Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 9 avril 2026

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05963 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBN3


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 09 Avril 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ; 


DEBATS : à l'audience publique du 10 Février 2026


ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Z] [C], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir 




ET :

Monsieur [K] [X] [L]
né le 15 Février 1971 
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparant


Madame [Q] [E] [D] épouse [L]
née le 12 Septembre 1977 à 
demeurant [Adresse 3] [Localité 2] ([Localité 1])

représentée par Monsieur [L] [K]




JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 06 avril 2023, la S.A. BATIR ET LOGER a donné à bail à Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 633,11 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 32,25 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 633,11 euros.

La S.A. BATIR ET LOGER a fait délivrer le 24 février 2025 à Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] un commandement de payer les loyers échus, pour un arriéré de 4 970,90 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 10 janvier 2025, la S.A. BATIR ET LOGER a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 11 décembre 2025, signifiée à étude pour chacun des locataires, la S.A. BATIR ET LOGER a attrait Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de location et subsidiairement la prononcer ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] ;
- de condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] au paiement des sommes suivantes :
3 539,72 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 18 novembre 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due, augmentés des révisions légales, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 euros à titre de dommages et intérêts ;200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.A. BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par notification électronique le 11 décembre 2025.

L'audience s'est tenue le 10 février 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

La S.A. BATIR ET LOGER, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 552,68 euros sa créance locative, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Monsieur [K] [L], comparant en personne, et muni d’un pouvoir pour représenter son épouse, Madame [Q] [D] épouse [L], a sollicité le gel de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, indiquant pouvoir s'acquitter de la somme de 100 euros par mois, outre le paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier et son contenu évoqué lors de l'audience.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il convient de retenir ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] le 24 février 2025 pour un arriéré de loyers de 4 970,90 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, les consorts [L] n’ayant pas réglés leur dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 avril 2025.


Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte actualisé au 04 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 900,00 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Il importe de préciser que le montant de 552,68 euros sollicitée à l'audience correspond au montant de l'arriéré locatif, déduction faite des sommes de 162,09 euros et de 185,23 euros, facturées à titre de « Frais de poursuites » et non justifiées.

Au regard des justificatifs fournis, il convient également de déduire de ce montant la somme de 1,61 euros au titre de « frais rejet », facturée en octobre 2023, dont ni le principe ni le montant n’est justifié.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] à payer la somme de 551,07 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.


Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il ressort des déclarations du bailleur ainsi que du décompte produit que les locataires ont repris le paiement du loyer courant. Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] ont alors sollicité l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.

Au regard de la diminution considérable de la dette et des efforts fournis par les locataires, il convient donc d'accorder à Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] des délais de paiement, conformément à leur demande, soit à hauteur de 80,00 euros par mois sur une période de 7 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que les locataires devront s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A. [N] ET LOGER.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. [N] ET LOGER propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s'ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. [N] ET LOGER à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A. BATIR ET LOGER sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail prenant effet le 06 avril 2023 entre la S.A. [N] ET LOGER, et Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] à payer à la S.A. BATIR ET LOGER la somme de 551,07 euros, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] à se libérer en 6 mensualités de 80,00 euros, la 7ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la S.A. [N] ET LOGER sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] dans le délai précité ;


Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 25 avril 2025 et Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A. [N] ET LOGER conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la S.A. [N] ET LOGER ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu'à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [Q] [D] épouse [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 février 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE