Cour d'Appel · 1ère chambre — 9 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















N° RG 24/03002

N° Portalis DBVH-V-B7I-JKOS 



MPF



TJ DE [Localité 1]

06 août 2024

RG : 19/00115



SAS HPC



C/



SA ICF NOVEDIS































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre





ARRÊT DU 09 AVRIL 2026





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 06 août 2024, N°19/00115



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Audrey Gentilini, conseillère,

Mme Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel,



GREFFIER :



Mme Ellen Drône, greffière, lors des débats et Mme Océane Bayer, greffière, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 10 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTE :



La Sas HPC prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Audrey Moyal de la Selarl Cabanes Bourgeon Moyal Viens, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par Me Barthélemy Lemiale, plaidant, avocat au barreau de Paris



INTIMÉE :



La Sa ICF NOVEDIS 

RCS de [Localité 3] n° 572 010 320, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par Me Emmanuelle Morvan de l'Aarpi Freche et Associés, plaidante, avocate au barreau de Paris





ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour



FAITS ET PROCÉDURE



Selon acte authentique du 11 juillet 2017 la société ICF Novedis s'est engagée à vendre à la société HPC au prix de 5 490 000 euros un ensemble de sept biens immobiliers situés à [Localité 1] [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7]. 



Cette promesse, consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2017, prévoyait qu'en cas de non-réalisation, le bénéficiaire serait tenu de verser au promettant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 549 000 euros.



Par courrier du 14 novembre 2017, la société HPC a informé la société ICF Novedis renoncer à l'acquisition des biens objet de la promesse.



Par acte en date du 21 décembre 2018, la société ICF Novedis a assigné la société HPC en règlement de l'indemnité d'immobilisation devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 06 août 2024 

- a débouté la société HPC de l'ensemble de ses demandes,

- l'a condamnée à payer à la société ICF Novedis la somme de 549 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation stipulée par la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2017,

- l'a condamnée aux entiers dépens et au paiement à la société ICF Novedis la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La société HPC a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 13 septembre 2024.



Par ordonnance du 10 novembre 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 10 février 2026 et la procédure clôturée avec effet différé au 27 janvier 2025.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 11 décembre 2024, la société HPC appelante demande à la cour 

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions

Et, statuant à nouveau

A titre principal

- de juger que la clause de la promesse intitulée « indemnité d'immobilisation » doit être qualifiée de clause pénale,

- de réduire son montant à 1 euro symbolique,

A titre subsidiaire, 

- de constater l'exécution de mauvaise foi par la société ICF Novedis de son obligation d'exclusivité au titre de la promesse consentie et l'absence de contrepartie à la prétendue indemnité d'immobilisation,

- de rejeter en conséquence l'ensemble de ses demandes,

A titre très subsidiaire

- de constater que l'immobilisation réelle a été limitée à une période de 21 jours du 30 novembre au 21 décembre 2017, et en conséquence limiter la condamnation au paiement d'une indemnité de 81190,14 euros,

A titre infiniment subsidiaire

- de limiter le montant de l'indemnité à une somme de 487140,85 euros correspondant aux 126 jours écoulés entre la signature de la promesse et la renonciation à celle-ci,

En tout état de cause

- de condamner la société ICF Novedis à lui payer la somme de 25 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 10 mars 2025, la société ICF Novedis, intimée, demande à la cour

- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- de débouter l'appelante de toutes ses demandes,

- de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions combinées des articles 455 et 954 du code de procédure civile.



MOTIVATION



L'acte signé par les parties le 11 juillet 2017 est une promesse unilatérale de vente comme l'énonce la clause intitulée « objet du contrat» figurant en page 2 :



« OBJET DU CONTRAT » 

« Le PROMETTANT confère au BENEFICIAIRE la faculté d'acquérir, si bon lui semble, les [Etablissement 1] ci-dessous identifiés.

Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra. »



Il précise que la promesse est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2017 à seize heures et qu'à défaut de signature de l'acte authentique ou de levée d'option faite par le bénéficiaire dans ce délai, elle deviendra caduque.



Si la vente était soumise à la réalisation de conditions suspensives classiques (absence d'exercice d'un droit de préemption, établissement de l'origine de la propriété, absence de projet ou de servitude d'urbanisme risquant de déprécier le bien, absence de charges hypothécaires supérieures au prix du bien), la société HPC n'avait pas soumis sa réalisation à la condition suspensive d'obtention d'un financement.



En page 15 de l'acte figure la clause suivante':

« INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION ' CAUTION

Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de CINQ CENT QUARANTE NEUF MILLE EUROS (549.000,00 EUR)'..

'.Le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution :

a) Elle s'imputera purement et simplement à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives sus énoncées et auxquelles le BENEFICIAIRE n'aurait pas renoncé.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.'»



Le 14 novembre 2017, la bénéficiaire a adressé à la promettante le courrier suivant :

« Nous sommes au regret de vous informer que nous renonçons au bénéfice de la promesse. En effet, nous n'avons pas obtenu les lignes de cautionnement et de financement sur ce dossier...»



Sur la demande de requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale



Après avoir relevé que la bénéficiaire de la promesse avait décidé de ne pas acquérir alors qu'aucune des conditions suspensives n'était défaillie, le premier juge a écarté la demande tendant à requalifier en clause pénale l'indemnité d'immobilisation stipulée par les parties au motif qu'elle était le prix d'un avantage consenti à la bénéficiaire pour lui permettre de mûrir sa décision et non la sanction d'une inexécution contractuelle.

 

L'appelante soutient que le montant de l'indemnité égal à 10% du prix de vente est disproportionné par rapport au préjudice réellement subi par la promettante en cas de renonciation du bénéficiaire, pour en déduire que cette indemnité qualifiée littéralement d'indemnité d'immobilisation est en réalité une clause pénale en raison de son caractère coercitif, sa seule finalité étant de la dissuader de se désister et de le contraindre à lever l'option. 

Elle fait observer que dans un courriel du 11 décembre 2017, le propre notaire de la promettante qualifiait cette indemnité de clause pénale : « Cher Maître, dans le cadre de ce dossier...votre cliente n'a pas souhaité donner suite à la promesse. Je vous remercie de bien vouloir faire le nécessaire pour que ma cliente reçoive le montant de la clause pénale...» pour en déduire qu'il existe un doute quant à l'interprétation de la clause litigieuse et rappelle que l'article 1190 du code civil commande, dans le doute, d'interpréter le contrat en faveur du débiteur de l'obligation et demande donc à la cour de la requalifier et d'en réduire le montant à un euro symbolique en l'absence de préjudice réellement subi par la société ICF Novedis qui a vendu les biens à un autre acquéreur trois semaines après son désistement.



L'intimée soutient que la clause d'indemnité d'immobilisation n'a pas lieu d'être requalifiée en l'absence d'ambiguïté. 

Elle rappelle que dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s'oblige et que le bénéficiaire reste libre de ne pas acquérir : que l'indemnité d'immobilisation constitue donc le prix de l'avantage exclusif consenti par le promettant au bénéficiaire pour lui permettre de mûrir sa décision d'acquérir et n'a dès lors pas pour objet de lui faire assurer l'exécution d'une quelconque obligation. 

Elle soutient qu'en ne levant pas l'option, elle n'a fait qu'exercer une faculté laissée à sa discrétion et n'a manqué à aucune obligation contractuelle. 



La clause intitulée « indemnité d'immobilisation» prévoit dans son paragraphe c) qu'elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais (prévus), toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.'

La société HPC ne conteste pas que toutes les conditions suspensives stipulées à son profit ont été réalisées, étant rappelé qu'elle n'avait pas conditionné l'acquisition à l'obtention d'un financement.



Dans l'intention commune des parties telle qu'elle ressort des dispositions claires de la clause litigieuse ainsi que de la clause intitulée « Objet du contrat », l'indemnité égale à 10% du prix de vente était la contrepartie de l'exclusivité accordée à la bénéficiaire entre le 11 juillet 2017 et le 30 novembre 2017, délai dont elle a disposé pour mûrir son choix de procéder à l'acquisition des biens.



Dans le cadre de cette promesse, la bénéficiaire n'avait souscrit aucun engagement et restait libre d'acquérir ou de ne pas acquérir. 



Cette indemnité ainsi que l'a jugé le tribunal n'avait donc pas pour finalité de sanctionner le manquement à l'exécution d'une obligation contractuelle d'acquérir dont elle n'était pas débitrice.



Elle ne constitue donc pas une clause pénale et ne peut être réduite sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil. 



Sur l'exécution de mauvaise foi de l'obligation d'exclusivité



Par courrier du 14 novembre 2017, la société HPC a informé la société ICF Novedis renoncer à l'acquisition des biens objet de la promesse.



Le délai imparti par cette promesse pour lever l'option expirait le 30 novembre 2017. 



Par acte authentique du 21 décembre 2017, la société Novedis a vendu à un tiers les biens immobiliers objet de la promesse de vente conclue le 11 juillet 2017 avec la société HPC.



Le tribunal a écarté l'argumentation de celle-ci qui reprochait à sa cocontractante d'avoir entamé des pourparlers avec une autre société avant l'expiration du délai de levée de l'option et d'avoir exécuté de mauvaise foi son obligation de lui assurer l'exclusivité durant ce délai, considérant que la seule obligation de la promettante était de ne pas vendre le bien à un tiers pendant celui-ci et que la vente critiquée était intervenue après la renonciation de la bénéficiaire à l'acquisition et après expiration du délai de levée de son option.



La société HPC soutient que cette chronologie établit que la promettante qu'elle a engagé de manière déloyale des négociations parallèles avec un tiers durant le délai de la promesse ce qui lui était interdit, pour en conclure que l'indemnité d'immobilisation réclamée, ainsi dénuée de toute contrepartie, n'est pas due.



La société Novedis soutient avoir respecté son engagement consistant à ne pas disposer du bien pendant le délai de la promesse et que rien ne l'empêchait de poursuivre des négociations avec un tiers dès lors qu'elle ne lui cédait pas la propriété du bien durant ce délai ; que la vente ayant été conclue postérieurement au 30 novembre 2017, date d'expiration de celui-ci elle n'a fait preuve d'aucune mauvaise foi à l'égard de la société HPC de nature à l'empêcher d'exercer son droit de lever l'option.



La clause intitulée « [Localité 5] exécutoire de la promesse » en page 8 de l'acte du 11 juillet 2017 prévoit « Le promettant a pour sa part définitivement consenti à la vente et il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes si ce dernier lève son option. Le promettant ne peut, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien...».



La société HPC ne rapporte pas la preuve d'une inexécution fautive par la société Novedis de ses obligations résultant de la promesse.

 

En effet, elle ne justifie pas que la promettante a consenti une autre promesse de vente sur le même bien pendant son délai de validité. 



En effet, c'est le 21 décembre 2017, après l'expiration de ce délai, que la société Novedis a vendu les biens objet de la promesse consentie à la société HPC à un tiers.



A supposer comme le soutient l'appelante que des échanges ont eu lieu entre la société Novedis et le nouvel acquéreur avant le 30 novembre 2017, ces échanges n'en sont restés qu'au stade des pourparlers pré-contractuels et n'ont donné lieu à la conclusion d'aucune promesse de vente au profit du nouvel acquéreur. 



La promettante n'a donc pas transgressé l'interdiction de conférer une autre promesse à un tiers sanctionnée par la clause susvisée. 



L'appelante échoue par ailleurs à caractériser l'attitude déloyale de la société Novadis à son égard en ne démontrant pas en quoi ces simples négociations poursuivies avec un tiers avant le 30 novembre 2017 ont porté atteinte à son droit de lever l'option.

 

Si elle avait en effet levé l'option avant le 30 novembre 2017 à 16 h, elle serait devenue propriétaire des biens objet de la promesse et les pourparlers entre la société Novedis et le nouvel acquéreur seraient restés sans suite. 



Le premier juge a donc à juste titre écarté la faute contractuelle imputée à la société Novedis par la société HPC.



Sur la demande de limitation du montant de l'indemnité d'immobilisation



Pour rejeter la demande de la société HPC de réduction du montant de l'indemnité d'immobilisation, le premier juge a relevé que cette indemnité était indépendante du préjudice effectivement subi par la promettante, que la promesse stipulait que cette indemnité lui resterait acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible en l'absence de réalisation de l'acquisition.



L'appelante soutient que le préjudice réellement subi par la société Novedis à la suite de sa renonciation à acquérir a consisté à ne pas recevoir le prix de vente durant trois semaines soit du 30 novembre 2017, jour de la fin du délai de validité de la promesse, et le 21 décembre 2017, date de la vente au nouvel acquéreur. Elle demande à la cour de réduire le montant de l'indemnité à la somme de 81 190,14 euros. Subsidiairement, elle demande à la cour de réduire le montant de l'indemnité en le proportionnant à la durée réelle de l'immobilisation des biens du 11 juillet 2017 au 14 novembre 2017, date de son courier de renonciation.



L'intimée soutient que ces demandes de réduction de l'indemnité d'immobilisation sont dépourvues de tout fondement juridique et fait observer que les biens ont été immobilisés dès la signature de la promesse le 11 juillet 2017 et jusqu'au 30 novembre 2017.



Le paragraphe c) de la clause de l'acte du 11 juillet 217 intitulé « Indemnité d'immobilisation'» est ainsi rédigé 

« Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.»



L'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de l'acquisition constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. 



Le montant de cette indemnité tel que stipulé par la promesse est donc dû dans son intégralité quel que soit le préjudice effectivement subi par le promettant. 



Le tribunal a donc à bon droit rejeté les demandes de la société HPC tendant à la réduction de l'indemnité d'immobilisation dont elle est redevable.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable de condamner la société HPC, partie perdante qui doit supporter les dépens, à payer à la société ICF Novedis la somme de 5 000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Condamne la société HPC aux dépens,



La condamne à payer à la société ICF Novedis la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,