Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre civile — 10 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
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Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 25/00233 
N° Portalis DB2G-W-B7J-JIRE

République Française

Au Nom du Peuple Français


JUGEMENT
DU
 10 avril 2026
Dans la procédure introduite par : 

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE L’ETOILE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 et Maître Philippe HOONAKKER de la SCP RACINE STRASBOURG CABINET D’AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

- partie demanderesse -


A l’encontre de : 

S.A.S. GEFIC BUILDING
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Michaël ALLOUCHE, avocat plaidant, avocat au barreau de COLMAR et Maître Caroline BACH, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

- partie défenderesse -


S.A.S GEFIC TROISMATS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 953 833 381
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Michaël ALLOUCHE, avocat plaidant, avocat au barreau de COLMAR et Maître Caroline BACH, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

- partie intervenante -



CONCERNE : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction





Le Tribunal composé de : 

Président : Jean-Louis DRAGON, Juge (rapporteur)
Assesseur : Blandine DITSCH, Juge (rapporteur)
Assesseur : André SCHMIDT, Vice-président
Greffier : Thomas SINT, Greffier 


Jugement contradictoire en premier ressort


Après avoir à l’audience publique du 23 janvier 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :


EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte authentique reçu le 21 juin 2019 par Me [J] [A], notaire à [Localité 3], la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE a consenti sous conditions suspensives un bail commercial à usage de pharmacie avec la SAS GEFIC BUILDING portant sur un local situé dans la [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 3000 euros HT pour une durée de neuf années.

Il a été inséré deux conditions suspensives, l’une liée à l’obtention par le preneur de l’autorisation par l’agence Régionale de Santé ([Localité 4]) du transfert de son officine de pharmacie située [Adresse 6] à [Localité 3] au sein des locaux objet du bail et l’autre liée à l’obtention d’une autorisation administrative de la ville de [Localité 3] permettant la modification de la façade du local.

Par arrêté en date du 13 novembre 2019, la mairie de [Localité 3] a refusé le permis de construire.

Par arrêté en date du 20 janvier 2020, le directeur général de l’[Localité 4] a autorisé le transfert de l’officine exploitée par la demanderesse située au [Adresse 6] à [Localité 3] au [Adresse 7].


Les travaux ont été finalement approuvés par avis favorable du préfet du Haut-Rhin en date du 30 septembre 2020 et par arrêté du 23 octobre 2020 de la mairie de [Localité 3] mais sous condition de l’installation d’un sytème d’extinction automatique par brouillard d’eau, s’agissant d’un bâtiment classé IGH (Immeuble de grande hauteur).


Par jugement en date du 22 février 2022, le tribunal administratif de STRASBOURG a annulé l’arrêté du directeur de l’ARS.

Par courrier recommandé en date du 4 mars 2022, la demanderesse a notifié à la SAS GEFIC BUILDING la caducité du contrat de bail.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 5 avril 2022 par Me [G] en l’absence de la défenderesse, convoquée par lettre recommandée en date du 22 mars 2022.



La SAS GEFIC BUILDING a délivré à la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des loyers impayés des mois de mars et avril 2022 par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2022.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2022, la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE a assigné en opposition à commandement de payer la SAS GEFIC BUILDING devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/00433.

***

Par acte de commissaire de justice en date 31 mai 2022, la SAS GEFIC BUILDING a assigné la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins notamment de voir prononcer la résolution du contrat de bail.

Par décision en date du 13 décembre 2022, le juge des référés a estimé qu’il n’yavait pas lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses.

Selon procès verbal contradictoire dressé par Me [E], la remise des clés du local commercial est intervenue le 7 juillet 2023. 
***

Saisi par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023 délivré à l’initiative de la SAS GEFIC BUILDING à la demanderesse, le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE a ordonné une expertise judiciaire confiée à M.[Z] [V] par décision rendue le 26 mars 2024 en vue notamment de déterminer les travaux nécessaires à la remise en bon état de restitution des locaux, d’examiner les travaux d’ores et déjà réalisés par la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE, les chiffrer et dire s’ils étaient nécessaires pour l’exploitation d’un établissement recevant du public dans les lieux.


Par décision en date du 19 décembre 2024, le juge de la mise a ordonné le sursis à statuer dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 22/00433 dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 7 janvier 2025.

***

La reprise de l’instance enregistrée sous le RG 22/00433 a été autorisée le 24 mars 2025 et enregistrée sous le numéro RG 25/00233.


La SAS GEFIC TROISMATS est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité de nouveau propriétaire du local selon attestation notariée en date du 25 février 2025 dressée par Me [W] [I], notaire à [Localité 5].

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE sollicite du tribunal de:
-la déclarer recevable et bien fondée en la présente opposition à commandement et plus généralement en ses fins, moyens et conclusions;
-lui donner acte qu’elle a donné les clés des locaux le 5 avril 2022 à Me [G], huissier de justice à [Localité 3], à l’issue de l’état des lieux de sortie;
à titre principal,
-prononcer la caducité du contrat de bail signé entre les parties du fait de l’annulation par jugement administratif du 22 février 2022, de l’arrêté du 20 janvier 2020 du directeur de l’[Localité 4] autorisant le transfert de l’officine de pharmacie dans les locaux sis [Adresse 7], autorisation objet d’une des conditions suspensives affectant ledit bail commercial;
à titre subsidiaire,
-prononcer la résolution du contrat de bail signé entre les parties du fait du manquement à son obligation de loyauté et de délivrance de la SAS GEFIC BUILDING ou prononcer l’annulation du contrat pour erreur ayant vicié le consentement;
en tout état de cause
-prononcer en conséquence l’annulation du commandement de payer notifié par acte de Me [Q] [L], huissier de justice à [Localité 2] en date du 21 avril 2021;
-condamner solidairement la SAS GEFIC BUILDING et la société GEFIC TROISMATS à lui restituer la somme de 86 684,33 euros correspondant aux sommes que cette dernière lui a versé au titre du bail caduc;
-condamner solidairement la SAS GEFIC BUILDING et la société GEFIC TROISMATS à lui payer la somme de 194 499,53 euros TTC au titre des travaux entrepris dans les locaux objet du bail caduc pour la mise en conformité de ceux-ci aux normes incendies applicables aux IGH et qui incombent à la bailleresse;
-condamner solidairement la SAS GEFIC BUILDING et la société GEFIC TROISMATS à lui payer la somme de 5230,42 euros TTC en réparation du préjudice matériel complémentaire subi;
-condamner solidairement la SAS GEFIC BUILDING et la société GEFIC TROISMATS à lui payer la somme de 25000 euros au titre de son préjudice moral;
sur la demande reconventionnelle,
-constater qu’aucun état des lieux d’entrée n’ a été établi;
-constater qu’il n’est fait mention dans le bail du fait que l’immeuble est soumis à la législation IGH;
-constater que le bail ne se réfère qu’à une rénovation intérieure légère ainsi qu’une légère modification de la façade;
-constater qu’il résulte du rapport d’expertise que les travaux exécutés par elle ne sont pas spécifiques à une activité de pharmacie mais à une activité commerciale quelle qu’en soit, dans ces locaux;
-débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions;
-condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 15000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance;
-constater que le jugement à intervenir est assorti de plein droit de l’exécution provisoire;
-écarter expressément l’exécution provisoire de la demande reconventionnelle dans l’hypothèse où le triunal y ferait droit.

Au soutien de ses conclusions, la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE expose que:
-l’annulation par le tribunal administratif de l’autorisation délivrée par l’ARS entraine la disparition de cette autorisation et par conséquent la défaillance de la condition suspensive stipulée au contrat et constituée par l’autorisation de transfert délivrée par l’ARS;
-la caducité a été notifiée par courrier recommandée à la défenderesse;
-l’autorisation administrative n’a jamais existé car elle a été annulée;
-le jugement rendu par le tribunal administratif est définitif et tout appel aurait été impossible sur un plan économique;
-la défenderesse a dissimulé volontairement des informations relatives au classement de l’immeuble en IGH et sur l’absence de toute mise aux normes empêchant l’exploitation et constituant un manquement à l’obligation de loyauté au visa de l’article 1112-1 du Code civil;
-il existe également un manquement à l’obligation de délivrance car aucune autorisation d’exploitation de la pharmacie ne pouvait être accordée en raison de l’absence de mise aux normes;
-la clause contractuelle de mise aux normes incombant au preneur ne peut déroger à l’obligation légale de délivrance;
-cette même clause ne met pas expressément à la charge du preneur les travaux de mise aux normes incendie du fait du classement du bâtiment en IGH; 
-cette clause rappelle que le preneur n’est tenu des travaux de mise en conformité que s’ils sont spécifiques à son activité et que pour l’avenir s’agissant de toute nouvelle règlementation;
-à titre subsidiaire, elle est fondée soutenir que son consentement a été vicié s’agissant de la nature des travaux à réaliser;
-s’il doit être retenu l’annulation, la caducité ou la résolution, cela entrainera nécessairement la nullité du commandement visant la clause résolutoire;
-la mission de l’expert s’est heurtée à des difficultés s’agissant de la notion de “bon état de restitution” qui n’a pas de sens, le bail se référant à la restitution en bon état de réparation;
-la notion de bon état de réparation suppose que soit connu l’état d’origine, or il n’existe pas d’état des lieux d’entrée et elle a amélioré le bien en le rendant conforme aux normes IGH et [Localité 6];
-elle est fondée à obtenir le remboursement des sommes versées au titre du bail caduc, l’indemnisation des préjudices matériel et moral ainsi que des travaux effectués pour mettre le local en conformité avec la règlementation IGH;
-sur la demande reconventionnelle, elle n’est pas fondée puisque le bail est devenu caduc;
-la somme réclamée au titre des travaux de remise en état ne repose sur aucun fondement, de même que la somme sollicitée au titre du préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 sepembre 2025, la SAS GEFIC BUILDING et la SAS GEFIC TROISMATS sollicitent du tribunal de:
-déclarer la demande de la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE irrecevable et en tout cas mal fondée;
-déclarer le commandement de payer du 21 avril 2022 valable et bien fondé, sans que la société PHARMACIE DE L’ETOILE n’ait déféré à ses causes dans le délai d’un mois;
en conséquence et à titre reconventionnel,
-constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 mai 2022;
subsidiairement si par impossible la présente juridiction venait à ne pas à prononcer l’acquisition de la clause résolutoire;
-prononcer la résilliation judiciaire du bail, à compter de l’assignation adverse ou des premières conclusions au fond de la société GEFIC BUILDING, aux torts de la société PHARMACIE DE L’ETOILE pour non règlement de ses obligations financières graves et répétées;
en tout état de cause,
-donner acte à la société GEFIC TROISMATS de son intervention volontaire;
-donner acte à la société GEFIC TROISMATS de ce qu’elle a récupéré les clés des locaux loués selon procès-verbal de constat contradictoire dressé par acte d’huissier en date du 7 juillet 2023, la demande d’expulsion de la société PHARMACIE DE L’ETOILE étant dès lors devenue sans objet;
-condamner la société PHARMACIE DE L’ETOILE à payer à la société GEFIC TROIS MATS les sommes suivantes:
l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 mai 2022: 15371,21 eurosindemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 mai 2022 d’un montant égal au dernier loyer majoré de 50% et charges appelées en ce compris la TVA, soit un montant mensuel de 5544,00 euros jusqu’au 7 juillet 2023, date de l’établissement du PV de constat contradictoire: 74933,41 eurosindemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 juillet 2023 d’un montant égal au dernier loyer majoré de 50% et TVA soit un montant mensuel de 5400 euros jusqu’à finalisation des travaux de remise en état des lieux selon rapport d’expertise :PM;facture d’assurance multirisques 2023:424,10 euros;facture taxe foncière 2022 pour un montant de: 5224,80 eurosappels de charges FONCIA3ème trimestre 2022: 1350,31 euros
4ème trimestre 2022:1350,31 euros
1er trimestre 2023:1350,31 euros
charges foncia 2023/2024:PM
provision FONCIA, travaux sécurité incendie:833,89 eurosfrais de commandement: 159,29 eurosintérêts au taux légal sur chaque échéance non réglée :PMTOTAL 100997,63 euros +PM
-condamner la défenderesse à lui payer au titre de la remise en état des locaux à la société GEFIC TROISMATS à la somme de 340167,14 euros soit 408 200,57 euros TTC selon rapport de l’expert;
-débouter la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE de l’ensemble de ses prétentions plus amples et contraires en ce que :
le bail ne souffre pas de caducitél’obligation de délivrance conforme a été parfaitement respectée par elles;la restitution fictive des locaux par la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE ne vaut pas terme valable au bailaucun vice de consentement n’affecte le bail signé par les parties.-débouter la demanderesse de toutes ses plus amples prétentions;
-condamner la demanderesse à payer à la société GEFIC TROISMATS une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance;
-ordonner la capitalisation des intérêts;
-rappeler que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Au soutien de ses conclusions, la SAS GEFIC TROISMATS et la SAS GEFIC BUILDING exposent que:
-la condition liée à l’obtention de l’autorisation par l’[Localité 4] du transfert de l’officine a été réalisée et il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’un droit acquis à tout le moins jusqu’à ce que cette décision soit définitive;
-il appartenait à la demanderesse de faire appel de la décision du tribunal administratif de STRASBOURG;
-elles n’ont pas été informées de l’existence d’un recours contre la décision de l’[Localité 4];
-s’agissant de la délivrance, la locataire a déclaré parfaitement connaitre les lieux pour les avoir visités et contracter en pleine connaissance de cause et ne pouvait prétendre ignorer la consistance des lieux et la hauteur de l’immeuble;
-en outre, la locataire a requis l’établissement de l’acte sans production des renseignements d’urbanisme auxquels elle a explicitement renoncé à tout recours contre le bailleur ou le notaire;
-les travaux nécessaires à la mise aux normes dont elle se prévaut sont propres à l’aménagement lié à l’activité exercée;
-la locataire a malgré cela continué ses travaux, ce qui démontre de sa volonté persistante à exercer les locaux et à faire son affaire du classement IGH;
-la demanderesse ne démontre pas l’existence d’un défaut de délivrance conforme et que la mise aux normes sécurité incendie par pose d’un brouillard d’eau serait assimilable à des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil;
-la restitution unilatérale des locaux ne vaut pas fin du bail;
-le commandement de payer du 21 avril 2022 est valable;
-il n’y a aucun vice de consentement, la demanderesse a réalisé les travaux sans revendication aucune et sans avertir le bailleur sur le montant de ceux-ci;
-sur les sommes sollicitées, aucune n’est due au titre de celles payées au cours du bail car ce dernier n’est pas caduc et car la demanderesse en a profité pendant la période;
-il ne saurait y avoir prise en charge du montant des travaux liés à une exigence propre du locataire et qui n’étaient pas nécessaires;
-elles ne sauraient être tenues au paiement de sommes inhérentes à la rédaction du bail et à son enregistrement dès lors que ce dernier est valable;
-le préjudice moral n’est pas justifié;
-à titre reconventionnel, elles sont fondées à solliciter la constatation de la clause résolutoire, des indemnités d’occupation et des dommages et intérêts. 


L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025.

A l’audience de plaidoirie en date du 23 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, prorogée au 10 avril 2026.

Il est, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions, au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger''constater', “donner acte” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments. 


I) Sur le dépôt de pièces non visées au bordereau à l’audience de plaidoiries


Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.


A l’audience, il a été acté par procès-verbal que le conseil de la SAS GEFIC BUILDING et de la SAS GEFIC TROISMATS ne s’est pas opposé au dépôt par le conseil de la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE de nouvelles pièces non visées au bordereau constituées de décisions de jurisprudence.


II) Sur l’intervention volontaire de la SAS GEFIC TROISMATS

Il résulte de la combinaison des articles 325 et 328 du Code de procédure civile que l’intervention volontaire, qui peut être principale ou accessoire, n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 

L’intervention principale consiste à élever une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention, conformément à l’article 329 du Code de procédure civile. 

En l’espèce, il sera relevé que la SAS GEFIC TROISMATS souligne “venir aux droits de” la SAS GEFIC BUILDING sans davantage de précision.

Cependant, il résulte d’une attestation notariée dressée par Me [W] [I] notaire à [Localité 5] que la SAS GEFIC TROISMATS est devenue propriétaire du local commercial selon acte authentique en date du 25 février 2025.

Par conséquent, son intervention volontaire sera déclarée recevable.


III) Sur la demande principale formée par la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE

a) Sur la caducité du bail commercial

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

D’après l’article 1306, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1186 du Code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait.

La caducité se caractérise par le fait qu’elle découle d’un évènement de nature objective et survenant après la formation, tel que la défaillance d’une condition suspensive ou la disparition d’un élément essentiel du contrat, tel que son objet.


En l’espèce, le bail commercial comporte le paragraphe suivant intitulé “conditions suspensives”:
“1/ Les présentes sont conclues sous la condition suspensive de l’obtention par le PRENEUR de l’autorisation par l’Agence Régionale de Santé du transfert de son officine de phamarcie sise [Adresse 6] à [Localité 7] au sein des locaux objet des présentes.
Cette condition devra être réalisée au plus tard dans les trois mois à compter des présentes.
2/ Les présentes sont soumises à l’obtention de toute autorisation de la Ville de [Localité 3] permettant la modification de la façade du local ( porte d’entrée). La demande a été déposée par le PRENEUR à la mairie de [Localité 3] le 21 mai 2019.
(...)
A défaut de réalisation de ces conditions suspensive, les présentes seront purement et simplement caduques de plein droit, sans indemnité de part et d’autre”.

Il est constant que par décision en date du 22 février 2022, le tribunal administratif de STRASBOURG a décidé dans son article 1, que l’arrêté du 20 janvier 2020 par lequel le directeur général de l’agence régionale de santé a autorisé la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE à transférer son officine de phamacie du [Adresse 8] à MULHOUSE au [Adresse 9] au sein de la même commune, devait être annulé en retenant l’inexacte application des dispositions de l’article L5125-3-1 du Code de la santé publique.

Les défenderesses contestent la caducité du bail au motif que, d’une part le bail ne subordonne pas la réalisation de la condition suspensive au caractère définitif d’une telle autorisation, d’autre part que le bailleur n’a pas été informé sur le risque d’annulation de la décision et d’un recours et qu’il appartenait à la demanderesse d’interjeter appel de la décision.

Cependant, et comme le rappelle la demanderesse, l’annulation de l’arrêté du 20 janvier 2022 a pour conséquence que ce dernier doit être réputé n’être jamais intervenu. Ainsi, les défenderesses ne sauraient alléguer l’existence d’un droit acquis jusqu’au caractère définitif de la décision qui, d’une part, en l’espèce, est avéré compte tenu de l’absence de recours formé à l’encontre de la décision rendue le 22 février 2022 et d’autre part n’est pas une condition requise aux termes du contrat. 

En outre, il ne saurait être reproché à la demanderesse de ne pas avoir formé de recours à l’encontre de cette décision s’agissant d’une possibilité procédurale offerte au justiciable et non d’une obligation.

Enfin, faute de pouvoir exercer son activité dans les locaux en raison de l’annulation de l’arrêté, il y a lieu de considérer qu’un élément essentiel du contrat conclu en vue de cette même exploitation a disparu.

Le moyen selon lequel le bailleur n’a pas été informé de la situation ou des risques d’annulation est inopérant dès lors que les stipulations contractuelles n’évoquent aucun formalisme particulier précisant simplement qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive, l’acte est caduc de plein droit.

Par conséquent, il sera constaté la caducité du bail conclu le 21 juin 2019.

Il ne saurait être retenu la date du 22 février 2022 dès lors que l’acte anéanti est censé n’avoir jamais existé.

b) Sur les conséquences de la caducité

Il est constant que le bail commercial que le preneur doit rendre les locaux en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût nécessaire pour leur remise en état.

Cependant, comme le rappelle la demanderesse, cette notion de bon état de réparations suppose de connaitre l’état d’origine du bien pour évaluer les réparations nécessaires. Or, en l’absence d’état des lieux, cette notion ne peut être mobilisée s’agissant des dépenses éventuelles d’amélioration et des dépenses de remise en état du bien.

Dès lors, il doit être fait application des dispositions de l’article1187 du Code civil.

Il résulte de l’article 1187 du Code civil que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même Code.

Aux termes de l’article 1352-5 du Code civil, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

Il est constant qu’en cas d’anéantissement du contrat imputable à une partie, cette dernière devra indemniser le préjudice causé.

Au titre des travaux entrepris dans les locaux
Par arrêté en date du 13 novembre 2019, la mairie de [Localité 3] a refusé le permis de construire en movitant sa décision ainsi:
“considérant que l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 11] est classé Immeuble de Grande Hauteur ( IGH),
considérant que les locaux objets de la présente demande sont situés au rez-de-chaussée de cet IGH,
considérant que le projet ne respecte pas l’ensemble des dispositions prévues aux articles GH67 à GH70 permettant l’indépendance de volumes situés dans l’emprise d’un IGH et notamment celles de l’article GH70 qui prévoient que les [Localité 6] situés à l’intérieur de ces volumes soient protégés par un système d’extinction automatique de type sprinkleur ou une installation fixe d’extinction automatique appropriés aux risques existants
Considérant que l’article R111-19-4 du code de la construction et de l’habitation stipule que l’Autorisation de constuire, d’Aménager ou de Modifier un E.R.P ne peut être délivrée que si les travaux projetés sont conformes aux normes de sécurité incendie et d’accessibilité”


Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 septembre 2020, le préfet du HAUT-RHIN s’est prononcé favorablement au projet visant la transformation de l’ancienne agence bancaire Banque Populaire en pharmacie sous réserve des prescriptions émises par la sous-commission départementale de sécurité [Localité 6]/IGH et la sous-commission départementale d’accessibilité. 

Les prescriptions des organes précités sont les suivantes:
“1) Respecter l’ensemble des dispositions prévues dans la notice de sécurité, le dispositif de l’installation d’extinction automatique par brouillard d’eau et les plans joints au dossier;

2) Faire vérifier par un organisme de contrôle agréé:
-la conformité des dispositions d’isolement de la pharmacie avec l’immeuble de grande hauteur y compris au niveau des gaines et conduits;
-la conformité de l’installation d’extinction automatique par brouillard d’eau ( articles R122-16 du Code de la construction et de l’habitation et GH5)

3) Isoler les gaines et conduits desservant les niveaux de l’immeuble de grande hauteur et traversant le volume de la pharmacie exclusivement par des gaines coupe-feu de degré 3 heures sans intercommunication,les dispositions d’obturation ( clapets) n’étant pas mis en oeuvre suffisamment rapidement pour empêcher toute propagation d’un incendie ou des fumées vers l’IGH (articles R122-11-1 du Code de la construction et de l’habitation; GH [Cadastre 1] et GH [Cadastre 2])”.


L’expert a procédé aux chiffrage des travaux réalisés par la demanderesse relatifs à la mise en conformité des locaux IGH et [Localité 6] à savoir:
-pour les travaux de sécurité incendie et conformité IGH:
dépose de flocage existant et flocage :20 402,35 eurosprotection CF (contre le feu): 6534 eurosencoffrement des réseaux : 5974,56 euros
-pour les travaux d’aménagement intérieur et techniques:
évacuation du local : 25000 eurosfrais d’installation de chantier et dépose de sol souple :2804 eurosmenuiserie extérieure et porte automatique: 15251,88 euros et 7968 euros, soit 23 219,88 euroshonoraires architecte pour PC et agencement :11760 euros, 18240 euros, 5400 euros, soit 35400 eurosAPAV et SOCOTEC :1764 euros et 1153,36 euros, soit 2917,36 euros.
Outre cette liste, l’expert a intégré dans son chiffrage d’autres postes de dépenses pouvant correspondre à des aménagements intérieurs essentiels pour rendre les locaux fonctionnels et exploitables en toute sécurité à savoir:
plâtrerie : 15438,53 eurosVMC: 1636,73 eurosdépose de wc:437,63 eurosraccordement de wc:666,67 eurossanitaire:1284,33 euros“clim”:10764,25 eurosélectricité 35482,72 eurosmenuiserie intérieure: 6536,52 eurossoit au total 194 499,53 euros 


L’expert précise que ce chiffrage inclut la mise à nue de la coque du local, la dépose des installations ( faux plafond, câblage de la VMC, canalisations, plomberie, colonne sèche), les travaux effectués pour permettre l’inspection du plafond par l’APAVE, contrôleur technique de construction.

Ceci étant précisé, il doit être observé que les travaux ainsi réalisés constituent dans leur globalité des travaux d’amélioration dont le bailleur est tenu d’indemniser le preneur au visa des dispositions de l’article 1352-5 du Code civil.

Cependant, l’indemnisation de telles dépenses ne peut être effectuée que dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. Or, ni les conclusions de la demanderesse, ni le rapport d’expertise judiciaire ne comportent des éléments permettant d’établir la preuve de cette plus-value.

Par conséquent, la demande de condamnation solidaire en paiement formée par la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE au titre des travaux entrepris dans les locaux pour la mise en conformité de ceux -ci au normes incendies applicables aux IGH sera rejetée.

Sur les sommes versés au titre du bail caduc
Il est produit un décompte de loyers à hauteur de 86684,33 euros comprenant les loyers payés par la demanderesse pour la période comprise entre le mois d’octobre 2019 et le mois de mars 2022 à hauteur de 61200 euros, de 8633,46 euros concernant les charges et de 11026,87 euros au titre de la taxe foncière et des cotisations d’assurances.

Il doit être observé que ce document mentionne une somme de 5824 euros portant la mention “ notaire [A]”.

Il est constant que La SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE n’a plus réglé le loyer et les charges à compter du mois d’avril 2022.

Ceci étant précisé, les défenderesses ne contestent pas expressément le décompte fourni.

Néanmoins, les cotisations d’assurance perçues et la taxe foncière ne rentrent pas dans le champ des restititutions dès lors que les défenderesses ne les ont pas perçues en exécution du contrat. Si ces sommes peuvent être qualifiées de dommages et intérêts en présence d’une faute ayant entrainé l’anéantissement du contrat, la caducité du bail a été retenue au titre de la non réalisation d’une condition suspensive non imputable aux défenderesses.

Dès lors, les sommes versées à ce titre ne seront pas prises en considération.

Enfin, la somme de 5834 euros n’est justifiée ni dans son objet ni pour son montant et ne sera pas non plus prise en compte.

Par conséquent, il sera retenu au titre de la créance de loyers et de charges la somme de 61200 euros + 8633,46 euros, soit 69 833,46 euros et le surplus sera rejeté.

La SAS GEFIC BUILDING prise en sa qualité d’ancienne propriétaire des locaux sera condamnée au paiement de la somme de 69 833,46 euros à la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE.

La demande formée à ce titre à l’encontre de la SAS GEFIC TROISMATS qui n’a pas perçu les sommes sera rejetée.

Sur le préjudice matériel complémentaire et le préjudice moral
La demanderesse sollicite l’indemnisation d’un préjudice matériel complémentaire d’un montant de 5320,42 euros comprenant les frais de notaires pour la rédaction du bail, les cotisations d’assurance, des frais liés au prêt souscrit pour les entreprises ayant réalisé les travaux et les frais d’huissier de justice pour l’affichage du permis de construire et pour l’état des lieux de sortie.

Elle sollicite également l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 25000 euros.

Néanmoins, et comme rappelé supra, ces sommes ne rentrent pas dans le champ des restitutions et en l’absence de faute imputable aux défenderesses, ces montants seront rejetés.


II) Sur la demande reconventionnelle formée par la SAS GEFIC TROISMATS

a) sur la demande en constatation de la clause résolutoire à titre principal et la demande en résiliation judiciaire à titre subsidiaire

Compte tenu du prononcé de la caducité, ces demandes ainsi que le commandement de payer en date du 21 avril 2021 délivré en vertu d’un bail caduc sont devenus sans objet.

b) sur les demandes formulées au titre de l’arriéré locatif

La SAS GEFIC TROISMATS sollicite le paiement d’un arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 mai 2022 à la somme de 15371,21 euros, le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 juillet 2023 à hauteur de la somme de 74933,41 euros, outre le paiement de factures d’assurance, de la taxe foncière, d’appels de charge, de provision pour les travaux de sécurité incendie, et des frais de commandement.

La SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE ne conteste pas avoir cessé le paiement des loyers à compter de la décision du tribunal administratif de STRASBOURG.

Il est également établi que selon procès verbal contradictoire dressé par Me [E], la remise des clés du local commercial est intervenu le 7 juillet 2023, et non le 4 mars 2022, date du procès-verbal réalisé en l’absence des défenderesses.

Il est constant que si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation (Cass Civ 3ème 3 novembre 2021 numéro 20-16.334)

Si la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE a profité de la jouissance des locaux jusqu’à cette date, il a été démontré que les locaux n’étaient pas conformes à la règlementation IGH et [Localité 6] et par conséquent à leur destination contractuelle s’agissant de travaux non spécifiques à l’activité de pharmacie.

De surcroit, il sera relevé que la SAS GEFIC TROISMATS n’est devenue propriétaire des locaux qu’à compter du mois de février 2025 et ne saurait dès lors prétendre bénéficier d’un arriéré locatif antérieur à cette période.

Dès lors aucune indemnité d’occupation n’est due par la demanderesse et la demande de condamnation en paiement formée par la SAS GEFIC TROISMATS de la somme de 100 997,63 euros sera rejetée.




c) Sur les demandes au titre de la remise en état des locaux

En l’espèce, la SAS GEFIC TROISMATS sollicite le paiement de la somme de 408 200,57 euros TTC correspondant selon elle au titre de la remise en état des locaux.

Comme indiqué dans le rapport d’expertise, la mission de l’expert a porté sur la détermination du chiffrage des travaux de remise en bon état de restitution des locaux alors que le bail fait référence dans ses stipulations à une restitution en bon état de réparation. L’expert précise s’agissant de la première notion que cette dernière suppose que les locaux soient rendus fonctionnels et conformes à leur usage contractuel tandis que la seconde notion suppose qu’ils soient remis dans un état où ils peuvent être utilisés de manière opérationnelle et conforme aux normes en vigueur.

L’expertise précise que les travaux commencés par la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE demeurent non achevés et ont laissé “les locaux dans un état inutilisable pour leur exploitation future”, proposant un chiffrage à hauteur de 79000 euros, évoquant par ailleurs un chiffrage à 408200,54 euros selon devis fournis par les parties manifestement non retenu par l’expert.

Il rajoute que “bien que l’absence d’un état des lieux d’entrée complique la détermination précise de l’état initial des installations, les interventions prévues respectent des standards commerciaux essentiels pour assurer la fonctionnalité, la sécurité, et la conformité des locaux”

Ces travaux comprennent les éléments suivants à savoir, la modification et la remise des menuiseries, la reprise et adaptation des installations électriques, la pose de luminaires, la reconstitution des cloisonnements, des menuiseries intérieures, la pose de faux plafonds, la fourniture et pose de revêtements de sol et la restauration des installations sanitaires, de chauffages et de ventilation.

L’expert indique enfin en substance que les améliorations apportées par la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE et indemnisées à ce titre au présent jugement peuvent être conservées.

Ceci étant précisé, il doit être observé que la remise des locaux en bon état de réparations ou le chiffrage des travaux nécessaires à leur remise en état s’avèrent impossible à chiffrer en l’absence d’état des lieux d’entrée.

Cependant et compte tenu de la caducité du présent bail , il doit être fait application des dispositions des articles 1352 et suivants du Code civil prévoyant le principe d’une restitution en nature de la chose exactement reçue.

Par conséquent et au regard des conclusions de l’expert, les travaux préconisés par l’expert permettent cette restitution en nature.


Dès lors, la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE sera condamnée au paiement de la somme de 79000 euros à la SAS GEFIC TROISMATS au titre des travaux de remise en état du local, en sa qualité de nouveau proprétaire des locaux.



Sur la somme sollicitée au titre du préjudice moral
Il n’est nullement justifié l’existence d’un préjudice moral qu’aurait subi la GEFIC TROISMATS et de la “position revendicative à l’extrême” de la demanderesse compte tenu de la constatation de la caducité du bail commercial et de l’absence de faute imputable aux parties.

Par conséquent, la demande formée au titre du préjudice moral par la SAS GEFIC TROISMATS.

IV) Sur les autres demandes


Sur la capitalisation des intérêts
Selon l’article 1342-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

Sur les dépens 
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS GEFIC BUILDING et la SAS GEFIC TROISMATS seront condamnées in solidum aux dépens en ce compris la procédure de référés expertise RG 23/00505 et l’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SAS GEFIC BUILDING et la SAS GEFIC TROISMATS seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 10000 euros à la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par la SAS GEFIC TROISMATS sera rejetée.


Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SAS GEFIC TROISMATS ;

CONSTATE la caducité du bail commercial authentique conclu le 21 juin 2019 aux termes d’un acte reçu par Me [J] [A] avec la participation de Me [D] [P] portant sur le lot 1 dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] [Adresse 7] cadastré section KS numéro [Cadastre 3] ;
 
REJETTE la demande de condamnation solidaire en paiement formée par la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE au titre des travaux entrepris dans les locaux pour la mise en conformité de ceux-ci au normes incendies applicables aux IGH ;

CONDAMNE la SAS GEFIC BUILDING au paiement de la somme de 69 833,46 euros (SOIXANTE NEUF MILLE HUIT CENT TRENTE TROIS EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES) à la SELARL PHAMARCIE DES LYS au titre des sommes versées au cours du bail et REJETTE le surplus ;

REJETTE la demande de condamnation formée par la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE à l’encontre de la SAS GEFIC TROISMATS au titre des sommes versées au cours du bail;

REJETTE la demande de condamnation solidaire formée par la SELARL PHARMACIE DES LYS au titre du préjudice matériel subi et du préjudice moral ;

CONSTATE que le commandement notifié à la SELARL PHARMACIE DE L’ETOILE à la requête de la SAS GEFIC BUILDING par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2022 est devenu sans objet ;

DIT que les demandes tendant à voir constater l’acqusition de la clause résolutoire à titre principal et de voir prononcer la résiliation judiciaire à titre subisidiaire sont devenues sans objet ;

REJETTE la demande de condamnation formée par la SAS GEFIC TROISMATS au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE au paiement de la somme de 79000 euros (SOIXANTE DIX NEUF MILLE EUROS) à la SAS GEFIC TROISMATS au titre de la remise en état des locaux ;

REJETTE la demande de condamnation formée par la SAS GEFIC TROISMATS au titre du préjudice moral ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum la SAS GEFIC BUILDING et la SAS GEFIC TROISMATS au paiement de la somme de 10000 euros (DIX MILLE EUROS) à la SELARL PHAMARCIE DE L’ETOILE au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS GEFIC TROISMATS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS GEFIC BUILDING et la SAS GEFIC TROISMATS seront condamnées aux dépens en ce compris la procédure de référés expertise RG 23/00505 et l’expertise judiciaire ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président