Tribunal Judiciaire · Chambre 1- section A — 8 avril 2026

N° RG 23/03037 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GOMQ - décision du 08 Avril 2026

FG/ N° de minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2026

N° RG 23/03037 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GOMQ


DEMANDEUR :

Monsieur [M], [L], [N] [K]
né le 23 Août 1969 à [Localité 1]) de nationalité Française,
Profession : Arboriculteur
Demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS



DÉFENDERESSE :

S.A.S. MDB PROMOTION 
immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le numéro 477 839 948 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualités audit siège social


représentée par Me Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS




DÉBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 08 Avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, Monsieur [M] [K] a assigné la SAS MDB Promotion devant le Tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins d'obtenir sa condamnation à procéder au transfert du permis d'aménager à son profit, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, et au paiement des sommes de :
- 65 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, la somme de 5000 euros nantie entre les mains du notaire devant lui être versée directement par cette société
- 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] fait notamment valoir, à l'appui de ses prétentions, que :
- la promesse unilatérale de vente authentique du 9 juin 2022 est devenue caduque
- il n'y a pas eu de levée de l'option d'acheter
- les conditions suspensives ont été réalisées ou réputées accomplies
- l'obligation d'indemnité d'immobilisation doit donc être exécutée
- l'arrêté de transfert de permis d'aménager a été obtenu le 5 juillet 2022 
- la défenderesse n'a justifié d'aucune démarche d'obtention de prêt avant le 31 juillet 2022
- cette dernière n'a pas levé l'option d'acheter ni signé l'acte de vente avant le 7 octobre 2022
- la promesse de vente est devenue caduque car la société défenderesse a été déchue de plein droit du bénéfice de celle-ci au terme du délai de réalisation
- le permis d'aménager doit être restitué à son propriétaire initial, la caducité pouvant donner lieu à restitution avec remise des choses dans le même état qu'avant la vente
- la charge de la preuve du manquement au devoir d'information repose sur la défenderesse, professionnel ayant l'habitude de conclure ce type de promesse
- le contrat ne peut être résolu en l'absence de mise en demeure
- la clause résolutoire est toujours réalisée en faveur du promettant afin que ce dernier puisse percevoir l'indemnité d'immobilisation ou se libérer de la promesse en mettant un terme à l'immobilisation.

La SAS MDB PROMOTION conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [K] à son encontre et sollicite reconventionnellement le prononcé de la nullité de la promesse de vente du 9 juin 2022 et la condamnation de cette société au paiement de la somme de 52 035 euros à titre de dommages-intrérêts et de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle demande que soit constatée la résolution de la promesse de vente conclue le 9 juin 2022 entre les parties.

La SAS MDB PROMOTION expose notamment que :
- elle a effectué de nombreuses démarches et engagé des frais importants après transfert du permis d'aménager jusqu'à difficultés avec la société Enedis 
- le refus non motivé d'étendre la durée d'effet de la promesse de vente et l'exigence de renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un prêt laissent à penser que le demandeur a eu le projet de s'approprier son travail
- le demandeur ne pouvait ignorer l'existence d'obstacles sérieux à la poursuite du projet immobilier du fait des réticences de la société Enedis
- ce dernier ne l'a pas informée de ces difficultés ne pouvant être levées dans le délai imparti pour la signature
- son consentement a été vicié 
- elle n'a pas versé la somme de 60 000 euros sans qu'il ne soit établi que la clause aurait été stipulée dans le seul intérêt de Monsieur [K]
- le conseil du demandeur l'a mise en demeure de payer le montant de l'indemnité d'immobilisation
- seule l'autorité administrative communale a le pouvoir d'opérer le transfert du permis d'aménager 
- cette autorité ne peut avoir agi elle-même en exécution de la promesse, cette décison ne pouvant ensuite faire l'objet d'une convention

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2025 avec fixation à l'audience de plaidoiries du 4 février 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur le fond

Suivant acte authentique contenant promesse de vente, en date du 9 juin 2022, Monsieur [M] [K], promettant, a conféré à la SAS MDB Promotion, bénéficiaire, la faculté d'acquérir une maison d'habitation située [Adresse 3] moyennant le versement d'un prix de 650 000 euros. Cette promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 7 octobre 2022 à seize heures.

Il était prévu qu'en cas d'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai, le bénéficiaire serait déchu de plein droit du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation sans mise en demeure de la part du promettant, pouvant alors disposer librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir.

Une indemnité d'immobilisation d'un montant forfaitaire de 65 000 euros a été fixée entre les parties, avec versement à titre de nantissement par le promettant au profit du bénéficiaire de la somme de 5000 euros et versement de cette somme par le bénéficiaire entre les mains du notaire du promettant. Il était prévu et convenu que cette indemnité serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d'indemnité forfaitaire non réductible faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Toute condition suspensive était réputée accomplie lorsque sa réalisation était empêchée par la partie y ayant intérêt, aux termes de l'article 1304-3 du code civil.

Outre les conditions suspensives de droit commun, étaient prévus des conditions suspensives particulières : 
- l'obtention d'un arrêté de transfert du permis d'aménager un lotissement, le promettant déclarant avoir obtenu un permis d'aménager en date du 20 octobre 2021 de la commune du bien concerné et s'engageant à opérer un transfert de permis d'aménager entre le 9 juin 2022 et la réitération authentique au profit du bénéficiaire, outre habilitation par le promettant du bénéficiaire à effectuer une telle demande et à la déposer en son nom et à ses frais. 
- l'obtention de prêts d'un montant total maximum de 600 000 euros , au taux de 2,85% maximum, avec réalisation de cette condition suspensive en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 31 juillet 2022 et en l'absence de justification requise dans le délai, caducité de la promesse et indemnité d'immobilisation acquise au promettant en l'absence de justification de l'accomplissement des démarches pour l'obtention du prêt par le bénéficiaire et si la condition n'était pas défaillie de son fait.

 Un arrêté de transfert du permis d'aménager initial accordé le 26 octobre 2021 à Monsieur [K] a été délivré par la commune d'[Localité 2] à la SAS MDB Promotion, le 5 juillet 2022,sans modification de la validité du permis d'origine.

Un permis d'aménager a été délivré à Monsieur [K] le 26 octobre 2021.

Il est constant qu'aucun acte authentique de vente n'a été signé après la promesse de vente du 9 juin 2022 avant la date fixée du 7 octobre 2022.

Selon document manuscrit en date du 16 décembre 2022, Monsieur [K] a indiqué ne pas vouloir signer un avenant avec la société MDB Promotion et considérer la promesse de vente comme caduque.

La société MDB Promotion ne justifie pas de l'accomplissement de démarches en vue de l'obtention du prêt dans le délai contractuel fixé au 31 juillet 2022, le seul document produit à cet égard étant daté du 5 décembre 2022, soit une date très postérieure tant à ce délai qu'à la date de signature maximum du 7 octobre 2022. Cette société a ainsi seule été à l'origine de l'absence d'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt. Toute condition suspensive étant réputée accomplie lorsque sa réalisation était empêchée par la partie y ayant intérêt, à savoir en l'espèce la société MDB Promotion, aux termes de l'article 1304-3 du code civil et de la promesse de vente, la caducité de la promesse de vente du 9 juin 2022 ne peut qu'être constatée.

S'agissant de la nullité de la promesse de vente du 9 juin 2022, telle qu'invoquée par la société MDB Promotion sur le fondement des dispositions de l'article 1112-1 du code civil, il ne peut qu'être constaté que le respect des prescriptions d'Enedis tel qu'invoqué ne peut être retenu et considéré comme un élément déterminant pour son consentement à contracter et ce d'autant plus qu'elle a eu connaissance de cet élément dès l'arrêté du 5 juillet 2022, soit avant la date d'expiration de la promesse de vente au 7 octobre 2022 et également antérieurement à l'expiration du délai pour justifier de l'accomplissement des démarches d'obtention d'un prêt, accomplies seulement postérieurement à ces deux dates, outre absence de toute preuve du caractère déterminant possible de prescriptions habituelles. Il n'y a pas lieu à nullité de la promesse de vente du 9 juin 2022. Les demandes de dommages et intérêts formées 

S'agissant de la demande de constat de la résolution de plein droit de la promesse de vente du 9 juin 2022, aucune mise en demeure préalable mentionnant la clause résolutoire n'a été adressée et, en tout état de cause, comme déjà spécifié ci-dessus, la société MDB Promotion est directement à l'origine du non accomplissement des démarches d'obtention de prêt. Cette demande sera rejetée. 

Les demandes de dommages et intérêts formées à titre reconventionnel par la société MDB Promotion seront également rejetées, en l'absence de preuve d'un préjudice consécutif à Monsieur [K] et en l'absence de nullité de la promesse de vente et de résolution de plein droit, la société défenderesse étant au contraire à l'origine de la caducité de la promesse de vente.

L'indemnité d'immobilisation, compte tenu de la caducité de la promesse de vente du 9 juin 2022, est due à Monsieur [K] au vu des stipulations contractuelles relatives à la condition suspensive d'obtention de prêt, la société défenderesse étant seule à l'origine du non accomplissement des démarches pour l'obtention du prêt par la société MDB Promotion, n'ayant de son seul fait pas réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Cette société sera condamnée à payer la somme de 65 000 euros à Monsieur [K], au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec versement par le notaire à ce dernier de la somme de 5000 euros nantie auprès de ce dernier.

La demande relative au transfert du permis d'aménager à Monsieur [K] sera rejetée, seule l'autorité administrative compétente pouvant y procéder, en particulier au vu et compte tenu de la caducité de la promesse de vente.

- sur l'article 700 du code de procédure civile

Il n'apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

 
Constate et dit que la promesse de vente du 9 juin 2022 est caduque

Condamne la SAS MDB Promotion à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 65 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec versement par le notaire à Monsieur [M] [K] de la somme de 5000 euros nantie auprès de lui

Déboute Monsieur [M] [K] de sa demande de procéder au transfert du permis d'aménager

Déboute la SAS MDB Promotion de ses demandes reconventionnelles

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne la SAS MDB Promotion à payer à Madame Monsieur [M] [K] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la SAS MDB Promotion

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente