Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 10 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 AVRIL 2026



(n°2026/ , 11 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06374 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGL2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 22/02091





APPELANTE

 

S.C.I. BOX 21

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 852 835 875

[Adresse 1]

[Localité 1]



Ayant pour avocat Me Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocat au barreau de MEAUX





INTIMÉE



SCCV BUSINESS PARK 

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 830 639 480

[Adresse 2]

[Localité 2]



Ayant pour avocat Me Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 février2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère





Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.









ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Michelle NOMO, greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

FAITS ET PROCÉDURE



Le 27 juin 2019, M. [F] [G] a signé un contrat de réservation avec la société civile de construction vente (SCCV) Business Park,avec faculté de substitution, portant sur un local d'activité en duplex avec deux parkings (lots 74, 210 et 211), situés dans le bâtiment F de l'ensemble immobilier en cours de construction à [Localité 1],moyennant un prix de 305.280 €.



M. [G] est gérant d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) [G], exerçant dans le domaine de l'électricité générale.



M. [G] a constitué, avec son épouse Mme [Q] [O] [C], la société civile immobilière (SCI) Box 21, laquelle s'est substituée à M.[G], dans l'acte authentique de vente en état futur d'achèvement du 19 décembre 2019.



Par acte notarié du 19 décembre 2019, la SCCV Business Park a vendu en l'état futur d'achèvement, à la SCI Box 21, les lots 74, 210 et 211 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] : le lot n°74, correspondant à un local d'activité en duplex portant le n°D21, situé dans le bâtiment F, au rez-de-chaussée, et les lots no 210 et 211, correspondant à deux emplacements dans le parking extérieur, portant les n°4 et 5.



La vente était conclue moyennant un prix de 305.280 € dont 259.848 €, correspondant à l'emprunt bancaire souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie (CRCAM) et le surplus réglé en fonds propres par la SCI Box 21.



Il était convenu un paiement échelonné du prix de vente en fonction de l'état d'avancement des travaux soit 

-75% du prix de vente (fondations en cours),

-20% du prix de vente (mis hors d'eau de l'immeuble en cours), 

-5% à la livraison.



La livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard le 31 mai 2020.



Le jour de la vente, la SCI Box 21, avec le concours de la société CRCAM Brie Picardie, a versé à la SCCV Business Park la somme de 228.960 €, correspondant à 75% du prix de vente.



Par courrier du 17 septembre 2020, le bien n'ayant pas été livré, M. [G] a sollicité auprès de la SCCV Business Park des informations quant aux délais de livraison de l'immeuble. Par courrier du 1er octobre 2020,M. [G] a réitéré sa demande d'information en l'absence de réponseà son précédent courrier.



Par courrier du 12 novembre 2020, la SCCV Business Park a informé la demanderesse de lalivraison prévisionnelle de ses lots à l'été 2021, se prévalant d'un ensemble d'aléas propres auchantier, pour justifier son retard, dont les intempéries, les retards des concessionnaires et la crise sanitaire.



Par courriel du 13 janvier 2021, M. [G] a adressé à la venderesse une demande formelled'indemnisation au titre des frais supplémentaires occasionnés du fait du retard de livraison. 



Plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties qui n'ont pas donné lieu à l'indemnisation de la SCI Box 21. 



Par courrier en date du 1er mars 2021, la SCI Box 21, via son conseil, a mis en demeure la SCCV Business Park de lui adresser sous quinzaine la date prévisible de livraison des biens, outre la prise en charge des échéances de son crédit depuis le mois de juin 2020 soit la somme de 3.737,70 €.



Par courriel du 7 avril 2021, la SCI Box 21 a de nouveau formé une demande d'indemnisation auprès de la SCCV Business Park d'un montant de 2.990,16 €, à laquelle la défenderesse a fait droit le 4 mai 2021 par virement d'un même montant.



La SCI Box 21 n'a plus perçu aucune indemnisation, en dehors d'un virement de 1.322,37 € le15 août 2021 et 1.495,08 € le 4 novembre 2021, et n'a plus reçu d'informations sur la livraison de son bien immobilier.



Par acte d'huissier de justice en date du 14 avril 2022, la SCI Box 21, a assigné la SCCVBusiness Park devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de la voir condamner à livrer le bien acquis suivant acte authentique du 19 décembre 2019, sous astreinte de 500 € par jour deretard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, outre sacondamnation à lui payer la somme de 32.753,59 €, arrêtée à mai 2022 inclus, puis, à compter de juin 2022 et jusqu'à la livraison effective du bien, la somme de 1.750 € par mois au titre de sa perte locative.



Par jugement du 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

- Condamne la SCCV Business Park à achever la construction et à livrer l'immeublecommandé par la SCI Box 21 à la SCCV Business Park suivant acte notarié du 19 décembre 2019 à savoir les lots 74, 210 et 211 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] : le lot no74 correspondant à un local d'activité en duplex portant le noD21 situé dans le bâtiment F au rez-de-chaussée et les lots no 210 et 211 correspondant à deux emplacementsdans le parking extérieur, portant les n°4 et 5 dans, un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant une durée de 12 mois à compter de la signification du présent jugement et se réserve la liquidation de l'astreinte,

-Déboute la SCI Box 21 de sa demande de condamnation de la SCCV Business Park à lui payer la somme de 42.832,72 € au titre de la perte locative arrêtée à juin 2023 inclus puis à compter de juillet 2023 et jusqu' à la livraison effective du bien la somme de 1.750 € par mois,

-Condamne la SCCV Business Park aux dépens, 

-Condamne la SCCV Business Park à payer à la SCI Box 21 la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Déboute la SCCV Business Park de sa demande de condamnation de la SCI Box 21 à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.



La SCI Box 21 a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 mars 2024.



La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 12 décembre 2024, par lesquelles la SCI Box 21, appelante, invite la cour à :



Vu les articles 1231-1 et 1231-2 du Code Civil du Code Civil

Vu les pièces produites,



De juger son appel recevable et fondé



Y faisant droit,

D'infirmer le jugement du chef entrepris et, statuant à nouveau,



De Condamner la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 60 342,55 € en indemnisation de sa perte locative arrêtée à novembre 2024, puis 1 575 € mensuels jusqu'à livraison effective de l'ensemble des lots acquis.



De Condamner la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 13 392,77 € au titre du surcoût lié au crédit qu'elle a dû souscrire en cause d'appel,



De Condamner la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 8.341,04 € au titre de l'assurance du nouveau crédit,



De Condamner la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 636 € au titre des frais de dossier induits par le nouveau crédit,



De Condamner la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 2.413,50 € au titre de la prise de garantie hypothécaire induite par le nouveau crédit.



De débouter la SCCV BUSINESS PARK de son appel incident et confirmer par conséquent les dispositions du jugement la condamnant à livrer sous astreinte les lots acquis



De Condamner la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

De Condamner la SCCV BUSINESS PARK aux dépens.



D'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur les condamnations résultant de l'arrêt dus pour une année entière dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du Code Civil ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 juillet 2024, par lesquelles la SCCV Business Park, intimée, invite la cour à :



Vu les articles 1231-1 et 1231-2 du Code Civil, 



INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment, en ce qu'il condamne la SCCV BUSINESS PARK à achever la construction et à livre l'immeuble commandé par la SCI BOX 21 à la SCCV BUSINESS PARK suivant acte notarié du 19 décembre 2019 à savoir les lots 74, 210 et 211 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1], le lot n°74, 2010 et 211, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 12 mois à compter de la signification du présent jugement et se réserve la liquidation de l'astreinte, 



STATUANT A NOUVEAU, 



INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCCV BUSINESS PARK à achever la construction et à livrer l'immeuble commandé par la SCI BOX 21 par acte notarié du 19 Décembre 2019 à savoir les lots n°74, 210 et 211, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 500 EUROS par jour de retard pendant une durée de 12 mois à compter de la signification du jugement et c'est réservé la liquidation de l'astreinte. 



CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI BOX 21 de sa demande de condamnation de la SCCV BUSINESS PARK à lui payer la somme de 42.832,72 EUROS au titre de la perte locative arrêtée à Juin 2023 ladite perte locative étant actualisée à 50.892,55 EUROS en cause d'appel à la date de Juin 2024 et 1.575 EUROS mensuel jusqu'à la livraison effective des lots acquis. 



DECLARER irrecevable la SCI BOX 21 à solliciter les sommes de 8.341,04 EUROS au titre de l'assurance du nouveau crédit, 636 EUROS au titre des frais de dossier du nouveau crédit, 1.550 EUROS au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit. 



DEBOUTER au besoin la SCI BOX 21 de ses demandes au titre de 8.841,04 EUROS au titre de l'assurance du nouveau crédit, 636 EUROS au titre des frais de dossier du nouveau crédit et 1.550 EUROS au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit. 



DEBOUTER en tout état de cause la SCI BOX 21 de l'intégralité de ses fins et prétentions, 

CONDAMNER la SCI BOX 21 à payer à la SCCV BUSINESS PARK la somme de 4.000 EUROS au titre des dispositions de l'article 700 du CPC. 



CONDAMNER la SCI BOX 21 aux entiers dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur la fin de non-recevoir relative à la recevabilité des prétentions nouvelles en appel



La SCCV Business Park sollicite de déclarer irrecevables les demandes en appel de la SCI Box 21 des sommes de 8.341,04 € au titre de l'assurance du nouveau crédit, 636 € au titre des frais de dossier du nouveau crédit et 1.550 € au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit, au motif qu'il s'agit de prétentions nouvelles en appel ;





La SCI Box 21 oppose que ses demandes sont recevables car elles sont liées à des faits survenus postérieurement au jugement, en ce qu'elle a dû souscrire un nouveau crédit pour les derniers déblocages de fonds, aucun fonds ne pouvant plus être débloqué sur la base du précédent crédit, celui-ci étant trop ancien du fait du retard excessif de l'opération de construction ;



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;



Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ;



Aux termes de l'article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;



En l'espèce, la SCI Box 21 produit un courriel de la banque CRCAM du 4 septembre 2024 (pièce 29 SCI) précisant '' Sur la page 1 de votre contrat de prêt, il est bien stipulé que : La première mise à disposition des fonds devra être effectuée au plus tard le 01/06/2020. 

Passé ce délai, aucune demande de mise à disposition de fonds ne pourra être acceptée par le prêteur.

La mise à disposition totale des fonds devra être effectuée au plus tard le 28/11/2020. Passé ce délai, aucune nouvelle demande de mise à disposition de fonds ne pourra être acceptée par le prêteur' ;



La SCI Box 21 justifie que la livraison du bien immobilier qui devait intervenir au plus tard le 31 mai 2020, n'avait toujours pas été effectuée à la date du 28 novembre 2020, date limite de mise à disposition totale des fonds prévue par le contrat de prêt du 4 décembre 2019 (pièce 29 SCI), visé dans l'acte notarié du 19 décembre 2019 de vente en l'état futur d'achèvement (pièce 1 SCI) ;



Elle démontre par le courriel de la banque du 4 septembre 2024 et le contrat de prêt du 4 décembre 2019 précités que, en conséquence du dépassement de la date du 28 novembre 2020, elle a dû souscrire un nouveau contrat de prêt signé le 29 avril 2024 (pièces 24 et 31 SCI), dont elle ne pouvait pas connaître les modalités à la date du jugement du 11 janvier 2024, puisque qu'elle n'a pu le souscrire que suite à l'attestation de l'architecte du 19 février 2024 certifiant que le bâtiment F était hors d'eau (pièce 34 SCCV) et à l'appel de fonds de la SCCV Business Park du 19 février 2024 d'une somme de 61.056 € TTC, représentant 20% du prix de vente contractuellement prévu au stade de la mise hors d'eau de l'immeuble ;



Il convient donc de considérer que la mise hors d'eau de l'immeuble et l'appel de fonds afférent constituent la survenance de faits postérieurs au jugement au sens de l'article 564 du code de procédure civile justifiant ces nouvelles demandes ;



Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV Business Park tendant à voir déclarer irrecevables les nouvelles prétentions en appel de la SCI Box 21 de sommes au titre de l'assurance du nouveau crédit, au titre des frais de dossier du nouveau crédit et au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit ;



Sur la demande de condamner la SCCV Business Park à livrer le bien sous astreinte



La SCCV Business Park sollicite d'infirmer le jugement du 11 janvier 2024 en ce qu'il l'a condamnée à achever la construction et à livrer le bien commandé sous astreinte, au motif que la SCI Box 21 n'a pas réglé l'appel de fonds des 20% de règlement du prix de vente lors de la mise en hors d'eau du bâtiment, alors que le bâtiment est hors d'eau au 19 février 2024 ;



La SCI Box 21 oppose que le jugement ne peut pas être remis en cause sur la base d'un élément postérieur qui n'est pas de nature à obérer les motifs du jugement ;



Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceuxqui les ont faits' ;



En l'espèce, les premiers juges ont constaté l'absence de livraison du bien, alors qu'elle devait intervenir au plus tard le 31 mai 2020, et que la SCI Box 21 avait réglé la somme contractuellement prévue correspondant à 75% du prix de vente lors de la réalisation des fondations, et ils ont, à juste titre, écarté les arguments de la SCCV Business Park relatifs aux causes de suspension de délais de livraison, au motif qu'elle ne les démontrait pas ;



La SCCV Business Park reconnaît en appel qu'à la date du jugement la construction n'était pas achevée et que le bâtiment n'était pas hors d'eau et elle ne conteste pas les motifs du jugement par lesquels les premiers juges ont estimé qu'elle ne justifiait pas des causes de suspension de délais de livraison dont elle se prévalait en première instance ;



Il est constant, selon les conclusions en appel des deux parties, et l'attestation de l'architecte (pièce 34 SCCV) que le bâtiment est hors d'eau depuis le 19 février 2024, soit à une date postérieure au jugement du 11 janvier 2024, et que la SCCV Business Park n'invoque en appel aucun autre argument, que l'absence de règlement de l'appel de fonds des 20% du prix de vente lors de la mise en hors d'eau du bâtiment, en faveur de l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à achever la construction et à livrer le bien sous astreinte ;



L'exécution du jugement sur ce point ne saurait entraîner sa réformation puisque la décision du tribunal était justifiée et le reste devant la cour pour les motifs exposés plus haut ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCCV Business Park à achever la construction et à livrer l'immeublecommandé par la SCI Box 21 à la SCCV Business Park suivant acte notarié du 19 décembre 2019 à savoir les lots 74, 210 et 211 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] : le lot no 74 correspondant à un local d'activité en duplex portant le noD21 situé dans le bâtiment F au rez-de-chaussée et les lots no 210 et 211 correspondant à deux emplacementsdans le parking extérieur, portant les n°4 et 5 dans, un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant une durée de 12 mois à compter de la signification du présent jugement et s'est réservé la liquidation de l'astreinte ;



Sur les demandes en dommages et intérêts de la SCI Box 21



La SCI Box 21 sollicite de condamner la SCCV Business Park à lui payer :

- la somme de 60.342,55 €en indemnisation de sa perte locative arrêtée à novembre 2024, puis 1.575 € mensuels jusqu'à livraison effective de l'ensemble des lots acquis,

- la somme de 13.392,77 € au titre du surcoût lié au crédit qu'elle a dû souscrire en cause d'appel,

- la somme de 8.341,04 € au titre de l'assurance du nouveau crédit,

- la somme de 636 € au titre des frais de dossier induits par le nouveau crédit,

- la somme de 2.413,50 € au titre de la prise de garantie hypothécaire induite par le nouveau crédit ;



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure' ;



Sur la demande au titre de la perte locative



La SCI Box 21 sollicite des dommages et intérêts au titre de sa perte locative, au motif qu'elle a acquis le bien en vue de le louer, notamment à l'EURL [G] ; elle présente des calculs dans le corps de ses conclusions, au titre de la perte locative et au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, et retient dans le dispositif de ses conclusions, celui au titre de la perte de chance ; elle sollicite la somme de 60.342,55 € en indemnisation de sa perte locative arrêtée à novembre 2024, puis 1.575 € mensuels jusqu'à la livraison effective de l'ensemble des lots acquis ; la somme de 60.342,55 € correspond à la perte de chance à hauteur de 90% de percevoir un loyer mensuel de 1.750 € (21.000 : 12), pendant la période de juin 2021 à novembre 2024 soit 42 mois, en déduisant les sommes versées spontanément par la SCCV Business Park de 5.807,45 € ((1.750x42) x 90% - 5.807,45) = 60.342,55) ; la somme de 1.575 € correspond à 90% du loyer mensuel de 1.750 € (1.750 x 90% = 1.575) ;



En l'espèce, compte tenu de la motivation de la SCI Box 21 dans le corps de ses conclusions, il y a lieu d'apprécier que la demande de la SCI Box 21 de '60.342,55 € en indemnisation de sa perte locative arrêtée à novembre 2024, puis 1.575 € mensuels jusqu'à livraison effective de l'ensemble des lots acquis' s'analyse en une perte de chance sérieuse, à hauteur de 90%, de percevoir des loyers entre juin 2021 et la date de livraison des lots ;



Il est justifié que l'immeuble n'a pas été livré à la date contractuellement prévue le31 mai 2020 ; dans ses conclusions en appel du 24 juillet 2024, la SCCV Business Park indique que le bâtiment est hors d'eau au 19 février 2024 et est livré à la date du 30 septembre 2024, toutefois la pièce qu'elle produit (pièce 34) justifie de la mise hors d'eau du bâtiment F mais pas de l'achèvement des travaux ni de la livraison du bien ; dans ses conclusions en appel du 12 décembre 2024, la SCI Box 21 précise que le bien n'est toujours pas livré ; 



La SCI Box 21 produit le courrier du 5 janvier 2026 de la SCCV Business Park de convocation pour le 28 janvier 2026 'en vue de la constatation de l'achèvement des travaux et remise des clés/local activité D21 (lots copropriété 74/210/211)' ;



Il convient de considérer que le délai de 4 mois, entre le 20 février 2024, date de la réception de la demande de la SCCV Business Park de règlement de la somme de 61.056 € TTC au titre du stade mise hors d'eau (pièce 35 SCI) et le 13 juin 2024, date de versement de la somme à la SCCV Business Park (pièce 34 SCI), est imputable à la SCCV Business Park, en ce que la SCI Box 21 justifie qu'en raison du retard de livraison de plusieurs années, dont est responsable la SCCV Business Park, elle a dû engager des démarches pour souscrire un nouveau crédit, une assurance-crédit, une garantie hypothécaire, et démontre ses diligences dès le 21 février 2024, auprès de la banque et du notaire (pièces 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43) ; 



Il y a donc lieu d'estimer que le retard de livraison entre le 31 mai 2020 et le 28 janvier 2026 est imputable à la SCCV Business Park, sachant qu'en tout état de cause, la SCI Box 21 ne sollicite en appel une indemnisation qu'à compter du 1er juin 2021, soit un an après la date de livraison initiale ;

 L'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 19 décembre 2019 (pièce 1 SCI) stipule en page 4 que le lot 74 objet de la vente est un 'local activité en duplex' ;



La SCI Box 21 produit :

-un courrier du 30 septembre 2019 (pièce 17 SCI), par lequel la SARL Karea a évalué, à la demande de la SCI Box 21, la valeur locative du local n°D21 d'une surface de 159 m², sans vérification sur place (le courrier étant antérieur à la vente), au vu de 'la désignation du bien, sa surface, décomposition, état du bien et aménagement', entre 19.000 € et 21.000 € par an hors taxes et hors charges (entre 120 € HT et 130 € HT/m²),

-un courrier du 7 février 2024 (pièce 16 SCI), par lequel la SARL Karea atteste que 'L'acquisition par la SCI Box 21 d'un bien sis [Adresse 3] à [Localité 1], au sein d'un ensemble immobilier dénommé 'Business Park' avait dès l'origine pour projet de louer ses locaux à l'EURL [G]. Ce local à usage d'activité et bureaux d'une surface de 159 m² environ (109 m² au rdc et 50m² en étage) incluant deux places de parking, correspondait parfaitement au besoin et cahier des charges de la société locataire. Ainsi sa capacité financière permettait de couvrir les échéances du prêt.

Le montage du dossier correspond au schéma et procédé très courant pour le financement d'acquisition de bien professionnel.

Une estimation de valeur locative avait été transmise pour conforter les organismes de financement ainsi qu'un projet de bail au nom du preneur.

Au cas échéant, il n'aurait pas été difficile de trouver un autre preneur aux mêmes conditions',

-un projet de bail commercial (pièce 18 SCI), mentionnant comme preneur la SCI Box 21, ayant pour objet le lot D21 et deux places de parking, pour un loyer annuel de 20.000 € hors charges soumis à la TVA,

-un courrier du CRCAM du 25 janvier 2024 certifiant que 'Le prêt n°00001107503 a été étudié et accordé à la SCI Box 21 avec pour objet la mise en location des locaux au profit de l'EURL [G], siren 790504971', sachant que le prêt n°00001107503 correspond au contrat de prêt du 4 décembre 2019 ;



Il en ressort que la SCI Box 21, dont M. [G] est gérant et associé, justifie que les locaux qu'elle a acquis auprès de la SCCV Business Park devaient être loués à l'EURL [G], dont M. [G] est gérant ;



Il y a lieu de retenir le montant moyen du loyer évalué par la SARL Karea, entre 19.000 et 21.000 €, soit à hauteur de 20.000 € par an hors taxes et hors charges ou 1.666,67 € (20.000 :12) par mois hors taxes et hors charges ;



Il convient de considérer, au vu des éléments produits susvisés, que la SCI Box 21 justifie que si le bien avait été livré comme convenu le 31 mai 2020, elle avait 90% de chance de pouvoir louer le bien, selon un loyer mensuel de 1.666,67 € ;



Sachant que la SCI Box 21 ne sollicite en appel une indemnisation qu'à compter du 1er juin 2021, il y a lieu de fixer le préjudice de la SCI Box 21 au titre de sa perte de chance de louer le bien, à la somme de 78.192,72 € (1.666,67x90%x56) -5.807,45), en indemnisation de sa perte locative, pour la période du 1er juin 2021 au 28 janvier 2026 date de livraison effective (56 mois), après déduction des sommes versées spontanément par la SCCV Business Park (5.807,45 €) ;



En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Box 21 de sa demande de condamnation de la SCCV Business Park à lui payer la somme de 42.832,72 € au titre de la perte locative arrêtée à juin 2023 inclus puis à compter de juillet 2023 et jusqu'à la livraison effective du bien la somme de 1.750 € par mois ;



Et il y a lieu de condamner la SCCV Business Park à payer à la SCI Box 21 la somme de 78.192,72 €, au titre de la perte de chance de louer le bien pour la période du 1er juin 2021 au 28 janvier 2026 ; 

 

Sur les prétentions nouvelles en appel



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la SCI Box 21 démontre qu'en raison du retard de livraison imputable à la SCCV Business Park, elle a dû souscrire un nouveau contrat de prêt signé le 29 avril 2024 (pièce 31 SCI) pour s'acquitter de la somme de 61.056 € TTC, représentant 20% du prix de vente contractuellement prévu au stade de la mise hors d'eau de l'immeuble ;



Elle justifie d'un préjudice, constitué par les sommes qu'elle a dû régler en lien avec ce nouveau crédit, dont les calculs ne sont pas contestés par la SCCV Business Park :

- la somme de 13.392,77 € au titre du surcoût lié au crédit qu'elle a dû souscrire en cause d'appel (17.534,40 € d'intérêts au taux de 4,50% du crédit souscrit en mai 2024 - 4.141,63 € d'intérêts au taux du crédit initial de 1,13%, pièces 1, 20, 24, 25, 26 et 31),

- la somme de 8.341,04 € au titre de l'assurance du nouveau crédit (pièce 24),

- la somme de 636 € au titre des frais de dossier induits par le nouveau crédit (pièce 24),

- la somme de 2.073,43 € au titre de la prise de garantie hypothécaire induite par le nouveau crédit (pièce 32),

Soit la somme totale de 24.443,24 € (13.392,77+8.341,04+636+2.073,43) ;



Il y a donc lieu d'ajouter au jugement de condamner la SCCV Business Park à payer à la SCI Box 21 la somme de 24.443,24 €, au titre des frais induits par le nouveau crédit signé le 29 avril 2024 ;



Sur la demande de capitalisation des intérêts



La SCI box 21 sollicite d'ordonner la capitalisation des intérêts échus 'sur les condamnations résultant de l'arrêt dus' pour une année entière dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ;



Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, 'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise' ;



En l'espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI Box 21 d'ordonner la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, sur les deux condamnations susvisées prononcées par l'arrêt d'appel ; 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La SCCV Business Park, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Box 21 la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCCV Business Park ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV Business Park tendant à voir déclarer irrecevables les nouvelles prétentions en appel de la SCI Box 21 de sommes au titre de l'assurance du nouveau crédit, au titre des frais de dossier du nouveau crédit et au titre de la prise de garantie hypothécaire du nouveau crédit ;



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Box 21 de sa demande de condamnation de la SCCV Business Park à lui payer la somme de 42.832,72 € au titre de la perte locative arrêtée à juin 2023 inclus puis à compter de juillet 2023 et jusqu'à la livraison effective du bien la somme de 1.750 € par mois ;



Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant,



Condamne la SCCV Business Park à payer à la SCI Box 21, la somme de 78.192,72 €, au titre de la perte de chance de louer le bien pour la période du 1er juin 2021 au 28 janvier 2026 ;



Condamne la SCCV Business Park à payer à la SCI Box 21 la somme de 24.443,24 €, au titre des frais induits par le nouveau crédit signé le 29 avril 2024 ;



Ordonne la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, sur les deux condamnations ci-dessus ; 



Condamne la SCCV Business Park aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Box 21 la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de la SCCV Business Park au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;











LA GREFFIÈRE, 

LA PRÉSIDENTE,