Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 4 — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY
 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 AVRIL 2026

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 25/06865 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3JXG
N° de MINUTE : 26/00283

Monsieur [G] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208, postulant et Me Aurélie BERNARD PIOCHOT, avocat au barreau de VERSAILLES, plaidant

Madame [P] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208, postulant et Me Aurélie BERNARD PIOCHOT, avocat au barreau de VERSAILLES, plaidant

Monsieur [X] [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208, postulant et Me Aurélie BERNARD PIOCHOT, avocat au barreau de VERSAILLES, plaidant

DEMANDEURS

C/

Monsieur [H] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2289

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS
A l’audience publique du 9 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Avril 2026.

JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 13 février 2023, Monsieur [G] [U], Madame [P] [U] et Monsieur [X] [U] ont signé avec Monsieur [H] [O], une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3] sur la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 1] et sous les conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt par l’acquéreur et d’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur. 

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2023.

La promesse n’a pas été réalisée, la signature de l’acte authentique de vente n’est pas intervenue. 

Par courrier en date du 23 octobre 2023, les consorts [U] ont mis en demeure Monsieur [O] d’avoir à verser en la comptabilité de son notaire la totalité de l’indemnité d’immobilisation et de leur faire savoir s’il entendait maintenir la date de signature de l’acte authentique prévu au 17 novembre 2023. 

Selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 6 mai 2024, avisé et non réclamé, les consorts [U] ont mis en demeure Monsieur [O] d’avoir à leur verser la somme de 30.500€ au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse du 13 février 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, Monsieur [G] [U], Madame [P] [U] et Monsieur [X] [U] ont assigné Monsieur [H] [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny et lui demandent de :
« CONDAMNER Monsieur [H] [O] à verser la somme de 30.500 € à titre d’indemnité d’immobilisation à Monsieur [G] [U], Madame [P] [U], Monsieur [X] [U] 

En tant que de besoin, 

AUTORISER Maître [M] [J] à déconsigner la somme de 4.000 € et la verser à Monsieur [G] [U], Madame [P] [U], Monsieur [X] [U] 

CONDAMNER Monsieur [H] [O] à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [G] [U], Madame [P] [U], Monsieur [X] [U] 

CONDAMNER Monsieur [H] [O] aux entiers dépens. 

Ne pas écarter l’exécution provisoire de droite et rappeler qu’elle est de droit. » 

Assigné par remise à l’étude, Monsieur [H] [O] n’a pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 09 février 2026 où elle a été mise en délibéré au 13 avril 2016. 






MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la défaillance des conditions suspensives 

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l'article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l'accomplissement de la condition, celle-ci n'est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l'indemnité d'immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu'il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 13 février 2023 entre les parties prévoit, page 14 et 15, deux conditions suspensives particulières : 
- une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir devenu définitif : « pouvant être immédiatement mis en œuvre du Bénéficiaire au plus tard le 29 septembre 2023 sans prorogation possible autorisant le projet ci-après : 
Construction d’une maison individuelle contenant un rez-de-chaussée et 2 étages et d’une surface de plancher de 187,70 m² environ, comprenant l’ensemble des niveaux sauf la terrasse.

Le BENEFICIAIRE devra procéder au dépôt de sa demande de permis de construire auprès de l’autorité compétente au plus tard le 28 février 2023. 

Afin de justifier de la réalisation de la condition suspensive, le Bénéficaire devra remettre au Promettant les pièces suivantes : 
Copie de l’arrêté de permis de construire ; 
Copies des trois constats d’affichage sur le terrain qui devront avoir été établis par huissier dans les conditions ci-dessous. »

- une condition suspensive d’obtention d’un prêt aux conditions suivantes : 
Organisme prêteur : tout organisme bancaire ; 
Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QAUTRE-VINGT-QUINZE MILLE EUROS (295 000 EUR)
Durée maximale de remboursement : 25 ans 
Taux nominal d’intérêt maximal : 3,2 % l’an (hors assurances).


La promesse prévoit également que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 juin 2023. »

Aux termes d’un avenant signé les 19 et 21 octobre 2023, les parties ont convenu des modifications suivantes : 
« la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 24 novembre 2023. 
(…)
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 29 décembre 2023 à seize heures. 

Les autres termes et conditions de la promesse de vente demeurant inchangés. ». 

Il résulte des pièces versées aux débats que la demande de permis de construire a été déposée par Monsieur [O] le 5 avril 2023, hors du délai contractuellement prévu et qu’elle a fait l’objet d’un rejet tacite le 25 août 2023. 

Il n'est pas contesté qu'aucune offre de prêt, ni aucun permis de construire définitif n'ont été transmis aux promettants ou au notaire dans les délais prévus par la promesse de vente. 

Se pose donc la question de savoir si les conditions suspensives relatives à l'obtention d’un permis de construire et d'un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non de l’acquéreur. 

Il appartient à Monsieur [O] de rapporter la preuve d'avoir sollicité d’une part, un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et d’autre part, effectué une demande de permis de construire conforme aux dispositions de la promesse de vente, dans le délai de la réalisation desdites conditions. 

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif, n’ayant pas constitué avocat, Monsieur [O] ne produit aucun document, néanmoins les consorts [U] produisent un courrier émis le 25 août 2023 par le Maire de la commune de [Localité 3] dont il ressort que Monsieur [O] a déposé une demande de permis de construire le 05 avril 2023, que par lettre en date du 13 avril 2023 notifiée le 24 avril 2023, des pièces complémentaires lui ont été réclamées qui n’ont jamais été transmises, de sorte que sa demande a été rejetée. 

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, n’ayant pas constitué avocat, Monsieur [O] ne produit aucun document, en revanche, les consorts [U] versent aux débats deux courriers qu’il leur a communiqué : 

- un courrier émis le 15 septembre 2023 par la SA BNP PARIBAS, agence Région île de France Est, évoquant une demande de prêt d’un montant de 290.000 € sur une durée de 240 mois, soit 20 ans et au taux de 4,10 % l’an ; 

- un courrier en date du 19 octobre 2023 émanant de la banque CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE indiquant une demande de prêt d’un montant de 295.000 € sur une durée de 300 mois, soit 25 ans et au taux de 4,45 % l’an. 

Le premier courrier porte sur un montant et une durée du prêt qui ne correspondent pas aux 
caractéristiques définies dans la promesse de vente du 13 février 2023, tandis que le second porte sur un taux qui ne correspond pas 

Or, le montant, le taux et la durée des prêts sollicités constituent des éléments essentiels des caractéristiques du prêt défini dans la promesse, de sorte que ces deux documents ne permettent pas d’établir que Monsieur [O] a formulé une demande de prêt conforme aux dispositions de la promesse signée le 13 février 2023. 

Il convient de relever que Monsieur [O] ne verse par ailleurs aux débats aucune copie de ses demandes de prêt ayant donné lieu ensuite au refus susmentionné, de sorte que le tribunal n'est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles les prêts ont été sollicités.

Dans ces conditions, Monsieur [O] ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombait pour la réalisation des conditions suspensives litigieuses, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente n’a pas été réalisée de son fait. Les conditions suspensives sera donc réputées accomplies.

Sur l’indemnité d’immobilisation 

La clause d’immobilisation prévue en page 11 de la promesse unilatérale de vente signée le 13 février 2023 prévoit que :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE MILLE CINQ CENTS EUROS (30.500,00 EUR).
1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE
Sur laquelle somme, le BENEFICIAIRE dépose au moyen d’un virement bancaire à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de QUINZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (15 250,00 EUR), dans les quatorze (14) jours de la signature de la promesse de vente. 

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de QUINZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (15 250,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. 
(…)
2. Sort de ce versement 
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. 
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : 
(…)
 En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; 
Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme sera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette ne somme ne fera l’objet d’une répartition au prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. »

Dès lors, qu’il a déjà été démontré que les conditions suspensives d’obtention du permis de construire définitif et du prêt ont défailli par la faute de l’acquéreur, qu’elles doivent donc être considérées comme réalisées et que le bénéficiaire, c’est-à-dire Monsieur [O] n’a pas levé l’option, il ne peut qu’être tenu de verser aux consorts [U] l’indemnité d’immobilisation telle que prévue en page 11 de l’acte notarié.

Il sera rappelé que la stipulation d'une indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale, car elle n'a pas pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation, de sorte que le montant d'une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.

L'indemnité d'immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire.

En outre, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que Monsieur [O] a versé en la comptabilité de l’étude notariale de Maître [M] [J] la somme de 4.000 € au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation. 

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné à payer aux consorts [U], au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 30.500 € en quittance ou deniers, c’est à dire avant déduction de la somme de 4.000 € séquestrée à l’office notariale de Maître [M] [J] notaire associé de la SCP « Emilie ROBERT-MONTEIL, Charles TRUFANDIER et [M] [J] », qui sera autorisée à libérer les fonds exclusivement au profit des consorts [U].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [O] sera condamné aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, sera prononcée la condamnation de Monsieur [O] à payer aux consorts [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.







PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à payer à Monsieur [G] [U], à Madame [P] [U] et à Monsieur [X] [U] la somme de 30.500 € (trente mille cinq cents euros) en quittance ou deniers, au titre de l’indemnité d’immobilisation ; 

AUTORISE, la libération de la somme de 4.000 € (quatre mille euros) séquestrée à l’office notariale de Maître [M] [J] notaire associé de la SCP « Emilie ROBERT-MONTEIL, Charles TRUFANDIER et [M] [J] », au profit de Monsieur [G] [U], Madame [P] [U] et Monsieur [X] [U] sur présentation de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à payer à Monsieur [G] [U], à Madame [P] [U] et à Monsieur [X] [U] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,