Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 26/00023 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KNDY

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



S.C.I. JJLFO
Rep légal : M. [V] [W]


C /


Monsieur [C] [T]
Monsieur [D] [T]





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SCI JJLFO



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCI JJLFO







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026 prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

S.C.I. JJLFO, prise en la personne de son représentant légal, demeurant 10 rue du Mas - 63500 ISSOIRE

Représentée par Madame [F] [W], munie d'un pouvoir

ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [T], demeurant 4 Rue du Couzillou - 63340 BOUDES

non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [T], demeurant 10 rue du Mas - 63500 ISSOIRE

non comparant, ni représenté















EXPOSE DU LITIGE

La SCI JJLFO (Mme [A]) a loué à Monsieur [D] [T] (M. [T]) par acte sous seings privés en date du 20 janvier 2021, un local à usage d’habitation situé 10 rue du Mas 63500 Issoire. 

Par acte séparé du 16 janvier 2021, Mme [C] [T] s’est portée caution de Mme [D] [T] dans le cadre de la conclusion du contrat de bail susmentionné et ce dans la limite d’un montant maximum de 300 euros. 

Le 18 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.
Par acte du 30 avril 2025, le commandement de payer à été dénoncé à la caution.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, la La SCI JJLFO a fait assigner Monsieur [D] [T] et Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [D] [T] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [C] [T] au paiement :
*de la somme de 4 524,54 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges, 
*d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit un montant de 330 € à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
*d'une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
*des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la caution, de l’assignation, de sa dénonciation à la Préfecture et des frais de signification du jugement.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 12 décembre 2025. 

A l'audience du 12 février 2026, La SCI JJLFO est représentée par Mme [W], dûment munie d’un pouvoir versé dans le cadre du délibéré.
Elle maintient ses prétentions à l’exception du fait qu’elle sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 250 euros chacun au titre des frais irrépétibles. Elle réactualise également le montant de la dette locative à la somme de 5 184,51 euros. 

Monsieur [D] [T] et Madame [C] [T] régulièrement assignés à personne et à étude ne comparent pas. 

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi puisque M. [T] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par le travailleur social de la CCAPEX. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026, délibéré prorogé au 09 avril 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.



MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ». 

En l'espèce, l’assignation du 11 décembre 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l'Etat le 12 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 12 février 2026 à laquelle l’affaire a été évoquée pour la première fois.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable. 

2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil..»
Il convient de considérer que ces dispositions continuent à régir les rapports entre les parties malgré l’évolution législative entrée en vigueur le 27 juillet 2023 dès lors que si les nouvelles dispositions correspondent à un effet légal du contrat et sont d’ordre public, elles ne répondent pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant leur application immédiate. 
En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire qui n’est pas conforme aux dispositions susvisées puisqu’elle ne précise pas le délai dans lequel le bail sera résilié faute d’avoir à satisfaire aux obligations du commandement de payer. Si ladite clause renvoie à une notice d’information jointe au bail, ladite pièce n’est pas versée de sorte qu’il n’est pas acquis qu’elle ait été portée à la connaissance du locataire. 

Au demeurant, le commandement de payer précise que le locataire ne dispose que d’un délai de six semaines pour régler la dette locative ce qui est contraire au délai de deux mois imposé par les dispositions d’ordre public susvisées.

Il convient donc de constater que le commandement de payer est entaché d'un vice de forme. Toutefois, la nullité du commandement de payer n'est pas encourue en l'absence de grief pour le locataire qui n'a en tout état de cause procédé à aucun versement depuis cet acte.

Monsieur [D] [T] ne justifiant d’aucune régularisation totale de la dette dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 18 juin 2025.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensif des effets de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d'occupation doit être fixée afin d'indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux du locataire depuis l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, d’une part, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d'accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le texte précise que l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, en vertu du VII. de cet article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

M. [T] n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de novembre 2024. Il en résulte que la condition de reprise du versement intégral des loyers courants n’est pas acquise et que M. [T] n’est pas fondé à obtenir des délais de paiement, a fortiori pas suspensifs des effets de la clause résolutoire puisqu’il n’est pas présent à l’audience pour le demander. 

Dans ces conditions, l'expulsion de Monsieur [D] [T] sera ordonnée. 

3- Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

En l’espèce, M. [T] est devenu occupant sans droit ni titre du local depuis l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant déterminé et non simplement déterminable, étant précisé que la somme prévue, qui a un caractère indemnitaire, vise à dédommager le bailleur de l’intégralité préjudice subi sans qu’il ne soit nécessaire de l’indexer comme l’aurait été le loyer si le bail avait continué, cette convention étant résiliée. Le locataire sera donc condamné jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant est fixé à la somme de 330 euros correspondant au montant du loyer augmenté des charges. 

En revanche, l'engagement de Mme [C] [T] en tant que caution solidaire ne précise pas expressément qu'il concerne les indemnités d'occupation auxquelles le locataire pourrait être condamné. Il convient donc d'exclure ces indemnités du montant de la condamnation de la caution.

4- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

En vertu de l’article 1310 code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En l’espèce, s'agissant du montant de la dette, au jour de l'assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d'occupation s'élève à la somme de 4 524,54 euros (loyer du mois de décembre 2025 compris).

A l'audience, la bailleresse présente un décompte actualisé. Cependant, celle-ci n’ayant pas mentionné dès le stade de l’assignation que son décompte est à parfaire, l’actualisation de la dette à l’audience doit être regardée comme une demande nouvelle et est irrecevable en application du principe du contradictoire en l’absence du locataire et de la caution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI JJLFO est établie dans son principe et en son montant, soit 4 524,54 euros que Monsieur [D] [T] sera condamné à payer. 

Quant à Madame [C] [T], en qualité de caution, elle sera condamnée solidairement avec M. [D] [T] mais dans la limite d’un montant de 300 euros conformément à son engagement de caution. 

4- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [D] [T] sera condamné aux dépens.

L'équité commande de fixer l'indemnité au titre des frais irrépétibles à la somme de 250 euros à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum. 

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 20 janvier 2021 entre La SCI JJLFO et Monsieur [D] [T], à compter du 18 juin 2025 ;

DIT que Monsieur [D] [T] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Monsieur [D] [T] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 10 rue du Mas 63500 Issoire, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [C] [T] à payer à la La SCI JJLFO, la somme de 4 524,54 euros, au titre des loyers impayés arrêtés au 08 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 comprise), précision faite que l’obligation solidaire de Madame [C] [T] est limitée à une somme de 300 euros au total,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [T] à un montant égal à 330 euros euros depuis le 18 juin 2025 et au besoin le CONDAMNE à verser à la SCI JJLFO ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [C] [T] à verser à La SCI JJLFO la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [C] [T] aux dépens de l’instance ceux-ci comprenant les frais du commandement de payer du 18 avril 2025, les frais de dénonciation du commandement de payer ainsi que les frais d'assignation et les frais de notification de l'assignation au Préfet du Puy-de-Dôme,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection