Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 26/00034 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KNTQ

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



Etablissement public OPHIS
Représenté par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


C /


Madame [S] [F]





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS
[S] [F] 







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026 puis prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, demeurant 32 rue de Blanzat - 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :


DÉFENDEUR :

Madame [S] [F], demeurant 54 avenue du Limousin - Bat A Log 10 1er étage - 63100 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne










EXPOSE DU LITIGE

L’établissement public Ophis (l’Ophis) a loué à Madame [S] [F], par acte sous seings privés électroniques en date du 1 août 2022, un local à usage d’habitation situé Résidence Mme [C] - 54 avenue du limousin - 63100 Clermont-Ferrand.

Le 28 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 octobre 2025, l'Ophis a fait assigner Madame [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Madame [S] [F] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- condamner Madame [S] [F] au paiement :
*de la somme de 4 974,59 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au 02 octobre 2025,
*d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit, 
*d’une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,
*d'une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 8 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience. 

A l'audience du 12 février 2026, l'Ophis, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions en réactualisant le montant de sa dette à la somme de 5 425,01 euros. 

Madame [S] [F] comparait et sollicite un délai d’un mois pour quitter les lieux. Elle sollicite en outre des délais de paiement de la dette locative à hauteur de 150 euros par mois. 

Autorisée à produire une note en délibéré jusqu’au 05 mars 2026, Mme [S] [F] ne s’est pas saisie de cette faculté. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, délibéré prorogé à la date du 09 avril 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera contradictoire.








MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ». 

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».

En l'espèce, il ressort d’un courrier adressé à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 18 juin 2024 que l’Ophis a signalé la situation d’impayés de Mme [S] [F] à l’organisme payeur. Il résulte par ailleurs du décompte locatif produit par la demanderesse que les impayés ont persisté au-delà de l’information délivrée à la CAF.

Par ailleurs l’assignation du 07 octobre 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le 08 octobre 2025, soit au moins deux mois avant l'audience.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable. 


2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.


Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l'espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Madame [S] [F] est locataire, selon un bail en date du 1 août 2022, d'un logement situé Résidence Mme du Coudray - 54 avenue du limousin - 63100 Clermont-Ferrand appartenant à la l'Ophis, au loyer actuel de 498,68 euros, provisions sur charges comprises.

Le contrat de bail du 1er août 2022 prévoit expressément sa résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. La conséquence d'un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

L'Ophis a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 28 juillet 2025 un commandement de payer à Madame [S] [F].

Madame [S] [F] ne justifiant d’aucune régularisation totale dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 28 septembre 2025.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensifs des effets de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant lesdits délais, aux mêmes conditions.

Ce même article précise que « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».


En l'occurrence, Si Mme [F] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif, prétention qui sera étudié dans un paragraphe ultérieur, elle ne réclame pas que lesdits délais soient suspensifs de la clause résolutoire de sorte que son expulsion sera ordonnée selon les voies ordinaires prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette dernière devient dès lors occupante sans droit ni titre du local, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Mme [F] sera donc condamnée au paiement, jusqu'à libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 518 euros correspondant au montant du dernier loyer assorti des charges récupérables, étant précisé que le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Le surplus de la demande de l'Ophis concernant le montant de l'indemnité d'occupation sera ainsi rejetée.

3- Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. 

En application des dispositions des articles L 412-3, L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais d’une durée minimale d’un mois et maximale d’un an aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, la demande de Mme [F] aux fins d’être autorisée à quitter les lieux dans un délai d’un mois résulte manifestement de sa méconnaissance des dispositions régissant la procédure d’expulsion.

Il n’y a donc pas lieu à statuer dessus sauf à ne lui laisser qu’un délai réduit pour quitter les lieux, ce qui lui serait défavorable. 

4- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation s'élève à la somme de 4 974,59 euros (indemnité d'occupation du mois de septembre 2025 comprise).

A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 5 425,01 euros, comprenant les échéances jusqu'au mois de décembre 2025 inclus.

L’Ophis prétend imputer des prélèvements au titre de la télérelève mensuelle alors que le contrat de bail ne stipule que l’obligation de paiement par la locataire des loyers et de la provision pour charges. Aussi, à défaut de justifier du fondement de l’obligation de paiement de la locataire, il convient de déduire de l’arriéré locatif les sommes retenues à ce titre par le bailleur, soit un montant global de 593,78 euros.
Conformément aux dispositions précédemment énoncées, le juge des contentieux de la protection peut octroyer des délais de paiement au locataire dans les conditions susmentionnées. 

Il résulte néamoins du décompte produit par l'Ophis que si Madame [S] [F] a procédé à des paiements depuis le commandement de payer, il s’agit de versements irréguliers de sorte que la condition de reprise de paiement intégral des loyers avant l’audience n’est pas acquise. En outre Mme [F], autorisée à justifier de sa situation dans le cadre du délibéré ne l’a pas fait. Elle n’a pas donc pas fait la démonstration qu’elle est en aptitude de régler la dette locative.
Aucun délai de paiement ne lui sera dès lors accordé. 

En conséquence, au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Ophis est établie dans son principe, mais elle sera limitée à la somme de 4831,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dûment justifiée d’après décompte arrêté au 28 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 comprise). 

Madame [S] [F] sera condamnée à payer cette somme à l'Ophis.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, le bailleur n’énonce pas la faute de Mme [F] distincte du retard dans le paiement des loyers lequel est déjà indemnisé par l’octroi des dommages et intérêts moratoires prévus à l’article 1231-6 du code civil. Le bailleur ne fait pas davantage état de son préjudice.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts ne sera pas accueillie.

6- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Madame [S] [F] succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens qui incluront les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles.
Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;


DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1 août 2022 entre l'Ophis et Madame [S] [F], à compter du 28 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à satuer sur la demande de Madame [S] [F] tendant à être autorisée à quitter les lieux dans un délai d’un mois ;

DIT que Madame [S] [F] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Madame [S] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis Résidence Mme du Coudray - 54 avenue du limousin - 63100 Clermont-Ferrand, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délai pour quitter les lieux, 

CONDAMNE Madame [S] [F] à payer à l'Ophis, la somme de 4831,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 28 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 comprise),

DEBOUTE Madame [S] [F] de sa demande de délai de paiement,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [F] à un montant égal à 518 euros depuis le 28 septembre 2025 et au besoin la CONDAMNE à verser à l'Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE l’Ophis de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [S] [F] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 28 juillet 2025  ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection