Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 10 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 AVRIL 2026



(n° 2026/ , 14 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04860 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCJ4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 21/04920





APPELANTE

 

SAS CAPI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 441 338 985

[Adresse 1]

[Localité 2]



Ayant pour avocat postulant Me Nathalie BAUDIN-VERVAECKE de la SELARL BAUDIN VERVAECKE, avocat au barreau de MEAUX,

et pour avocat plaidant Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMÉS



Madame [S] [V] veuve [H] 

née le 1er juin 1938 à [Localité 3] (75)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [D] [H]

né le 11 juin 1964 à [Localité 3] (75)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [U] [H] épouse [F] 

née le 03 avril 1967 à [Localité 3] (75)

[Adresse 4]

[Localité 6] ROYAUME-UNI



Madame [E] [H] épouse [K] 

née le 28 Avril 1971 à [Localité 3] ([Localité 7])

[Adresse 5]

[Localité 8]



Ayant tous pour avocat Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677





Monsieur [Z] [I]

immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le n° 503 921 066

[Adresse 6]

[Localité 10]



Ayant pour avocat Me Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155



Maître [T] [P]

[Adresse 7]

[Localité 11]



Ayant pour avocat postulant Me Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848,

et pour avocat plaidant la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d'AMIENS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Michelle NOMO, greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2017, Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] (ci-après les consorts [H]) ont mandaté la SAS CAPI, exerçant sous le nom commercial CAPI France, représentée par son agent commercial indépendant, M. [Z] [I], afin de rechercher un acquéreur pour leur bien immobilier situé à [Localité 12].



Le 27 juin 2017, par l'entremise de M. [Z] [I], agissant pour le compte de la société CAPI France, une promesse synallagmatique de vente a été conclue, avec M. [C] [G] et Mme [L] [B] épouse [G] (ci-après les époux [G]), pour un prix de 230.000 €, en l'étude de Me [T] [P], notaire.



La promesse synallagmatique de vente comportait notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt de financement par les acquéreurs et précisait que la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 31 août 2017. Il était également prévu une clause pénale de 23.000 €.



Le 2 novembre 2017, Me [T] [P] a adressé, aux époux [G], un courrier de mise en demeure, avec accusé de réception, de produire les justificatifs de dépôt de demande de prêt et d'accord de prêt, en rappelant la clause pénale de 23.000 € prévue à la promesse synallagmatique de vente.



Le 29 janvier 2018, le notaire a adressé, aux époux [G], un nouveau courrier, avec accusé de réception, leur indiquant que ceux-ci n'ayant pas déféré à la mise en demeure, les vendeurs reprenaient leur liberté, sans préjudice de toutes demandes de dommages et intérêts.



Par jugement du 7 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a condamné les époux [G], assignés par les consorts [H], au paiement de la somme de 23.000 € au titre de la clause pénale.



Les époux [G] n'ont pas exécuté la condamnation.



Par actes d'huissier des 13 et 16 septembre 2021, les consorts [H] ont assigné la SAS CAPI et M. [Z] [I], aux fins de condamnation au versement de la somme de 30.000 €, en réparation de leur préjudice.



Par acte d'huissier du 24 juin 2022, M. [Z] [I] a assigné en intervention forcée Me [T] [P].



Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.



Par jugement du 8 février 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

- condamne la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi,

- rejette la demande de Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] de condamnation solidaire de M. [Z] [I],

- rejette la demande de la SAS CAPI de condamnation de M. [Z] [I] à la garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre, 

- dit, en conséquence, n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [Z] [I] de condamnation de la SAS CAPI à le garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre, 

- dit, en conséquence, n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [Z] [I] de condamnation de Me [T] [P] à le garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre, 

- condamne la SAS CAPI aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Karl Fredrik Skog, 

- dit n'y avoir lieu à distraction au profit de Me Bertrand Durieux, membre de la SCP Touraut & Associés, et de Me Stanislas de Jorna, 

- condamne la SAS CAPI à verser la somme de 2.000 € à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K], au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la SAS CAPI à verser la somme de 2.000 € à M. [Z] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejette la demande de la SAS CAPI de condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejette la demande de Me [T] [P] de condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit.



La SAS CAPI a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 mars 2024.



La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 novembre 2024, par lesquelles la SAS CAPI, appelante, invite la cour à :



Vu les articles 1231-1, 1991 et 1992 du Code civil ; 

Vu les articles L.134-1 et suivants du code de commerce ; 

Vu la jurisprudence ; 

Vu les pièces versées au débat ; 



INFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; 



ET STATUANT A NOUVEAU 



A TITRE PRINCIPAL, 



DEBOUTER intégralement les Consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 



A TITRE SUBSIDIAIRE, 

Si par extraordinaire la Cour confirmait la responsabilité de la SAS CAPI à l'égard des Consorts [H] ; 



CONDAMNER Monsieur [Z] [I] à relever et garantir la SAS CAPI de toutes condamnations prononcées à son encontre ; 



EN TOUT ETAT DE CAUSE, 



DEBOUTER Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SAS CAPI ; 



CONDAMNER tout succombant à verser à la SAS CAPI la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 







Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 20 août 2024, par lesquelles, Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K], intimés, invitent la cour à :



' débouter Monsieur [Z] [I] et la Société CAPI de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre des consorts [H] ;



' réformer le jugement rendu le 8 février 2024 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu'il a condamné la Société CAPI à payer aux consorts [H] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi ;



Statuant à nouveau de ce chef,



' condamner la Société CAPI à payer aux consorts [H] la somme de 30.000 euros, en application des dispositions des articles 1231-1, 1991 et 1992 du Code Civil ;



' pour le surplus, confirmer le jugement rendu le 8 février 2024 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX ;



Y ajoutant,

' condamner tout succombant à payer aux consorts [H] une somme supplémentaire de 4.000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

' condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 4 février 2026, par lesquelles M. [Z] [I], intimé, invite la cour à :



Vu l'Article 9 du Code de procédure Civile, 

Vu les articles 1984 et suivants du Code civil, 

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile, 

Vu le jugement du 8 février 2024 du Tribunal judiciaire de Meaux, 



À titre principal, 



Juger recevables les demandes formulées dans les conclusions signifiées le 27 août 2024 par Monsieur [Z] [I]. 



Confirmer le jugement du 8 février 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions. 



Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de Monsieur [Z] [I]. 



À titre subsidiaire, 



Condamner la Société CAPI à relever et garantir Monsieur [Z] [I] à hauteur de la moitié de toute condamnation qui pourraient intervenir à son encontre. 



Condamner Maître [T] [P] à relever et garantir Monsieur [Z] [I] de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre.



En tout état de cause, 



Condamner tout succombant à payer à Monsieur [Z] [I], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens qui incluent les frais d'exécution de la décision, notamment l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du Code de Commerce, dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 26 août 2024, par lesquelles Me [T] [P], intimé, invite la cour à :



Vu l'article 1240 du Code Civil, 

Vu les articles 908, 910-4 et 954 du code de procédure civile : 

Vu la jurisprudence citée, 

Vu les pièces versées aux débats, 



A titre principal, 



Constater qu'aucune demande ou prétention n'est formée par Monsieur [Z] [I] à l'encontre de Maître [T] [P] en cause d'appel, 



En conséquence, 



Déclarer irrecevables les éventuelles demandes postérieures formulées par Monsieur [Z] [I] à l'encontre de Maître [T] [P], 



Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MAUX en ce qu'il a rejeté la demande de la SAS CAPI de condamnation de Monsieur [Z] [I] à la garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre et en ce qu'il a dit, en conséquence, n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Monsieur [Z] [I] de condamnation de Maître [T] [P] à le garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre. 



A titre subsidiaire,



Si par impossible la Cour ne déclarait pas irrecevable les éventuelles demandes de Monsieur [Z] [I] à l'encontre du notaire, 



Juger que Maître [T] [P] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle. 



En conséquence, 



Débouter Monsieur [Z] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Maître [T] [P]. 



A titre subsidiaire, 



Juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre une prétendue faute qu'aurait commise le Notaire avec le préjudice que subirait Monsieur [Z] [I] en cas de condamnation. 



En conséquence, 



Débouter Monsieur [Z] [I] de son appel en garantie et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Maître [T] [P]. 



En tout état de cause, 



Condamner toute partie succombante à payer à Maître [T] [P] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté les consorts [H] de leur demande de condamnation de M. [Z] [I] ;



1. Sur la fin de non-recevoir relative à la recevabilité des demandes de M. [I] à l'encontre de Me [P]



Me [P] sollicite de déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [Z] [I] à son encontre, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile ;



M. [I] oppose qu'il a formulé ses demandes à l'encontre de Me [I] dans les délais prévus par les articles 910-4 et 550 du code de procédure civile ;



Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, soit à la date de la déclaration d'appel du 6 mars 2024, 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ; 



Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, 'L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué' ;



Aux termes de l'article 550 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, 'Sous réserve des articles 905-2, 909 et 910, l'appel incident ou l'appel provoqué peut être formé, en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjetterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ou s'il est caduc.

La cour peut condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de former suffisamment tôt leur appel incident ou provoqué' ;

En l'espèce, il y a lieu de relever que :

- la déclaration d'appel a été remise au greffe le 6 mars 2024,

- dans ses premières conclusions au fond, communiquées par le RPVA le 3 juillet 2024, soit dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile (au vu des conclusions de l'appelante communiquées par le RPVA le 2 juin 2024), M. [Z] [I] a sollicité la confirmation du jugement et le rejet des demandes à son encontre, et n'a pas formé de demande à l'encontre de Me [P],

- dans ses uniques conclusions au fond communiquées par le RPVA le 26 août 2024, Me [P] a sollicité de constater l'absence de prétention formée par M. [I] à son encontre et l'irrecevabilité de telles éventuelles demandes postérieures, 

- dans ses deuxième et troisième conclusions au fond, communiquées par le RPVA le 27 août 2024 et le 4 février 2026, Me [Z] [I] a ajouté la demande de condamner Me [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ; 



Il convient de constater que M. [Z] [I] a formé la demande de condamner Me [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre, dans ses conclusions communiquées le 27 août 2024, soit remises dans les délais de l'article 909 du code de procédure civile (au vu des conclusions de l'appelante communiquées par le RPVA le 2 juin 2024) ;



En conséquence, M. [I] ayant respecté le principe de concentration des prétentions au fond au jeu de conclusions en appel dans les délais de l'article 909 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Me [P] tendant à déclarer irrecevable la demande à titre subsidiaire de M. [Z] [I] de condamner Me [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;



2. Sur les demandes des consorts [H]



2.1 Sur l'action des consorts [H] à l'encontre de la SAS CAPI



Les consorts [H] reprochent à la SAS CAPI de ne pas avoir, dans le cadre de son mandat, vérifié la solvabilité de l'acquéreur et exigé le versement d'un séquestre de nature à garantir la bonne exécution de l'opération à laquelle ils ont prêté leur concours ;



La SAS CAPI oppose qu'en sa qualité de simple négociateur, et non de rédacteur d'acte, il ne lui appartenait pas de s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur et qu'elle ne peut être tenue d'une obligation d'information au titre des clauses rédigées par le notaire ; au surplus, elle reproche au tribunal d'avoir retenu sa responsabilité sans caractériser un lien de causalité avec le préjudice et que selon le jugement de 2019, l'absence de réitération de la vente n'est pas liée à l'insolvabilité des acquéreurs mais à leur absence de diligences quant au prêt ;



Aux termes de l'article 1991 du code civil, 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure' ;



Aux termes de l'article 1992 du code civil, 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire' ;



L'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil (1ère chambre civile, 9 janvier 2019, pourvoi n°18-10.245) ;



En l'espèce, l'action des consorts [H] vise à la réparation de leur préjudice constitué par l'absence de paiement par les époux [G] de la somme de 23.000 €, à laquelle ils ont été condamnés par le jugement du 7 janvier 2020, au titre de la clause pénale ;



Les consorts [H] doivent donc démontrer une faute ou un manquement à son obligation de conseil de la société CAPI, dans le cadre de son mandat, et un lien de causalité entre cette faute ou ce manquement et leur préjudice ;



2.1.1 Sur l'absence de vérification de la solvabilité des époux [G]



Il ressort du jugement du 7 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Meaux (pièce 5 Capi) que les époux [G] ont été condamnés au paiement de la clause pénale au motif que 'l'absence de réitération de la vente en la forme authentique est due à la faute des époux [G] qui n'ont pas obtenu de financement dans le délai imparti et n'ont pas non plus justifié de leurs diligences en ce sens' ; les juges précisent dans la motivation que les époux [G] n'ont pas justifié avoir réalisé des démarches de prêts conformes aux caractéristiques de la promesse de vente et dans les délais exigés par la promesse de vente et que l'attestation de demande de prêt produite ne correspondait pas, quant à son montant et sa date, aux caractéristiques de la promesse ; 



La condamnation des époux [G] est donc sans lien avec leur situation de solvabilité ; 



Et il n'y a aucun élément, ni dans le jugement, ni dans les pièces produites par les consorts [H], justifiant que les époux [G] étaient insolvables à la date de la promesse de vente ; 



En outre, il ressort des conclusions et des pièces que les motifs, pour lesquels les consorts [H] n'ont pas obtenu des époux [G], dans le cadre de l'exécution du jugement du 7 janvier 2020, le règlement de la somme de 23.000 € au titre de la clause pénale, est la modification de la situation des époux [G] postérieurement au jugement, soit la séparation du couple, le départ de M. [G] en Angleterre et en conséquence les difficultés financières de Mme [G] admise en procédure de surendettement ; ces motifs sont donc sans lien avec la situation financière des époux [G] à la date de la promesse de vente ;



L'agence immobilière CAPI ne produit aucune pièce justifiant des diligences accomplies envers les acquéreurs quant à la vérification de leur solvabilité, de leur situation professionnelle et du montant de leurs revenus au moment de la promesse de vente, alors qu'il lui appartient, en qualité de professionnel de l'immobilier, de s'assurer de la solvabilité des acquéreurs qu'elle présente aux vendeurs ou à tout le moins de les alerter sur les risques encourus si elle ne peut vérifier la réalité des déclarations des acquéreurs ;

Toutefois il y a lieu de considérer que l'absence d'exécution du jugement par les époux [G] concernant la somme à laquelle ils ont été condamnés au titre de la clause pénale est sans lien avec la situation financière des époux [G] au moment de la promesse de vente et que la faute qui pourrait être retenue à l'encontre de la SAS CAPI, pour ne pas avoir dans le cadre de son mandat vérifié la solvabilité des époux [G], est en tout état de cause sans lien de causalité avec le dommage subi par les consorts [H] ;

Les consorts [H] ne démontrent donc pas une faute de la SAS CAPI relative à l'absence de vérification de la solvabilité des acquéreurs, qui ait un lien de causalité avec leur préjudice ;



2.1.2 Sur l'absence d'exigence du versement d'un séquestre



La promesse synallagmatique de vente du 27 juin 2017 (pièce 2 Capi) prévoit en page 8 une clause pénale de 23.000 € suivie de la clause suivante 'Absence de dépôt de garantie : Il n'est versé aucun dépôt de garantie dans le cadre des présentes' ; 



Cette promesse a été rédigée par Me [T] [P], notaire, et précise en page 5 que 'les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes ont été négociés par M. [Z] [I], agissant pour le compte de la société CAPIFRANCE '' ;



Le mandat de vente, signé par les consorts [H] auprès de la SAS CAPI le 3 mars 2017 (pièce 1 [H]), stipule, dans l'article XIII 'Pouvoirs du mandataire : En considération du mandat présentement accordé, tous pouvoirs vous sont donnés pour mener à bien votre mission. Vous pourrez notamment '', le paragraphe suivant noté en caractères gras : '6) Séquestre : en vue de garantir la bonne exécution des présentes et de leur suite, les fonds ou valeurs qu'il est d'usage de faire verser par l'acquéreur seront détenus par tout séquestre habilité à cet effet (notaire ou agence titulaire d'une garantie financière)' ; 



Si la SAS CAPI n'est pas le rédacteur de la promesse de vente et qu'il ne peut lui être reproché une faute contractuelle pour ne pas avoir rédigé une clause stipulant un dépôt de garantie versé auprès d'un séquestre, ceci ne la dispense pas de son obligation d'information et de conseil ;



Le fait que la promesse de vente précise le sort du dépôt de garantie dans la clause relative à la condition suspensive de prêt, soit son versement à l'acquéreur après avoir justifié des démarches de prêt, et sinon son versement au vendeur, n'exonère pas la SAS CAPI de son obligation d'information et de conseil en faveur d'une clause stipulant un dépôt de garantie ;



Or elle ne démontre pas que, dans le cadre de la négociation qu'elle a menée sur 'les termes, prix et conditions' de la promesse de vente, elle a alerté les consorts [H] du risque qu'ils prenaient en signant une promesse, prévoyant expressément l'absence de dépôt de garantie alors que celui-ci a précisément vocation à assurer une garantie supplémentaire de solvabilité pour la réalisation de la vente et que le mandat de vente le prévoit expressément dans ses pouvoirs ;



Il est constant que si un dépôt de garantie du montant de la clause pénale avait été versé, les consorts [H] auraient obtenu du tribunal que la condamnation des époux [G] au versement de la clause pénale soit exécutée sous la forme d'une libération du séquestre à leur profit ;



En conséquence, il convient de considérer que les consorts [H] démontrent un manquement à son obligation d'information et de conseil de la SAS CAPI, pour ne pas les avoir alertés des risques de l'absence de dépôt de garantie du montant de la clause pénale et le lien de causalité avec leur préjudice relatif à l'absence de versement de la somme de 23.000 € au titre de la clause pénale, en exécution du jugement du 7 janvier 2020 ;









2.2 Sur la demande indemnitaire



Les consorts [H] sollicitent de condamner la SAS CAPI à leur verser la somme de 30.000 € ; ils estiment que leur préjudice est constitué par la perte de chance de ne pas contracter avec les époux [G] en raison de la malheureuse intervention de la société CAPI et que ce préjudice recouvre :

-la perte de chance de recouvrer le montant de la clause pénale allouée par le jugement du 7 janvier 2020,

-les nombreux frais liés à l'immobilisation inutile de leur bien entre la conclusion de l'avant contrat et le moment où ils ont pu engager les démarches pour le remettre en vente,

-le prix de vente obtenu d'autres acquéreurs, inférieur de 50.000 € à celui obtenu par la SAS CAPI ;



La SAS CAPI oppose que les consorts [H] ne peuvent invoquer qu'une perte de chance de ne pas avoir signé la promesse et ne démontrent pas de préjudice ; elle ajoute que le préjudice ne peut exister sans caractériser l'impossibilité définitive de recouvrer le montant auprès des époux [G], sous peine d'obtenir une double indemnisation ;



Le tribunal a fixé la perte de chance résultant du défaut d'information et de conseil à 50% et a évalué cette perte de chance 'à 10.000 €, après application du taux de perte de chance' ;

Aux termes de l'article 1217 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter' ;



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure' ;



En l'espèce, il y a lieu au préalable de préciser que les consorts [H] justifient avoir tenté en vain de faire exécuter le jugement du 7 janvier 2020, l'huissier leur ayant retourné le dossier le 14 octobre 2021 (pièces 10 et 11 [H]) avec la mention 'Recevabilité Banque de France en ce qui concerne Madame. Tentatives d'exécution infructueuses en ce qui concerne Monsieur : plus à l'adresse, pas d'employeur connu, saisies-attribution infructueuses' ;



Il convient de considérer que le préjudice des consorts [H], en conséquence du manquement à l'obligation d'information et de conseil de la SAS CAPI, pour ne pas les avoir alertés des risques de l'absence de dépôt de garantie du montant de la clause pénale, est la perte de chance que les époux [G] acceptent l'insertion d'une telle clause dans la promesse de vente, qu'ils versent ledit dépôt de garantie et que les consorts [H] puissent obtenir dans le cadre du jugement du 7 janvier 2020 que la condamnation des époux [G] à leur verser le montant de la clause pénale de 23.000 € soit exécutée par la libération du dépôt de garantie entre leurs mains ;





En revanche, les frais liés à l'immobilisation du bien, qui ne seraient pas déjà inclus dans la clause pénale, et le manque à gagner sur le prix de la vente réalisée avec d'autres acquéreurs, sont sans lien avec le manquement à l'obligation d'information sur le dépôt de garantie ;



En prenant en compte, si la SAS CAPI avait conseillé l'instauration d'un dépôt de garantie, les risques de refus des époux [G] d'accepter d'insérer une clause de dépôt de garantie dans la promesse de vente, puis à supposer cette clause acceptée, les risques de l'absence de versement du dépôt de garantie par les époux [G], et en considérant que si le dépôt de garantie avait été versé, le tribunal aurait assorti la condamnation du versement du dépôt de garantie par le séquestre aux consorts [H], il y a lieu d'évaluer la perte de chance de percevoir la somme de 23.000 € au titre de la clause pénale, en exécution du jugement, par le versement de ce dépôt de garantie, à 50% ;



En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi ;



Et il y a lieu de condamner la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 11.500 € (23.000 x 50%) en réparation du préjudice subi ;



3. Sur les appels en garantie



3.1 Sur l'appel en garantie de la SAS CAPI contre M. [Z] [I]



La SAS CAPI sollicite la garantie de M. [Z] [I], au motif que '1' Les consorts [H] estiment que l'agent immobilier aurait manqué à son obligation de conseil et d'information en ne les renseignant pas sur la solvabilité des acquéreurs au jour de son intervention. La SAS CAPI conteste toute responsabilité dans ce dossier. Néanmoins, M. [Z] [I] est intervenu dans le cadre de cette vente en qualité d'agent commercial indépendant, disposant de son propre assureur. Il a ainsi seul négocié la vente entre les parties'Par conséquence, seul M. [Z] [I] est susceptible d'être concerné par les griefs formulés.

2 Or si la cour considérait que l'agent immobilier avait manqué à ses obligations dans le cadre de cette vente, cela signifierait que M. [Z] [I] aurait commis une faute dans le cadre de l'exécution de son contrat de mandat d'agent commercial'' ;



M. [I] oppose que sa responsabilité est nécessairement très limitée puisqu'il n'est pas un agent immobilier et ajoute que l'agence CAPI ne dispense que peu de formation, soit 5 jours lors de l'intégration puis 14 heures par an ; il ajoute que la SAS CAPI ne démontre pas de faute de sa part ;

 

Le tribunal a rejeté l'appel en garantie de la SAS CAPI à l'encontre de M. [I] aux motifs que 'Il est constant que la SAS CAPI et M. [Z] [I] étaient liés, au moment de la signature du mandat de vente, par un contrat d'agent commercial en immobilier en date du 31 décembre 2011 lequel stipule, dans son article 2 'Conditions d'exercice du mandat', que 'l'agent commercial endossera personnellement la responsabilité de ses fautes dans l'accomplissement de ses tâches et d'une manière générale dans l'exécution du présent contrat et de ses annexes'.

Il sera relevé que si l'agent commercial immobilier est un professionnel indépendant, ainsi que l'affirme à juste titre la SAS CAPI, il ne saurait, en sa qualité d'intermédiaire commercial, se voir imposer une obligation de conseil et d'information qui repose sur le titulaire de la carte professionnelle de l'immobilier, comme précédemment exposé.

De plus, si la SAS CAPI évoque les manquements de M. [Z] [I] dans l'exercice de son contrat d'agent commercial indépendant, elle échoue à démontrer les fautes alléguées, se contentant d'évoquer les visites et les conseils donnés dans le cadre de la vente du bien immobilier lors de la présentation des époux [G] aux consorts [H], sans autre précision.

Aussi, aucune faute n'est susceptible d'être reprochée à M. [Z] [I]'.



Aux termes de l'article L134-4 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 21 septembre 2000, 'Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties.

Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.

L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat' ;



En l'espèce, la SAS CAPI ne précise pas expressément, dans ses conclusions d'appel, la faute qu'elle reproche à M. [I] ; 



Il convient toutefois de considérer compte tenu de la rédaction de ses conclusions, telles que reproduites ci-dessus, que la faute qu'elle reproche à M. [I] est 'le manquement à son obligation de conseil et d'information en ne les (les consorts [H]) renseignant pas sur la solvabilité des acquéreurs' ;



Or il relève de l'analyse ci-avant que la responsabilité de la SAS CAPI à l'égard des consorts [H] est sans lien avec la solvabilité des acquéreurs ;



La SAS CAPI ne démontre donc pas de faute de M. [I] ;



En conséquence, le jugement est confirmé, par motifs substitués, en ce qu'il a rejeté la demande de la SAS CAPI de condamnation de M. [Z] [I] à la garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre ; 



3.2 Sur l'appel en garantie de M. [Z] [I] contre la SAS CAPI 



En l'espèce, en l'absence de condamnation de M. [Z] [I], le jugement est confirmé en ce qu'il a dit, en conséquence, n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [Z] [I] de condamnation de la SAS CAPI à le garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre ;



3.3 Sur l'appel en garantie de M. [Z] [I] contre Me [T] [P] 



En l'espèce, en l'absence de condamnation de M. [Z] [I], le jugement est confirmé en ce qu'il a dit, en conséquence, n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [Z] [I] de condamnation de Me [T] [P] à le garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre ; 



4. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La SAS CAPI, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [H] la somme supplémentaire unique de 3.000 € et à M. [Z] [I] la somme supplémentaire de 3.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SAS CAPI et Me [P] ; 



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Me [T] [P] tendant à déclarer irrecevable la demande à titre subsidiaire de M. [Z] [I] de condamner Me [T] [P] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :

- condamné la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi ;



Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant,



Condamne la SAS CAPI à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme de 11.500 € en réparation du préjudice subi ;



Condamne la SAS CAPI aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [S] [V] veuve [H], M. [D] [H], Mme [U] [H] épouse [F] et Mme [E] [H] épouse [K] la somme supplémentaire unique de 3.000 € et à M. [Z] [I] la somme supplémentaire de 3.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de la SAS CAPI et Me [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;











LA GREFFIÈRE, 

LA PRÉSIDENTE,