Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 26/00032 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KNF6

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Avril 2026



Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [Y] [V], Madame [F] [J]




GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : SELARL DMMJB AVOCATS














AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026, prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :


Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEURS :


Monsieur [Y] [V], demeurant 30 chemin de l'Estredelle, Résidence les Pellieres, Bât A, 63430 PONT-DU-CHATEAU

non comparant, ni représenté

Madame [F] [J], demeurant 30 chemin de l'Estredelle, Résidence les Pellieres, Bât A, 63430 PONT-DU-CHATEAU

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme (ci-après dénommé l’OPHIS) a donné bail à Monsieur [Y] [V] et à Madame [F] [J] un bien à usage d’habitation, situé 30 chemin de l’Estredelle Résidence Les Pellières, 1er étage, logement n°1 du bâtiment A, à PONT DU CHATEAU (63430), moyennant un loyer mensuel stipulé révisable initialement fixé à la somme totale de 517,58 euros (comprenant 457,19 euros pour le logement, 43,92 euros pour le garage, 16,47 euros pour le parking), outre une provision sur charges mensuelle de 58,12 euros.

Suite à des échéances impayées, l’OPHIS a fait signifier à Monsieur [V] et à Madame [J], par acte de commissaire de justice du 03 avril 2025, un commandement de payer la somme de 2 820,30 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2025, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [V] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [V], de Madame [J] et de tout occupant de leur chef du logement, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [J] à lui payer la somme de 3 630,70 au titre des loyers et des charges échus jusqu’au 1er octobre 2025, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation ;
- condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [J] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, révisable comme le loyer ;
- condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [J] à lui payer la somme de 250 euros au titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [J] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation en justice ;
- condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [J] à lui payer la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l'audience, l'Ophis du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 11 février 2026 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 450,34 euros, après déduction des frais de contentieux s'élevant à la somme totale de 209,66 euros, que le loyer courant s’élève désormais à la somme de 668,47 euros. En outre, il expose que les locataires ont réglé une somme de 1 000 euros au mois de février 2026.

Bien que régulièrement convoqués à l’audience du 12 février 2026, Monsieur [V] et Madame [J] n’ont pas comparu à l’audience. La décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 indique qu’il n’y a pas de procédure de surendettement en cours impliquant Monsieur [V] et Madame [J]. Ledit diagnostic précise que Monsieur [V] et Madame [J] ont repris le paiement du loyer depuis le 05 décembre 2025 et sont en capacité de rembourser tout ou partie de leur dette. Il est précisé qu’un seul rendez-vous a pu être organisé et que malgré plusieurs relances, le travailleur social n’a pas eu communication des pièces nécessaires à l’instruction du diagnostic.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026, prorogé à la date du 09 avril 2026.


MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande de l’OPHIS :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, l’assignation aux fins de constat de la résiliation d’un contrat de bail d’habitation motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un contrat de bail d’habitation motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (ci-après dénommée CCAPEX). Il ressort de ces dispositions que cette saisine est réputée être réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, il résulte du courrier rédigé par l’OPHIS et adressé à la Caisse d’allocations familiales de CLERMONT-FERRAND en date du 21 février 2025 que l’OPHIS a signalé la situation d’impayé de loyers et de charges locatives de Monsieur [V] et Madame [J] à la Caisse d’allocations familiales, organisme payeur des aides au logement, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée avoir été réalisée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025.

Par ailleurs, il ressort de l’accusé de réception électronique de la préfecture du Puy-De-Dôme que l’OPHIS a notifié une copie de l’assignation en justice à la préfecture du Puy-De-Dôme par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 février 2026.

En conséquence, la demande en constatation de résiliation du contrat de bail d’habitation de l’OPHIS est recevable.

2 - Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail conclu entre l’OPHIS d’une part et Monsieur [V] et Madame [J] d’autre part en date du 10 septembre 2020 qu’il contient, en sa page 4, une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges locatives, en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance d’un commandement de payer, conformément aux dispositions législatives en vigueur à cette date.
Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [V] et à Madame [J] un commandement de payer la somme de 2 820,30 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant spécifiquement la clause résolutoire du contrat de bail.

Cependant, il résulte du relevé de compte produit par le bailleur que les locataires absents à l’audience se sont interdits de contester, qu’ils n’ont pas régularisé en totalité leur dette locative dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, ce défaut de régularisation de la dette locative par les locataires fonde l’OPHIS à se prévaloir de la résiliation du contrat de bail, à la date du 03 juin 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Monsieur [V] et Madame [J] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail or, l'Ophis du Puy-de-Dôme, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] et Madame [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

A cet égard, vu l’absence de demande de l’Ophis à cette fin et compte-tenu de la non-comparution des défendeurs à l’audience, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa dernière version applicable au litige n’autorise pas l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du contrat de bail.

L’occupation illicite du local par les locataires cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparée par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'Ophis du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 668 euros.

Cependant, il convient de préciser que l’indemnité d’occupation ne découlant plus du contrat de bail qui a été résilié, la solidarité contractuelle cesse, et seul celui qui se maintient dans les lieux y est tenu.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Par conséquent, il sera constaté l’acquisition de la clause de résiliation du contrat de bail d’habitation conclu entre l’OPHIS et Monsieur [V] et Madame [J] à la date du 03 juin 2025 et leur expulsion sera ordonnée. Une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 668 euros sera fixée

3 - Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés:

Conformément aux dispositions des articles 1134 et 1728 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.
En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, l’OPHIS affirme lors de l’audience que la dette locative s’élève à 3450,34 euros (échéance du mois de janvier 2026 incluse et frais de poursuite de 209,66 € déduits). Monsieur [V] et Madame [J] ont reconnu être redevables d’une dette locative à l’égard de l’OPHIS dans l’engagement pour un plan d’apurement en date du 21 mai 2025 et n’ont formé aucune contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Le bailleur ayant mentionné dès le stade de l’assignation que son décompte est à parfaire, l’actualisation de la dette à l’audience ne doit pas être regardée comme une demande nouvelle et est recevable en application du principe du contradictoire même en l’absence des locataires à l’audience.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de Télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justification intelligible produite par le bailleur, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 2008,85 euros, dans la limite de trois années avant le présent jugement conformément à la prescription de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Ophis du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes dûment justifiées, soit 1 441,49 euros, déduction faite des frais de Télérelève Mensuelle à hauteur de 2008,85 euros, que les locataires seront condamnés solidairement à lui payer, étant relevé qu’une clause de solidarité a été stipulée au bail.

Il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement aux locataires étant donné qu'il ressort du décompte fourni par l'Ophis du Puy-de-Dôme que si les locataires ont repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience, ces derniers ayant procédé à trois versements mensuels depuis le mois de décembre 2025, ceux-ci, absents à l’audience, n'apportent aucun élément permettant d'établir qu'ils sont en situation de régler leur dette locative le DSF énonçant au surplus qu’il n’a pas été possible d’obtenir d’éléments justificatifs de leur part.

Il est en effet nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'octroi de délais de paiement est notamment conditionné au fait que les locataires soient en situation de régler leur dette locative.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter de l’assignation.


4 - Sur la demande indemnitaire du bailleur :

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Il ressort des dispositions de l’article 1353 et de l’article 1231-6 du code civil que c’est au créancier qui réclame des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire de rapporter la preuve de la mauvaise foi de son débiteur ainsi que du préjudice subi indépendant de ce retard.

En l’espèce, l’OPHIS n’invoque ni ne démontre dans ses écritures ou à l’audience la mauvaise foi de Monsieur [V] et de Madame [J] dans le retard de leur obligation de payer le loyer aux termes convenus au bail.
Il n’est également pas démontré que l’OPHIS a subi un préjudice indépendant du retard de paiement des loyers et charges dus.

En conséquence, la demande indemnitaire de l’OPHIS sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil sera rejetée.

5 - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [V] et Madame [J], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [V] et Madame [J], condamnés aux dépens, devront payer in solidum à l’OPHIS, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection,
Statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, 

DECLARE recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme en constatation de la résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE, à la date du 03 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 septembre 2020 et liant l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme à Monsieur [Y] [V] et à Madame [F] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé 30 chemin de l’Estredelle Résidence Les Pellières, 1er étage, logement n°1, à PONT DU CHATEAU (63430) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [F] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme la somme de 1 441,49 euros, déduction faite des frais de contentieux à hauteur de 209,66 € et des frais de Télérelève mensuelle à hauteur de 2 008,85 euros, jusqu’à l’échéance du mois janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Y] [V] et Madame [F] [J] ainsi que celle de tous occupants du bien à usage d’habitation situé 30 chemin de l’Estredelle Résidence Les Pellières, 1er étage, logement n°1, à PONT DU CHATEAU (63430), et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [V] et Madame [F] [J] à la somme mensuelle de 668 euros, à compter de la résiliation du bail et et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] et Madame [F] [J] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme, à compter du mois de février 2026 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [Y] [V] et Madame [F] [J] s’agissant de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande indemnitaire de l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [F] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [F] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENIEUX DE LA PROTECTION