Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00820 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJMT

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



S.A. ASSEMBLIA, rep/assistant : Me Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [Y] [R]




GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : Me Karine ENGEL



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : Me Karine ENGEL
Monsieur [Y] [R]













AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026, prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :


S.A. ASSEMBLIA, prise en la personne de son représentant légal, sise 14 Rue Buffon, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par Me Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEUR :


Monsieur [Y] [R], demeurant 49 Rue Baudelaire, 
Porte 7, 3ème étage, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne









EXPOSE DU LITIGE


Logidôme aux droits duquel vient la SA Assemblia (Assemblia) a loué à Monsieur [Y] [N] [R] (M. [R]), par acte sous seings privés en date du 21 novembre 2012, un local à usage d’habitation situé 49 rue Baudelaire - Porte n°007 - 63000 Clermont-Ferrand.

Le 7 août 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, la SA Assemblia a fait assigner Monsieur [Y] [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 07 octobre 2025,
- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [Y] [N] [R] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
- condamner Monsieur [Y] [N] [R] au paiement :
* de la somme de 5 125,69 euros à valoir sur les arriérés de loyers et de charges arrêtés au 10 octobre 2025,
* d'une indemnité d’occupation d’un montant de 600 € par mois, payable d’avance, à compter du 07 octobre 2025 et jusqu'à libération des lieux,
* d'une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 16 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience.

A l'audience du 12 février 2026, la SA Assemblia, représentée par son Conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions en réactualisant le montant de sa dette à la somme de 6 531,38 euros.

Elle précise que la saisine initiale de la caisse d’allocations familiales (CAF) pour impayés du locataire date de l’année 2014 mais que le partenariat n’a jamais cessé depuis cette date. Elle soutient qu’un plan d’apurement de la dette avait été mis en place en 2025 mais non honoré par l’intéressé.
Concernant la contestation de la provision pour charge, Assemblia soutient qu’une provision est prélevée mais qu’il y a ensuite des régularisations en fonction de la consommation réelle du locataire.

Monsieur [Y] [N] [R], sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant avoir repris le paiement des loyers. Il explique régler les échéances locatives tous les 16 du mois, date à laquelle son salaire lui est versé. Il précise ne pas avoir réglé l’échéance du mois de janvier 2026 au motif qu’il n’a pas suffisamment travaillé.
Il propose de régler l’intégralité de sa dette locative par échéances mensuelles de 40 euros en sus du loyer principal.
Quant à l’arriéré, le locataire conteste les provisions pour charge à hauteur de 60 euros imputées mensuellement toute l’année et indique qu’il n’est pas redevable de ces charges hormis s’agissant de la période allant du mois d’octobre au mois d’avril.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026, délibéré prorogé au 09 avril 2026.

Autorisée à produire une note en délibéré jusqu’au 05 mars 2026 pour répondre à la contestation de charge de M. [R], Assemblia a adressé une note reçue le 02 mars 2026 à ce sujet, laquelle a été régulièrement adressée par pli recommandé du 26 février 2026 au défendeur.
La demanderesse expose que les charges de l’année 2024 ont fait l’objet d’une régularisation le 24 juillet 2025. Elle produit par ailleurs le récapitulatif des consommations mensuelles du locataire et deux relevés de consommation quotidienne et mensuelle pour la période allant du 30 septembre 2024 au 12 février 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».

En l'espèce, par courrier adressé à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 22 août 2014, Assemblia a signalé la situation d’impayés de M. [R] à l’organisme payeur. Il ressort d’un courrier ultérieur de la CAF, à savoir du 11 août 2025 et relatif à la tentative de mise en place d’un plan d’apurement ainsi que du décompte locatif produit par la demanderesse que les impayés ont persisté au-delà de l’information délivrée à la CAF.

Par ailleurs l’assignation du 16 octobre 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le même jour, soit au moins six semaines avant l'audience du 12 février 2026 à laquelle l’affaire a été évoquée pour la première fois.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.


2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensifs des effets de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, d’une part, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, en vertu du VII. de cet article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Monsieur [Y] [N] [R] est locataire, selon un bail en date du 21 novembre 2012, d'un logement situé 49 rue Baudelaire - Porte n°007 - 63000 Clermont-Ferrand appartenant à la SA Assemblia, au loyer actuel de 459,59 euros, provisions sur charges comprises.

L’article 8 des conditions générales du contrat de bail du 26 juin 2013, portées à la connaissance du locataire pour avoir été paraphées par l’intéressé, prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. La conséquence d'un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

La SA Assemblia a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 7 août 2025 un commandement de payer à Monsieur [Y] [N] [R].

Monsieur [Y] [N] [R] ne justifiant d’aucune régularisation totale de la dette dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 7 octobre 2025.

Si M. [R] explique régler son loyer chaque mois après la date d’échéance, il ressort de la lecture de l’historique de son compte locataire que ses versements sont très irréguliers et que le dernier paiement remonte au 04 décembre 2025 et n’a été que d’un montant de 50 euros, amplement inférieur au montant du loyer. Il en résulte que la condition de reprise du versement intégral des loyers courants n’est pas acquise et que M. [R] n’est pas fondé à obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l'expulsion de Monsieur [Y] [N] [R] sera ordonnée, selon les procédures ordinaires prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il ne soit justifié de déroger au délai de deux mois après commandement de quitter les lieux et de procéder à son expulsion immédiate telle que sollicitée par Assemblia.

Ce dernier est donc devenu occupant sans droit ni titre du local depuis l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

Le locataire sera donc condamné jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 500 euros correspondant au montant moyen des loyers assortis des charges récupérables pour l’année 2025, la somme exacte variant chaque mois.
Il convient de préciser qu’il n’est pas justifié de prévoir un montant largement supérieur à celui de cette moyenne en prévision des délais de mise en œuvre effective de l’expulsion du locataire, ceci n’étant pas constitutif d’un préjudice certain pour le bailleur dès lors que la date d’expulsion n’est pas connue au stade de la présente décision.


3- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

En application de l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation s'élève à la somme de 5 125,69 euros (indemnité d'occupation du mois d’avril 2025 comprise).

A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 6 531,38 euros, comprenant les échéances jusqu'au mois de janvier 2026 inclus.

M. [R] conteste le principe des provisions pour charges alors que le bailleur est autorisé à imputer les charges de la sorte pourvu qu’une régularisation, dûment justifiée, soit réalisée chaque année.
En application de la prescription triennale, le locataire n’est recevable à contester le montant des charges que jusqu’à la date du 12 février 2023.

En l’occurrence, pour ce qui concerne l’année 2023, le bailleur ne produit aucun justificatif de charges. Il n’est au surplus pas fait mention sur l’historique d’une régularisation intervenue en 2024 pour ces charges.

A contrario, le bailleur verse le relevé individuel de régularisation de charges pour l’année 2024 qui détaille le montant retenu des charges poste par poste. Il justifie en outre de la régularisation d’un montant de 165,51 euros effectuée au crédit de M. [R] à la date du 24 juillet 2025 et apparaissant sur le décompte produit. M. [R] ne peut donc réclamer aucune somme à ce titre.

En revanche, pour l’année 2025, la régularisation de charge n’apparaît pas au décompte locatif. Si le bailleur produit le détail des consommations d’eau chaude et d’eau froide, rien n’est mentionné concernant le chauffage. Il s’agit donc d’un justificatif seulement partiel et qui est en tout état de cause insuffisamment intelligible concernant les tarifications retenues à l’encontre du locataire.

Aussi, M. [R] est bien fondé à solliciter que ces provisions soient déduites de l’arriéré pour les sommes retenues entre mai 2023 et septembre 2023 puis entre mai 2025 et septembre 2025, l’intéressé ne contestant pas la provision appliquée pendant la période de chauffe du mois d’octobre au mois d’avril.
Le montant du loyer nu selon les quittances produites s’élève à 323,57 euros. Il convient de déduire l’excédant de cette somme pour toutes les mensualités concernées soit une somme de 1 629,62 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs produits, Monsieur [Y] [N] [R] sera condamné à payer à la SA Assemblia la somme de 4 901,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 11 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise).


4- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [Y] [N] [R] succombe à l'instance et sera condamné aux dépens qui incluront les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, 
statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 21 novembre 2012 entre la SA Assemblia et Monsieur [Y] [N] [R], à compter du 7 octobre 2025 ;

DIT que Monsieur [Y] [N] [R] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Monsieur [Y] [N] [R] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 49 rue Baudelaire - Porte n°007 - 63000 Clermont-Ferrand, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE en conséquence Monsieur [Y] [N] [R] à payer à la SA Assemblia, la somme de 4 901,76 euros, déduction faite de la somme de 1 629,62 euros s’agissant des charges non justifiées pour les années 2023 et 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 11 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise),

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [N] [R] à un montant égal à 500 euros depuis le 7 octobre 2025 et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA Assemblia ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] [R] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 7 août 2025 ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection