Tribunal Judiciaire · FIXATIONS DE PRIX — 10 avril 2026

N° RG 24/00032 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JN7O

Minute n° 26/00006



JUGEMENT DE FIXATION

DE PRIX



 


Juridiction de l’Expropriation

de l’Indre et Loire


DU

10 Avril 2026



 



Situation : 

Opération : acquisition de terrains nécessaires à la création de la [Adresse 1] 


_______


Juge de l’expropriation : Madame C. BELOUARD


_______

















Le Juge de l’Expropriation du Département de l’Indre et Loire, assistée du Greffier de la juridiction, désignées conformément aux articles L211-1, L.311-5, R.211-1, R.211-5 du Code de l’Expropriation.


Dans la procédure :


ENTRE :


COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Me PENSALFINI, avocat au barreau de PARIS substituant Maître Michel AARON de la SCPA CGCB & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS,


ET :


 Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
Comparant assisté de Maître Loïck BENOIT de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2], sous curatelle renforcée de Monsieur [P] [V]
Non comparant représenté par Maître Loïck BENOIT de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,





EN PRESENCE DE :

Monsieur [A], représentant le Directeur du service des Domaines du Département, Commissaire du Gouvernement,



















EXPOSE DU LITIGE 

Le 25 janvier 2010, le Conseil municipal de [Localité 1] a crée la zone d’aménagement concertée (ci-après dénommée [Adresse 1] à vocation économique.

Le 06 novembre 2024, la Commune de [Localité 1] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner de :
- M. [P] [V] ;
- M. [R] [V]. 
portant sur deux parcelles non bâties cadastrées :
section AL n°[Cadastre 1], [Adresse 5] (anciennement [Adresse 6]) à [Localité 1] (37) d’une superficie de 8.195 m²,et section AL n°[Cadastre 2], [Adresse 6], à [Localité 1] d’une superficie de 11.069 m²,pour un prix annoncé de 3.467.520 euros auquel s’ajoutait une commission d’agence d’un montant de 173.376 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

Le 24 juillet 2024, le pôle d’évaluation domaniale de la Direction départementale des Finances publiques d’Indre-et-Loire a évalué les parcelles à la somme totale de 592.000 euros en ce compris la valorisation pour le contrat d’affichage des panneaux publicitaires soit 15.000 euros.

Le 29 juillet 2024, une décision de préemption était prise par le maire de [Localité 1] au prix évalué par le service des domaines soit la somme de 592.000 euros en ce compris la valorisation pour le contrat d’affichage des panneaux publicitaires outre la somme de 173.376 euros au titre des frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Il était également rappelé l’indemnité d’éviction à la charge des vendeurs au profit de M. [B], fermier, d’un montant de 19.264 euros.

Par des courriers du 09 août 2024, expédiés le 26 août 2024, la commune de [Localité 1] a informé les consorts [V] et leur notaire, Maître [Z] de son offre d'acquérir les biens au prix fixé par l’estimation du pôle d'évaluation domaniale.

Par un courrier en date du 21 octobre 2024, reçu en mairie le 5 novembre 2024, les consorts [V] ont rejeté cette proposition.

Selon mémoire reçu le 06 novembre 2024, la commune de [Localité 1] a saisi le juge de l’expropriation d’Indre et Loire aux fins de fixation du prix d'acquisition du bien immobilier.

Suivant ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de l'expropriation a fixé la date du transport sur les lieux les 20 et 21 mars 2025.

Le 20 mars 2025, il a été procédé au transport sur les lieux. Au terme de celui-ci, l’audience a été reportée au 14 novembre 2025 puis au 06 février 2026.

Vu les différents mémoires de la Commune de [Localité 1] reçus les 08 juillet 2025, 15 septembre 2025, 02 octobre 2025, 12 novembre 2025 et vu le dernier mémoire déposé le 12 décembre 2025, au terme duquel, la Commune de [Localité 1], au visa des articles R213-11 du Code de l’urbanisme, des articles R. 311-10 et suivants du code de i'expropriation pour cause d'utilité publique, demande au juge de l'expropriation du département de l'Indre-et-Loire de bien vouloir :
FIXER à la somme de 592.000 euros le prix des parcelles cadastrées section AL n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], situées [Adresse 5] (anciennement [Adresse 6]) et [Adresse 6] à [Localité 1], à verser à M. [P] [V] et M. [R] [V] en leur qualité de propriétaires préemptés, comprenant la valorisation pour le contrat d’affichage des panneaux publicitaires, soit 15.000 euros. A cette somme, il y a lieu d’ajouter 29.600 euros T.T.C. de frais d’agence et les indemnités d’éviction d’un montant de 19.264 euros au profit de M. [B] à la charge des vendeurs ;REJETER toute demande plus ample ou contraire ; STATUER ce que de droit sur les dépens. 
Elle fait valoir que la préemption porte sur deux parcelles situées en zone 1AUX du PLU et qui ne sont pas bâties ; que la parcelle AL n°[Cadastre 2] n’est accessible que par le [Adresse 7] [Adresse 8] ; que la parcelle cadastrée AL n°[Cadastre 1] est enclavée et n’est pas accessible depuis la voirie publique ; que M. [B] bénéficie d’un bail rural sur ces deux parcelles ; qu’en outre deux panneaux publicitaires sont implantés sur la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1].
Elle affirme qu’il ne s’agit pas de terrains à bâtir en l’absence de raccordement aux réseaux ou à des réseaux adaptés au regard du projet d’ensemble de la ZAC ; que les parcelles ne sont pas constructibles puisque situées dans une zone d’activité économique à urbaniser.
Elle fixe la date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien au 01er mars 2018, date d’approbation du PLU.
Elle demande à ce que soit retenue la méthode d’évaluation par comparaison et affirme que le prix ne peut pas être fixé en fonction de l’usage futur du bien préempté ; que les biens retenus doivent être comparables (parcelles non bâties, zone au PLU notamment).
Sur la commission d’agence, elle fait valoir qu’elle ne doit payer les honoraires que si ces honoraires sont précisés de manière cumulative dans l’engagement des parties et la DIA de sorte qu’elle demande à ce que les frais d’agence soient rapportés à la somme de 05% du prix préempté.
Elle affirme que l’indemnité d’éviction telle que fixée dans la DIA doit être mise à la charge des vendeurs même en cas de préemption.
Elle souligne que tout moyen dirigé contre la décision de préemption devant le juge judiciaire est inopérant ; que cette décision n’a pas été contestée devant le tribunal administratif et est aujourd’hui définitive.

Vu les mémoires des Consorts [V] déposés le 19 décembre 2024, 14 mars 2025, 18 juin 2025, 07 novembre 2025 et celui déposés le 05 décembre 2025 au terme duquel ils sollicitent de la présente juridiction, au visa des articles L.213-4 et R.213-11 du Code de l’urbanisme, des articles R. 311-9 à R. 311-32 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de :
RECEVOIR M. [V] [P] et M. [V] [R], en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, EN CONSÉQUENCE, 
à titre principal
FIXER le prix de vente des biens cadastrés section AL n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à 3.467.520 € hors fiscalité, commission d’agence et indemnités d’éviction, FIXER le montant de la commission d’agence à 5% TTC du prix de vente, et à tout le moins le montant indiqué dans le compromis de vente et la déclaration d'intention d'aliéner, soit 173.376 €. METTRE À LA CHARGE de la commune de [Localité 1] les indemnités d’éviction du fermier à hauteur de 19.498,45 €. À titre subsidiaire, 
FIXER le prix de vente notamment en considération de la perte des revenus locatifs (panneaux publicitaires) générés par le bien, ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 
CONDAMNER la commune de [Localité 1] à payer aux consorts [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, STATUER ce que de droit quant aux dépens, notamment les frais à hauteur de 3.000 euros correspondant à l’expertise privée de M. [O].
Ils soulignent la situation particulièrement valorisante des parcelles, situées à proximité immédiate du périphérique, axe majeure de la métropole et du [Adresse 9], axe principal de la Commune de [Localité 1].

Ils affirment que les terrains doivent être qualifiés de terrain à bâtir au regard de l’article L322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique puisque :
- ils sont situés en zone 1AUX permettant une constructibilité.
- ils sont bien desservies par des voies d’accès ; que les documents graphiques du PLU laissent apparaître au niveau du rond-point un accès à la parcelle AL n°[Cadastre 1] ; qu’en outre un [Adresse 7] existe.
- ils comptent une desserte effective en électricité et qu’ENEDIS leur a confirmé que le raccordement au réseau nécessitait seulement des travaux sur 18 mètres ; que les parcelles sont effectivement desservies par des réseaux d’eau potable et d’eau pluviale ; que le réseau d’assainissement se situe à proximité immédiate.
Ils rappellent que plusieurs offres privées fixaient le prix des parcelles à 180 € le mètre carré ; que le rapport [O] produit souligne l’effet vitrine donnant une plue-value certaine au bien. Ils demandent à ce que la méthodologie par le compte à rebours (ou bilan promoteur) soit retenue. Ils détaillent les termes retenus selon la méthodologie par comparaison et précise qu’au regard du rapport [O], selon cette méthode le prix ne peut être inférieur à 100 € /m².
Sur les frais d’agence, ils rappellent que la convention conclue entre les consort [V] et l’agent immobilier est opposable à la collectivité qui préempte.
Ils contestent la finalité du recours au droit de préemption urbain sur leurs parcelles. Ils ajoutent que la commune présente une gestion foncière modulable avec des offres ; qu’elle a pu faire des offres à des tiers au dessus des prix proposés aux concluants pour des biens équivalents ; que la commune revend les parcelles préemptées à des prix bien supérieurs ce qui démontre le caractère dérisoire de l’offre proposée.


Vu les mémoires de M. Le Commissaire du gouvernement reçus les 11 mars 2025, 15 octobre 2025 et pour le dernier le 05 janvier 2026 au titre duquel il demande à voir : 
fixer à la somme de 592.000 euros le prix des parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], situées [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] comprenant la valorisation pour le contrat d’affichage des panneaux publicitaires, soit 15.000 euros ; fixer à 29.600 euros le montant de la commission à verser à l’intermédiaire étant intervenu dans le cadre de la négociation initiale.
Il rappelle la situation géographique des parcelles qui sont deux parcelles contiguës en nature de terre agricole non bâties en zone 1AUx ; que deux panneaux publicitaires sont situés le long du [Adresse 10] sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1].
Il demande à ce que la date de référence soit fixée à la date du 01er mars 2018 d’approbation du PLU, aucune modification postérieure n’ayant changé la caractérisation de la zone AUx.
Il indique que la valeur de l’emplacement publicitaire doit être déterminée en retenant une méthode par les revenus sur la base du loyer versé auquel il est appliqué un coefficient tenant compte des caractéristiques du bien telles que sa bonne visibilité, son entretien, son emplacement, le temps restant à courir selon les termes du contrat de location. Il confirme que l’indemnité d’éviction du fermier doit rester à la charge des vendeurs.
Il rappelle que la qualification des terrains inclus dans le périmètre d’une ZAC s’apprécie au regard de l’ensemble du périmètre de la ZAC. 
S’il reconnaît que le classement en zone 1AUx et dans le périmètre d’une OAPn’interdit pas une autorisation de construire, il souligne qu’elles contraignent toutefois la délivrance de permis. Il souligne que c’est surtout la configuration matérielle des parcelles qui ne permet pas de les considérer comme des terrains à bâtir : celles-ci ne disposent pas d’un accès carrossable à la voie publique ; que si les réseaux de distribution d’électricité, d’eau et d’assainissement sont à proximité, ils nécessitent de travaux de viabilisation pour que les parcelles puissent leur être raccordées ; qu’en outre le dimensionnement des réseaux doit être considéré au regard de l’ensemble de la zone à aménager.
Il estime que la méthode du compte à rebours ne peut être retenue ; que les frais de raccordement doivent être appréciés au niveau de la ZAC.
Il détaille les termes de comparaison qu’il estime pertinents ou non. Il soutient que prendre en compte l’effet vitrine en bordure de voirie d’une parcelle agricole équivaut à prendre en compte l’usage futur commercial de la parcelle ; que sur les termes proposés par les Consort [V], seules deux mutations ont pu être identifiée selon lui mais situées seulement en zone Ux donc non pertinentes. 
Il rappelle également les évaluations judiciaires retenues sur la Commune de [Localité 1] sur la ZAC entre 2021 et 2024. Il ajoute qu’au regard des éléments urbanistiques issus du règlement du PLU, du plan d’aménagement de zone (PAZ) de [Localité 3] (supprimée par délibération du 30/03/2009), et de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) la définition de l’ancien zonage (NA) et du nouveau zonage (AUx) sont sensiblement identiques.

Vu l’audience du 06 février 2026 au cours de laquelle, la commune de [Localité 1], les Consorts [V], représentés par leurs Conseils, et M. le commissaire du gouvernement ont été entendus en leurs observations; 

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789, nul ne peut être privé de sa propriété, celle-ci est réputée «inviolable et sacrée », de sorte qu’une préemption d’un bien est légalement possible sous la condition d'une « juste et préalable indemnité ». C’est en raison de ce principe que le juge de l’expropriation est seul compétent pour fixer l’indemnité de dépossession en cas d’expropriation et le prix en cas de préemption. 

 A partir du moment où la décision de préemption n’a fait l’objet d’aucun recours devant une juridiction administrative, il n’entre pas dans la compétence d’attribution du juge de l’expropriation d’Indre et Loire d’apprécier la régularité et le bien fondé de cette décision.

I- Sur la date de référence d’usage effectif du bien 
Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit trois dates de référence et notamment :
- la date de référence pour la valeur du bien préempté
- la date de référence pour déterminer la consistance du bien
- la date de référence pour déterminer son usage effectif (L322-2 et L322-6 et L 213-4 du Code de l’urbanisme).

En droit, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes :
- rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS) ou le plan local d’urbanisme (PLU),
- et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les parcelles préemptées sont situées dans la [Adresse 1]. La date à laquelle le PLU de [Localité 1] est devenu opposable aux tiers est celle du 01er mars 2018. La modification intervenue le 11 juillet 2019 n’a pas affecté les caractéristiques de la zone 1AUx où sont situées les parcelles préemptées. 

En conséquence, la date de référence quant à l’usage du bien sera fixée au 01er mars 2018.



II- Sur la description de la parcelle, sa situation géographie et administrative et son usage effectif

1- Sur la description des parcelles et son usage effectif

Il sera rappelé que la Commune de [Localité 1] est située à l’Ouest de [Localité 4], au Nord de la Loire et appartient à la communauté de communes de Tours Métropole Val de Loire. 
Elle jouxte la ville de [Localité 4]. Il s’agit d’une ville dynamique et attractive. Elle est desservie tant par plusieurs routes départementales majeures D938, D37 et D801 et D952 que par les transports en commun (bus). De nombreuses entreprises sont présentes. La clinique [Etablissement 1] y est implantée. 

Les parcelles préemptées se situent dans la [Adresse 1], à proximité de la [Adresse 11] et du pôle santé [Etablissement 1]. De nombreux commerces sont répartis le long du [Adresse 9], du [Adresse 10]. Les parcelles sont situées en zone 1AUx du PLU.

La parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] est d’une superficie de 8.195 m² et celle cadastrée AL n°[Cadastre 3] est d’une superficie de 11.069 m². Elles sont situées en bordure et à proximité du [Adresse 10] mais ne bénéficient pas d’un accès direct via une voie carrossable à ce jour. Concernant la parcelle AL n°[Cadastre 1], un petit remblai est en effet visible au bord du [Adresse 10]. Une piste cyclable est en outre présente entre le [Adresse 10] et la parcelle AL [Cadastre 1]. La parcelle AL n°[Cadastre 2] est exclusivement accessible via le [Adresse 8] qui longe cette parcelle et le cimetière. La parcelle AL [Cadastre 2] jouxte sinon d’autres parcelles enherbées à usage agricole (parcelle AL[Cadastre 4] notamment). Il sera précisé que le [Adresse 8], ancien [Adresse 7], a fait l’objet d’une enquête publique en 2010 aux fins d’aliénation.

Les deux parcelles sont contiguës, non bâties et en nature de terre agricole (enherbées).

Il a été constaté que la parcelle AL [Cadastre 1] bénéficie d’une large façade sur le [Adresse 10] et que deux panneaux publicitaires y sont implantés en bordure du [Adresse 10].

Les deux parcelles sont louées depuis les années 90 à M. [M] [B], dans le cadre d’un bail rural.


2- Sur la qualification de terrains à bâtir

L’article L322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce :
“La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.”


L’article R151-20 du Code de l’urbanisme précise que : 
“Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.”

En droit positif, selon l’article L322-23 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, cette dimension doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Il résulte de ces articles que, lorsque la qualification de terrains à bâtir n'est contestée qu'au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l'ensemble de la zone, il incombe à l'expropriant, responsable de l'aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l'article R. 112-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance (voir notamment 3e Civ., 8 janvier 2026, pourvoi n° 24-22.729).

Il sera rappelé que les réseaux visés doivent assurer l’équipement complet du terrain. L’absence d’un des réseaux (électrique eau, assainissement ou voirie) interdit la qualification de terrain à bâtir. Il est du pouvoir souverain du juge du fond de déterminer si les réseaux sont à proximité immédiate et de dimensions adaptées. Les réseaux doivent être des réseaux publics sur lesquels l’exproprié/le préempté peut se brancher directement.

En l’espèce, la condition juridique requise à l'article L322-3 1° est remplie, puisque pour la zone considérée 1AUx, des constructions sont autorisées dans certaines conditions. Peu importe que les constructions d’habitation y soient interdites, les terrains sont constructibles pour d’autres types de construction même si c’est sous conditions.

En revanche, si le réseau électrique est à proximité immédiate, des travaux de viabilisation sur 18 m sont nécessaires pour relier les parcelles préemptées au réseau électrique. Il n’est donc pas possible de se brancher directement sur le réseau électrique. De la même manière, si les réseaux d’assainissement et de distribution d’eau sont situées aux abords ou à proximité, des travaux de viabilisation sont nécessaires de sorte qu’aucun branchement immédiat n’est possible (pièce 26 demandeur cf - réseau d’assainissement). 

D’ailleurs M. [O], expert mandaté par les défendeurs, dans son rapport, évoque cette situation de proximité des réseaux et voies d‘accès sans que cette proximité permettent un branchement immédiat :”terrain apparemment non desservi à ce jour par les utilités mais accès au VRD usuelles ainsi, le terrain étant bordé à l’Ouest par les aires de stationnement d’un ensemble commercial”.

Au regard des conditions strictes du Code de l’expropriation sus-visées, les parcelles préemptées ne constituent pas des terrains à bâtir puisque les parcelles ne sont pas immédiatement desservie par des réseaux, électrique, d’eau, d’assainissement permettant de se brancher directement et ne sont pas directement accessibles par une voie d’accès.


II- Sur la méthode d’évaluation retenue

1- Sur les deux méthodes d’évaluation immobilières sollicitées

 La méthode d’évaluation par comparaison permet d’apprécier la valeur de l'immeuble à évaluer par rapport à celles des termes de comparaison que les parties et le commissaire du gouvernement ont charge de lui proposer, conformément au droit commun de la preuve, compte tenu par ailleurs des constatations qu'il a pu faire au cours du transport sur les lieux. Les termes de comparaison doivent évidemment être appropriés à la nature et à la qualification des biens expropriés.

La méthode dite du "bilan-promoteur" parfois appelée méthode du “compte à rebours opérateur” consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération. 


2- Sur la méthode retenue

En droit positif, le juge de l’expropriation choisit souverainement les termes de comparaison qui lui apparaissent les plus pertinents en considération de la situation du terrain et qu’il fixe, également souverainement, le montant de l’indemnité de dépossession. Toutefois, l’article L. 322-2, du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, oblige le juge de l’expropriation à tenir compte, dans son évaluation, «des servitudes et des restrictions administratives affectant de manière permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive». 

Les Consorts [V] versent aux débats un rapport d’expertise privé de M. [O] qui se fonde tout d’abord sur la méthode d’évaluation dite du bilan-promoteur. Or, l’évaluation faite par M. [O] des terrains selon cette méthode prend en compte l’usage futur qu’aurait les terrains si la vente avec la SARL GLOBAL IMMOBILIER était intervenue et notamment la valeur locative s’agissant des loyers commerciaux de la zone considérée ainsi que les futurs coûts d’aménagement. D’ailleurs, il l’indique lui-même dans la définition de cette méthode (page 29) : “la méthode consiste à déterminer les coûts d’acquisition du terrain, les coût d’aménagement et les coûts de développements futurs, puis à soustraire ces coûts du montant total attendu des recettes générées par le développement du terrain”. 

Cette méthode dite du "bilan-promoteur", en prenant en compte un usage et le coût d’aménagements futurs, non existants encore à ce jour, se heurte aux dispositions des articles L322-1 et L 322-2 du Code de l’expropriation. En effet, les parcelles préemptées doivent obligatoirement être évaluées en fonction de leur consistance au jour du jugement de première instance et de leur usage effectif à la date de référence (ici fixée au 01er mars 2018). 

Cette méthode d’évaluation dite du bilan-prometteur ne sera donc pas retenue, et seule la méthode d’évaluation par comparaison sera appliquée pour évaluer les biens.


III- Sur L’évaluation des sommes dues par la Commune de [Localité 1] au titre des parcelles préemptées et au titre des indemnités demandées par les Consorts [V] 

1- Sur l’indemnité principale liée à l’évaluation des parcelles préemptées

La méthode dite “par comparaison” consiste à déduire la valeur d’un bien préempté de l’analyse du prix obtenu de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, qualifiés ici de termes de comparaison. Les termes de comparaison doivent évidemment être appropriés à la nature et à la qualification des biens expropriés.

En l’espèce, seront écartés les termes de comparaison correspondant à des cessions entre collectivités mais également l’évaluation faite par M. [O] selon la méthode de comparaison puisqu’il s’est basé sur des terrains pouvant être qualifiés de terrains à bâtir.

Seront retenus les termes en nature de terre agricole non bâties (sauf une exception- ferme en ruine), pouvant également être situés sur la zone géographique de [Adresse 11] (cadastre BV). Les termes de comparaison suivants seront dès lors retenus comme pertinents : 

Tableau n° 1:

Termes
Date de mutation
Adresse 
Références cadastrales
Surface
Prix/ m²
Observations
6
13/06/2022
[Adresse 1]
Al [Cadastre 5]
6904
24,69
Zone AUx du PLU- Cession d'un terrain aménagé comprenant un ancien bâti- [Adresse 1]
7
03/06/2024
[Adresse 11]
AL [Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]
3800
30
Zone AUx du PLU- Cession de diverses parcelles de terre entre un particulier et la Commune de [Localité 1]- [Adresse 1]
8
03/06/2024
[Adresse 11]
Al [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]
4120
30
Zone AUx du PLU- Cession de diverses parcelles de terre entre un particulier et la Commune de [Localité 1]- [Adresse 1]
9
11/03/2022
[Adresse 1]
AL [Cadastre 13]
493
24
Zone AUx du PLU- Cession d'une parcelle de terre entre un particulier et la Commune de [Localité 1]- [Adresse 1]
10
20/03/2023
[Adresse 11]
BV [Cadastre 14]
12754
38,91
Zones AUx et Aub ([Adresse 11]) du PLU- Cession d'une parcelle de terre entre un particulier et la Commune de [Localité 1]
11
07/04/2023
[Adresse 11]
BV [Cadastre 15]
836
38,97
Zones AUx et Aub ([Adresse 11]) du PLU- Cession d'une parcelle de terre entre un particulier et la Commune de [Localité 1]
12
20/02/2023
[Adresse 1]
AK [Cadastre 16]
1262
24
Zone AUx du PLU- Cession d'une parcelle de terre entre un particulier et la Commune de [Localité 1]- [Adresse 1]



moyenne
30,0814




Moyenne médiane
30


La présence d’une ligne à haute tension sur la parcelle correspondant au terme n°6 ne ressort d’aucune pièce, aussi, il n’y a pas lieu d’écarter ce terme. 

Au regard des développements sur la nature des parcelles en terre agricole, les termes de comparaison proposés par les Consorts [V] qui concernent des terrains à bâtir ou bâtis (notamment parcelle cadastrée section BV n°[Cadastre 17] et [Cadastre 18] vendue pour un prix de 240 €/m²) ne sont pas pertinents. La parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 19] achetée par la Commune de [Localité 1] est située en zone UB et hors ZAC (119 €/m²), elle n’est donc pas pertinente. 

Concernant la parcelle section BV n°[Cadastre 14], achetée au prix moyen de 38,90 €/m² par la Commune de [Localité 1] également, est située dans la [Adresse 11] et est à ce titre pertinente. Il sera relevé cependant qu’elle a été acquise sur la base d’une évaluation des services des domaines au prix de 50 €/m² pour 6.326 m² en zone 1AUb et au prix de 28 €/m² pour 6428 m² en zone 1 AUx. Ce détail quant au prix d’achat sur ce terme BV n°[Cadastre 14] proposé par les Consorts [V] permet de constater que la zone AUb est plus valoriséeque la zone AUx. Cette précision corrobore le constat selon lequel les termes 10 et 11 susvisés qui sont situés sur deux zonages 1AUb et 1AUx présentent des prix au m² plus importants. 

Les termes plus récents (7 et 8) laissent apparaître qu’entre 2022 et 2024 le prix des terrains agricoles situés en zone Aux sur la [Adresse 1] (adresse la [Adresse 11]) a augmenté significativement pour se porter à 30€/m².

Seront également considérés comme pertinents les termes suivants découlant de décisions de juridictions d’expropriation : 

Tableau n°2


Ter-mes

Date de mutation

Adresse et références cadastrales

Surface

Prix / m²

Observations
1
20/01/21
[Adresse 12], 
section AO n°
3500
26
Terrain de nature agricole- zone NA, zone naturelle à vocation mixte d'habitat et activité- [Adresse 13] qui est devenue au 01/03/2018 zone 1AUa (site principal de développement résidentiel de la ville) - selon arrêt CA, terrain en nature de terre agricole
2
06/04/20
[Adresse 12], 
section AN n°[Cadastre 20]
1060
26
Terrain de nature agricole- zone NAa, zone naturelle à vocation mixte d'habitat et activité- qui est devenue au 01/03/2018 zone 1AUa (site principal de développement résidentiel de la ville) - selon Jgt du juge de l'expropriation, terrain en nature de terre agricole
3
13/08/19
[Adresse 14]
section AN n°[Cadastre 21]
3911
28
zone NAa, zone naturelle à vocation mixte d'habitat et activité- Z devenue au 01/03/2018 zone 1AUx (dans la continuité du [Localité 5])- selon Jgt du juge de l'expropriation, terrain en nature de terre agricole
4
06/04/20
[Adresse 15]
section AN n°[Cadastre 22] et AH n°[Cadastre 23]
16904
28
zone NAa, zone naturelle à vocation mixte d'habitat et activité- Z devenue au 01/03/2018 zone 1AUx (dans la continuité du [Localité 5])- selon Jgt du juge de l'expropriation, terrains en nature de terre agricole
5
26/03/24
[Adresse 9]
section BV n°[Cadastre 24]
10927
30,66
Zone AUx -parcelles en nature de terre agricole comprenant un corps de ferme en ruine



Moyenne
27,73




Moyenne médiane
28


Il découle de l’ensemble de ces éléments que le prix de terrain en nature agricole sur la [Adresse 1], zonage AUx est aujourd’hui de 30 €/m². Il ne peut pas être tenu compte d’un effet vitrine futur des parcelles préemptées. En revanche, l’implantation de deux panneaux publicitaires sur la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] démontre d’ores et déjà que cette parcelle était valorisée à ce titre. Sa façade de plus de 73 mètres le long du [Adresse 10] a permis d’installer des panneaux publicitaires visibles par les automobilistes circulant sur une artère deux fois deux voies située entre deux grandes zones commerciales et de services. 

Au regard de ces éléments, le prix de la parcelle cadastrée AL n° [Cadastre 3] sera fixé à la somme de 30 € /m² et celui de la parcelle cadastrée AL n°[Cadastre 1] à la somme de 30,50 €/m².


2- Sur l’indemnité pour les terrains comportant des panneaux publicitaires

Selon les termes du contrat de location, chaque panneau publicitaire a une surface au sol de 16 m², soit 32 m². Le contrat a été consenti pour 6 ans à compter de la signature par le bailleur soit le 26 janvier 2023. Au regard de ces éléments, la valeur vénale du terrain d’assise de 32 m² peut être fixée à 05 fois le montant du loyer annuel soit 15000 € conformément à la proposition de la Commune de [Localité 1].


3- Sur l’indemnité d’éviction

Vu l’article L411-32 du code rural,

En droit positif, la préemption de l’immeuble ne décharge pas le vendeur bailleur de son obligation de régler l’indemnité d’éviction qui était stipulée originairement dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). En effet, contrairement à une expropriation, les Consorts [V] souhaitaient vendre et savaient à ce titre qu’une indemnité d’éviction du fermier pouvait être due à leur charge en cas de rupture du bail.

Les parcelles objet de la préemption sont louées et exploitées par M. [M] [B]. Le montant du fermage perçu au titre de l’année 2023 s’est élevé à 247,55 euros. La DIA mentionnait une indemnité d’éviction à la charge du vendeur de 19264 €.

L’indemnité d’éviction due par les Consort [V] à leur fermier sera dès lors fixée à la somme de 19264 €.

***
Au regard de ces différents éléments, l’indemnité principale sera calculée sur la base de :

- 30 €/m² en retenant la surface totale pour la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 3] 

- 30,50 €/m² sur surface totale de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] amputée de 32 m² (valeur vénale surface panneaux publicitaires calculée sur cette base) soit sur 8163 m² [ 8195-32 ].

Il en découle le calcul suivant : 
8163 x 30,5 = 248.971,50
11069 x30 = 332.070,00
_________
Total 1 = 581.041,50

Indemnité 32 m² + 15.000,00
(Panneaux) _________
Total 2 = 596.041,50

Le prix total des deux parcelles sera dès lors fixé à la somme de 596.041,50 €.


IV- Sur la prise en charge de la commission d’agence

Vu les articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 73 du décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, 1103 du Code civil, L. 213-2, alinéa 1er, du code de l'urbanisme :

En droit positif au regard de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée. Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les Consorts [V] et la S.A.R.L. GLOBAL IMMOBILIER stipulait un prix de 3.467.520 € et des honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur de 173.376 € (page 26) et la déclaration d’intention d’aliéner mentionnait bien une commission d’agence de 173.376 €.

Au regard de ces documents, le droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu, et la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait bien que la commission était de 173.376 euros à la charge de l'acquéreur. En conséquence, la Commune de [Localité 1] sera tenue au paiement de la somme de 173.376 euros au titre des frais de commission d’agence s’il y a préemption.


IV- Sur les autres frais

L’autorité qui préempte supporte seule les dépens. 

Au regard du caractère obligatoire désormais de la représentation, la Commune de [Localité 1] sera également condamnée à payer aux Consort [V] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle sera également tenue de payer aux Consorts [V] la somme 3000 € au titre du remboursement de l’expertise privée réalisée afin de pouvoir justifier d’éléments de preuve.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Fixe la date de référence pour déterminer son usage effectif au 01er mars 2018 ;

Fixe la date de valeur du bien à la date de la présente décision ;

Fixe le prix dû par la Commune de [Localité 1] à M. [P] [V] et à M. [R] [V] découlant de la préemption des parcelles suivantes situées Commune de [Localité 1] (37), cadastrées : 


Section

Numéro

Adresse

Surface m²
AL
[Cadastre 1]
[Adresse 5] 
8195
AL
[Cadastre 3]
[Adresse 6]
11069

à la somme de 596.041,50 € (CINQ-CENT QUATRE-VINGT-SEIZE MILLE QUARANTE-UN EUROS CINQUANTE CENTIMES) ;

Fixe l’indemnité d’éviction du fermier due par M. [P] [V] et M. [R] [V] à M. [M] [B] à la somme de 19.264,00 € (DIX-NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS) ;

Dit qu’en cas de préemption effective, la Commune de [Localité 1] sera tenue au paiement de la somme de 173.376,00 € (CENT SOIXANTE-TREIZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS) au titre des frais de commission d’agence ;

Dit qu’en application de l’article L312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Commune de [Localité 1] supportera seule les dépens ; 

Condamne la la Commune de [Localité 1] à régler aux Consort [V] la somme 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile et 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) en remboursement du rapport [O]. 

Dit que la présente décision sera communiquéeà titre informatif au juge des tutelles deTours en charge de la curatelle renforcée de M. [R] [V].

Fait et prononcé au siège du Tribunal judiciaire de TOURS à l’audience publique du 10 Avril 2026 par Madame C. BELOUARD, Juge de l’Expropriation du Département de l’Indre et Loire, assistée de V. AUGIS, Greffier audit Tribunal, désignées conformément aux articles L211-1, L.311-5, R.211-1, R.211-5 du Code de l’Expropriation.


Le Greffier,

V. AUGIS
Le Juge de l’expropriation,

C. BELOUARD