Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00829 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJM6

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



Madame [W] [H] épouse [Z]
Représentée par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


C /


Monsieur [S] [P]
Assisté par Me Lucrèce CHERAMY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Monsieur [S] [F]





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SCP BOISSIER



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : SCP BOISSIER
Me CHERAMY







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026 puis prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

Madame [W] [H] épouse [Z], demeurant 12 rue de l'Eglise - 03800 SAULZET

représentée par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND




ET :


DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [P], demeurant 33 Avenue de l'Union Soviétique - 63100 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne assisté de Me Lucrèce CHERAMY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [S] [F], demeurant 16 rue Godefroy de Bouillon - 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté







EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [H] ép. [Z] (Mme [H]) a loué à Monsieur [S] [P] (M. [P]) par acte sous seings privés électroniques en date du 6 avril 2022, un local à usage d’habitation situé 33 avenue de l'Union Soviétique - 63000 Clermont-Ferrand. 

Par acte séparé du même jour, M. [S] [F] s’est porté caution de M. [S] [P] dans le cadre de la conclusion du contrat de bail susmentionné et ce dans la limite d’un montant maximum de 35 100 euros. 

Le 29 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.
Par acte du 13 mai 2025, le commandement de payer à été dénoncé à la caution.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025 et du 13 octobre 2025, la Madame [W] [H] ép. [Z] a fait assigner Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 juin 2025,

- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [S] [P] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F] au paiement :
*de la somme de 2 580,93 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au 23 septembre 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2025 sur la somme de 834,96 euros et à compter de la décision pour le surplus,
*d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail s’était poursuivi ou à défaut d’un montant de 356,75 € correspondant au dernier loyer indexé à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux par le locataire ou tout occupant de son chef,

- débouter Monsieur [S] [P] de toute demande de délai de paiement et à titre subsidiaire, de prévoir précisément le montant et la date des acomptes mensuels à verser en sus du loyer et des charges outre une clause de déchéance si l’engagement n’est pas honoré par le défendeur,

- condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F] au paiement :
*d'une somme de 1 080 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
*des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la caution, de l’assignation, de sa dénonciation à la Préfecture et des frais de signification du jugement.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 14 octobre 2025. 

A l'audience du 12 février 2026, Madame [W] [H] ép. [Z], représentée par son Conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions.
Elle demande de débouter le défendeur de sa prétention aux fins de délais de grâce pour quitter les lieux. 

Monsieur [S] [P], assisté de son conseil, s’en rapporte à ses écritures aux termes desquels il sollicite l’octroi de délais de grâce de six mois pour quitter les lieux et le débouté de la demanderesse concernant les frais irrépétibles. 

A l’appui de sa demande, le locataire vise les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Il fait valoir qu’il rencontre des difficultés administratives pour renouveler son titre de séjour, n’a pas la possibilité de travailler et est de ce fait dans une situation précaire car privé de toute ressource. Il assure être de bonne foi dans la mesure où il est entré de manière régulière dans les lieux et qu’avant ces difficultés il réglait son loyer. Il réclame un délai afin de pouvoir régulariser sa situation auprès de la Préfecture et ainsi trouver un nouveau logement.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [F], n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026, délibéré prorogé au 09 avril 2026.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience. Il en ressort que le locataire ne parvient plus à régler son loyer en raison du non-renouvellement de son titre de séjour en suite duquel il a perdu son emploi. Il est précisé qu’il n’est pas en capacité de faire face à la dette locative notamment parce qu’il ne parvient pas à régulariser sa situation sur le territoire.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ». 

En l'espèce, l’assignation du 10 octobre 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 12 février 2026 à laquelle l’affaire a été évoquée pour la première fois.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable. 


2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensif des effets de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, d’une part, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, en vertu du VII. de cet article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Monsieur [S] [P] est locataire, selon un bail en date du 6 avril 2022, d'un logement situé 33 avenue de l'Union Soviétique - 63000 Clermont-Ferrand appartenant à Madame [W] [H] ép. [Z], au loyer actuel de 356,75 euros, provisions sur charges comprises. 

Le contrat de bail du 06 avril 2022 prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail en cas notamment de non-paiement du loyer et des charges convenus deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai plus favorable au locataire n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité.

En l’espèce, Madame [W] [H] ép. [Z] a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 29 avril 2025 un commandement de payer à Monsieur [S] [P].
La conséquence du défaut de paiement par le locataire a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer. 


Monsieur [S] [P] ne justifiant d’aucune régularisation totale de la dette dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 30 juin 2025.

M. [P] n’a procédé à aucun paiement depuis le 13 février 2025. Il en résulte que la condition de reprise du versement intégral des loyers courants n’est pas acquise et que M. [P] n’est pas fondé à obtenir des délais de paiement, a fortiori pas suspensifs des effets de la clause résolutoire ce qu’il ne sollicite au demeurant pas.

Dans ces conditions, l'expulsion de Monsieur [S] [P] sera ordonnée. 

3- Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. 

En application des dispositions des articles L 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais d’une durée minimale d’un mois et maximale d’un an aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise foi manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faite en vue de son relogement. 

En l'espèce, Monsieur [S] [P] sollicite des délais pour quitter les mieux mais force est de constater qu’il occupe les lieux depuis plus d’un an sans régler le loyer. 

Il n’est pas en état de régler le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge par l’effet du présent jugement conformément aux développements qui suivent puisqu’il est privé de toute ressource en raison de sa situation administrative. 

L'éventuelle amélioration de sa situation dépend de surcroit d'un élément aléatoire de sorte qu'il n'est pas certain qu'il soit rapidement en situation de respecter son obligation de paiement. Dès lors, le tort causé à la bailleresse par le maintien prolongé du défendeur dans les lieux est manifestement disproportionné par rapport aux efforts consentis par le locataire qui, s'il explique ne pouvoir être logé autrement que par le biais d'un hébergement à titre gratuit, ne justifie pas avoir réalisé des démarches en ce sens depuis un an. 

Pour toutes ces raisons, il convient de débouter M. [S] [P] de sa demande de délai de six mois pour quitter les lieux. 

4- Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

En l’espèce, M. [P] est devenu occupant sans droit ni titre du local depuis l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant déterminé et non simplement déterminable, étant précisé que la somme prévue, qui a un caractère indemnitaire, vise à dédommager le bailleur de l’intégralité préjudice subi sans qu’il ne soit nécessaire de l’indexer comme l’aurait été le loyer si le bail avait continué, cette convention étant résiliée. Le locataire sera donc condamné jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 356,75 euros correspondant au montant moyen des loyers assortis des charges récupérables pour l’année 2025. 

En revanche, l'engagement de Monsieur [S] [F] en tant que caution solidaire ne précise pas expressément qu'il concerne les indemnités d'occupation auxquelles le locataire pourrait être condamné. Il convient donc d'exclure ces indemnités du montant de la condamnation de la caution.


5- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

En vertu de l’article 1310 code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation s'élève à la somme de 2 580,93 euros (indemnité d'occupation du mois de septembre 2025 comprise).

A l'audience, le bailleur présente un décompte arrêté à une date antérieure à l’assignation et n’a donc pas actualisé sa créance. 

Le locataire ne conteste l’arriéré locatif ni en son principe ni en son montant.

Ainsi, au vu des justificatifs produits, Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F], en tant que caution, seront solidairement condamnés à payer à la Madame [W] [H] ép. [Z] la somme de 2 580,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 25 août 2025 (échéance du mois de septembre 2025 comprise).

Cette somme portera intérêt, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 29 avril 2025 pour la somme de 834,96 euros et à compter du jugement pour le surplus.

4- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F] succombent à l'instance et seront condamnés aux dépens in solidum qui incluront les frais du commandement de payer, les frais de dénonciation du commandement, les frais d'assignation, les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

L'équité commande de fixer la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles à la somme de 100 euros à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum. 

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 6 avril 2022 entre la Madame [W] [H] ép. [Z] et Monsieur [S] [P], à compter du 30 juin 2025;

DEBOUTE Monsieur [S] [P] de sa demande de quitter les lieux dans un délai de six mois ;

DIT que Monsieur [S] [P] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Monsieur [S] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 33 avenue de l'Union Soviétique - 63000 Clermont-Ferrand, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F] à payer à Madame [W] [H] ép. [Z], la somme de 2 580,93 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 25 août 2025 (échéance du mois de septembre 2025 comprise), portant intérêt à taux légal à compter du 29 avril 2025 pour la somme de 834,96 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, 

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [P] à un montant égal à 356,75 euros euros depuis le 30 juin 2025 et au besoin le CONDAMNE à verser à la Madame [W] [H] ép. [Z] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F] à verser à Madame [W] [H] ép. [Z] la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ; 


CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [P] et Monsieur [S] [F] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 29 avril 2025, les frais de dénonciation du commandement de payer ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection