Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 10 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 AVRIL 2026



(n°2026/ , 21 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/12150 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJWN4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mai 2024 -Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 22/04212





APPELANTE

 

S.A.R.L. AGENCE ORPI PEROZ IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

immatriculée au RCS de MEAUX sous le N° B 402 345 581

[Adresse 1]

[Localité 1]



Ayant pour avocat Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205





INTIMÉS



Monsieur [P] [K]

né le 18 novembre 1968 à [Localité 2] (93)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [E] [Q] épouse [K]

née le 11 décembre 1976 à [Localité 4] (93)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Ayant tous deux pour avocat Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN PAIN CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, 

substituée par Me Maëline DELETANG de la de la SCP IEVA-GUENOUN PAIN CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX 



Madame [A] [M] veuve [N] 

née le 23 septembre 1939 à [Localité 5] (87)

[Adresse 3]

[Localité 6]



Madame [R] [N] 

née le 03 août 1982 à [Localité 7] (77)

[Adresse 4]

[Localité 8]



Ayant toutes deux pour avocat Me Stanislas DE JORNA de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :



 L'affaire a été débattue le 19 février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

 Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



***

FAITS ET PROCÉDURE



Selon l'acte notarié reçu le 24 novembre 2018, M. [P] [K] et Mme [E] [Q] épouse [K] ont acquis de Mme [A] [M] veuve [N] et sa fille Mme [R] [N] (les consorts [N]), une maison d'habitation sise [Adresse 2] [Localité 3], au prix de 295.000 €.



Cette vente a été précédée de la signature, le 26 juin 2018, d'une promesse synallagmatique de vente, par l'intermédiaire de la SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI.



Les entreprises contactées par les époux [K], selon eux pour établir des travaux de rafraichissement et de rebouchage des fissures se situant sur les murs de la maison, les ont alertés de l'existence de désordres et d'un risque en termes de solidité de la maison.



Les époux [K] ont fait relever le 15 avril 2019, par un commissaire de justice, l'ensemble des désordres affectant le bien immobilier.



Ils ont également saisi leur assurance, la Matmut, qui a missionné un expert. Il résulte du rapport d'expertise amiable du 16 juillet 2019 que « Le bâtiment a fait l'objet d'une tentative de création de sous-sol dans une zone qui devait être initialement un vide sanitaire. Un terrassement a été réalisé sous le bâtiment et un étaiement provisoire a été mis en place après suppression de certaines parois porteuses. Les travaux réalisés ont été entrepris sans aucune étude préalable visiblement par des non-professionnels, situation qui nous a permis de constater le déchaussement des fondations, les insuffisances de structure au droit de la suppression d'ouvrages porteurs, bref une situation particulièrement inquiétante pour la pérennité future de ce bien ».



Par ordonnance du 3 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné M. [S] pour y procéder.



Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 20 janvier 2022. 

L'expert judiciaire a conclu que « La stabilité de la maison n'est pas assurée de façon pérenne », et que « Les conséquences de ces désordres et leurs causes sont la mise en péril de la maison, qui ne peut être habitée en l'état, la rend impropre à sa destination et à la conformité de son utilisation ».



Il a proposé la destruction et la reconstruction de la maison, en estimant que cette solution était moins coûteuse que des travaux de reprise.



Par actes délivrés respectivement les 6, 8 et 14 septembre 2022, les époux [K] ont assigné la société ORPI Peroz Immobilier, Mme [A] [M] et Mme [R] [N] devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de paiement des travaux de démolition et de reconstruction ainsi que d'indemnisation de leur préjudice de jouissance sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la société ORPI Peroz Immobilier et de la garantie des vices cachés des vendeurs.



Par jugement du 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

-condamne Mmes [A] [M] et [R] [N] à payer à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] les sommes de :

' 183.236 € TTC au titre des travaux de démolition et reconstruction, avec indexation sur l'indice

BT01 à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement,

' 5.760 € TTC au titre des frais d'études structurelles réalisées par la société Cojane,

' 65.000 € au titre du trouble de jouissance à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'au 1er février 2025,

- condamne l'agence ORPI Peroz Immobilier in solidum avec Mmes [A] [M] et [R] [N] au paiement de ces sommes à concurrence de 80%,

- condamne Mmes [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI Peroz Immobilier in solidum aux entiers dépens, qui comprennent les frais d'expertise,

- accorde à Me Solange Ieva-Guenoun, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamne Mmes [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI Peroz Immobilier à payer in solidum à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- déboute Mmes [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI Peroz Immobilier de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- déboute Mmes [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI Peroz Immobilier de leurs demandes tendant à écarter l'exécution provisoire.



La SARL Peroz Immobilier a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 juillet 2024, à l'encontre des époux [K] et des consorts [N] (RG 24/12150).



Mme [R] [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 juillet 2024, à l'encontre de la société ORPI Peroz Immobilier et des époux [K] (RG 24/12325).



Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 24 octobre 2024 sous le n°RG 24/12150.



La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 16 mars 2025, par lesquelles l'agence ORPI Peroz Immobilier SARL, appelante, demande à la cour :



Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil, 

Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil 

Vu le rapport d'expertise 

Vu les pièces versées aux débats 

Vu le jugement du 2 MAI 2024, 



De JUGER PEROZ IMMOBILIER recevable et bien fondée en son appel et ses demandes. 

De REJETER comme non fondés les appels incidents des consorts [K] et consorts [N] 



D'INFIRMER la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de MEAUX, en date du 2 mai 2024, en ce qu'elle a : 

« CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] les sommes de : 

-183 236 euros TTC au titre des travaux de démolition et reconstruction, avec indexation sur l'indice BT01 à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement, 

-5 760 euros TTC au titre des frais d'études structurelles réalisées par la société COJANE, 

-65 000 euros au titre du trouble de jouissance à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'au 1er février 2025 

CONDAMNE l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER in solidum avec Mesdames [A] [M] et [R] [N] au paiement de ces sommes à concurrence de 80% ; 

CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ 

IMMOBILIER in solidum aux entiers dépens, qui comprennent les frais d'expertise ; 

ACCORDE à Maître Solange IEVA-GUENOUN, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER à payer in solidum à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ 

IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ 

IMMOBILIER de leurs demandes tendant à écarter l'exécution provisoire. »



ET STATUANT A NOUVEAU : 



JUGER que PEROZ IMMOBILIER n'a commis aucune faute délictuelle dans l'accomplissement de son mandat. 



DÉBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de PEROZ IMMOBILIER. 



DÉBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de LA SOCIETE PEROZ IMMOBILIER en ce qu'ils ne caractérisent ni ne quantifient la perte de chance, qu'ils auraient irréversiblement perdue par la faute quasi-délictuelle exclusive de l'agence, alors que les « vices cachés » ne les autorisent qu'à obtenir, à l'encontre de leurs vendeurs, la réduction du prix de la vente. 



JUGER irrecevables les demandes des consorts [N] en cause d'appel à l'encontre de PEROZ IMMOBILIER (ORPI) en application des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile. 



DÉBOUTER purement et simplement les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de PEROZ IMMOBILIER. 



TRÈS SUBSIDIAIREMENT,



DÉFINIR la faute que la Cour entend retenir à l'encontre de PEROZ IMMOBILIER 



JUGER que les demandes de « réactualisation » des consorts [K] ne sont pas dirigées contre l'agence PEROZ IMMOBILIER (ORPI) 



JUGER en tout état de cause, que ces demandes de « réactualisation » ne sont nullement fondées. 



RAMENER à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame [K] la réparation en nature ne pouvant aller au-delà du simple rétablissement du statu quo ante. 



DÉFINIR la charge finale des condamnations prononcées à l'encontre des parties succombantes. 



EN TOUT ETAT DE CAUSE,



CONDAMNER Monsieur et Madame [K] solidairement ou toute partie succombante à verser à LA SOCIETE PEROZ IMMOBILIER la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 CPC. 



CONDAMNER Monsieur et Madame [K] solidairement ou toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise ; 



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 1er avril 2025, par lesquelles M. [P] [K] et Mme [E] [Q] épouse [K], intimés, invitent la cour à :



Vu les articles 1240 et s., et 1641 et s. du code civil,

Vu l'acte de vente du 24 novembre 2018,

Vu le rapport d'expertise du 20 janvier 2022,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,



DÉCLARER Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] recevables et bien fondés ;



CONFIRMER le jugement no 24/349 rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux le 2 mai 2024 en ce qu'il a : 

« CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] les travaux de remise en état et des frais engagés.

CONDAMNE l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER in solidum avec Mesdames [A] [M] et [R] [N] au paiement de ces sommes à concurrence de 80%, 

CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ

IMMOBILIER in solidum aux entiers dépens, qui comprennent les frais d'expertise, 

ACCORDE à Maître Solange IEVA-GUENOUN, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de I 'article 699 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER à payer in solidum à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ

IMMOBILIER de leurs demandes tendant à écarter l'exécution provisoire. »



INFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

« CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] les sommes de 

- 65 000 euros au titre du trouble de jouissance à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'au 1er février 2025 ; »



Et STATUANT A NOUVEAU, de :



RÉACTUALISER la condamnation et fixer le montant des travaux à la somme totale de 222 830 euros TTC au titre des travaux de démolition et reconstruction, avec indexation sur l'indice BT01 à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement.



JUGER que l'appel incident et la réactualisation sur la démolition/reconstruction n'ont pour objet que de compléter la condamnation au principal dont il est demandé la confirmation dirigée contre l'agence ORPI PEROZ IMMOBIER et les venderesses et ne constituent pas des demandent nouvelles.



CONDAMNER in solidum la société ORPI PEROZ IMMOBILIER et Mesdames [A] [M] et [R] [N] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] la somme totale de 222 830 euros TTC au titre des travaux de démolition et reconstruction, avec indexation sur l'indice BTOI à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement et 5 760 euros TTC au titre des frais d'études structurelles réalisées par la société COJANE,



DEBOUTER la Société ORPI PEROZ IMMOBILIER et Mesdames [A] [M] et [R] [N] de l'intégralité de leurs conclusions, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Monsieur et Madame [K] ;



CONDAMNER in solidum la société ORPI PEROZ IMMOBILIER et Mesdames [A] [M] et [R] [N] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] la somme de 1 300 € par mois au titre du trouble de jouissance à compter du 15/04/2019 jusqu'à la réalisation effective des travaux de démolition/reconstruction, c'est à dire avec en sus un délai de 9 mois supplémentaire après le prononcé de l'arrêt à intervenir pour permettre la réalisation des travaux ;



CONDAMNER in solidum la société ORPI PEROZ IMMOBILIER et Mesdames [R] et [A] [N] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] épouse [K] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, incluant les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 7 mars 2025, par lesquelles Mme [A] [M] veuve [N] et Mme [R] [N], intimées, invitent la cour à :



Vu les articles 1641 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1603 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1231-1 et suivants du code de procédure civile, 



INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : 

« CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] les sommes de : 

- 183.236 € TTC au titre des travaux de démolition et construction avec indexation sur l'indice BT01 à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement 

- 5760 € TTC au titre des frais d'étude structurelles réalisés par la société COJANE 

- 65.000 € au titre du trouble de jouissance à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'au 1er février 2025 

CONDAMNE l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER in solidum avec Mesdames [A] [M] et [R] [N] au paiement de ces sommes à concurrence de 80 %, 

CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER in solidum aux entiers dépens qui comprennent les frais d'expertise, 

ACCORDE à Madame Solange IEVA-GUENOUN, avocat au barreau de MEAUX, le bénéfice des dispositions de l'article 689 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER à payer in solidum à Monsieur [P] [K] et Madame [E] [Q] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mesdames [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER de leurs demandes tendant à écarter l'exécution provisoire. » 

 

ET, STATUANT A NOUVEAU : 



DIRE ET JUGER les époux [K] mal fondés en leur action en garantie des vices cachés à l'encontre de Mesdames [R] et [A] [N] et, subsidiairement, en leur action pour manquement à l'obligation de délivrance, 



En conséquence, 



DEBOUTER les époux [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Mesdames [R] et [A] [N], 



A TITRE SUBSIDIAIRE 



Si, par extraordinaire, la Cour considérait que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit être écartée et que la responsabilité de Mesdames [R] et [A] [N] est engagée, 

CONDAMNER l'agence ORPI PEROZ IMMOBILIER à relever et garantir Mesdames [R] et [A] [N] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre à hauteur de 80 % 



Dans tous les cas, 



CONDAMNER les époux [K] à payer à Mesdames [R] et [A] [N] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

CONDAMNER les époux [K] aux entiers dépens d'appel et de première instance ;

SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de préciser que les parties ont donné leur accord à l'audience pour dénommer l'appelante SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI (ci-après l'agence ORPI) ;



1. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DES VENDERESSES CONTRE L'AGENCE ORPI



L'agence ORPI sollicite de juger irrecevable l'appel en garantie des consorts [N] à son encontre, en premier lieu, au motif que les consorts [N] n'ont pas conclu à son encontre dans le délai de trois mois, prévu par les textes, et en second lieu, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel ;



1.1 Sur le moyen relatif au non-respect du délai de trois mois



Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, soit à la date de la déclaration d'appel, « L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué » ;



Aux termes de l'article 911-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, « Le conseiller de la mise en état peut d'office, par ordonnance et en raison de la nature de l'affaire, impartir des délais plus courts que ceux prévus aux articles 908 à 910.

La caducité de la déclaration d'appel en application des articles 902 et 908 ou l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 sont prononcées par ordonnance du conseiller de la mise en état qui statue après avoir sollicité les observations écrites des parties. L'ordonnance qui prononce la caducité ne peut être rapportée.

La partie dont la déclaration d'appel a été frappée de caducité en application des articles 902, 905-1, 905-2 ou 908 ou dont l'appel a été déclaré irrecevable n'est plus recevable à former un appel principal contre le même jugement et à l'égard de la même partie.

De même, n'est plus recevable à former appel principal l'intimé auquel ont été régulièrement notifiées les conclusions de l'appelant et qui n'a pas formé un appel incident ou provoqué contre le jugement attaqué dans les délais impartis aux articles 905-2 et 909 ou dont l'appel incident ou provoqué a été déclaré irrecevable » ;



Aux termes de l'article 907 du code de procédure civile, sous le titre relatif aux dispositions particulières à la cour d'appel, dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, « A moins qu'il ne soit fait application de l'article 905, l'affaire est instruite sous le contrôle d'un magistrat de la chambre à laquelle elle est distribuée, dans les conditions prévues par les articles 780 à 807 et sous réserve des dispositions qui suivent » ;





Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

' » ;



En l'espèce, l'irrecevabilité de l'appel incident, pour non-respect des dispositions des articles 911-1 et 909 du code de procédure civile, relevant de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, qui n'est plus saisi, il y a lieu de rejeter ce moyen ;



1.2 Sur le moyen relatif à la prétention nouvelle en appel



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ;



Aux termes de l'article 565 du même code, « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » ;



Aux termes de l'article 566 du même code, « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » ;



Aux termes de l'article 567 du même code, « Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel » ;



En l'espèce, en première instance, seuls les acquéreurs ont exercé une action à l'encontre de l'agence immobilière, de nature délictuelle, tendant à la condamner à leur verser des dommages et intérêts ;



En appel, les vendeurs sollicitent de condamner l'agence immobilière à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des acquéreurs ; ils exercent, en qualité de mandants de l'agence immobilière, une action à son encontre, de nature contractuelle ; 



Les vendeurs auraient pu exercer cette action en première instance ; 



En appel, il ne s'agit pas d'une prétention pour opposer compensation ou faire écarter les prétentions adverses, elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; elle n'est pas la conséquence, l'accessoire ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge ; et il ne s'agit pas d'une demande reconventionnelle ;



En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la prétention nouvelle en appel de Mme [A] [M] veuve [N] et Mme [R] [N] de condamner l'agence ORPI à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre à hauteur de 80 % ;





2. SUR L'ACTION DES ACQUEREURS CONTRE LES VENDERESSES



Les époux [K] agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés à l'encontre des venderesses ; selon eux, le vice caché est l'origine des fissures, en ce qu'elle n'est pas liée à la nature du sol mais aux travaux sur le vide sanitaire réalisés par les consorts [N], qui rendent les fissures évolutives et la maison inhabitable ; ils estiment que les venderesses, vivant dans la maison, avaient connaissance des travaux afférents au vide-sanitaire réalisés en 1985 et les leur ont sciemment cachés ; ces travaux rendent la maison inhabitable et donc impropre à sa destination ; ils exposent que les venderesses leur ont expliqué que les fissures visibles au moment de l'acquisition étaient liées à la nature du sol et opposent aux venderesses que M. [K], couvreur au moment de l'acquisition, était néophyte en construction et non à même de mesurer la réelle gravité des désordres ;



Les consorts [N] concluent à leur absence de mauvaise foi ; elles indiquent qu'elle ne savent pas qui est à l'origine des travaux de création du sous-sol, ni qui les a exécutés et qu'elles n'avaient pas connaissance des désordres affectant les fondations, estimant que l'expert n'émet que des hypothèses sur l'origine des désordres et la date des travaux ; elles considèrent que M. [K] est un professionnel du bâtiment, que les époux [K] savaient que le bien nécessitait de gros travaux de remise en état puisqu'ils l'ont acquis à un prix très intéressant compte tenu de sa vétusté, que le mauvais état du bien aurait dû attirer leur vigilance et qu'ils pouvaient faire intervenir un architecte ou un bureau d'études ; 



Aux termes de l'article 1641 du code civil, «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus» ;



Aux termes de l'article 1642 du code civil, «Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même» ;



Aux termes de l'article 1643 du code civil, « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » ;



Aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation, si les acquéreurs avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades, ils ne pouvaient, n'étant ni des professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner par un homme de l'art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences (fissures ayant pour origine l'inadaptation des fondations au sol d'assise et présentant un caractère évolutif) ; En l'état de ces constatations et appréciations, et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, la cour d'appel en a souverainement déduit que le vice ne présentait pas un caractère apparent et a ainsi légalement justifié sa décision (3ème chambre civile, 14 septembre 2023 pourvoi n°22-16.623) ; 



L'acquéreur doit démontrer que le vice :

- est d'une gravité suffisante qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine,

- est antérieur à la vente,

- n'était pas apparent pour l'acquéreur à la date de la vente ;



Lorsqu'il existe une clause exonératoire de responsabilité du vendeur non professionnel, elle est écartée si le vendeur non professionnel est de mauvaise foi, c'est à dire s'il avait connaissance des vices au moment de la vente et s'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ce vice dont il connaissait la gravité ;



2.1 Sur l'existence d'un vice inhérent à la chose, antérieur à la vente et qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine



En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que « L'expert judiciaire indique dans son rapport que les désordres touchent principalement et de façon importante l'emprise de l'ancienne maison, ils concernent principalement :

- les façades de la maison où plusieurs fissures sont visibles, dont quelques-unes importantes, de vraies crevasses sur les deux pignons latéraux de la maison ('),

- les fissures sont traversantes et se répercutent sur les murs à l'intérieur de la maison, notamment pour les parties latérales côté jardin et arrière,

- dans le sous-sol de l'ancienne partie de la maison, les fondations ont été déchaussées sur une partie vide sanitaire existant, les murs porteurs ont été coupés, ce qui présente un gros risque pour la stabilité de la maison,

- les fondations dénudées reposent dangereusement sur la terre sans aucun contrefort de stabilisation des terres,

- les différents confortements réalisés en sous-sol de l'ancienne maison, sont très instables, bricolés avec divers matériaux, qui n'assurent pas une vraie stabilité pérenne de la construction.

A l'intérieur :

- il y a des fissures importantes, qui sont traversantes, au droit de la jonction entre l'ancienne maison et son extension, et autour des fenêtres, observées en façades, notamment celles des deux pignons latéraux et à la jonction entre l'ancienne maison et son agrandissement,

- une fissure importante sur le plancher à la jonction entre l'ancienne maison et son extension de 1978.

- ainsi que d'autres fissures sur les murs, le sol de la véranda et d'autres pièces de la maison » ;



Concernant la cause de ces désordres, l'expert judiciaire (pièce 19 [K]) conclut en page 31 que « La cause principale des désordres est liée à la transformation d'une partie du vide sanitaire de l'ancienne maison en cave sur terre-plein.

Les travaux entrepris, probablement après la création de la véranda en 1985, ont consisté à :

- la création d'un sous-sol dans une partie du vide sanitaire par déblaiement des terres,

- la création d'ouvertures dans le mur porteur de la maison sous la véranda,

- le déchaussement des fondations de la maison sous le vide sanitaire, qui reposent dangereusement sur la terre, sans aucun contrefort,

- la reprise hasardeuse, et sans aucun mode de calcul, avec des matériaux non adaptés et sous dimensionnés de la structure et fondations sous la maison au niveau du vide sanitaire excavé.

Comme l'explique le géotechnicien dans son rapport, la présence de blocs de meulière sous les fondations peut générer des points durs en comparaison de l'argile plus molle.

Ce phénomène a généré des tassements sous les fondations qui ont été déchaussées, et a entraîné un basculement de la maison dans sa partie ancienne, de plus non désolidarisée par un joint de dilatation avec la partie plus récente de son extension. 

Le déblaiement des terres sous le vide sanitaire, pour en faire une cave sur terre-plein, a engendré les conséquences suivantes, développées aussi dans le rapport du BET structures Cojane :

- déchaussement des fondations existantes ayant entraîné la diminution de capacité portante des fondations (tassement),

- transformation de murs enterrés en murs de soutènement, reprenant ainsi des efforts pour lesquels ils n'ont pas été prévus,



- création d'ouvertures dans des murs porteurs avec des renforts insuffisants et entraînant des surcharges locales sur les murs et fondations existantes pouvant ainsi induire des tassements supplémentaires,

- fragilisation générale de la structure due aux nécessaires transferts de charge selon le principe de voute ou portique de décharge pouvant induire dans notre cas des fissurations et des surcharges locales suivies de tassements (Expliquant ainsi qu'il n'y est pas eu d'effondrement à ce jour),

' » ;



Même si l'expert mentionne l'adjectif « principale » au titre de la cause des désordres, il y a lieu d'estimer, au vu de l'analyse circonstanciée de l'expert, de l'absence au dossier d'autres causes des désordres et du rapport BET structures Cojane, que les désordres ont leur origine dans les travaux de transformation d'une partie du vide sanitaire de l'ancienne maison en cave sur terre-plein, à l'occasion desquels les terres ont été déblayées sous le vide sanitaire ;



S'il est mentionné ci-dessus, la présence sous les fondations de blocs de meulière pouvant générer des points durs en comparaison de l'argile plus molle, il ressort clairement de l'analyse de l'expert que les désordres n'ont pas pour cause la nature du sol, composée de blocs de meulière et d'argile, mais les travaux « hasardeux » qui n'ont notamment pas pris en compte cette nature du sol ;



Concernant les conséquences de ces désordres, l'expert judiciaire (pièce 19 [K]) conclut en page 33 « La stabilité de la maison n'est pas assurée de façon pérenne. Les conséquences de ces désordres et leurs causes sont la mise en péril de la maison, qui ne peut être habitée en l'état, la rend impropre à sa destination et à la conformité de son utilisation » ;



Il convient donc de considérer que la maison est affectée d'un vice, constitué par le fait que les fissures, visibles à la date de la vente, ne sont pas issues de la nature du sol mais des travaux afférents au vide-sanitaire, sont évolutives et rendent la maison impropre à l'usage auquel on la destine, c'est-à-dire à l'usage d'habitation, puisqu'elle ne peut être habitée en l'état ; ce vice est inhérent à la maison et antérieur à la vente ; 



2.2 Sur le caractère caché du vice à l'égard des acquéreurs



En l'espèce, il est constant que les acquéreurs n'étaient pas informés à la date de la vente que le vide-sanitaire avait fait l'objet de travaux, ni que les malfaçons relatives à ces travaux étaient à l'origine des fissures de la maison ;



Concernant les fissures, les premiers juges ont justement retenu que « Il n'est pas contesté que les fissures, qui ne constituent pas le vice mais uniquement certaines de ses manifestations, étaient apparentes lorsque les acquéreurs ont visité le bien.

Cependant, il résulte des conclusions des parties et notamment de celles de l'agence immobilière, que les vendeurs ont indiqué aux acquéreurs que les fissures étaient dues à la nature du sol, à savoir un sol argileux soumis au phénomène de retrait et gonflement des argiles. Un état des risques naturels a été annexé à l'acte de vente et confirme ce risque naturel.

Or, il résulte des conclusions de l'expert que les fissures ne sont pas dues à la nature du sol mais aux travaux effectués par les anciens propriétaires. Ces travaux, réalisés vraisemblablement sans étude de sol et par des non-professionnels, ont rendu le bien inhabitable.



Si M. [P] [K] exerce la profession de couvreur et peut être considéré à ce titre comme un professionnel, il est souligné que la présomption de connaissance du vice par un professionnel est limitée au cas où son domaine de compétence technique couvre celui du vice. Or, le domaine de compétence d'un couvreur est relatif aux travaux de toiture et non aux études de structure du bâtiment. Il ne peut donc être considéré comme présumé connaître le risque des fissures sur la stabilité de la structure du bâtiment » ;



Il y a lieu d'ajouter en appel que l'argument des consorts [N] et de l'agence immobilière selon lequel les époux [K] « savaient que le bien nécessitait de gros travaux de remise en état puisqu'ils l'ont acquis à un prix très intéressant compte tenu de sa vétusté » est inopérant puisque « les gros travaux » qu'ils visent dans leurs conclusions, relatifs au rebouchage des fissures, traitement de l'amiante et mise en conformité du réseau d'assainissement, sont sans lien avec les travaux proposés par l'expert en conséquence des malfaçons des travaux litigieux relatifs au vide-sanitaire, c'est-à-dire la démolition et la reconstruction de la maison ;



C'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. [K], exerçant la profession de couvreur, n'était pas un professionnel de structure du bâtiment, et il y a lieu d'ajouter que les époux [K] n'étaient pas tenus de se faire accompagner par un homme de l'art ; 



Et il n'y a pas lieu d'estimer que les acquéreurs ont manqué de vigilance sur l'origine des fissures, puisque les vendeurs leur ont affirmé que les fissures provenaient de la nature argileuse du sol, et que cette affirmation était corroborée par l'agence immobilière, professionnelle de la vente immobilière, et par la nature argileuse du sol mentionnée dans l'état annexé à l'acte de vente ;



M. [K] mentionne en entête de ses conclusions en appel la profession d'agent commercial, ce qui est confirmé par l'extrait INPI d'immatriculation au registre national des entreprises à la date du 10 décembre 2024 (pièce 24 [K]), mentionnant agent commercial, entrepreneur individuel, travaux de couverture ; l'agence ORPI produit des pages internet de 2025 faisant apparaître M. [K] comme négociateur de vente immobilière dans une agence immobilière (pièces 20 à 24 Orpi) et M. [K] ne conteste pas dans ses conclusions l'affirmation de l'agence ORPI, selon lequel il serait devenu agent immobilier depuis l'année 2018, année de la vente litigieuse ; en tout état de cause, ceci ne modifie pas l'analyse ci-dessus, compte tenu de l'origine des fissures provenant de la nature argileuse du sol, affirmée par les vendeurs, et corroborée par l'agence immobilière ORPI et par la nature argileuse du sol mentionnée dans l'état annexé à l'acte de vente ; 



Il convient donc de considérer que, si les acquéreurs ont constaté, lors des visites préalables à la vente, les fissures sur la maison, ils ne pouvaient pas, n'étant pas des professionnels de la structure du bâtiment, ni tenus de se faire accompagner par un homme de l'art, se convaincre du vice, afférent aux fissures évolutives, dans son ampleur et ses conséquences ;



Les époux [K] démontrent donc que le vice n'était pas apparent pour eux à la date de la vente ;



2.3 Sur la clause d'exclusion de garantie



En l'espèce, l'acte de vente du 24 novembre 2018 (pièce 1 [K]) a prévu une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés rédigée en ces termes en page 14 : « Etat du bien : L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte » ;



Il résulte de l'acte de vente du 24 novembre 2018 (pièce 1 [K]) que le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] a été acquis par M. [V] [N] le 28 mars 1966 alors qu'il était célibataire ; de son mariage avec Mme [A] [M] le 8 mars 1976 est née Mme [R] [N] le 3 août 1982 ; [V] [N] est décédé le 21 juin 2016 laissant pour héritières son épouse Mme [A] [M] et leur fille Mme [R] [N] ;



Il n'est pas contesté que M. et Mme [N] ont fait de ce bien immobilier leur résidence principale (en 1978 selon Mme [M]) et qu'ils y ont réalisé divers travaux ;



Cependant, alors que l'acte de vente évoque l'obtention par M. [V] [N] d'un permis de construire le 7 novembre 1978 pour l'extension de la maison par la création d'un étage, confirmé par les pièces produites par les consorts [N] (pièces 5, 6,7 [N]), aucune mention n'est faite relativement aux travaux d'extension (véranda sur la terrasse), dont il est constant qu'ils ont été réalisés en 1985 (pièce 8 [N] devis de la véranda du 29 juillet 1985), et aux travaux de transformation d'une partie du vide sanitaire en cave sur terre-plein ;



Il ressort de l'expertise judiciaire que si l'expert ne peut dater de façon exacte les travaux du vide sanitaire, il considère qu'ils ont été réalisés dans un temps proche après la création de la véranda en 1985 et il n'y a pas de contradiction utile des consorts [N] sur ce point ;



L'expert judiciaire (pièce 19 [K]) conclut en page 32 « Il est fort probable que les désordres liés aux fissurations des murs, notamment sur les façades se sont produites au moment des travaux d'excavation du vide sanitaire. Sur ce constat, ils ont généré par la suite les différents travaux hasardeux de confortement réalisés en sous-sol de l'ancienne maison, bricolés avec divers matériaux, qui n'assurent pas une vraie stabilité de la construction' » ;



L'utilisation du terme « fort probable » par l'expert signifie que, s'il ne peut dater avec certitude l'apparition des fissurations des murs, notamment sur les façades, il considère qu'elles se sont produites, soit au moment des travaux d'excavation du vide sanitaire, soit peu après ;



Cette analyse de l'expert judiciaire est corroborée par les photos versées aux débats par les venderesses qui démontrent que les fissures étaient effectivement anciennes (pièce 1 [N]) ;



Il convient de considérer que Mme [A] [M], qui demeurait avec son mari [V] [N], à cette période, dans la maison, a eu connaissance des travaux relatifs au vide sanitaire et a constaté l'apparition des fissures en même temps que la réalisation de ces travaux ou dans un temps très proche de ces travaux ; 



Le fait que les fissurations ont rendu nécessaires des travaux de confortement confirme que Mme [A] [M] a alors pris conscience que les travaux relatifs au vide sanitaire étaient à l'origine des fissures ;



Les acquéreurs démontrent la mauvaise foi de Mme [A] [M] en ce que non seulement, celle-ci a dissimulé l'existence de ces travaux aux acquéreurs mais en plus, elle leur a affirmé que les fissures avaient pour origine la nature du sol, le phénomène de retrait et gonflement des sols argileux, en vue de les rassurer sur le caractère naturel de ce phénomène et l'absence de caractère évolutif des fissures, afin qu'ils ne se dédient pas de leur projet d'acquérir le bien aux conditions financières fixées, alors qu'elle avait connaissance que l'origine des fissures était les travaux litigieux ; 



En conséquence, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit être écartée ;



Il y a lieu de considérer que les consorts [N] sont tenus de la garantie des vices cachés à l'égard des époux [K] ;



3. SUR L'ACTION DES ACQUEREURS CONTRE L'AGENCE ORPI



Les époux [K] agissent sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l'encontre de l'agence immobilière ; ils estiment que l'agence a commis une faute car elle ne s'est pas suffisamment renseignée sur l'état réel du bien avant sa mise en vente, elle s'est contentée de réitérer les informations données par le vendeur, et a manqué à son obligation de conseil en vendant un bien inhabitable ;



L'agence immobilière oppose qu'elle n'avait pas connaissance des travaux réalisés par les vendeurs, qu'elle n'est tenue que d'une obligation de moyens à l'égard des acquéreurs, qu'elle n'est pas investie du même devoir de conseil qu'un professionnel de la construction et n'a pas l'obligation de se livrer à une forme d'expertise sur la potentialité des vices cachés ; elle ajoute que les fissures étaient visibles, que les venderesses ont indiqué qu'elles provenaient de la consistance des sols argileux, que le diagnostic relatif aux risques naturels mentionnait un sol argileux, que M. [K] disposait de compétences dans le bâtiment et que s'agissant d'un bien vétuste avec des fissures importantes, les acquéreurs pouvaient se faire assister d'un professionnel lors de la vente ;



Aux termes de l'article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;



L'intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie (1ère chambre civile,14 janvier 2016, pourvoi n°14-26.474) ;



L'agent immobilier devait attirer l'attention des acquéreurs sur l'origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l'immeuble (3ème chambre civile, 8 avril 2009, pourvoi n°07-21.951) ;



En l'espèce, l'agence ORPI, est intervenue à la vente en vertu d'un mandat conclu avec les venderesses et a rédigé la promesse de vente signée le 26 juin 2018 ; elle était tenue, à ce titre, d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs, relativement aux désordres apparents affectant le bien vendu, qu'elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnelle avertie ; 



Il est constant que lors de la promesse de vente les fissures étaient nombreuses et parfaitement visibles ;



Il est aussi constant que l'agence ORPI n'avait pas connaissance, à la date de la promesse et de la vente, de l'origine des fissures, qui a été révélée par l'expertise judiciaire ;



Toutefois, l'agence ORPI a connaissance, en sa qualité de professionnelle de la vente immobilière, que certaines fissures sont susceptibles d'être évolutives et de mettre en péril le bâtiment, selon leur origine ;







Aussi il convient de considérer que l'agence ORPI a commis une faute à l'égard des acquéreurs, d'une part, en leur confirmant les dires des venderesses, selon lesquels les fissures provenaient de la nature du sol, alors qu'elle n'a pas vérifié au préalable auprès des venderesses s'il existait des preuves confirmant leurs dires, et qu'elle savait que le seul diagnostic mentionnant la nature du sol est insuffisant à déterminer l'origine des fissures, et d'autre part en n'alertant pas les acquéreurs sur les conséquences possibles d'une atteinte à la solidité de l'immeuble, en l'absence de connaissance de l'origine des fissures ; 



Le fait que les fissures étaient visibles n'est pas de nature à exonérer l'agence ORPI de son devoir de conseil à l'égard des acquéreurs, puisque tel qu'analysé ci-avant, M. [K], exerçant la profession de couvreur, n'était pas un professionnel de structure du bâtiment et que les acquéreurs n'étaient pas tenus de se faire accompagner par un homme de l'art ; et même à supposer que M. [K] soit devenu agent immobilier peu avant la vente, ceci n'exonère pas l'agence ORPI de son devoir de conseil et d'information, puisqu'au vu de la confirmation par l'agence ORPI des dires des venderesses et de la nature argileuse du sol mentionnée dans l'état annexé à l'acte de vente, M. [K] ne disposait pas d'éléments de nature à lui faire douter des dires des venderesses ;



La faute de l'agence ORPI a causé un préjudice aux acquéreurs qui s'analyse en une perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble à un prix moindre, qu'il y a lieu d'évaluer à 80% ;



4. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES-INTERETS DES ACQUEREURS



Sur les dommages-intérêts, les époux [K] exposent que l'expert a proposé deux solutions, la remise en état de la maison ou sa démolition/reconstruction et il a retenu la première solution la moins coûteuse ;



Les consorts [N] sollicitent de réduire les demandes, au motif de la vétusté du bâtiment qui a justifié une réduction du prix de vente et au motif que les époux [K] ont acquis le bien en connaissance des fissures et de la zone comportant des risques de gonflement ;



Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 18 février 2015, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » ;



Aux termes de l'article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur » ;



Lorsque l'immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l'acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction (3ème chambre civile, 30 janvier 2020, pourvoi n°19-10.176) ;

En l'espèce, les époux [K] qui exercent l'action estimatoire, en ce qu'ils ont choisi de conserver le bien, ne sollicitent pas de se faire restituer une partie du prix mais sollicitent des dommages et intérêts équivalents au coût de la démolition et reconstruction de la maison, aux frais des études réalisées pendant l'expertise et en réparation de leur trouble de jouissance ; 

La qualité de venderesses de mauvaise foi des consorts [N] étant établie selon l'analyse ci-avant, celles-ci peuvent être condamnées à des dommages-intérêts correspondant à l'intégralité du préjudice subi et les acquéreurs sont en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice ;



4.1 Sur les travaux



En l'espèce, l'expert a étudié les devis de reprise en sous-'uvre et les devis de démolition et reconstruction ;



L'expert a évalué, au vu des devis produits :



- à 319.046,43 € TTC le coût global pour la remise en état de la maison (249.789,10 € TTC, au titre des travaux de reprise en sous-'uvre, 12.595 €, au titre des travaux de traitement des fissures et joint de dilatation, 56.662,46 € TTC, au titre des divers travaux des aménagements intérieurs et embellissements),



- à 183.236 € TTC le coût global pour la démolition et la construction d'une maison neuve (46.200 € TTC, au titre du coût de la démolition, 134.136 € TTC, au titre du coût de la maison neuve sans le carrelage et les peintures, 2.900 € TTC au titre de l'assurance dommages- ouvrage) ;



Pour la construction d'une maison neuve, l'expert souligne que la maison sera d'une surface de 90 m² au lieu des 150 m² actuels et qu'il estime que le prix proposé est correct ; il précise que l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire et qu'il a déduit les travaux de carrelage et peinture prévus dans les travaux envisagés par les acquéreurs lors de l'achat de la maison ;



Les premiers juges on