros, outre le paiement des loyers courants. Il a en effet reconnu avoir rencontré des difficultés au cours du mois de décembre 2025 pour s'acquitter de la mensualité supplémentaire de 300,00 euros.

Au regard de l'échéancier mis en place, de la diminution de la dette et des efforts fournis par le locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois sur une période de 36 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [M] [E] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société ALLIADE HABITAT propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la société ALLIADE HABITAT à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 02 août 2024 entre la S.A. ALLIADE HABITAT et Monsieur [M] [E] concernant le bien sis [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 28 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 7 793,00 euros arrêtée au 04 février 2026, comprenant les loyers, surloyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [E] à se libérer en 35 mensualités de 200,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [M] [E] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 28 août 2025 et Monsieur [M] [E] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [M] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la société ALLIADE HABITAT conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [E] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la société ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu'à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 juillet 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE