Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 10 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 AVRIL 2026



(n°2026/ , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05585 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJELQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 22/06761





APPELANT

 

Monsieur [A] [E] [V]

né le 11 Février 1969 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Ayant pour avocat postulant Me Emmanuel JARRY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209,

et pour avocat plaidant Me Frédéric BOUCLY, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉS



Madame [F] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Monsieur [K] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Monsieur [D] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 6] (URUGUAY)



Madame [W] [P]

[Adresse 7]

[Adresse 7] (DANEMARK)



Monsieur [R] [P]

[Adresse 8]

[Adresse 8] (DANEMARK)



Ayant tous pour avocat Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



***

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié du 5 novembre 2020, Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] (les consorts [Y]) ont unilatéralement promis de vendre, au prix de 1.355.000 €, une grande propriété, clôturée en partie de murs et en partie de grillage, composée d'une maison de maître dite « [Adresse 9] », d'une maison de gardiens et de divers bâtiments à usage de garages et écuries, d'un abri-garage, d'une maison d'habitation en état de ruine, parc avec étang à sec, jardin potager et bois, situé sur la commune de [Localité 2], à M. [A] [E] [V] (M. [E]). 



La promesse était conclue sans condition suspensive de prêt. 

L'indemnité d'immobilisation était fixée à 135.500 € et l'expiration du délai d'option au 25 février 2021. 



M. [E] a versé en séquestre une somme de 67.750 € au comptable de l'office notarial de Me [N] [S], notaire à [Localité 3].



L'acte précisait dans un chapitre intitulé « bail de chasse », que M. [E] déclarait être preneur à bail de chasse, suivant acte du 26 avril 2018, moyennant un loyer annuel de 8.500 €, sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] à [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 7], [Cadastre 8] à [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] et [Cadastre 16] à [Cadastre 17] et [Cadastre 18] faisant partie de la propriété objet de la promesse de vente.



Aux termes de deux avenants, la date limite d'option a été prorogée jusqu'au 30 avril 2021.

L'option n'a pas été levée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2022, les consorts [Y] ont mis en demeure M. [E] de donner instructions à Me [N] [S] de débloquer la somme de 67.500 €, séquestrée entre ses mains, et de leur adresser un chèque CARPA de 67.500 €, au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation et de 21.365 € au titre du solde des loyers impayés du bail de chasse consenti.



Par actes d'huissier des 2 et 8 juin 2022, les consorts [Y] ont assigné M. [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins, au visa de l'article L 290-2 du code de la construction et l'habitation et des articles 1728 et 1775 du code civil, de voir prononcer la caducité de la promesse de vente, ordonner la libération du séquestre de 67.500 € à leur profit et la condamnation de M. [E] à verser 67.500 € au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, outre 21.365 €, au titre du solde restant dû des loyers du bail de chasse du 26 avril 2018.



M. [E] a constitué avocat le 22 février 2023 mais n'a pas conclu.



Par jugement du 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

-Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente du 5 novembre 2020 depuis le 30 avril 2021,

-Condamne M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] la somme de 135.500 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par acte du 5 novembre 2020,

-Autorise Me [N] [S], notaire à [Localité 3], à débloquer la somme séquestrée entre ses mains de 67.500 €, au profit de Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P],

-Condamne M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] la somme de 12.865 €, au titre du solde restant dû des loyers du bail de chasse du 26 avril 2018,

-Condamne M. [A] [E] [V] aux dépens et accorde à la Selarl Schaeffer Avocats, représentée par Me Wilfrid Schaeffer, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,

-Condamne M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R], la somme de 700 € à chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Constate l'exécution provisoire du présent jugement.



M. [A] [E] [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 mars 2024.



La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 14 juin 2024, par lesquelles M. [A] [E] [V], appelant, invite la cour à :



Vu les articles 1186, 1187, 1352 à 1352-9 du code civil 



DÉCLARER recevable et fondé l'appel interjeté par Monsieur [A] [E] [V], 

Y faisant droit, 



Confirmer la caducité de la promesse de vente prononcée par le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 janvier 2024 (N° RG 22/06761) ; 



Infirmer les autres dispositions du jugement et ordonner a restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [N] [S], notaire à [Localité 3], 

Les débouter plus généralement de toutes leurs demandes, fins et conclusions,



En tout état de cause : 



CONDAMNER in solidum les Intimées à payer à Monsieur [A] [E] [V] chacun la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 22 juillet 2024, par lesquelles Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P], intimés, invitent la cour à :



Vu l'article L 290-2 du Code de la Construction et l'Habitation,

Vu les articles 1728 et 1775 du Code civil,



- INFIRMER le jugement rendu le 31 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de PARIS, 2ème chambre civile (RG N° 22/06761), mais uniquement en ce qu'il a limité les loyers dus par Monsieur [A] [E] [V] au titre du bail de chasse, à la somme de 12.865 €,



Statuant à nouveau



- CONDAMNER Monsieur [A] [E] [V] à payer à Madame

[F] [Y], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [K] [Y], Monsieur [D] [Y], Madame [W] [P] et Monsieur [R] [P] une somme totale de 21.365 €, au titre des loyers du bail de chasse,



- CONFIRMER le jugement rendu le 31 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de PARIS, 2ème chambre civile (RG N° 22/06761), sur le surplus,



Y ajoutant :



- CONDAMNER Monsieur [A] [E] [V] à payer à Madame [F] [Y], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [K] [Y], Monsieur [D] [Y], Madame [W] [P] et Monsieur [R] [P] une somme de 1.000 €, chacun, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



- CONDAMNER Monsieur [A] [E] [V] aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de la SELARL SCHAEFFER AVOCATS, représentée par MaîtreWilfrid SCHAEFFER, Avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;











SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur la promesse de vente



M. [E] sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse de vente, mais de lui restituer l'indemnité d'immobilisation au motif que « la caducité de la promesse entraîne celle de toutes ses obligations de la promesse», y compris celle relative à l'indemnité d'immobilisation ; il ajoute que les intimés ayant pu vendre leur bien avant le prononcé du jugement n'ont pas subi de préjudice du fait de l'immobilisation du bien ;



Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » ;



Sur la caducité de la promesse de vente



En l'espèce, le premier juge a exactement retenu que « Par acte du 5 novembre 2020, les consorts [Y] ont unilatéralement promis de vendre un bien immobilier à M. [E], celui-ci ayant la possibilité de lever l'option et de manifester son intention d'acheter au plus tard le 30 avril 2021 au terme de deux avenants. L'acte prévoit au bas de la page 14 que le délai d'option dépassé « sans que le bénéficiaire ou son substitué ait manifesté expressément son intention de réaliser la vente, la promesse sera de plein droit considérée comme caduque et le promettant sera délié de ses obligations sans être tenu de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité ».

Il ressort de ces clauses claires et précises que, à défaut d'option de M. [E] avant le 30 avril 2021, la promesse unilatérale de vente est caduque sans aucune formalité ni mise en demeure de la part des consorts [Y].

Ainsi le tribunal constatera que la promesse unilatérale de vente du 5 novembre 2020 est caduque depuis le 30 avril 2021 » ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 5 novembre 2020 depuis le 30 avril 2021 ;



Sur l'indemnité d'immobilisation



En l'espèce, la promesse de vente stipule en page 16 :

« En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai :

Au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir.

Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation sera due en totalité au promettant par le bénéficiaire, sauf en cas de défaillance de l'une au moins des conditions suspensives aux présentes » ;



L'argument de M. [E], selon lequel la caducité de la promesse entraîne celle des dispositions relatives à l'indemnité d'immobilisation, est inopérant compte tenu de cette clause contractuelle, qui prévoit expressément le cas de l'absence de réalisation de l'acquisition par le bénéficiaire ;



L'expiration du délai d'option a été fixée au 30 avril 2021 suite à deux avenants ; 



M. [E] ne conteste pas, en appel, ne pas avoir levé l'option, ni signé l'acte de vente dans ce délai ; il n'invoque aucune défaillance d'une condition suspensive ;



En conséquence, en application de cette clause, l'indemnité d'immobilisation est due en totalité au promettant par le bénéficiaire ;



Les intimés ayant vendu le bien le 21 novembre 2022, soit postérieurement à la date d'échéance de la promesse fixée au 30 avril 2021, le bien est donc resté immobilisé le temps de la durée de la promesse et les dispositions contractuelles, stipulant que l'indemnité d'immobilisation est une indemnité forfaitaire et non réductible, doivent donc être appliquées ;



Ainsi le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] la somme de 135.500 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par acte du 5 novembre 2020 ;



Il ressort de la promesse de vente que le jour de la promesse, M. [A] [E] a versé la somme de 67.750 €, représentant une partie de l'indemnité d'immobilisation, entre les mains du notaire séquestre ;



Il y a donc lieu, pour le paiement d'une partie de l'indemnité d'immobilisation, d'autoriser le notaire à verser la somme séquestrée entre les mains des consorts [Y] ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a autorisé Me [N] [S], notaire à [Localité 3], à débloquer la somme séquestrée entre ses mains de 67.500 €, au profit de Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] ;



Sur les loyers du bail de chasse



M. [E] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, de « confirmer la caducité de la promesse de vente et infirmer les autres dispositions du jugement » ; il convient donc de considérer qu'il sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 12.865 €, au titre du solde restant dû des loyers du bail de chasse du 26 avril 2018 ; toutefois dans le corps de ses conclusions, il ne motive pas cette demande, ni en droit, ni en fait ;



Les consorts [Y] sollicitent d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la somme de 12.865 € et sollicitent de fixer à 21.365 €, le solde des loyers annuels dus au titre du bail de chasse, dont sur la saison 2018-2019 la somme de 2.515 €, sur la saison 2019-2020 la somme de 6.100 €, sur la saison 2020-2021 la somme de 4.250 € et sur la saison 2021 à février 2022 inclus la somme de 8.500 € ;



Aux termes de l'article 1353 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ;



En l'espèce, l'acte notarié du 5 novembre 2020 stipule :

« Bail de chasse

Le bénéficiaire déclare être preneur à bail de chasse sur les parcelles ' :

-suivant acte sous seing-privé régularisé avec le promettant en date du 26 avril 2018 pour une période courant du 1er mai 2018 au 31 mars 2019.

Aux termes dudit bail, il avait été convenu un loyer annuel de 8.500 € sur lequel le bénéficiaire s'est acquitté de la somme de 5.985 €.

-le bail du 26 avril 2018 a été renouvelé verbalement aux mêmes conditions pour la saison 2019-2020.

Sur le loyer de 8.500 €, le bénéficiaire a versé au promettant la somme de 2.400 €.

-le bail verbal s'est poursuivi aux mêmes conditions pour la saison 2020-2021.

Sur le loyer de 8.500 €, le bénéficiaire a versé au promettant la somme de 4.250 €. 



De convention entre les parties, il a été convenu d'apurer les impayés de loyer de la manière suivante :

-Pour les campagnes de chasse précédant l'année 2019 ' en cas de réalisation des présentes uniquement '

-Pour la campagne de chasse 2019/2020 ' le jour de la signature de l'acte authentique '

-Pour la campagne de chasse 2020/2021 ' le jour de la signature de l'acte authentique ' » ;



La deuxième partie de cette clause relative à l'apurement des impayés de loyer, en cas de réalisation de la vente, n'est pas applicable puisque la vente n'a pas été réalisée par acte authentique ;



Il ressort de la première partie de la clause du bail de chasse que :

-pour la saison 2018-2019, sur le loyer de 8.500 €, M. [E] a réglé 5.985 € : le solde restant dû s'élève donc à 2.515 € (8.500-5.985),

-pour la saison 2019-2020, sur le loyer de 8.500 €, M. [E] a réglé 2.400 € : le solde restant dû s'élève donc à 6.100 € (8.500 ' 2.400),

-pour la saison 2020-2021, sur le loyer de 8.500 €, M. [E] a réglé 4.250 € : le solde restant dû s'élève donc à 4.250 € (8.500 ' 4.250) ;



Le total restant dû s'élève donc à la somme de 12.865 € (2.515 + 6.100 + 4.250) ;



Concernant la somme de 8.500 € au titre de la saison 2021 à février 2022, sollicitée par les consorts [Y], il convient de relever que le bail de chasse produit (pièce 4 [Y]) ne vise que la période d'une année du 1er mai 2018 au 31 mars 2019, l'acte notarié du 5 novembre 2020 vise un renouvellement verbal du bail pour les saisons 2019-2020 et 2020-2021, toutefois cet acte ne mentionne aucun renouvellement de bail pour la saison 2021-2022 et les consorts [Y] ne produisent aucune pièce justifiant que le bail ait été renouvelé sur cet période ;



La lettre recommandée avec accusé de réception du 6 août 2021 (pièce 5 [Y]), par laquelle les consorts [Y] ont notifié à M. [E] le « congé du bail de chasse, à compter du 28 février 2022 » ne justifie pas l'existence d'un renouvellement du bail ;



Cette demande est rejetée ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] la somme de 12.865 €, au titre du solde restant dû des loyers du bail de chasse du 26 avril 2018 ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [E], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [Y] pris ensemble la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [E] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [A] [E] [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P], pris ensemble, la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de l'appelant au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE