Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[V] CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00834 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJVA

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



S.A. [Q] représentée : Maître Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON


C /


Monsieur [S] [U]
Madame [P] [W]





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : Maître [E] [V] FILIPPIS



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Maître Fabienne DE FILIPPIS







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026, prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

S.A. [Q],
prise en la personne de son représentant légal
72 B rue Perrin Solliers
13006 MARSEILLE

Représentée par Maître Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON substituée par Maître Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [U]
58 rue des Chandiots - Résidence les Chandiots, n°28 (couloir de gauche, au fond) 
63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

Madame [P] [W]
58 rue des chandiots - N°28 RDC
63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée



EXPOSE DU LITIGE

La SA [Q] ([Q]) a loué à Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U], par acte sous seings privés en date du 29 septembre 2017, un local à usage d’habitation situé résidence les chandiots - entrée B - 58 rue des chandiots - 63000 Clermont-Ferrand.

Le 18 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la SA [Q] a fait assigner Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir:

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à titre principal et prononcer la résiliation du contrat à titre subsidiaire,

- ordonner l'expulsion de Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] au paiement :
*de la somme de 1 077,44 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au 15 octobre 2025, 
*d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée et réévaluée tout comme le loyer et ce avec intérêts à taux légal, 
*d'une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités de dénonciation à la préfecture ;

-de prévoir précisément le montant et la date de paiement, ainsi qu’une clause de déchéance en cas de non-respect de leurs engagements, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés, 

-de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, 

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 16 octobre 2025. Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience dont il ressort que les locataires ne se sont pas présentés au rendez-vous proposé par le travailleur social.

A l'audience du 12 février 2026, la SA [Q], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions en réactualisant le montant de sa dette à la somme de 5 749,49 euros. 
Elle précise que l’expulsion concerne également un garage bien que cela n’ait pas été précisé dans l’assignation, le bail concernant tant le local d’habitation que le parking de manière indivisible. 


Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U], régulièrement cités à étude, ne sont pas présents ni représentés. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, prorogée au 09 avril 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.

MOTIFS [V] LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loin°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ». 

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».


En l'espèce, l'assignation en justice en date du 15 octobre 2025 a bien été signifiée au locataire au moins deux mois après la saisine de la CCAPEX qui date du 21 juillet 2025, et a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le 16 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable. 

2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] sont locataires, selon un bail en date du 29 septembre 2017, d'un local d’habitation et d’un parking situés résidence les chandiots - entrée B - 58 rue des chandiots - 63000 Clermont-Ferrand appartenant à la la SA [Q], au loyer actuel de 827,16 euros, provisions sur charges comprises.

Le contrat de bail du 29 septembre 2017 prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. La conséquence d'un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

La SA [Q] a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 18 juillet 2025 un commandement de payer à Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] d’une somme de 2 334,20 euros en principal. 

Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] qui ont versé une somme de 2 800 euros avant le 18 septembre 2025 justifient toutefois d’une régularisation totale de l’arriéré locatif de sorte que les effets de la clause de résiliation ne sont pas intervenus et la demande d’[Q] de résiliation du bail sur ce fondement sera rejetée.

3- Sur la demande en prononcé de la résiliation du bail et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1227 prévoit que la résolution peut en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l'article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1229 du code civil ; La résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En principe, la résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce. Pour autant, pour un contrat à exécution successive, la résiliation judiciaire n’emporte pas nécessairement effet au jour de la décision de qui la prononce, un anéantissement rétroactif est possible lorsque l'une des parties a dès le départ inexécuté ou mal exécuté ses obligations. 

L'article 1728 du Code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire :
-l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus,
-l'obligation d'user paisiblement des lieux loués,
-l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur.

En l'espèce, le décompte produit par les bailleurs démontrent qu'hormis deux versements d’un montant de 1 400 euros chacun les 28 juillet 2025 et 26 août 2025 ayant eu pour effet de paralyser les effets de la clause résolutoire et un autre versement du même montant en date du 29 septembre 2025, Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] ne règlent plus le loyer dû à la SA [Q] et l'arriéré augmente fortement en dépit des efforts consentis pour tenter d'apurer la dette.

Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] se maintiennent donc dans les lieux loués sans honorer la principale de leurs obligations de locataires depuis plusieurs mois.

Dans ces conditions, compte-tenu de la gravité des manquements de Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] à leur obligation contractuelle principale, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat du bail du 29 septembre 2017. Cette résiliation sera fixée à la date du 30 septembre 2025, le dernier paiement des locataires étant intervenu pendant ce mois-ci.

Il convient également d'ordonner l'expulsion des locataires.

Ces derniers deviennent dès lors occupants sans droit ni titre du local, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Mme [R] et M. [U] seront donc condamnés au paiement, jusqu'à libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 827 euros correspondant au montant du dernier loyer assorti des charges récupérables, étant précisé que le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Le surplus de la demande de la la SA [Q] concernant le montant de l'indemnité d'occupation sera rejeté.


En outre, il importe de souligner que l’indemnité d’occupation ne découlant plus du contrat de bail qui a été résilié, la solidarité contractuelle cesse, et seul celui qui se maintient dans les lieux y est tenu.

En application de l’article 1310 du code civil, et conformément au contrat de bail qui stipule une clause de solidarité, il s’agira d’une condamnation solidaire des locataires.

4- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés s'élève à la somme de 1 077,44 euros (loyer du mois de septembre 2025 compris).

A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 5 749,49 euros, comprenant les échéances jusqu'au mois de janvier 2026 incluses.

L'assignation délivrée par la SA [Q] n’évoquant pas l’éventualité de l'actualisation de la dette locative à l'audience, celle-ci formulée à l'audience doit être regardée comme une demande nouvelle et n’est donc pas recevable au regard du principe du contradictoire en l'absence de comparution de Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U].

En conséquence, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA [Q] est établie dans son principe, mais elle sera limitée à la somme de 1 077,44 euros au titre des loyers et charges impayés dûment justifiée d’après décompte arrêté au 09 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 comprise). 

Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] seront condamnés solidairement à payer cette somme à la SA [Q]. 

5- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] succombant à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens qui incluront les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

DEBOUTE la SA [Q] de sa demande de constater la résiliation du contrat de bail conclu le 29 septembre 2017 entre elle et Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U],

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 29 septembre 2017 entre la SA [Q] et Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U], à compter du 30 septembre 2025 ;

DIT que Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] devront quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, du local d’habitation et du parking sis résidence les chandiots - entrée B - 58 rue des chandiots - 63000 Clermont-Ferrand, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] solidairement à payer à la SA [Q], la somme de 1 077,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 09 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 comprise),

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] à un montant égal à 827 euros depuis le 30 septembre 2025 et au besoin les CONDAMNE à verser à la SA [Q] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Madame [P] [R] et Monsieur [S] [U] solidairement aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 18 juillet 2025 ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection