Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 10 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 AVRIL 2026



(n° 2026/ , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01917 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2EY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 19/13533





APPELANTE

 

S.A.R.L. OCTODIAG prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le uméro 790 740 997

[Adresse 1]

[Localité 2]



Ayant pour avocat Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109





INTIMÉE



SCI [Localité 1] GRENETA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

immatriculée au RCS de [Localité 3] Métropole sous le n° 812 247 518

[Adresse 2]

[Localité 4]

élisant domicile au cabinet de la SCP MARCHAL & ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 5]



Ayant pour avocat postulant Me Natacha MARCHAL de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0098,

at pour avocat plaidant Me Florence MAS de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LILLE, substituée par Me Jézabel LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE





PARTIES INTERVENANTES 



Monsieur [Y] [V] [T] 

né le 24 août 1978 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Madame [B] [D] épouse [T] 

née le 23 avril A981 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 6] 



Ayant tous deux pour avocat Me Léonore BOCQUIILON de L'AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1085



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le mercredi 04 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillèere

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 03 avril 2026 prorogé au 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Michelle NOMO, greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

Le 7 octobre 2019, la SCI [Localité 1] Greneta a vendu à M. et Mme [T] au prix de 475 500 euros les lots 87, 98 et 91 dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 5] avec l'indication d'une superficie, mesurée par la société Octodiag, de 39,07 m² pour les lots 87 et 98. Ces deux lots ayant été réunis pour former une unité d'habitation, la partie commune les séparant, matériellement annexée aux parties privatives, a été exclue de ce mesurage. 



Soutenant que la superficie de ces lots, au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, était inférieure, M. et Mme [T] ont assigné la SCI [Localité 1] Greneta en réduction du prix. Celle-ci a appelé en garantie la société Octodiag.



Se fondant sur les conclusions de l'expertise ordonnée par le juge de la mise en état qui indique que la différence entre la superficie mentionnée dans l'acte de vente et celle mesurée par l'expert est moindre de 3,60 m² et que la valeur du lot numéro 98 correspondant à une cave est de 10 000 euros, M. et Mme [T] ont réclamé la condamnation de la SCI [Localité 1] Greneta à lui payer, au titre de la réduction du prix, la somme 42 892,24 euros et de la somme de 37 020 euros, subsidiairement de la somme de 34 691,58 euros, outre 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI [Localité 1] Greneta a conclu au rejet de ces demandes et, à titre subsidiaire, à la fixation à la somme de 31 462,15 euros de la somme due au titre de la réduction proportionnelle du prix.

Elle a en outre sollicité la condamnation de la société Octodiag à garantir les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, en estimant que la perte de chance de vendre le bien au même prix est de 100 %.

Elle a en outre sollicité la condamnation de la société Octodiag à lui payer la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, elle a réclamé le paiement d'une somme de 6 800 euros à M. et Mme [T] ou à la société Octodiag.



La société Octodiag a conclu au rejet des demandes de M. et Mme [T] en ce qu'elles excèdent la somme de 27 415,34 euros ou, subsidiairement de la somme de 35 165,46 euros, au rejet de l'appel en garantie de la SCI [Localité 1] Greneta à défaut de preuve de la perte de chance au même prix avec une surface moindre, et à défaut de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice.

A titre subsidiaire, elle a demandé au tribunal de fixer plus justement la chance perdue par la SCI [Localité 1] Greneta de vendre le bien au même prix.



Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné la SCI [Localité 1] Greneta à payer à M. et Mme [T] la somme de 34 691,58 euros au titre de la restitution du prix, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2019, date de l'assignation ;

- condamné la société Octodiag à payer à la SCI [Localité 1] Greneta la somme de 24 284,10 euros correspondant à une perte de chance de 70 % de vendre le bien au même prix malgré une surface moindre ;

- débouté la SCI [Localité 1] Greneta de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral ;

- condamné in solidum la SCI [Localité 1] Greneta et la société Octodiag à payer à M. et Mme [T] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.



Pour fixer le montant de la réduction du prix, le tribunal a fixé à 376 500 euros (475 500 - 10 000 - 89 000)] le prix de vente correspondant à la surface du logement d'habitation telle que définie par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, donc en excluant la valeur de la cave (10 000 euros) et celle des surface des planchers des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre (89 000 euros). Compte tenu d'une moindre superficie de 3,60 mètres, soit une erreur de mesurage supérieure à 5 %, il a ainsi arrêté à 34 691,58 euros le montant de la réduction proportionnelle du prix calculée comme suit : (376 500 : 39,07) x 3,60.



La société Octodiag a interjeté appel de ce jugement.



Elle fait valoir, ainsi qu'elle l'avait soutenu devant le tribunal qui n'a pas répondu à ce moyen, qu'aucun lien de causalité n'existe entre l'erreur de mesurage qu'elle a commise et le préjudice subi par la SCI [Localité 1] Greneta puisque, alors que cette erreur ayant été découverte avant la conclusion de l'acte de vente, M. et Mme [T] avaient proposé, après mention dans l'acte de la superficie réelle, de renégocier le prix à la baisse et, qu'à défaut, la SCI [Localité 1] Greneta s'exposait à une action en réduction du prix. Elle indique que la SCI [Localité 1] Greneta ayant refusé cette proposition, elle s'est exposée en connaissance de cause à l'action de M. et Mme [T] et qu'en conséquence aucun lien de causalité n'existe entre l'erreur de mesurage et la perte de chance d'avoir pu vendre le bien au même prix.

La société Octodiag conclut en conséquence à l'infirmation du jugement qui l'a condamnée à payer une certaine somme à la SCI [Localité 1] Greneta, qui doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Elle sollicite en outre la condamnation de la SCI [Localité 1] Greneta à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI [Localité 1] Greneta a formé un appel provoqué contre M. et Mme [T] qu'elle a appelés en intervention forcée.

Pour conclure au rejet des demandes formées contre elle par M. et Mme [T] au titre de la réduction du prix, elle conteste le mesurage de l'expert judiciaire au motif que, alors que la surface à prendre en compte en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle du lot tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, de sorte qu'il devait être pris en compte la surface des parties communes qui avaient été matériellement annexées au parties privatives à la suite de la réunion des lots numéros 87 et 98, soit une superficie de 2,79 m², de sorte que la superficie mentionnée à l'acte de vente (39,07 m²) n'excède pas la tolérance légale de 5 %, puisque l'écart de superficie est de 0,78 m².

Elle ajoute que l'expert n'aurait pas dû exclure de son mesurage la surface située sous l'escalier.



M. et Mme [T] concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité à 34 691,58 euros le montant de la somme due au titre de la réduction du prix. Ils sollicitent la condamnation de la SCI [Localité 1] Greneta à leur payer la somme de 42 892,24 euros, subsidiairement de la somme de 37 029 euros, à défaut de confirmer le jugement.

Ils réclament en outre la condamnation in solidum de la SCI [Localité 1] Greneta et de la société Octodiag à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu'il n'y a pas lieu de déduire du prix de vente, en plus de la valeur de la cave, de celle des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, de sorte que le montant de la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie doit être calculé sur la somme de 465 500 euros, soit une réduction du prix de (465 500 : 39,07) x 3,60 = 42 892,24 euros. 

Ils ajoutent que si la cour estime qu'il y a lieu de déduire du prix, outre la valeur de la cave, celle des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, cette valeur doit être fixée à 37 029 euros et non à 89 000 euros.





SUR CE,



1 - Sur la réduction du prix



- Sur le mesurage des lots



Considérant qu'en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le mesurage des locaux ne concerne que les parties privatives ; que s'il est admis que pour procéder au mesurage des lots, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement lors de la vente, de sorte que le mesureur n'est pas tenu de procéder à l'analyse juridique du lot en cause et peut ainsi inclure dans le mesurage les parties communes matériellement annexées par le vendeur, en l'espèce, il a été expressément indiqué dans l'acte de vente que la superficie des lots numéros 87 et 98, telle qu'elle est mentionnée dans l'acte de vente, avait été mesurée en excluant la surface des parties communes qui avaient été annexées ; qu'en conséquence, la SCI [Localité 1] Greneta, pour prétendre que la tolérance légale de 5 % n'avait pas été dépassée, ne peut ajouter à la superficie des parties privatives des lots litigieux celle de ces parties communes ; 



Considérant que si les marches et la cache d'escalier doivent être exclus du mesurage, il doit être procédé au mesurage de l'espace situé sous l'escalier dès lors sa hauteur est supérieure ou égale à 1,80 mètre ; que l'expert, en réponse à un dire de la société Octodiag, a expliqué que 'la distinction entre les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m, située sous le rempant de la toiture et celle située sous l'escalier a été faite' ; que la critique de la société [Localité 1] Grenata n'est donc pas justifiée et qu'il n'y a donc pas lieu de prendre en compte la surface sous l'escalier d'une superficie de 3,60 mètres ; qu'il s'ensuit que, conformément au mesurage effectuée par l'expert, l'erreur de mesurage de 3,57 m² est supérieure de plus de 1/20ème à celle exprimée dans l'acte, de sorte que M. et Mme [T] sont fondés à demander une réduction du prix ;

 

- Sur le calcul de la réduction du prix



Considérant que pour arrêter à 376 500 euros le prix de vente des surfaces entrant dans le champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal, conformément à l'évaluation de l'expert, a fixé la valeur de la cave à 10 000 euros et celle des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre à 89 000 euros ; qu'il convient de confirmer le jugement qui a ainsi évalué le montant de la réduction proportionnelle du prix à 34 691,58 euros selon le calcul suivant : (376 500 : 39,07) x 3,60 ;









2 - Sur l'action en garantie contre la société Octodiag



Considérant que si l'obligation de restituer une partie du prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le vendeur est fondé à invoquer à l'encontre du professionnel ayant réalisé un mesurage erroné la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ; qu'en l'espèce, s'il est constant qu'avant la signature de l'acte de vente, M. et Mme [T] avaient attiré l'attention de la SCI [Localité 1] Greneta sur l'erreur de mesurage et proposé à celle-ci de renégocier le prix et, qu'à défaut, ils solliciteraient après la vente une réduction du prix comme le leur permettent les dispositions légales, et que la SCI [Localité 1] Greneta a refusé cette proposition, il demeure que, lors de la signature de la promesse, qui liait la SCI [Localité 1] Greneta, le prix avait été fixé sur la base de la superficie résultant du mesurage effectué par la société Octodiag ; que la société [Localité 1] Greneta, qui n'avait d'autre choix que d'accepter une réduction du prix ou de subir une action judiciaire en réduction de ce prix, est fondée à soutenir que l'erreur de mesurage lui a fait perdre la chance de vendre son bien au même prix malgré la moindre superficie ; que le tribunal a exactement évalué à 70 % cette perte de chance ; qu'il convient de confirmer le jugement qui a fait droit à l'action en garantie formée par la société [Localité 1] Greneta contre la société Octodiag ;





PAR CES MOTIFS

LA COUR



statuant publiquement 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société [Localité 1] Greneta et de la société Octodiag et les condamne in solidum à payer à M. et Mme [T] la somme de 2 500 euros ainsi qu'aux dépens.









LA GREFFIÈRE, 

LA PRÉSIDENTE,