Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 10 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

[Adresse 1]

[Localité 1]









Chambre 1-5

N° RG 24/14936 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BODIZ

Ordonnance n° 2026/MEE/43





S.C.I. LSL 18

représentée et assistée par Me Yves-henri CANOVAS de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Clémentine TIBERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





Appelante





Maître [D] [V] Membre de la SCP PERFETTI CAMPANA [V]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté par Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE



Maître [G] [E]

représenté et assisté par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant



S.C.I. FLORIAKINE

représentée et assistée par Me Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





Intimés





ORDONNANCE D'INCIDENT





Nous, Audrey CARPENTIER, magistrat de la mise en état de la Chambre 1-5 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, assistée de Priscilla BOSIO, greffier ;



Après débats à l'audience du 10 Mars 2026, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l'incident était mis en délibéré et que la décision serait rendue le 10 Avril 2026, à cette date avons rendu l'ordonnance suivante :



EXPOSE DU LITIGE



Par déclaration du 16 décembre 2024 la Sci Lsl 18 a interjeté appel du jugement prononcé le 7 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il a statué en ces termes': 



«'DIT que la S.C.I. FLORIAKINE est le légitime propriétaire du local voûté à usage de cave situé sous l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] et cadastré commune d'[Localité 2] section AD n°[Cadastre 1], et auquel on accède par le local à usage de magasin sis au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], 



ORDONNE la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière d'Aix-en-Provence afin de lui servir de titre de propriété, 



REJETTE la demande de la S.C.I. LSL 18 en reconnaissance de sa propriété sur la cave litigieuse, 



REJETTE la demande de la S.C.I. LSL 18 en condamnation de Maître [E] et Maître [V], 



REJETTE la demande de la S.C.I. LSL 18 en nullité et non opposabilité de la clause insérée dans le paragraphe intitulé « CONTRAT DE LOCATION » en page 5 ainsi que de la clause insérée dans le paragraphe « GARANTIE DE POSSESSION » en page 12 de l'acte de vente, 



REJETTE les autres demandes pour le surplus, 



CONDAMNE la S.C.I. LSL 18 aux dépens de l'instance, 



DEBOUTE la S.C.I. LSL 18 de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE la S.C.I. LSL 18 à payer à la S.C.I. FLORIAKINE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE la S.C.I. LSL 18 à payer à Maître [G] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE la S.C.I. LSL 18 à payer à Maître [D] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'»';



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025 la Sci Lsl 18 a saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'expertise.



L'incident a fait l'objet d'une radiation le 13 janvier 2026. 



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026 la Sci Lsl 18 demande au conseiller de la mise en état de':



FIXER à nouveau l'incident ayant fait l'objet d'une radiation lors de l'audience du 13 janvier 2026, 



DÉCLARER la demande de la Sci Lsl 18 recevable et bien fondée, 



ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire, 



DESIGNER tel expert judiciaire géomètre qu'il lui plaira, dont les chefs de mission pourraient être les suivants : ' Se procurer et analyser les documents cadastraux, notamment : - Plan cadastral et matrice cadastrale actuels, - Historique des modifications cadastrales successives, - Documents d'arpentage et d'éventuelles divisions parcellaires. ' Vérifier la correspondance entre les références cadastrales et les lots mentionnés dans les actes notariés. ' Identifier toute anomalie ou incohérence entre les données cadastrales et la réalité physique du terrain. ' Étudier les titres de propriété successifs (actes notariés, ventes, partages, successions, etc.). ' Examiner les règlements de copropriété et leurs éventuelles annexes (plans, états descriptifs de division). ' Vérifier si des modifications de lots ont été opérées depuis la création de l'immeuble et dans quelles conditions. ' Analyser l'existence de servitudes éventuelles et leur impact sur la cave litigieuse. ' Se rendre sur les lieux pour effectuer tout constat utile, notamment en présence du géomètre expert ayant réalisé le plan annexé à l'acte de vente du 4 octobre 2016 (SCP POUSSARD BORREL). ' S'entourer et prendre avis de tout sachant, notamment du géomètre intervenu dans la réalisation du plan annexé à l'acte de vente du 4 octobre 2016 (SCP POUSSARD BORREL). Procéder à un relevé topographique détaillé des caves et de leurs accès. ' Comparer la configuration réelle des caves avec les plans annexés aux actes de propriété. ' Déterminer si la cave litigieuse correspond bien aux descriptions contractuelles et cadastrales des parties. ' Établir un rapport d'incohérence éventuelle entre les descriptions juridiques et la répartition effective des lots. ' Déterminer le légitime propriétaire de la cave litigieuse à la lumière des constats précédents. ' Évaluer la valeur vénale de la cave litigieuse mentionnée dans l'acte de vente du 4 octobre 2016, mais dont la Sci Lsl 18 a été privée de la jouissance. ' Déterminer la dépréciation patrimoniale du bien appartenant à la Sci Lsl 18, résultant de l'absence de jouissance de la cave litigieuse pourtant mentionnée dans l'acte de vente du 4 octobre 2016. ' Apprécier l'incidence de l'absence de la cave litigieuse sur la valeur locative normale du bien, tel qu'il aurait dû être exploité conformément à sa consistance contractuelle. ' Évaluer la perte de valeur locative imputable à l'absence de jouissance de la cave. ' Chiffrer distinctement l'ensemble des préjudices subis par la Sci Lsl 18 et particulièrement les préjudices patrimoniaux. ' Préciser les méthodes d'évaluation retenues, afin de permettre à la juridiction d'en apprécier la pertinence et la cohérence. ' Fournir tous éléments techniques et chiffrés utiles à l'appréciation des préjudices. ' Se prononcer sur toute autre question technique que l'expertise révélerait nécessaire d'examiner pour la résolution du litige. ' Déposer un pré-rapport circonstancié, suivi d'un rapport définitif, dans le délai prescrit par le magistrat instructeur. 



PRECISER que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près la cour d'appel. 



JUGER qu'en cas de difficulté, l'expert s'en référera au Conseiller de la mise en état qui aura ordonné l'expertise. 



JUGER que l'expert devra déposer son pré-rapport dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu'il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif. 



FIXER le montant de provision à consigner à parts égales par la Sci Lsl 18 et la Sci Floriakine, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir. 



RESERVER les dépens. 



ECARTER l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026 la Sci Floriakine demande au conseiller de la mise en état de':



Débouter la Sci Lsl 18 des fins de son incident. 



La condamner la Sci Lsl 18 à payer à la Sci Floriakine une somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l'incident. 



Ordonner la clôture et la fixation de l'affaire en audience de plaidoirie. 



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2026 Me [G] [E] demande au conseiller de la mise en état de':



Débouter la Sci Lsl 18 de sa demande d'expertise Subsidiairement, s'il était fait droit à la demande d'expertise Donner acte à Maître [E] qu'il fait toutes protestations et réserves sur l'expertise sollicitée Condamner la Sci Lsl 18 aux entiers dépens 



MOTIFS DE LA DECISION



Conformément aux dispositions de l'article 913-5 du code de procédure civile le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour:

 1° Prononcer la caducité de la déclaration d'appel ;

 2° Déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité

de l'appel. Les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine

d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été ;

 3° Déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

 4° Déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l'article 930-1 ;

 5° Statuer sur les exceptions de procédure relatives à la procédure d'appel, les demandes formées en

application de l'article 47, la recevabilité des interventions en appel et les incidents mettant fin à l'instance

d'appel ;







Sur la demande d'expertise 



Au soutien de sa demande d'expertise, la Sci Lsl 18 expose que les documents cadastraux, les actes notariés successifs et les éventuelles modifications de la répartition des lots au sein de l'immeuble n'ont pas été suffisamment analysés en première instance car ni elle ni la Sci Floriakine ne peuvent prouver avec certitude leur propriété sur la cave litigieuse et ce alors même qu'elle dispose d'un titre de propriété constitué par l'acte de vente notarié du 14 octobre 2016 qui mentionne bien la présence de deux caves dans l'immeuble ainsi acquis des consorts [N].



Elle produit le rapport établi par M.[P] géomètre expert le 22 décembre 2025 pour en conclure qu'à l'origine la cave appartenait à l'immeuble du [Adresse 2] et qu'elle est sortie de la copropriété du [Adresse 3], de sorte que la Sci Floriakine n'aurait jamais pu en faire l'acquisition en réalité en 1994'et que les lots ont été décrits de manière imprécise, voire de manière erronée, lors de la rédaction des états descriptifs de division, tant en 1960 qu'en 1983.



Elle verse également aux débats le constat du commissaire de justice en date du 29 septembre 2025 qui permettrait selon elle de confirmer l'imbrication des deux immeubles, et surtout l'existence de deux caves, dont l'une était autrefois incorporée dans le [Adresse 2].



En réponse et pour s'opposer à la mesure sollicitée la Sci Floriakine soutient qu'elle a versé au débat la totalité des actes de vente qui concernent cette cave et plus particulièrement l'acte de vente [X]-[T] du 23 avril 1925 qui permet de comprendre les conditions dans lesquelles l'immeuble du [Adresse 2] a été détaché de celui du [Adresse 3] et de connaître la volonté du propriétaire de l'ensemble originaire de conserver la propriété de la cave en litige comme constituant une dépendance du [Adresse 3]. Elle considère que l'intervention d'un géomètre-expert pour retracer l'origine de propriété est inutile. 



Sur ce, 



Selon l'article 145 du code de procédure civile s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



L'article 146 du même code précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.



Par acte notarié du 17 février 1994, la Sci Floriakine a acquis de Monsieur et Madame [H], un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 2] et figurant au cadastre section AD, numéro [Cadastre 2] lieu-dit "[Adresse 3]" et comprenant trois lots. 18, 19 et 21. 



Par acte notarié du 14 octobre 2016, dressé en l'étude de Maître [V], notaire et avec la participation de Maître [E], la Sci Lsl 18, représentée par son gérant en exercice Monsieur [Z] [R], a acquis des consorts [N], un immeuble sis 4 [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré section AD n°[Cadastre 1] lieudit "[Adresse 2]", composé d'une "maison à usage d'habitations élevée de deux étages sur rez-de-chaussée et demi niveau composé de cinq studios, deux caves, dépendance et un garage".



La Sci Lsl 18 considère être propriétaire du local voûté à usage de cave situé sous l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] et cadastré section AD 11°[Cadastre 1], auquel on accède par le local à usage de magasin sis au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], position rejetée par le premier juge.



Il s'évince notamment des motifs de la décision querellée que l'immeuble au [Adresse 3] faisait autrefois partie d'un ensemble plus vaste compris entre la rue Mignet et la [Adresse 2], ayant sa façade principale sur la [Adresse 3], et ayant appartenu à un propriétaire unique, les consorts [X] et que par acte des 20 et 25 août 1925 les époux [T]-[F] ont vendu à Mme [U] une partie de l'immeuble situé au [Adresse 2] [Localité 2] désignée comme étant 'une maison en très mauvaise état située à [Localité 2][Adresse 2]8 ayant fait partie d'un immeuble de plus grande importance ayant sa façade principale sur la [Adresse 3], élevée de deux étages sur rez-de-chaussée et confrontant au levant : la [Adresse 2], au couchant : maison [Adresse 3], appartenant à Mr [X], Et du midi : Mr [A]'comprenant la mention suivante Cet immeuble est plus amplement désigné dans un acte reçu par Me [C], notaire à [Localité 3], le vingt trois avril mil neuf cent vingt cinq, dont une expédition a été remise à l'acquéreuse, et sur le plan y annexé dont Mademoiselle [U], reconnaît avoir pris connaissance. Il est observé que la cave qui se trouve au-dessous de la remise située au nord dudit immeuble appartient à Monsieur [X], propriétaire voisin et n 'est pas comprise dans la présente vente ». 



Toutefois le premier juge a constaté que ni l'acte d'avril 1925 ni ledit plan n'étaient versés aux débats. 



En cause d'appel, la Sci Floriakine produit l'acte de vente [X]-[T] du 23 avril 1925 qui permet d'apporter un éclairage supplémentaire sur la situation des immeubles et la volonté des auteurs des parties quant à l'attribution de la cave litigieuse. 



Les motifs de la décision querellée permettent par ailleurs de constater que les parties ont produits de nombreux actes authentiques, tandis qu'en cause d'appel, la partie appelante a également soumis l'analyse de certaines pièces à un géomètre expert dont les conclusions seront utilement soumises à la discussion des parties, si bien que les termes de la mission sollicitée portant notamment sur l'étude des titres de propriété successifs, l'examen des règlements de copropriété et leurs éventuelles annexes et de rechercher si la cave litigieuse correspond bien aux descriptions contractuelles et cadastrales des parties ne présentent pas d'intérêt légitime au regard des pièces d'ores et déjà versées en procédure de désigner un expert judiciaire.



La demande d'expertise judiciaire sera rejetée.



Sur les demandes accessoires 



Au regard de la solution donnée à cet incident, il convient de dire que les dépens suivront le cours de l'instance principale. Aucune considération d'équité ne commande de faire droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles, celles-ci seront rejetées. 



Il n'appartient pas au conseiller de la mise en état de prononcer la clôture de l'instruction, cette demande sera écartée. 



PAR CES MOTIFS 



Déboutons la Sci Lsl 18 de sa demande d'expertise, 



Rejetons le surplus des demandes, 



Disons que les dépens suivront le cours de l'instance principale';





 Fait à Aix-en-Provence, le 10 Avril 2026





Le greffier Le magistrat de la mise en état

















Copie délivrée aux avocats des parties ce jour.

Le greffier