Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 5 — 10 avril 2026

MINUTE N° : 26/360
JUGEMENT DU : 10 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 23/05106 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SN4K
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 5


JUGEMENT DU 10 Avril 2026




PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier 

DEBATS 

 à l'audience publique du 10 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.I. [K], RCS [Localité 1] 830 420 998., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503



DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE “[Adresse 2]” SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL [F], RCS [Localité 1] 849 470 570., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343








EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
La Société Civile Immobilière (SCI) [K] est copropriétaire de deux lots appartenant à la résidence [Adresse 2], sise [Adresse 5] :
Lot n°5, correspondant à un local commercial,Lot n°11, correspondant à un parking.L’ensemble immobilier dont ces lots font partie intégrante est régi par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société à Responsabilité Limitée (SARL) [F].
Deux assemblées générales du Syndicat des copropriétaires ont été tenues le 16 novembre 2022 et le 5 décembre 2022.
Par acte du 12 janvier 2023, la SCI [K] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de faire prononcer l’annulation des assemblées générales des 16 novembre et 5 décembre 2022.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23-0216. 
Une nouvelle assemblée générale a été tenue le 31 octobre 2023. 
Par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2023, la SCI [K] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de faire prononcer l’annulation de cette assemblée générale du 31 octobre 2023.
Par jugement en date du 13 juin 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse, dans l’affaire n° RG 23-0216, a : 
Annulé les délibérations des assemblées générales du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 2] en date du 16 novembre 2022 et du 5 décembre 2022 ;Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la Société à Responsabilité Limitée [F], aux dépens de la présente instance ; Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la Société à Responsabilité Limitée [F], à payer à la Société Civile Immobilière [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappelé que la Société Civile Immobilière [K] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.Il n’a pas été fait appel de cette décision. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique du 10 février 2026 et mise en délibéré au 10 avril 2026. 
Prétentions et moyens
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, la SCI [K] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1065, du décret du 17 mars 1967 et de l’ordonnance n°2020-304 de 25 mars 2020 modifiée par la loi du 22 janvier 2022, de :
Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 31 octobre 2023 ;Invalider la résolution n°4 de l’assemblée générale du 31 octobre 2023 ;Condamner le SDC à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le SDC aux entiers dépens ;La dispenser de participer à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, le SDC demande au tribunal de : 
Débouter la SCI [K] de ses demandes ; La condamner à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION
Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.
Sur la demande d’annulation des assemblées générales des 16 novembre et 5 décembre 2022

Selon l’article 1100-1 alinéa 2 du code civil, les actes juridiques obéissent en tant que raison pour leur validité ou leurs effets aux règles qui gouvernent les contrats. L’article 1162 du code civil prévoit qu’un contrat ne peut déroger à l’ordre public, et l’article 1178 que le contrat qui déroge aux conditions requises pour sa validité doit être déclaré nul par le juge. Les délibérations des assemblées générales de syndicats de copropriétaires sont des actes juridiques.

Or, l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que sous réserve de dispositions spéciales, l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires est convoquée par le syndic. Il résulte également des articles 28 et 29 du même décret que le syndic est une personne physique ou morale désignée par l’assemblée générale et tenue au titre d’un contrat de mandat.

En outre, aux termes de l’article 22 I de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifié par la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, applicable entre le 12 mars 2020 et le 31 juillet 2022 :

« Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l'assemblée générale appelée à désigner un syndic n'a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient au plus tard le 15 avril 2022.


La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l'alinéa précédent. »

Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, il est établi par le procès-verbal d’assemblée générale du 5 mai 2021, spécifiquement sa résolution n°6, que la SARL [F] a été désignée syndic lors de l’assemblée générale du 5 mai 2021 pour une période courant du 4 mai 2021 au 31 janvier 2022. Cet élément n’est pas contesté par le défendeur, qui n’allègue pas non plus d’un renouvellement du mandat antérieur au 31 janvier 2022 ou au 15 avril 2022, date limite de prise d’effet d’un nouveau contrat fixée dans le cadre des dispositions exceptionnelles relatives à l’état d’urgence sanitaire. Au contraire, le défendeur produit un procès-verbal d’assemblée générale du 31 octobre 2023, au cours de laquelle le Syndicat des copropriétaires a voté une résolution n°4 ayant vocation à régulariser la situation en renouvelant le mandat du syndic rétroactivement au 10 novembre 2022, quelques jours avant la date de la première assemblée générale litigieuse.

Or il est de jurisprudence constante que la date de prise d’effet d’un mandat de syndic peut être postérieure à l’assemblée générale mais en aucun cas rétroagir. 

Il est ainsi établi qu’au moment de la convocation de l’assemblée générale du 31 octobre 2023, soit le 19 septembre 2023, la SARL [F] ne bénéficiait d’aucun mandat. Le Syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir utilement du bénéfice d’une régularisation a posteriori, un tel procédé n’étant prévu par aucune disposition légale ou réglementaire applicable au régime de la copropriété, sauf dans le cadre des dispositions exceptionnelles relatives à l’état d’urgence sanitaire qui permettaient une régularisation jusqu’au 15 avril 2022 des mandats expirés entre le 1er janvier et le 15 février 2022. 

Le Syndicat des copropriétaires a cependant largement dépassé cette date limite, sa régularisation ayant eu lieu le 31 octobre 2023.

Par conséquent, sans qu’il soit besoin d’examiner la nullité de la résolution n°4 du 31 octobre 2023, il y a lieu d’annuler l’ensemble des délibérations de l’assemblée générale du 31 octobre 2023.


Sur les frais du procès

Sur les dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a succombé dans ses prétentions.

En conséquence, il convient de le condamner aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a succombé dans ses prétentions et a été tenu aux dépens.

En conséquence, il convient de le condamner à payer à la SCI [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de contribution 

L’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il sera rappelé que la SCI [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

ANNULE les délibérations de l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 2] en date du 31 octobre 2023.

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la Société à Responsabilité Limitée [F], aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la Société à Responsabilité Limitée [F], à payer à la Société Civile Immobilière [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la Société Civile Immobilière [K] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT