Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 10 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 AVRIL 2026



(n° 2026/ , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00213 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKR53



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 novembre 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SENS - RG n° 23/00791





APPELANTE

 

Madame [F] [K]

née le 26 septembre 1974 à [Localité 1] (89)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Ayant pour avocat Me Denis EVRARD de la SELAS CABINET EVRARD ET MAUPETIT - BRENNUS AVOCATS, avocat au barreau de SENS





INTIMÉS



Monsieur [N] [Q]

né le 19 octobre 1967 à [Localité 3] (972)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [C] [Y] épouse [Q] 

née le 20 juillet 1972 à [Localité 5] (10)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Ayant tous deux pour avocat Me Thierry FLEURIER de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-FELLAH-GODARD, avocat au barreau de SENS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Michelle NOMO, greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 31 mars 2022, M. et Mme [Q] ont acquis de Mme [K] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] (89), dépendant d'une copropriété comportant deux appartements, moyennant la somme de 85.000 €.



Un devis en date du 20 mars 2022 a été transmis aux deux copropriétaires de l'immeuble, Mme [K] et M. [L], aux fins d'accomplir d'importants travaux de toiture pour un montant de 34.731,18 €.



Par acte du 9 mai 2023, se plaignant de ce que lesdits travaux n'ont pas été portés à leur connaissance antérieurement à la vente, les époux [Q] ont fait assigner Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Sens aux fins notamment de la condamner à leur payer la somme de 19.590 €.



Par jugement du 19 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Sens a statué ainsi :

-rejette la demande de sursis à statuer,

-condamne Mme [K] à payer aux époux [Q] la somme de 15.672 €,

-condamne Mme [K] aux dépens,

-condamne Mme [K] à payer aux époux [Q] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-rappelle que l'exécution par provision de la présente décision est de droit.



Mme [F] [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 décembre 2024.



La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 14 mai 2025, par lesquelles Mme [F] [K], appelante, invite la cour à :



Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement RG 23/00791 rendu le 19 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de SENS. 



Débouter les époux [Q] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 



Condamner les époux [Q] à payer à Madame [K] une indemnité de 5.000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Condamner les époux [Q] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 avril 2025, par lesquelles M. [N] [Q] et Mme [C] [Y] épouse [Q], intimés, invitent la cour à :



Vu les dispositions de l'article 1104 du Code Civil et 1112-1 du Code Civil, 

A titre subsidiaire, vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, 



Confirmer l'intégralité des dispositions de la décision rendue le 19 novembre 2024 par le Tribunal judiciaire de SENS en ce qu'elles ont condamné Madame [F] [K] à verser la somme de 15.672 € aux époux [Q], ainsi qu'à une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens. 



Débouter Madame [F] [K] de l'ensemble de ses demandes. 



Condamner Madame [F] [K] à payer à Monsieur et Madame [Q] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Condamner Madame [F] [K] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur la demande de sursis à statuer



Mme [K] sollicite dans le dispositif de ses conclusions « d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement », sachant que l'un des chefs du dispositif du jugement est le « rejet de la demande de sursis à statuer » formée par Mme [K], toutefois elle ne sollicite pas en appel de sursis à statuer ;



Au surplus, elle ne justifie pas que l'appel de l'ordonnance d'incident du juge de la mise en état, à l'origine de sa demande de sursis à statuer, n'a pas donné lieu à un arrêt, alors qu'elle précise qu'il a été fixé pour plaider le 2 juillet 2025 ; 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer ;



Sur la demande de condamnation de Mme [K]



Les époux [Q] agissent à l'encontre de Mme [K], à titre principal sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés, au motif qu'elle leur a dissimulé de mauvaise foi la nécessité de faire réaliser des travaux sur la toiture, dont elle avait connaissance avant la vente ;







Mme [K] conteste avoir sollicité avec l'autre propriétaire M. [L] un devis de travaux de toiture, fait valoir qu'elle est victime d'un complot entre les époux [Q] et l'autre propriétaire M. [L], qu'elle « n'a pas cherché à cacher aux acquéreurs l'état de la toiture qui avait nécessité des travaux dans un passé récent et qui ne pouvait pas être une surprise sur un immeuble construit depuis plusieurs siècles » et que « l'état de vétusté de la toiture était connu de tous les copropriétaires et en particulier de M. [L] depuis de nombreuses années » ;



Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants » ;



En l'espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :

- M. [H] [P], artisan et représentant l'entreprise [P], atteste le 1er juin 2022 (pièce 5 [Q]) « avoir effectué des travaux les années 2014 et 2017 sur la toiture de l'immeuble situé [Adresse 2] et avoir précisé oralement lors de ma dernière intervention en 2017, aux copropriétaires de l'immeuble Mme [K] [F] et M. [L] [E], que des travaux de réfection de toiture étaient à prévoir prochainement »,

- Mme [K] était syndic non professionnel de l'immeuble du 1er janvier 2021 jusqu'à la date de la vente du 31 mars 2022 (pièces 1, 3 et 4 [Q]),

- le procès-verbal d'assemblée générale des deux copropriétaires présents Mme [K] et M. [L] du 3 juillet 2021, précise « Etant donné qu'il n'y a pas de travaux à prévoir sur les parties communes, la façade ou la toiture, aucune question n'est à ce jour à aborder » (pièce 3 [Q]), 

- la promesse de vente du 11 février 2022 en page 25 (pièce 5 [K]) et l'acte de vente du 31 mars 2022 en page 15 (pièce 1 [Q]) précisent que Mme [K] « déclare que les travaux suivants ont été établis par la copropriété : entretien de la toiture en mars 2014, travaux sur la couverture en mars 2017, travaux sur la couverture en janvier 2022, intervention concernant les nuisibles en janvier 2022. Une copie des factures est demeurée ci-annexée », 

- le 1er mars 2022, suite à la demande de M. [L] « Merci pour le PV de copropriété. Pouvez-vous rajouter les travaux à prévoir : isolation des combles, réfection toiture (en attente de devis) ' », Mme [K] lui répond « Les points que vous soulevez n'ont pas leurs places dans ce PV qui a vocation à vous prévenir de la vente qui se réalise ' la vente se réalisant chez une notaire vous imaginez bien que les futurs acquéreurs sont informés de tous les travaux déjà réalisés '» (pièce 8 [Q])

- le 19 mars 2022, M. [L] précise à Mme [K] « 'j'ai souhaité qu'il soit rajouté à ce PV les différents travaux effectués et restant à réaliser. Cela n'est apparemment pas possible ni nécessaire d'après l'agence immobilière.

Il me semble important dans la gestion de la copropriété que les nouveaux propriétaires soient informés des différents échanges entre les propriétaires actuels.

Les PV doivent faire apparaître tous les éléments apportés par les différentes parties, nécessaires ou non à la vente. De ce fait, je vous demande d'indiquer les éléments précédemment indiqués » (pièce 9 [Q])

- le 20 mars 2022, l'entreprise I Maçon a édité, à l'attention de [L] et Mme [K], un devis n°500 de travaux de couverture d'un montant de 34.731,18 € TTC (pièce 2 [Q])

- le 31 mars 2022, la vente a été réitérée ;



Il en ressort que depuis 2017, soit avant même la promesse de vente, Mme [K] était informée que des travaux de couverture étaient nécessaires et qu'elle avait échangé avec M. [L], au sujet de ces travaux, avant le 1er mars 2022 ;



L'attestation de M. [I] [X] du 26 octobre 2023 (pièce 7 [K]) précisant « Nous avons également réalisé des deux pour la couverture (500 et 567). Ces devis ont été réalisés suite à la demande de M. [L] notre seul interlocuteur. Celui qui nous a demandé de mettre la facture et les devis aux 2 noms, le sein et celui de Mme [K] ' J'atteste sur l'honneur ne pas connaître Mme [K] qui serait l'autre propriétaire ' et avoir été contacté par celle-ci le 4 octobre 2023 » ne remet pas en cause le fait que Mme [K] était informée de la nécessité de travaux de toiture et que ce devis relatif aux travaux de couverture, parties communes de l'immeuble, lui était destiné en qualité de syndic non professionnel de l'immeuble ;



Il est constant que Mme [K] n'a pas informé les époux [Q] de la nécessité de travaux de couverture ni de leur montant ;



Elle ne démontre pas que les époux [Q] ont pu avoir connaissance par les seules visites du bien de la nécessité de tels travaux de couverture, alors qu'ils ne sont pas des professionnels de la toiture, ce d'autant que la promesse de vente précisait que des travaux relatifs à la toiture avaient été réalisés en 2014, 2017 et 2022 et que le procès-verbal d'assemblée générale du 3 juillet 2021 précisait qu'il n'y avait pas de travaux à prévoir sur la toiture ;



Compte tenu de l'importance du montant des travaux de couverture à réaliser, de 34.731,18 € selon le devis du 20 mars 2022, en comparaison du prix de la vente de 85.000 €, il convient de considérer que l'information relative à la nécessité de travaux de couverture avait un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et était déterminante du consentement des acquéreurs ;



D'autre part, le premier juge a exactement relevé que « Il est en outre possible de constater, au regard des échanges de courriers électronique produits, que Mme [K], alors en cours de vente de son appartement, a opposé une résistance à inclure la mention de ces travaux dans le procès-verbal de l'assemblée générale précédant la vente » ;



Les époux [Q] démontrent donc que Mme [K] non seulement ne les a pas informés de la nécessité de travaux de couverture dont il est justifié qu'elle avait connaissance avant la promesse de vente, mais en sus, leur a dissimulé sciemment, de mauvaise foi, cette information, par des éléments leur laissant penser à l'absence de la nécessité de tels travaux, soit sa déclaration que des travaux sur la toiture avaient été réalisés en 2014, 2017 et 2022, la production du procès-verbal d'assemblée générale des deux copropriétaires du 3 juillet 2021précisant l'absence de travaux à prévoir sur la toiture et son refus exprès de mentionner sur les documents produits aux acquéreurs la mention de la nécessité de ces travaux ; 



Les époux [Q] ont subi un préjudice constitué par la perte de chance de négocier une baisse du prix d'achat de l'immeuble, qu'il y a lieu d'estimer à hauteur de 80% ;



Le devis de l'entreprise I Maçon du 20 mars 2022, soit entre la date de la promesse et la date de réitération du 31 mars 2022, relatif aux travaux de couverture s'élève à la somme de 34.731,18 € TTC (pièce 2 [Q]) et a été réactualisé au 27 février 2023 à la somme de 39.181,78 € TTC (pièce 6 [Q]), soit la somme de 19.590, 89 € (39.181,78 :2) à la charge de chacun des deux copropriétaires ;



Ainsi le préjudice de perte de chance de négocier un prix moindre doit être apprécié à la somme de 15.672,71 € (19.590,89 x80%), sachant que les époux [Q] sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu la somme de 15.672 € ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [K] à payer aux époux [Q] la somme de 15.672 € ;



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [K], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [Q] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [K] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [F] [K] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [N] [Q] et Mme [C] [Y] épouse [Q] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LA GREFFIÈRE, 

LA PRÉSIDENTE,