Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 2 — 9 avril 2026

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 25/00300 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWKF
NAC: 72D


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2

ORDONNANCE DU 09 Avril 2026




M. LE GUILLOU, Juge de la mise en état 

Mme DURAND-SEGUR, Greffier 


DÉBATS : à l’audience publique du 12 Février 2026, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026, date à laquelle l’ordonnance est rendue.


DEMANDERESSE

Mme [V] [J]
née le 16 Juin 1964 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 10


DÉFENDEURS

S.A.S.U. BE IMMOBILIER Représentée par son président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lucie SARRAMÉA, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 578

Syndic. de copro. [Adresse 3] Ayant pour Avocat plaidant Maître Sylviane VASSAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 35

M. [C] [S], 
né le 13 août 1985 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 321

Mme [T] [S] née [O], 
Née le 25 juin 1985 à [Localité 2] (Pologne),
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 321

Mme [L] [A] [G], 
Née le 21 avril 1950 à [Localité 3] (GERS)
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 257


M. [U] [X]
né le 25 Novembre 1946 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 35, avocat postulant et Me Sylviane VASSAL, Avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant,


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EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [J] est propriétaire de trois lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.

M. et Mme [S], Mme [G], M. [X] et M. [N] sont propriétaires des autres lots privatifs.

La copropriété est administrée par un syndic professionnel, la société Be immobilier à laquelle a succédé la société Fit gestion.

Mme [V] [J], estimant que des parties communes avaient été annexées sans autorisation au bénéfice de certains copropriétaires, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse, par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2025, M. et Mme [S], Mme [G], M. [X], le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société Be immobilier, aux fins d’obtenir, notamment, leur condamnation sous astreinte à restituer les parties communes annexées, à remettre les lieux dans leur état initial et à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le juge de la mise en état a été désigné par ordonnance du 3 mars 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, M. [C] [S] et son épouse, Mme [T] [O], ont saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Ils demandent de :
- déclarer irrecevable comme prescrite l’action de Mme [V] [J] à leur encontre,
- condamner Mme [V] [J] aux entiers dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, Mme [L] [G] demande au juge de la mise en état de :
- rejeter comme prescrite l’action de Mme [V] [J],
- la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, M. [U] [X] demande au juge de la mise en état de :
- rejeter comme prescrite l’action de Mme [V] [J],
- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] demande au juge de la mise en état de :
- rejeter comme prescrite l’action de Mme [V] [J],
- la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 février 2026, Mme [V] [J] demande au juge de la mise en état de :
- écarter la fin de non-recevoir,
- joindre l’incident au fond,
- condamner chacun des défendeurs à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé à ces écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident du 12 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile :
« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir (...) ».

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Enfin, l’article 2227 du code civil dispose que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’action d’un copropriétaire qui tend à obtenir la restitution aux parties communes et la remise en état de ce qu’un autre copropriétaire s’est indûment approprié pour son usage exclusif est une action réelle immobilière se prescrivant par trente ans.

En l’espèce, Mme [V] [J] demande de condamner les défendeurs à restituer les parties communes annexées suivantes :
- au rez-de-chaussée, des terrasses au droit des lots 7 et 8 et la partie commune entre ces terrasses, dont l’appropriation résulte de la création d’une véranda, au bénéfice de Mme [G],
- au rez-de-chaussée, le couloir allant de la cage d’escalier de l’immeuble au jardin, au bénéfice de Mme [G],
- les espaces extérieurs au bénéfice de Mme [G],
- au deuxième étage, le palier commun sur lequel empiète une portion de la cloison du lot 11 au bénéfice de M. [X],
- entre le 2ème et le dernier étage, l’escalier commun au bénéfice de M. et Mme [S],
- au troisième étage comble, par extension et surélévation ayant abouti à la création d’une terrasse et à une modification de la toiture ayant eu pour effet une augmentation de la surface habitable, au bénéfice du lot 12 de M. et Mme [S].

Par suite, l’action de Mme [V] [J] constitue une action réelle immobilière, qui se prescrit par trente ans.

Or, il résulte des pièces versées aux débats, notamment de l’acte d’acquisition par Mme [L] [G] des lots 7 et 8, en date du 10 décembre 2018, que ces lots ont été réunis en 1991 et que la véranda litigieuse ayant permis l’appropriation des terrasses au droit de ces lots et de la partie commune entre ces terrasses a été installée par le vendeur au cours de la même année. L’acte d’acquisition du précédent propriétaire, en date du 25 janvier 1991, mentionnait une jouissance exclusive et privative de l’ensemble des extérieurs, situés au droit des lots 7, 8 et 13, sans accès par une partie commune.

Il résulte également de l’acte d’acquisition par M. [U] [X] du lot 11, en date du 24 août 1990, que ce lot comprenait déjà, à cette date, l’entier deuxième étage, y compris le palier.

Il résulte encore des pièces produites par M. et Mme [S], notamment du permis de construire pour extension surélévation du 28 janvier 1991, du procès-verbal de constat d’huissier en date du 15 mars 1991, ainsi que de la déclaration d’achèvement de travaux du 30 septembre 1991, que les travaux d’extension et surélévation du troisième étage ayant abouti à la création d’une terrasse et à une modification de la toiture au bénéfice du lot 12 ont été effectués au cours de l’année 1991.

Il résulte enfin du compte rendu de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 1991 que le propriétaire du lot 12 a été autorisé à cette date à « privatiser l’escalier commun à partir du 2ème étage ».

Au regard de ces éléments, les parties communes litigieuses ont été appropriées par chacun des copropriétaires concernés, pour son usage exclusif, au plus tard au cours de l’année 1991.


Dès lors, à la date de son assignation, le 17 janvier 2025, l’action de Mme [V] [J] était prescrite.

En conséquence, il y a lieu de rejeter comme irrecevables ses prétentions tendant à la condamnation des défendeurs sous astreinte à restituer les parties communes annexées et à remettre les lieux dans leur état initial et, par voie de conséquence, de rejeter sa demande de condamnation du syndic à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il y a lieu de condamner Mme [V] [J], partie perdante, aux dépens, ainsi qu’à verser à chacun des défendeurs, M. et Mme [S] étant considérés ensemble, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu, par ailleurs, de rejeter la demande de Mme [V] [J] présentée au même titre, de même que sa demande de dispense de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Nous, M. Raphaël Le Guillou, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel :

DÉCLARONS prescrite l’action de Mme [V] [J],

en conséquence,

REJETONS comme irrecevables ses demandes tendant à la condamnation sous astreinte des défendeurs à restituer les parties communes annexées et à remettre les lieux dans leur état initial,

REJETONS sa demande de condamnation du syndic à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Mme [V] [J] à verser à M. [C] [S] et son épouse, Mme [T] [O], une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [V] [J] à verser à Mme [L] [G] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [V] [J] à verser à M. [U] [X] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [V] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de Mme [V] [J] présentée au même titre,

REJETONS la demande de Mme [V] [J] tendant à la dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT